Análisis de los esquemas financieros utilizados por las OPV's

Texto completo

(1)UNIVERSIDAD DE LOS ANDES. FACULTAD DE INGENIERIA. DEPARTAMENTO DE INGENIERIA CIVIL Y AMBIENTAL Ingeniería Civil. PROYECTO DE GRADO. Análisis de los esquemas financieros utilizados por las OPV’s. FELIPE CASTRO ALVAREZ. ASESOR: JAVIER PRIETO. BOGOTA D.C., diciembre de 2004.

(2) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. INTRODUCCIÓN .............................................................................................. 2 GENERALIDADES............................................................................................ 2 EL DEFICIT HABITACIONAL EN COLOMBIA .................................................. 2 MERCADO DE VIVIENDA VIS EN EL PAIS..................................................... 3 OFERTA DE VIV IENDA TIPO 1 EN BOGOTA......................................... ........ 5 OBJETIV O GENERAL ..................................................................................... 7 OBJETIV OS ESPECIFICOS............................................................................. 7 1 MARCO Regulatorio.................................................................................. 8 1.1 DECRETO 2391 DE 1989........................................................................ 8 1.2 DECRETO 2620 DE 2000........................................................................ 9 1.3 DECRETO 2620 DE 2000........................................................................ 11 1.4 RESOLUCION 966 DE 2004................................................................... 11 1.5 DECRETO 975 DE 2004......................................................................... 15 2 MECANISM OS DE AYUDA DE LA FENAVIP.......................................... 18 2.1 EVOLUCION DE LAS OPV’S.................................................................. 18 2.2 PRESENTACION DE LA FENAVIP......................................................... 19 2.3 ASPECTOS SOCIALES.......................................................................... 20 2.4 OTRAS CONSIDERACIONES................................................................ 21 2.5 CREAR COOPERATIVA......................................................................... 21 3 SITUACION DE LA OFERTA DE VIVIENDA TIPO 1............................... 24 3.1 LA LOCALIDAD DE BOSA...................................................................... 24 3.2 OFERTA DE VIVIENDA TIPO 1 EN BOSA............................................ 26 3.3 DEFINICION DE UNA FAMILIA REPRESENTATIVA............................ 27 4 AMORTIZACION DE CREDITOS PARA ADQUIRIR VIVIENDA TIPO 1..28 4.1 SELECCIÓN DE LA TASA DE DESCUENTO A UTILIZAR.................. 28 4.2 REQUISITOS Y CONDICIONES PARA CREDITOS HIPOTECARIOS OTORGADOS POR ENTIDADES FINANCIERAS CONVENCIONALES.29 4.2.1 Requisitos para acceder a un crédito hipotecario................................. 30 4.2.2 Condiciones de los créditos hipotecarios.............................................. 31 4.2.3 Tablas de amortización......................................................................... 31 5 ANALISIS FINANCIERO DE LAS OFERTAS DE VIVIENDA TIPO 1..... 37 5.1 ELABORACION DE LOS FLUJOS DE CAJA........................................ 37 5.2 FLUJO DE CAJA A PARTIR DE UN CREDITO CONVENCIONAL....... 37 5.3 FLUJO DE CAJA A PARTIR DE UN CREDITO TOMADO CON CREAR 5.4 SOBRE LOS SISTEMAS DE AMORTIZACION DE CREDITOS........... 43 CONCLUSIONES............................................................................................ 50 MARCO REGULATORIO............................................................................... 50 MECANISMOS DE AYUDA DE LA FENAVIP................................................ 51 ANALISIS FINANCIERO DE LAS OFERTAS DE VIVIENDA......................... 53 BIBLIOGRAFÍA.............................................................................................. 54 ANEXOS......................................................................................................... 56. - 1-.

(3) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. Introducción: Generalidades: En Colombia, como en la mayoría de los países latinoamericanos, existen dos grandes divisiones en el sector de la vivienda: la primera se relaciona con la porción de la población más pobre del país y se le denomina VIS (Vivienda de Interés Social) en la segunda se agrupa el resto de la población. La VIS ha sido objeto en los últimos años, de numerosas reglamentaciones que han querido definir las condiciones necesarias que éstas deben cumplir para satisfacer las necesidades de aquellos que reciben menos de cuatro salarios mínimos legales vigentes. En efecto, la actividad constructora ha enfocado sus esfuerzos en proyectos de VIS que buscan cubrir la importante demanda que existe de este tipo de soluciones de vivienda. Estos acontecimientos denotan el papel preponderante que la VIS está teniendo en el desarrollo de las ciudades y en las políticas de gobierno actuales. El déficit habitacional que ha sufrido el país en los últimos dos siglos hace que el mercado de la VIS haya crecido a un ritmo que se ha visto alimentado por la importancia de la vivienda como elemento vital para asegurar el futuro de sus habitantes. Las épocas de crisis como la que se ha vivido en el país desde la segunda mitad de los noventa, han demostrado que los propietarios de vivienda han logrado sobrellevar esta situación de una manera mucho más alentadora. Los ingresos de los más pobres que no son propietarios se esfuman rápidamente con el pago del arrendamiento quitándoles la posibilidad de ahorro que tienen. Con el desempleo al asecho la situación se vuelve aún más angustiosa para los desprovistos de un techo propio. De acuerdo con Andrés Escobar exgerente de Metrovivienda “ningún país puede tener un crecimiento sostenido que se traduzca en mejor calidad de vida de su población sin atender las necesidades básicas, entre las que se encuentra la vivienda como eje fundamental “(ESCOBAR 2002). El déficit habitacional en Colom bia: Además de que la vivienda se ha convertido en un elemento de garantía en periodos de crisis, cabe anotar que la situación demográfica del país y las condiciones de desplazamiento por el conflicto aumentan la demanda por hogares en la ciudad. De acuerdo con un censo realizado por el INURBE en junio de 2001, el número de hogares de una y dos personas crece rápidamente frente al retroceso que tienen los hogares de más de cuatro integrantes. Esto quiere decir que las recomposiciones familiares y la independencia de los miembros de la familia han aumentado la demanda, siendo que el número de hogares crece más rápido que la población (INURBE 2001). Al aumento en la demanda se suman los efectos de hacinamiento que se viven en el seno de estas viviendas. Según estadísticas realizadas por la empresa Economistas Urbanos Asociados el hogar promedio de estrato bajo y mediobajo lo conforman 3,72 personas y en cada vivienda habitan 1,7 hogares, es decir 6,32 personas. La composición social de estos hogares es mayoritariamente de estudiantes con un tercio del total, seguidos por los empleados y luego los trabajadores informales. Los padres de estos hogares. - 2-.

