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1 582-2008

Sala de lo Constitucional de la Corte Suprema de Justicia: San Salvador, a las diez horas y cuarenta y seis minutos del día cinco de enero de dos mil once.

El presente proceso de amparo se inició mediante demanda presentada por la licenciada Karla Ivette Escamilla López, como apoderada del señor Manlio Saturnino Dürler Vargas conocido por Nino Dürler, contra providencias del Juez Quinto de lo Mercantil de San Salvador, que considera vulneran los derechos fundamentales de posesión de vivienda, audiencia y defensa, de su representado.

Han intervenido en el proceso, además de la parte actora, la autoridad demandada, y el Fiscal de la Corte Suprema de Justicia.

Analizado el proceso, y considerando:

I. 1. El actor, por medio de su representante, manifestó en síntesis en su demanda que con fecha 01-II-2004 celebró contrato de arrendamiento con la señora Ana Lilian Dürler Velásquez, por un plazo de 6 años a partir de la fecha señalada, quedando así establecida la relación contractual entre ellos como arrendatario-arrendador; que por resolución dictada por el Juez Quinto de lo Mercantil de fecha 06-III-2008 –a raíz de proceso ejecutivo mercantil entre la señora Ana Lilian Dürler Velásquez y el Banco Agrícola S.A.– se le concedió al peticionario un plazo de veinte días para que desalojara la casa que arrendaba, de lo contrario se le desalojaría haciendo uso de la fuerza pública, esto para hacer efectiva la entrega material del inmueble al banco relacionado, como nuevo propietario del inmueble. Por dichos motivos considera el impetrante que el juez demandado vulneró sus derechos de posesión de vivienda, audiencia y defensa al ordenar esa actuación e inobservar lo establecido en la Ley de Inquilinato, específicamente el artículo 28, en tanto que el contrato no se extingue por el traspaso que se haga a título gratuito u oneroso del inmueble y que incluso deben respetarse los contratos de arrendamiento, aun cuando no exista inscripción en el registro respectivo.

2. Mediante auto de las diez horas con dieciséis minutos del día 16-V-2008, se previno a la abogada del peticionario para que señalara con claridad algunos conceptos y hechos que no habían sido bien expuestos en la demanda, por ello mediante escrito agregado con fecha 22-V-2008, la licenciada Escamilla López subsanó la prevención hecha, aclarando que el juez demandado violentó los derechos relacionados en la demanda en tanto que no se le siguió a su representado un procedimiento previo a la orden de lanzamiento emitida por la autoridad demandada, no obstante tener su poderdante un contrato de arrendamiento con plazo vigente; que por ello el actor se presentó al juzgado

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mencionado para hacer del conocimiento del juez demandado la existencia de dicho contrato, y para expresarle que como arrendatario ajeno al conflicto -que la propietaria del inmueble tenía con la institución financiera acreedora- ofrecía incluso pagar al banco acreedor el canon que correspondiera durante el plazo de vigencia que restaba del contrato de arrendamiento, situación que declaró sin lugar el juez demandado, por lo cual el peticionario pidió la revocatoria de esa decisión que de igual forma fue declarada sin lugar.

3. Mediante auto de las ocho horas con treinta y un minutos del día 27-V-2008, se admitió la demanda circunscribiéndose al control de constitucionalidad el auto emitido por el Juez Quinto de lo Mercantil de San Salvador, del día 06-III-2008, a través del cual se le concede a la parte actora un término de veinte días para el desalojo del inmueble -en el que actualmente habita en virtud de haber sido suscrito un contrato de arrendamiento-, por la supuesta vulneración a los derechos de “mera tenencia”, audiencia y defensa.

En dicha interlocutoria, además, se declaró la suspensión de los efectos del acto reclamado, y se pidió informe a la autoridad demandada, el cual fue evacuado mediante escrito agregado con fecha 29-V-2008, en el cual la autoridad demandada aseguró que sus actuaciones se ciñeron a los presupuestos procesales aplicables al caso, por lo que consideró que no eran ciertos los hechos atribuidos en su contra.

4. Posteriormente, de conformidad a lo establecido en el artículo 23 de la Ley de Procedimientos Constitucionales, se confirió audiencia al Fiscal de la Corte, quien no hizo uso de la misma.

5. Por auto pronunciado el día 03-VII-2008, se confirmó la suspensión del acto reclamado, y se pidió informe justificativo a la autoridad demandada, de conformidad al artículo 26 de la normativa citada en el párrafo precedente. Previo a ello, la licenciada Ana Camila de León de Castro Garay, como apoderada del Banco Agrícola S.A., pidió se le tuviere como tercero beneficiado con el acto reclamado, y fue acreditada en esa calidad mediante resolución de fecha 15-VIII-2008.