(4) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. son en su mayoría empleados y les siguen los trabajadores independientes formales. Las preferencias declaradas por estos hogares es del 88,5% a favor de las casas frente a un 11,5% por los apartamentos. La proporción de hogares que viven en arriendo es del 61% dadas las condiciones inestables del ingreso, la economía que representa en el corto plazo vivir en arriendo y la poca oferta legal que existe para adquirir vivienda por menos de 50 salarios mínimos legales vigentes (EUA 2003). Se calcula en la actualidad, de acuerdo con estadísticas suministradas por Planeación Distrital que para el año de 2003 el déficit de viviendas en Bogotá alcanzó las 592093 unidades. Sin embargo se requieren de 1315694 hogares; siendo la diferencia, los hogares donde se vive en condiciones infrahumanas o en zonas de alto riesgo. El equivalente de esta carencia de hogares corresponde a 4884158 personas en condiciones de vivienda infrahumanas o que se encuentran en asentamientos ilegales de alto riesgo. Esta cif ra corresponde al 73,6% de la población de la ciudad. Entre estas personas el 63,7% viven en la actualidad en el Sur de la ciudad y desean continuar viviendo allí (DAPD 2003). M ercado de VIS en el país: El déficit de vivienda ha sido un problema que el gobierno nacional trató de atacar en una primera instancia a través de una política de subsidios completos en la que por medio de una evaluación a las familias más necesitadas se les otorgaba una vivienda de forma gratuita. Sin embargo estas medidas hicieron que los nuevos propietarios por su precaria situación vendieran sus casas. Hoy en día la política de subsidios totales no sólo ha demostrado no ser pertinente sino que además se ha calculado que el crecimiento anual por demanda de vivienda es de 100000 unidades, lo que significaría un gasto enorme por parte del gobierno para remediar las necesidades de la población de estratos 1, 2 y 3 que es donde se concentra el 80% de la demanda (García 2004). Con la transformación del ICDT en INURBE vino la política de subsidios parciales que entrega de manera individual ayudas para la adquisición de vivienda o de manera colectiva, para la realización de proyectos asociativos que demuestren la tenencia de un lote y la capacidad de un ahorro programado como parte de la cuota inicial en la financiación de vivienda. Los subsidios favorecen a las familias cuyos ingresos no superan los dos y cuatro salarios mínimos mensuales. A pesar de estas medidas, la oferta legal de vivienda en el país se sitúa por encima del nivel de ahorro de aquellos que reciben ingresos entre uno y tres salarios mínimos. Además de sus bajos ingresos, la alta proporción de la población con ingresos provenientes de la informalidad dificulta el acceso a crédito. Por esta razón la política de subsidios no ha sido descartada del todo, sin embargo hoy en día la suma de éstos se promedia en 7 millones de pesos y se hacen merecedores de éste las familias que obtengan una mayor puntuación. Los subsidios premian: el menor valor de la vivienda, el mayor número de personas que componen la familia, las familias con mujer cabeza de hogar y la mayor proporción de ahorro programado con respecto al valor de la vivienda. Esto significa que es obligatorio haber ahorrado por lo menos el 10% del valor de la vivienda, para evitar lo ocurrido en el pasado y tener más seguridad a la hora de recibir los pagos por cuotas del crédito.. - 3-.

(5) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. Sumado a la política de subsidios el gobierno implantó el UPAC (unidades en las que se transformaba la deuda y que variaba de acuerdo a la inflación) que a partir de 1995 con la crisis de las corporaciones de ahorro y vivienda, generaron el colapso del sistema financiero. Hoy en día los créditos hipotecarios tienen en sus intereses una parte fija y una parte variable asociada a la inflación, la UVR. Los esfuerzos del gobierno encaminados a facilitar las posiciones de compra de vivienda para la totalidad de la población, surgen efectos positivos entre los pertenecientes a la clase baja-media, por el contrario el grueso de la población de clase baja sigue en desigualdad de condiciones y sus posibilidades de acceder a una casa son casi imposibles. Para ellos la opción más económica y viable es recurrir a los urbanizadores piratas quienes son los principales impulsores del desarrollo urbano con densidades que superan los límites de lo establecido y bajo unas condiciones infrahumanas. La construcción ilegal presenta varias ventajas y se acomoda perfectamente a las condiciones de la sociedad perteneciente a los estratos bajo y medio-bajo. La flexibilidad del urbanizador pirata permite que el lote típicamente de 6x12 se venda a plazos sin necesidad de tomar un crédito. La inversión se ajusta al presupuesto y a las condiciones de los compradores que no tiene ninguna capacidad de ahorro y sólo pueden pagar las cuotas de manera intermitente. Este sistema de venta permite a su vez que la construcción de la vivienda corra por cuenta de los “propietarios” del lote, quienes desarrollan la obra de acuerdo a sus necesidades (espacios, número de pisos, disposición de zonas compartidas) y a su situación económica con respecto al tiempo. No es de extrañar entonces que la vivienda se convierta para estas personas en la inversión más importante para sus vidas y la de las generaciones a venir. Por esta razón en la mayoría de estas viviendas se encuentran diferentes familias viviendo bajo un mismo techo, el arriendo de partes de la casa posibilita la obtención de mayores recursos para proseguir con la construcción de la misma. El problema de la urbanización ilegal en el país ha sido una constante desde la primera mitad del siglo pasado. Ya en 1938 se contabilizaba que el 50% de las viviendas nuevas eran ilegales. Aunque esta cifra se ha logrado disminuir con los años, en el 93 se estimó en un 35% la proporción de viviendas ilegales nuevas frente a las de origen legal. Esto significa que anualmente se incorporan a la ciudad 140 hectáreas nuevas de vivienda ilegal. Pero la responsabilidad del mal manejo del espacio y de las pésimas condiciones de calidad de vida no solo recae sobre los urbanizadores piratas; desde el punto de vista económico las implicaciones que la construcción ilegal tiene son muy importantes (VIVIENDA 2003). La crisis del sector de la construcción que viene desde 1995 vio la caída de la oferta de vivienda legal lo que tuvo un profundo impacto en el desarrollo urbano del país. Hoy en día solo quedan el 30% de las empresas constructoras que existían en el 95. Del mismo modo se ha perdido la experiencia de 150000 personas que han abandonado esta línea de trabajo para dedicarse a otros oficios en los que reciben menos ingresos (caso de la mano de obra no calif icada) (CONGOTE 2004). El DNP (Departamento Nacional de Planeación) calculó que frente a una demanda de 100000 unidades de vivienda de interés social existe una oferta de 23000 unidades por año, lo que significa que este déficit lo completa la oferta. - 4-.

(6) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. pirata (DNP 2001). La adquisición de un terreno de esta naturaleza excluye la posibilidad de tener acceso a los servicios públicos, a vías de acceso o a establecimientos de primera necesidad (recolección de basuras, fuerza pública, centros de salud). Entonces la urbanización pirata es un gasto que en el largo plazo deben asumir el resto de ciudadanos en tanto que la normalización de estos barrios corre por cuenta de los impuestos recaudados a la nación. Según los investigadores de Metrovivienda se calculó que para legalizar y normalizar una vivienda de este tipo se requieren de 8 millones de pesos. Es decir que para hacer lo propio con la totalidad de las viviendas ilegales en Bogotá se necesitaría del 8% del total de las transferencias del gobierno a las administraciones locales (VIVIENDA 2003). A la crisis del sector de la construcción, se suman las condiciones técnicas del sector, que no han permitido ofrecer viviendas al alcance de los más pobres. En efecto, la oferta legal de vivienda en el país se sitúa por encima del nivel de ahorro de aquellos que reciben entre uno y tres salarios mínimos. Además sus bajos ingresos y la alta proporción de la población con ingresos provenientes de la informalidad dificulta el acceso a crédito. Los constructores tienen dificultades en reducir los precios de las viviendas: el no aprovechamiento de las economías de escala debido al tamaño y a la forma de los terrenos, los tiempos suplementarios que se deben manejar para cumplir con todos los trámites y requisitos que se exigen y la falta de una política coordinada que mantenga estable los precios de los lotes han generado una vivienda de interés social que representa entre 30 y 35 veces el ingreso mensual de las familias (ECHEVERRI 2002). Oferta de vivienda tipo 1 en Bogotá: Habiendo localizado los problemas en los que el gobierno debía centrarse se dio inicio a la creación de Metrovivienda en 1998 buscando proporcionar vivienda a la población de estratos 1 y 2, reactivar el sector de la construcción enfocada en proyectos de vivienda de interés social y combatir la urbanización ilegal a través de la compra de tierras. Metrovivienda no sólo garantiza el derecho constitucional que tienen los colombianos a la vivienda sino que además establece una serie de reglamentaciones encaminadas: por un lado, al desarrollo urbanístico de la ciudad en concordancia con el PND (Plan Nacional de Desarrollo) y por el otro al acceso de los más necesitados a construcciones con unos estándares de calidad y de seguridad que no se tenían en el pasado, cuando los mismos propietarios eran los encargados de construir sus viviendas. A continuación se analizó el comportamiento de los habitantes de las ”invasiones” a través de un estudio realizado por la Universidad de los Andes, por el departamento de ingeniería civil, se encontró que la vivienda era una sino la más importante de las inversiones que realizaban estas familias en el transcurso de su vida. Por esta razón se encontraban viviendo en cada una de estas viviendas varias familias en las que parte de la casa era arrendada o cedida a las nuevas generaciones de la familia. Para reproducir de cierta forma esta situación, con el ánimo de lograr la sustentación adecuada de las familias compradoras, Metrovivienda crea la posibilidad de aumentar en un piso la vivienda por un valor de 2 millones de pesos. Además los espacios como cocina y baños están dispuestos de manera que se puedan compartir.. - 5-.

(7) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. Para el proceso constructivo de los proyectos, Metrovivienda convoca a licitación a las empresas constructoras del país generando una la reactivación correspondiente a las 350000 viviendas que ya se han construido. Las casas de sus proyectos tienen un valor que oscila entre los 17 y los 24 millones de pesos frente a los 50 o 60 millones que era el precio mínimo por una casa de procedencia legal. Con el fin de mejorar las posibilidades de adquisición de vivienda Metrovivienda aumenta la oferta a muy bajo costo. Esta reducción en los precios se debió principalmente a la ubicación de los proyectos. Dada la escasez de terrenos en Bogotá en la parte Sur de la ciudad en donde la tierra es más barata y los altos costos de los terrenos en el Norte, el Concejo de la ciudad autorizó la ubicación de los proyectos en el área metropolitana de la ciudad. Con esta determinación los municipios deciden si quieren que Metrovivienda construya dentro de sus límites. Con ello sus habitantes se ven beneficiados al tener una mayor oferta a mejores precios. Para el municipio existe un desarrollo implícito muy importante dado que el plan de Metrovivienda no sólo consiste en la construcción de vivienda sino además asegura a sus habitantes una perfecta integración con las redes de la ciudad, sus vías y recursos para escuelas, centros de salud, etc.... A principios del año 2002 se dio inicio al proyecto Ciudadela El Recreo localizado en la localidad de Bosa. Este proyecto fue construido en un área bruta de 116 hectáreas y planea la construcción de 10060 viviendas. Metrovivienda como ente dueño de los terrenos se encargó de la urbanización de los mismos y paso siguiente convocó a licitación a personas naturales o jurídicas para realizar la construcción de las casas, por medio de la compra de las manzanas en las cuales se dividían las tres etapas del proyecto. Cada etapa del proyecto agrupa un tipo de casa específico. La oferta se encuentra entre los 16 y los 23 millones de pesos. Esto quiere decir que hay casas tipo uno (hasta 50 SMLMV o 17900000 pesos) y tipo dos (hasta 70 SMLMV o 25200000 pesos). La tercera y última etapa del proyecto corresponde a las soluciones de vivienda del tipo uno. Para la construcción de éstas, dos grupos salieron favorecidos para cumplir esta tarea; las constructoras convencionales y las Organizaciones Populares de Vivienda lideradas, agremiadas a través de la Fenavip (Federación Nacional de Vivienda Popular). Estas organizaciones de carácter cooperativista han sido reguladas desde 1987 (Decreto Ley 78 de 1987) y sus esfuerzos se ven reflejados en la actualidad, en representar una fuerte competencia frente a los constructores formales. Los procesos liderados por la Fenavip se fundamentan en la autogestión y la participación comunitaria como mecanismos que permitan una vinculación real con la comunidad y con el proyecto. Se trata entonces de desarrollar un sentido de pertenencia hacia su vivienda pero también hacia los espacios comunes y la comunidad como tal. La experiencia del proyecto Ciudadela El Recreo presenta una serie de eventos que evidencian un cambio en la manera de enfocar los problemas de la vivienda en el país. La entidad Fenavip como cabeza de sus OPV´s asociadas ha creado un modelo administrativo, financiero y social que establecen una nueva manera de hacer urbanismo. A esta nueva alternativa, se contrapone la oferta de vivienda a través de los constructores convencionales. Aunque estos últimos dejan de lado el deseo de forjar comunidad en el seno de sus proyectos, las condiciones financieras a la hora de la compra de la vivienda cambian de manera importante frente a su competencia, las OPV´s. Las. - 6-.

(8) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. condiciones de los créditos de largo plazo y los aportes realizados a la compra de la solución de vivienda podrían ser factores determinantes a la hora de elegir ante las opciones planteadas. Sin embargo, el auge de las OPV´s también nos hace pensar que gracias a la flexibilidad ofrecida en los créditos, el comprador prefiera optar por la compra de vivienda asociándose a una de estas organizaciones. Objetivo General: Entender el problema de la adquisición y financiación de vivienda desde el punto de vista de los usuarios Objetivos específicos: Establecer el marco regulatorio al que deben acogerse tanto constructores como usuarios de VIS Conocer el proceso evolutivo que han seguido las OPV’s a partir de su misión inicial Analizar las condiciones financieras de los diferentes tipos de créditos ofrecidos en el mercado Conocer sobre los requisitos y obligaciones en que incurre un beneficiario de un crédito hipoteciario Desarrollar escenarios para la elaboración de flujos de caja de familias compradoras de VIS tipo 1 Concluir acerca de la conveniencia de estas soluciones En este trabajo, se comenzará haciendo una revisión sobre el marco regulatorio referente a la VIS y las OPV´s. A continuación se documentarán los diferentes mecanismos de ayuda que Fenavip ha provisto para sus asociados con el fin de proveerlos de vivienda. Para el caso de nuestro análisis será de especial interés el modelo financiero que siguen las OPV´s para obtener sus soluciones de vivienda. Con el ánimo de definir las condiciones financieras más favorables, para la adquisición de vivienda de una familia de escasos recursos, se propone modelar el flujo de caja de los asociados de manera que se pueda comparar con el respectivo flujo de caja que se obtendría si el usuario optara por la compra de la vivienda a través de las constructoras convencionales. Las hipótesis que se van a verificar por medio de este trabajo serán entonces: 1. La compra de una solución de vivienda tipo I a través de una constructora convencional tiene un costo financiero menos elevado que el obtenido, si ésta se realizara a través de una OPV. 2. Las condiciones de crédito ofrecidas por la cooperativa CREAR son mas favorables para el usuario que aquellas requeridas por entidades de crédito convencionales como Granahorrar, AV Villas o el Banco Agrario.. - 7-.

(9) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. 1. M arco Regulatorio: 1.1. Decreto 2391 de 1989: ( viene de la ley 9ª de 1989) Se definen las OPV´s como organizaciones sin ánimo de lucro cuyo sistema financiero sea de economía solidaria. Tienen por objeto el desarrollo de viviendas para sus afiliados por sistemas de autogestión. Pueden ser sindicatos, asociaciones, cooperativas, fundaciones o JAL (Juntas de Acción Local) Se definen los sistemas de economía solidaria como aquellos en los que todos los afiliados participan con dinero y/o con trabajo comunitario Se dice que un sistema es de autogestión cuando en el proyecto participan todos los afiliados, administrativa, tecnica y financieramente. Se distinguen dos modalidades en los sistemas autogestionados: o Por construcción delegada: la gestión, administración y planificación está a cargo del personal pero no hay trabajo comunitario de éstos o Por autoconstrucción: el esquema anterior se repite y además hay autoconstrucción En el desarrollo de un proyecto de soluciones de vivienda a través de una OPV, sus asociados no podrán delegar las actividades de gestión, administración y control sobre el programa El número de participantes mínimo en una OPV será de 5 y el máximo de 200 Son obligaciones de una OPV ante a la Superintendencia de Sociedades la presentación de los siguientes documentos: o Presentación de estados financieros o Presupuesto de gastos e inversiones o Relación de ingresos y egresos trimestral o Prueba del registro de los nombramientos o Permiso de captación y/o enajenación de inmuebles destinados a vivienda o Evolución semestral del proyecto: avance de obra (dificultades que se hubieran presentado). Las oficinas de planeación en el país están en la obligación de prestar asesoría a las OPV´s con respecto a la siguiente información: o Situación del predio donde se vaya a desarrollar el proyecto frente al plan de desarrollo o Localización del predio con respecto al perímetro de los servicios públicos o Afectaciones futuras que pueda tener el predio o Zonas de reserva o Usos contaminantes del entorno inmediato o Confrontar los linderos del predio con la cartografía del distrito. - 8-.

(10) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. 1.2. Decreto 2620 de 2000: Para la asignación de Subsidio Familiar de Vivienda (SFV) a conjuntos de soluciones de vivienda, el sistema debe tener por lo menos 5 soluciones de vivienda. Los montos del SFV se determinarán en función del tipo de solución de vivienda: o Hasta 23 SMLMV para viviendas tipo 1 y tipo 2 o Hasta 16 SMLMV para viviendas tipo 3 y 4 o Hasta 10 SMLMV para viviendas tipo 5 y tipo 6 Para acceder al SFV las OPV´s harán una postulación colectiva que deberá reunir las siguientes condiciones mínimas: o La solicitud de asignación del SFV se hará con base en el cumplimiento de las condiciones de ahorro programado o realización de aportes periódicos a la entidad financiera y la financiación complementaria para obtener la solución de vivienda o El monto del ahorro previo (ahorro programado o aportes periódicos) debe ser por lo menos igual al 10% del valor de la solución de vivienda o La financiación de la postulación para el SFV se hará a través de aportes económicos solidarios. Los mismos, hechos en trabajo, no reemplazarán el ahorro previo. o En las postulaciones colectivas, las condiciones de ahorro previo y crédito se evaluarán individualmente y se otorgarán los subsidios a cada miembro o En las postulaciones colectivas el ahorro previo podrá estar conformado por el terreno donde se vaya a desarrollar el proyecto, siempre y cuando se acredite su propiedad por parte de los postulantes. Este ahorro se estimará en un 10% del valor de las respectivas soluciones de vivienda y en un 20% en caso de terrenos urbanizados o En las postulaciones colectivas se presentará en forma simultánea la postulación y el respectivo proyecto donde se aplicarán los subsidios. El proyecto debe contar con la declaración de elegibilidad de acuerdo con la Ley tercera de 1991 (en la actualidad y gracias al CONPES 3269 de Vivienda de Interés Social, un proyecto en zona urbana será elegible si ha obtenido licencia de construcción). o Los proyectos podrán ser desarrollados por etapas, de manera que sea posible realizar varias postulaciones para el SFV. o El proyecto debe resultar en viviendas cuyo valor sea inferior o igual al precio de la VIS subsidiable. Requisitos necesarios para la postulación colectiva de una OPV: o La OPV debe estar legalmente constituida ante la Cámara de Comercio respectiva o Debe estar inscrita en el Registro único de Proponentes o Deberá demostrar una capacidad financiera de contratación igual o superior al valor total del proyecto o Demostrar una experiencia mínima de 2 años en gestión de vivienda. - 9-.

(11) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. o Si la OPV no cumple con los requisitos tercero y cuarto, éstos se podrán suplir con un aval de Fedevivienda o El periodo de ahorro previo mínimo será de 12 meses. La inscripción en el Registro de ahorradores se hará simultáneamente con la iniciación del ahorro previo Sobre el ahorro previo en las postulaciones colectivas: cuando el ahorro previo esté conformado por terrenos, para determinar el periodo de ahorro, se tendrá como punto de partida la fecha de compra del terreno o La financiación complementaria será acreditada mediante la capacidad de crédito del postulante o con el monto de los recursos propios ( ahorro previo + subsidio) o Se considerarán parte de la financiación complementaria los aportes económicos solidarios o El SFV se destinará al pago de la edificación de la solución de vivienda o En postulaciones colectivas, el valor del subsidio se consignará en la cuenta de la OPV Criterios de calificación para las postulaciones del SFV: las postulaciones recibirán un mayor puntaje si reúnen las condiciones citadas a continuación o Mayor número de miembros del hogar o Puntaje del SISBEN que evidencie mayor pobreza o Menor valor de la vivienda o Condición de mujer cabeza de familia o Ahorro previo: tiempo de ahorro y cumplimiento del compromiso o Cesantías comprometidas para la vivienda o Número de veces que se ha postulado En el caso de las postulaciones colectivas, el puntaje de cada uno de sus miembros será el promedio del grupo Asignación en postulaciones colectivas: o La entidad otorgante del subsidio elabora una lista descendente donde están los postulantes calificados o La asignación se efectuará mediante los recursos disponibles de la entidad otorgante. Si debido al corte resultante de aplicar los recursos disponibles, no se alcanza a cubrir la totalidad de los miembros, los subsidios se asignarán de acuerdo con la disponibilidad de recurso, en orden secuencial según la calif icación de familias. El resto de hogares no resultarán beneficiados o Si por el corte resultante de aplicar los recursos disponibles, no se alcanzan a asignar el número de subsidios correspondiente al punto de equilibrio del proyecto, el sistema descartará los postulantes aceptables y continuará con la asignación de acuerdo a la lista realizada Giro anticipado del subsidio: Cuando en las postulaciones colectivas el ahorro previo está representado por el lote del terreno donde se desarrollará el proyecto, en las que la financiación del proyecto dependa por lo. - 10 -.

(12) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. menos en un 80% del valor del SFV se considerará como avance de obra el valor del aporte certificado sobre el lote y se autorizará el primer giro en proporción a la participación del valor del subsidio en el precio del proyecto. 1.3. Decreto 2620 de 2000: (Generalidades sobre el SFV y condiciones sobre particulares) Precios de las viviendas subsidiables: o Máximo 100 SMLMV para poblaciones con menos de 100000 habitantes o Máximo 120 SMLMV para poblaciones de entre 100000 y 500000 habitantes o Máximo 135 SMLMV para poblaciones con más de 500000 habitantes Para los casos de construcción por desarrollo progresivo y/o cuando se disponga de sitio propio el valor de la solución de vivienda deberá incluir el valor del lote urbanizado y el correspondiente costo financiero Cuando la construcción se haga en sitio propio el valor de la vivienda debe cumplir con los tipos 1 y 2 en ciudades con menos de 500000 habitantes y hasta tipo 3 en ciudades mayores Tipo 1 hasta 30 SMLMV o 50 SMLMV para ciudades con mas 500000 habitantes Tipo 2 hasta 50 SMLMV Tipo 3 hasta 70 SMLMV El valor del SFV no podrá ser superior al 60% del valor de la solución de vivienda Se entiende como unidad por desarrollo progresivo la solución de vivienda cuya construcción se efectúa en dos etapas, comprendiendo la primera etapa como mínimo, la adquisición del lote y la segunda, la ejecución de la unidad básica de vivienda Los aspirantes al SFV se comprometen a realizar aportes mensuales, con el fin de reunir el ahorro previo, durante un periodo de tiempo determinado. El periodo de ahorro previo mínimo es de 12 meses, de allí se calcula el valor de los depósitos a realizar en cada mes, teniendo en cuenta que el ahorro previo mínimo es del 10% del valor de la solución de vivienda. 1.4. Resolución 966 de 2004: (sobre el giro anticipado del SFV) El SFV será desembolsado de manera anticipada cuando el oferente de la solución de vivienda constituya un encargo fiduciario para la administración de los recursos, respaldado por una póliza de cumplimiento y se adelante una labor de interventoría durante el proyecto. - 11 -.

(13) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. Se permite que el beneficiario del SFV autorice el giro anticipado del mismo y sus rendimientos a favor del oferente y para proceder a ello, éste deberá presentar ante la entidad otorgante o el operador el certificado de elegibilidad del proyecto, la respectiva promesa de compraventa o los contratos previos a la adquisición del dominio, acreditar la constitución de un encargo fiduciario para la administración de los recursos del subsidio, un contrato que garantice la labor de interventoría y una póliza que cubra la restitución de los dineros entregados por cuenta de los subsidios en caso de incumplimiento El cien por ciento del valor de los subsidios se desembolsará al encargo fiduciario. El ochenta por ciento de estas sumas se girará al oferente por parte del encargo fiduciario previa autorización del interventor; el veinte por ciento restante una vez se presenten ante la entidad otorgante del subsidio de vivienda o el operador, la totalidad de los documentos que se requieran según la modalidad de solución de vivienda de que se trate Póliza de incumplimiento en la aplicación del SFV girado con anterioridad a la escrituración de la solución de vivienda: El objeto es garantizar frente a la entidad otorgante la restitución a su favor por parte del oferente de los dineros que hayan sido girados con cargo a los SFV y consignados en el encargo fiduciario constituido para este fin. La póliza garantiza el pago por el incumplimiento del valor del subsidio entregado por anticipado, el cual será restituido al beneficiario en caso en que ocurra este evento El valor asegurado corresponderá al total de los dineros del SFV entregados por la entidad otorgante incrementados en un 10%, que es el porcentaje que se tendrá como rango de seguridad para cubrir las fluctuaciones del IPC (Indice de Precios al Consumidor) La póliza de incumplimiento será expedida por una Compañía de Seguros legalmente establecida en Colombia. La Aseguradora deberá proceder a realizar el pago, correspondiente a la indemnización, dentro del mes siguiente a la fecha en la que la entidad otorgante de los subsidios radique el escrito de reclamación formal, por medio de la cual se declara el incumplimientos de las obligaciones garantizadas y se indica el monto de la pérdida a indemnizar. Este hecho se da en el momento en que el tomador de la póliza no acredite ante la entidad otorgante la presentación de los siguientes documentos durante el término de vigencia del SFV: o Copia de la escritura pública de compra-venta que hace parte del proyecto de vivienda a favor del beneficiario del SFV o Original del Certificado de libertad y tradición del inmueble objeto del contrato o Copia del acta de recibo del inmueble que fue construido de acuerdo a las condiciones que sirvieron para la. - 12 -.

(14) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. declaratoria de elegibilidad del proyecto suscrita por parte del beneficiario del SFV o Certificado de existencia de la solución de vivienda En virtud de la indemnización el tomador de la póliza se compromete a reembolsar inmediatamente a la aseguradora la suma que ésta llegare a pagar al otorgante del subsidio La póliza será liberada por parte de la entidad otorgante cuando se presente la escritura de la solución de vivienda del beneficiario del SFV, con constancia de recibo a satisfacción por parte del beneficiario de la solución de vivienda acompañado del certificado de libertad y tradición del inmueble y se certifique sobre la existencia de la vivienda a la cual se aplicó el SFV. En este caso la entidad otorgante informará a la fiduciaria el cumplimiento de tales requisitos para que ésta gire al oferente el 20 % restante del SFV El encargo fiduciario tiene como objeto principal la administración de los recursos del SFV, para ser entregados al oferente solo en la cuantía y oportunidad indicada por el interventor de la obra, de acuerdo con el avance de ésta debidamente certificado por el interventor El oferente del plan de vivienda que solicite el desembolso anticipado del SFV deberá constituir un encargo fiduciario para la administración del SFV El contrato de encargo fiduciario, deberá contener como mínimo: o Cláusula que indique que el encargo es para administración de recursos del SFV que por su naturaleza son inembargables o El monto de recursos a administrar o Expresar claramente en quien se encuentra radicada la propiedad del lote o Número de SFV que se van a administrar y relación de los beneficiarios o Vigencia del encargo fiduciario El encargo fiduciario tendrá una vigencia igual o superior a la vigencia del SFV El encargo fiduciario recibirá de la entidad otorgante el cien por ciento del valor de los SFV. La entidad fiduciaria entregará al oferente, los recursos de los SFV hasta el ochenta por ciento de su valor. El veinte por ciento restante los girará la fiduciaria al oferente una vez la entidad otorgante autorice por escrito, previo cumplimiento por parte del oferente la totalidad de los requisitos señalados El hogar beneficiario del SFV autorizará por escrito de manera irrevocable y por su cuenta y riesgo a la entidad otorgante, girar al encargo fiduciario constituido por el oferente el cien por ciento del SFV La fiduciaria solo podrá hacer el desembolso de los recursos del subsidio al oferente de acuerdo con el avance de obra realmente ejecutado y cuyos porcentajes se establecen así:. - 13 -.

(15) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. o Cuarenta por ciento del SFV, contra el veinte por ciento del avance de obra certificado por la interventoría o Cuarenta por ciento del SFV, contra acta de avance de obra certificados por la interventoría y amortizando el anticipo o Veinte por ciento del SFV contra presentación de los documentos citados anteriormente Se establece la interventoría como instrumento para el control y seguimiento de los proyectos de VIS en los cuales se aplicarán SFV´s. El interventor deberá constatar el avance de obra y la correcta inversión del anticipo en la ejecución de la solución de vivienda correspondiente a cada hogar y certificarlo a la entidad fiduciaria para el desembolso y supervisar la correcta aplicación y utilización de los recursos en la obra correspondiente a la solución de vivienda objeto del anticipo. El interventor deberá incluir en la certificación que expide si de acuerdo con el avance de obra es posible entregar la vivienda y cumplir con la legalización del subsidio, antes de la expiración de su vigencia Los oferentes de las soluciones de vivienda, de carácter privado, deberán contratar la labor de interventoría con la persona natural o jurídica que ellos designen. Estará a cargo exclusivo del oferente el pago de los honorarios del profesional que ejercerá la labor de interventoría En la interventoría la persona encargada de esta labor deberá cumplir las siguientes funciones: o Interventoría técnica, en la que la función del interventor se encamina a velar por el correcto desarrollo de los planos y por el cumplimiento de las normas de calidad, seguridad y economía adecuadas a la obra o Interventoría administrativa, en la que el interventor velará por el cumplimiento del contrato del constructor y supervigilará el avance de la obra para lograr que ella se desarrolle según el programa y el presupuesto previamente aprobados. El interventor autorizará las entregas de dineros al constructor y revisará los gastos que éste haga a fin de que los dineros sean invertidos en la forma más eficiente Procedimiento para el desembolso anticipado: el oferente para efectos del desembolso anticipado de los recursos del SFV, deberá presentar ante la entidad otorgante del SFV, junto con la póliza única de cumplimiento, el encargo fiduciario y el contrato de la labor de interventoría, los siguientes requisitos: o Carta de solicitud del anticipo, indicando el número de SFV´s y la cuantía a desembolsar o Copia de la cara de asignación de los SFV´s o Copia de la declaratoria de Elegibilidad o Copia del certificado de existencia y representación legal del oferente de las soluciones de vivienda o Certificado de la primera visita al proyecto efectuada por el profesional que realizará las labores de interventoría. - 14 -.

(16) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. 1.5. Decreto 975 de 2004: Definiciones: o Vivienda nueva: las soluciones de adquisición de vivienda nueva a las que podrá aplicarse el SFV deberán contemplar como mínimo además del lote urbanizado, una edificación conformada por un espacio múltiple, cocina, lavadero, baño con sanitario, lavamanos y ducha. Además se debe posibilitar el desarrollo posterior de dos alcobas como espacios independientes. o Construcción en sitio propio: proceso por el cual el beneficiario del SFV accede a una VIS mediante la edificación de la misma en un lote de su propiedad. En caso de un lote este debe estar ubicado en un desarrollo legal o legalizado, y su título inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. En el caso de construcción en sitio propio el SFV solo se podrá destinar a viviendas tipo 1 y 2 o Mejoramiento de vivienda: proceso por el cual el beneficiario del SFV supera una o más de las carencias básicas de la vivienda. La vivienda a mejorar debe presentar al menos una de las siguientes situaciones: deficiencias en la estructura principal, muros o cubierta; carencia de de redes secundarias y acometidas domiciliarias; carencia de baños y/o cocina; existencia de pisos en tierra; construcción en material provisional tales como madera de desecho, lata o tela asfáltica; hacinamiento crítico con más de tres personas por cuarto o Oferente de planes de vivienda: es la persona natural o jurídica o entidad territorial, legalmente habilitado para establecer el vínculo jurídico directo con los hogares postulantes al SFV que se concreta en soluciones para adquisición, mejoramiento o construcción en sitio propio o Esfuerzo territorial: es aquel en que el municipio o departamento aporta recursos complementarios para facilitar el acceso a una solución habitacional para los de más bajos ingresos. El plan de vivienda deberá ser para soluciones tipo 1 y que involucre a personas con un salario inferior o igual a 2 SMLMV o Lote urbanizado: aquel que cuenta con las acometidas domiciliarias de servicios públicos de de acueducto, alcantarillado y energía, vías de acceso y espacios públicos conforme a la normatividad urbanística de cada municipio o Postulantes: podrán solicitar la asignación del SFV los hogares que carecen de recursos suficientes o mejorar una única solución de vivienda, cuyos ingresos totales mensuales no superen los cuatro SMLMV. - 15 -.

(17) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. o Entidades otorgantes del SFV: serán el Fondo Nacional de Vivienda con cargo al presupuesto de la Nación y las Cajas de Compensación Familiar con las contribuciones parafiscales administradas por éstas. Los recursos que destine el fondo Nacional de Vivienda se otorgarán a las personas no vinculadas al sistema formal de trabajo. Las personas vinculadas al sistema formal de trabajo serán atendidas por las Cajas de Compensación Familiar Rangos de precios máximos de viviendas en SMLMV para los cuales se hará efectivo el SFV: o Tipo 1, hasta 40 SMLMV en municipios con población inferior a los 500000 habitantes o Tipo 1, hasta 50 SMLMV en municipios con población superior a los 500000 habitantes o Tipo 2 , superior a 40 y hasta 70 SMLMV en municipios con población inferior a los 500000 habitantes o Tipo 2, superior a 50 y hasta 70 SMLMV en municipios con población superior a los 500000 habitantes o Tipo 3, superior a 70 y hasta 100 SMLMV o Tipo 4, superior a 100 y hasta 135 SMLMV Los montos del SFV se determinan en función del tipo de vivienda que se vaya a adquirir. Los siguientes son los valores el SFV en función del tipo de vivienda y de la entidad encargada de desembolsar el SFV: Tipo de Vivienda 1 1 2 2 3 4. Valor vivienda en SMLMV 40 50 60 70 100 135. Fondo Nal. de Vivienda 21 21 14 14 7 1. Cajas de Comp. Familiar 17 17 12 12 7 1. No obstante a lo dispuesto anteriormente ningún caso el SFV podrá ser superior al 90% del valor del precio de la vivienda a adquirir La elegibilidad de un proyecto es la manifestación formal, mediante la cual la entidad evaluadora emite un concepto favorable de viabilidad a los planes de solución de vivienda a los cuales se van a aplicar los SFV´s. Para ciudades calif icadas en la categoría especial (Bogotá), la elegibilidad de los proyectos se entenderá dada por la licencia de construcción y urbanismo. En caso de planes desarrollados por OPV´s, deberá acreditarse la existencia del permiso de escrituración. La postulación para el SFV se hará mediante el diligenciamiento de los siguientes documentos: o Formulario de postulación. - 16 -.

(18) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. o Copia de la comunicación emitida por la entidad donde se realice el ahorro previo en la que conste el monto del ahorro y la inmovilización del mismo o Registro civil de matrimonio o prueba de unión marital de hecho Como pudimos ver la regulación concerniente a los montos de los subsidios entregados ha variado desde el 2000 hasta la actualidad. En efecto, bajo el gobierno Uribe la política de VIS se ha encaminado a atender una mayor cantidad de compradores potenciales. Teniendo en cuenta que los recursos del Estado son limitados, se quiere hacer que los recursos utilizados en el SFV lleguen a un mayor número de personas, disminuyendo por lo tanto la porción que a cada uno le debe quedar. Según los constructores de vivienda tipo 1 esta nueva reglamentación no está ayudando a resolver el problema sino que por el contrario lo está agravando. En la medida en que los beneficiados por el SFV reciban menos ayuda, su capacidad de crédito deberá ser más elevada. Esto significa que la aprobación del crédito será aún más difícil y por lo tanto menos personas podrán cumplir con los requisitos necesarios para salir favorecidos a la hora de la asignación de los subsidios. A lo que se llega entonces es que aunque el gobierno quiere atender un número mayor de personas, las nuevas condiciones hacen que todas estas personas que podían beneficiarse anteriormente del subsidio ya no podrán hacerlo. Sumado a esto, están las personas que aún cuando logran pasar el filtro de la evaluación del crédito y logran ser favorecidas con el subsidio tiene dif icultades a la hora de amortizar el crédito que es ahora más importante. Lo que el gobierno deja de darle a cada uno debe compensarse con un crédito mayor y por consiguiente con cuotas de amortización que para personas con ingresos hasta de 4 SMLMV son muy elevadas. Por otra parte, con el decreto 975 de 2004 los subsidios de aquellos que se encuentran vinculados al sistema formal de trabajo debe ser desembolsado por las Cajas de Compensación Familiar de las contribuciones parafiscales administradas por las mismas. Lo que se está viendo en la actualidad es la ineficiencia de estas entidades a la hora del desembolso de los subsidios. Los recursos destinados a los SFV´s son percibidos por las Cajas de Compensación Familiar y retenidos por éstas de manera que puedan utilizar estos fondos como capital de inversión. Mientras tanto los constructores bajo el esquema de subsidio anticipado, como es el caso de los proyectos desarrollados por la Fenavip, se ven estancados en espera de estos fondos, que serán destinados a la fase de construcción de las soluciones de vivienda en los proyectos. Algo similar ocurre con las postulaciones para el SFV. La postulación no está abierta a lo largo del año sino que su disponibilidad depende de los recursos del Estado. Este último, sin embargo, no avisa a la ciudadanía sobre la disponibilidad de estos recursos, de manera que nunca se sabe si las postulaciones están cerradas, cuando se abrirán nuevamente o viceversa. El problema radica en que los aplicantes potenciales deben cumplir con varios compromisos de carácter económico con las OPV´s y con la entidad financiera donde tengan sus ahorros antes de poder aplicar al subsidio. En la medida en que el gobierno mantenga cerradas las postulaciones de manera indefinida (como es el caso en la actualidad), los aplicantes potenciales que ya han pagado ciertas obligaciones con las entidades anteriormente mencionadas, ven. - 17 -.

(19) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. como el costo financiero de sus casas se eleva como resultado de un alargamiento en el proceso de compra de sus soluciones de vivienda.. 2. M ecanismos de ayuda de Fenavip: 2.1. Evolución de las OPV´s (NIETO 2004): Las Organizaciones Populares de Vivienda (OPV´s) surgieron como parte de la motivación de las comunidades más pobres del país. El difícil acceso a créditos inmobiliarios y las condiciones fluctuantes de los ingresos de la población donde la proporción de la economía informal es muy elevada condujeron a este sistema cooperativista. Utilizando las economías de escala y a partir de la asociatividad entre los ahorros del grupo se logró iniciar varios proyectos en el país. Los proyectos partían de la compra del lote por medio de los ahorros de los afiliados y paso seguido, el lote era hipotecado para solicitar el préstamo que sería destinado a la construcción de las viviendas. El crédito tomado, servía para la compra de materiales y a través de la asesoría de las agremiaciones de OPV´s (Fedevivienda y Fenavip) se procedía a la construcción de las soluciones de vivienda por medio del aporte en trabajo de los asociados. Varias de las etapas constructivas eran realizadas por los asociados y este trabajo contabilizado en horas tenía un equivalente monetario de manera que si algún asociado se retiraba se le devolvía sus aportes hechos en trabajo. A este proceso autoconstructivo se sumaban los aportes en dinero mensuales que debían hacer los asociados. Se debe agregar que la duración del proyecto era indefinida y dependía de la condición económica de los afiliados. El no pago de las obligaciones implicaba que el asociado debía salir de la Organización, pero sus aportes debían serle devueltos. El carácter autogestionario de los proyectos desembocó en tres diferentes tipos de OPV´s que se desarrollaron en el país. La primera, eran OPV´s gestionadas por terceros; en éstas existía un promotor que cumplía con las funciones de un gerente de proyecto y un grupo social que conformaban la junta directiva del proyecto. La responsabilidad sobre la consecución del proyecto recaía entonces sobre el promotor puesto que las decisiones de la junta debían ser aprobadas por el promotor antes de su ejecución. El segundo tipo de OPV´s eran de cogestión en donde la responsabilidad se repartía entre el promotor y el grupo social. Finalmente se tenían las OPV´s por autogestión en donde el responsable era exclusivamente el grupo social y solamente existía una asesoría de tipo técnico para ejecutar las ideas propuestas. En un comienzo el tercer esquema mencionado fue el más popular en tanto que las agremiaciones de OPV´s recién estaban surgiendo. El grado de responsabilidad y de decisión del grupo social fue mermando con los años en la medida que las agremiaciones tomaban cada vez mas fuerza. En efecto, la iniciativa de los proyectos ahora es tomada por las agremiaciones de vivienda, quienes decidieron acabar con el esquema. - 18 -.

(20) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. de autoconstrucción que se había manejado hasta el momento. Los resultados que se habían tenido no eran satisfactorios en la medida en que la preparación técnica de los asociados era muy pobre y la mala calidad en los procesos desarrollados por el grupo social debían ser remediados a posteriori, aumentando de manera signif icativa el costo de los proyectos. En la actualidad, la labor de las OPV´s se limita a concertar con los directivos de las agremiaciones sobre las especificaciones de las soluciones de vivienda a construir. Las agremiaciones de OPV´s se han divido en dos: la Fenavip ha tomado el rol de una constructora convencional que desarrolla sus proyectos y paso siguiente, los vende a sus afiliados dándoles numerosas ventajas a la hora de acceder a crédito. Fedevivienda por el contrario se ha enfocado en atender las necesidades de una manera mas personalizada puesto que su labor se centra en el mejoramiento o construcción en lote propio. El propietario del lote acude a Fedevivienda para que estos últimos se encarguen de la construcción de la solución de vivienda. La ayuda es exclusivamente de tipo técnico. La naturaleza inicial de las OPV´s es hoy en día opacada por la labor de las agremiaciones pero según sus dirigentes, es el resultado de las experiencias que se han tenido. 2.2. Presentación de Fenavip: La Fenavip es una de la agremiaciones sin ánimo de lucro que agrupa a las diferentes OPV´s del país. Estas últimas son de carácter autogestionario y los aportes en trabajo no son más que una actividad lúdica que sirve para desarrollar el sentido de pertenencia y de apropiación de las viviendas y de la comunidad en la que se haya construido el proyecto de vivienda. La Fenavip está representada en más de diez ciudades del país. Se destacan proyectos como el de la reconstrucción del eje cafetero; la Fenavip es el gerente zonal del municipio de Calarcá el segundo de mayor importancia poblacional en la región. Además el proyecto Colombia Siglo XXI que se desarrolla en siete ciudades del país, prevé la construcción de 8500 viviendas para familias entre uno y tres salarios mínimos de ingresos mensuales. Para el caso de Bogotá la Fenavip se encuentra construyendo una de las etapas de las casas del proyecto Ciudadela El Recreo en Bosa y las correspondientes al proyecto de Usme, estos últimos proyectos de gran envergadura impulsados por Metrovivienda. Como se mencionó en un principio, el objetivo principal de la Fenavip es el de hacer comunidad por medio de la construcción de sus proyectos de vivienda. En efecto, el mejoramiento del hábitat y de las condiciones de vida de los individuos y las familias propende a generar estímulos en la población sobre sus responsabilidades como actores sociales y políticos.. - 19 -.

(21) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. 2.3. Aspectos sociales (MUÑOZ 2004): Considerando que la Fenavip tiene como base la concepción de un modelo alternativo de desarrollo social sustentado en la comunidad, ha desarrollado su trabajo con énfasis en el liderazgo, cambio de actitudes de la población en la vida cotidiana, solidaridad y organización comunitaria. Estos conceptos son transmitidos e incorporados a través de capacitación, instrucciones directas, y acciones de convivencia en el campo como son las jornadas de trabajo programadas por cada grupo de afiliados. Los efectos sociales logrados por estas acciones de la Fenavip se pueden evidenciar en las formas de interacción que las comunidades beneficiarias de los proyectos iniciales han logrado. Desde el cambio en las formas de interrelacionarse alrededor de los problemas de sus barrios hasta la forma en que se dirimen los conflictos. Adicionalmente se observa que durante los procesos de inducción, capacitación y trabajo en comunidad, se fortalece el sentido de pertenencia y se potencian virtudes especiales en la población, ya sea de liderazgo, empresariales, etc. Adicionalmente y con el fin de apoyar el desarrollo empresarial y social de los afiliados, éstos participan en los trabajos de producción de materiales y actividades comerciales que se generan en el proceso del programa. En estas actividades se potencian aptitudes y ofrecen alternativas productivas a la comunidad. Con el fin de obtener un proceso autogestionario eficiente y que logre atender las necesidades de todos los afiliados involucrados; a cada grupo de afiliados en la Fenavip (OPV´s) se asigna un ciclo de capacitación que incluye cuatro reuniones, una visita de campo y cinco talleres. A esto se suma el trabajo de autoconstrucción que deben realizar las familias durante todos los fines de semana que dure la fase de construcción de las viviendas. Aunque este aporte en trabajo puede no llegar a ser muy significativo en el avance de la obra, si se logra un cambio en la mentalidad y en la concepción de las familias que es lo que busca la entidad a través de estas actividades. La propuesta social de la Fenavip no termina con la construcción y asignación de las casas a sus nuevos dueños. A partir de las asociaciones conformadas para la adquisición de las soluciones de vivienda se conjuga el programa de Producción Solidaria. Este programa es el motor de los diferentes proyectos de generación de ingresos que surgen de la organización y capacitación, sobre la concepción de empresarios solidarios. Es decir, guardando los principios solidarios y de asociación, promover la creación de empresas que permitan el desarrollo económico y social del barrio y la comunidad. Desde el punto de vista político también se lleva a cabo el programa Organización Política y Comunitaria en el cual se busca fortalecer la gobernabilidad y el derecho de estado que tiene todo ciudadano, participando efectivamente en los diferentes espacios democráticos de participación puestos a su disposición. Finalmente, y como eje central de la propuesta social se establece un programa educativo que articula formación de tipo formal, como es la. - 20 -.

(22) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. inclusión de jardines infantiles y colegios para educación de adultos en sus proyectos, así como formación de tipo informal en la que se incluye instrucción de tipo técnica, comercial y productiva.. 2.4. Otras consideraciones: Después de haber organizado las asociaciones de cada uno de los proyectos que se van a realizar, la Fenavip acude a Discont que es la constructora del grupo corporativo, para que ésta se haga cargo de los diseños y de la fase de construcción. Las labores de Discont se apoyan en la Junta Directiva de la OPV que lidere el proyecto para el cual se esté trabajando. Los diseños y soluciones de habitabilidad propuestos, responden a las necesidades y exigencias de los asociados, de manera que la labor autogestionaria cobra fuerza en esta etapa de desarrollo del proyecto. Discont a su vez acude a las UPI´s (Unidades de Producción Integral), que son las plantas de producción de materiales donde se fabrican algunos productos para la construcción como teja de micro-concreto, prefabricados y bloque estructural de concreto. El trabajo de las UPI´s es coordinado por la Fenavip y en ellas trabajan los asociados de las OPV´s que requieren de ingresos adicionales.. 2.5. CREAR cooperativa (CORREA 2004): Esta entidad financiera es la encargada de manejar los aportes en dinero que hacen los afiliados a las OPV´s con el fin de obtener su solución de vivienda. La cooperativa de la Fenavip es una entidad de carácter solidario con más de 25000 afiliados cuyos productos y servicios están dirigidos a sectores de la población que devengan entre uno y tres salarios mínimos. Aunque los servicios de cuentas de ahorro y créditos para múltiples finalidades están abiertos al público en general, es de especial interés la captación de recursos de los afiliados a la Fenavip con el ánimo de cumplir con los pasos necesarios para la obtención de una solución de vivienda. CREAR cooperativa tiene como objetivo permitirles a los grupos asociados (OPV´s) acceder a créditos, comenzando con un ahorro programado. El deseo de los compradores potenciales de viviendas debe materializarse en la capacidad de ahorro que el grupo demuestre. Con este propósito en mente se da inicio a un taller de ahorro programado en el que las familias de la OPV asisten a charlas que buscan iniciar a las familias en la cultura del ahorro. A través del estudio de las condiciones socio-económicas de las familias se llega a un acuerdo con éstas, de manera que exista un compromiso para hacer aportes mensuales por un monto determinado. Para recibir los aportes de los asociados, CREAR dispone de dos cuentas independientes en las que se deposita el dinero. La primera corresponde a la cuenta de aportes. Esta cuenta le da el carácter de asociado al afiliado por lo que le permite acceder a créditos. La cuenta. - 21 -.

(23) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. se abre con 11.000 pesos y se debe continuar aportando 5.000 pesos mensuales. La cooperativa presta de 5 a 10 veces el monto ahorrado en esta cuenta. Estas cuentas son la fuente de financiación de la cooperativa por lo que los fondos consignados en esta cuenta no podrán ser retirados deliberadamente por el ahorrador. Por el contrario, los retiros deberán hacerse de conformidad con lo que apruebe la Asamblea General sobre el manejo de los fondos (generalmente el primer retiro solo puede hacerse un año después de haber abierto la cuenta). Mientras se tenga un crédito vigente no se podrán retirar los aportes. Para el caso de créditos para la vivienda, el monto del crédito será 10 veces el valor de los aportes consignados en la cuenta. En segunda instancia se dispone de las cuentas de ahorros, en la cual se destaca la cuenta de ahorro para la vivienda. En esta cuenta la familia que aspire a una vivienda, debe consignar como mínimo el 10% del valor de la vivienda a la cual aspira, para realizar la postulación al Subsidio Familiar de Vivienda. La cuenta se abre con 10000 pesos y el plazo para completar el ahorro depende de las posibilidades económicas del viviendista. De manera equivalente al ahorro programado existe la posibilidad de lograr la meta de ahorro del 10% del valor de la vivienda a través del ahorro de las cesantías. Para este efecto solo basta con solicitar la inmovilización de las mismas ante el fondo donde estén consignadas. Como podemos ver la cooperativa CREAR ha desarrollado dos métodos independientes para asegurase y asegurarle al Estado el flujo de efectivo con miras a la obtención de una solución de vivienda. A través de la cuenta de aportes, la entidad pone a prueba la capacidad de ahorro del viviendista. Además, a través de la inmovilización de los fondos la cooperativa asegura un capital necesario para beneficiar con créditos al conjunto de las familias pertenecientes a la OPV. Sin embargo, siendo que la cuota mínima requerida es de 5000 pesos esta suma debe ser superada con creses por el viviendista dado que el monto del crédito para acceder a una vivienda tipo I variará entre los 8 y los 10 millones de pesos. Esto significa que si los aportes son de 5000 pesos mensuales, se requerirán de 10 años para obtener el 10% del valor del crédito en la cuenta de aportes y de esta manera poder solicitar el crédito. Para el caso de la cuenta de ahorro para la vivienda, se cumple con el requisito que establece el Estado con el fin de otorgar el Subsidio Familiar de Vivienda. El ahorro programado a diferencia de la cuenta de aportes no tiene un monto mínimo para aportar ni tampoco un tiempo determinado para hacer el ahorro. Además el capital sólo es inmovilizado en el momento que se aplica al SFV, es decir cuando se ha reunido el 10% del valor de la solución de vivienda a la que se va a acceder. La cuenta entrega una chequera a sus ahorradores de manera que estos puedan disponer de los fondos ahorrados en el momento que deseen. Con esta posibilidad el viviendista debe hacer una autoevaluación de su capacidad de ahorro de manera que pueda decidir si puede o no tomar un crédito para pagar el monto restante de la vivienda sin tener después problemas para el pago del mismo. En efecto, el valor del 10% del valor de la vivienda no sólo corresponde a un. - 22 -.

(24) ANALISIS DE LOS ESQUEMAS FINANCIEROS DE LAS OPVs. ICIV 200420 09. requisito necesario para acceder a un SFV sino que además este monto se va a constituir como la cuota inicial para la vivienda. Esto significa que después de haberse aprobado el SFV, los ahorros depositados en la cuenta de ahorro para la vivienda son transferidos hacia la Fenavip, quien va a disponer de estos fondos para la compra del lote donde se va a realizar el proyecto de la OPV. Teniendo en cuenta que los aportes en la cuenta de ahorros para la vivienda no están definidos ni en su monto ni en su distribución en el tiempo, CREAR organiza talleres con los afiliados de las OPV´s de manera que se pueda tener disponibilidad de estos recursos de la manera más pronta posible. De todas formas, se sabe que la capacidad de crédito de una familia que reúne entre sus miembros entre 1 y 3 salarios mínimos al mes, es muy baja por lo que se pacta con la gente un ahorro programado superior al 10% mínimo necesario. Con esta disposición se disminuirá el crédito a largo plazo, etapa en la cual una importante parte de los asociados tienen problemas para pagar sus obligaciones. Después de haberse aprobado el SFV, la entidad otorgante del SFV expide una carta en nombre del beneficiario del mismo con la cual se procede a la evaluación de la capacidad de crédito de la familia postulada. Para tal efecto, CREAR, entidad encargada de la evaluación, solicita al viviendista un estudio de la historia crediticia proporcionada por Datacrédito. Además se debe proporcionar información sobre los ingresos y egresos promedio mensuales a través de los montos consignados en las cuentas de CREAR. Con base en esta información y habiendo reunido el 10% del monto a solicitar en la cuenta de aportes, se procede a la aprobación del crédito, teniendo como parámetro fundamental para esta decisión el puntaje que Datacrédito ha suministrado acerca del viviendista. No obstante a la aprobación del crédito, el desembolso del mismo solo va a realizarse después que se haya entregado la casa al viviendista. En efecto, la obtención de la casa por parte del viviendista se hace desde el momento en que este resulta favorecido con un SFV y se retira de su cuenta de ahorros el monto que tenía depositado allí. A partir de este momento, y con la adquisición del lote por parte de la Fenavip, la agremiación puede darle al viviendista una fecha tentativa de entrega de la casa. Esta fecha variará en función del momento en que se haga el desembolso del conjunto de los SFV´s otorgados a las familias afiliadas al proyecto a construir. Estos dineros serán destinados a la fase de construcción de las soluciones de vivienda, siendo que el capital faltante deberá provenir de entidades de crédito con las que CREAR deberá endeudarse para culminar con la construcción de las casas. Habiéndose cumplido esta etapa, se procede a la escrituración de las casas, estos costos deben ser asumidos por los nuevos propietarios de las casas, quienes paso siguiente deberán hipotecar su vivienda como garantía al crédito que van a tomar. Un mes después de la escrituración de las casas se deberá comenzar a pagar las cuotas del crédito a 5 años que se toma con CREAR. Estos créditos tienen la ventaja que se amortizan con cuotas fijas pagando un interés mes vencido igual al 1,98%. Sin embargo el plazo del crédito es muy corto teniendo en cuenta que las familias a las que se. - 23 -.