Por su parte, la autoridad demandada en su informe justificativo señaló que sus actuaciones estaban apegadas a lo prescrito por el artículo 1750 del Código Civil, que prescribe: “Estarán obligados a respetar el arriendo: 2° Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por documento inscrito; exceptuados los acreedores hipotecarios anteriores al arrendamiento”, de esa forma considera la autoridad demandada que al peticionario como arrendatario del inmueble le era aplicable la excepción a esta regla, pues la hipoteca abierta de fecha 24-VI-1997 fue formalizada con anterioridad al contrato de arrendamiento del peticionario de fecha 01-II-2004, por lo cual asegura que en aplicación del artículo relacionado “[…] el

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acreedor hipotecario tiene derecho a que la deuda a su favor sea satisfecha con dicho inmueble […]”. Agregó documentación al respecto.

6. Seguidamente, se confirieron los traslados que ordena el artículo 27 de la Ley de Procedimientos Constitucionales, al Fiscal de la Corte y a la parte actora. El Fiscal manifestó: "Vista y analizada la demanda del actor y los informes rendidos por el funcionario demandado, los que gozan de la presunción de veracidad, considero que, para excepcionarse de la acción incoada en su contra, la autoridad demandada deberá probar mediante sus informes que los derechos le fueron respetados en tiempo y forma al peticionario del amparo."

7. Con fecha 23-IX-2008, se corrió traslado a la parte actora quién reiteró sus alegatos, al expresar que de lo establecido en la Ley de Inquilinato, de forma expresa, se desprende que no se extingue el contrato de arrendamiento por traspaso del inmueble a título oneroso o gratuito, debiendo respetarse el arrendamiento aunque no esté inscrito, por lo cual el juez demandado debía respetarle sus derechos fundamentales que han sido alegados en la demanda. Posterior a ello, la apoderada de la sociedad beneficiada con el acto reclamado agregó escrito en el cual reiteró lo dicho por la autoridad demandada, en el sentido que la garantía hipotecaria fue hecha con anterioridad al contrato de arrendamiento y que por esa razón el inmueble le fue adjudicado en pago, por lo que solicitó se suspendiera la medida cautelar sobre los efectos del acto reclamado.

8. Mediante auto de las diez horas con diecinueve minutos del día 12-I-2009, se declaró sin lugar la solicitud formulada por la abogada de León de Castro Garay y se omitió el plazo probatorio de conformidad al artículo 29 de la ley de la materia.

9. Con esa última actuación y con fecha 12-I-2009 el proceso quedó en estado de pronunciar sentencia definitiva.

II. Corresponde ahora realizar el análisis de la pretensión planteada, para lo cual se deberán tomar en cuenta los argumentos expuestos tanto por el pretensor como por la autoridad demandada.

El peticionario manifestó, por medio de su apoderada, que con fecha 01-II-2004 formalizó contrato de arrendamiento con la señora Ana Lilian Dürler de Banayot por una vigencia de seis años a partir de esa fecha, que no obstante aún estar vigente el mencionado contrato, el día 06-III-2008 el Juez Quinto de lo Mercantil de esta ciudad emitió resolución por medio de la cual se le otorgaba al impetrante el término de veinte días para el desalojo de la vivienda arrendada, con inobservancia de lo establecido en el artículo 28 de la Ley de Inquilinato en tanto que el contrato no se extinguirá por el traspaso que se haga a título oneroso o gratuito del inmueble y que debe respetarse aunque éste no se haya inscrito,

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motivos por los cuales estimó se le habían vulnerado sus derechos fundamentales de “mera tenencia”, audiencia y defensa.

Por su parte, la autoridad demandada sostuvo que la resolución que ordenaba el desalojo fue apegada a lo establecido en el art. 1750 del Código Civil, el cual prescribe que si bien por regla general se debe respetar el contrato de arrendamiento, hace la excepción en los casos en que la hipoteca haya sido anterior al contrato de arriendo, por lo tanto en vista que en el presente caso la garantía hipotecaria se formalizó con fecha 24-VI-1997 y el contrato de arrendamiento el día 01-II-2004, gozaba de los elementos suficientes para ordenar el desalojo del inmueble relacionado.

III. En vista de lo expuesto en los acápites anteriores, el análisis de la presente sentencia se efectuará de acuerdo con el siguiente orden lógico: (1) Hacer una breve reseña de los derechos fundamentales alegados por el peticionario como vulnerados; (2) analizar si con la aplicación del artículo 1750 del Código Civil para ordenar el desalojo del impetrante como arrendatario de buena fe la autoridad demandada irrespetó los derechos fundamentales alegados.

1. A. Tal cual se mencionó supra, en este proceso de amparo se tutela el derecho material de posesión de vivienda o el derecho a la “mera tenencia”. Al respecto, es menester citar lo expresado en el Considerando II de la Ley de Inquilinato, el cual, textualmente, dice: "II- Que conforme al Artículo 136 de la Constitución Política [de 1950, que equivale al artículo 102 de la actual norma primaria], que «garantiza la libertad económica, en lo que no se oponga al interés social», es evidente el deber y el derecho del Estado, para intervenir por medio de regulaciones especiales, a efecto de balancear, en cuanto sea posible, los intereses de las partes en el contrato de arrendamiento para viviendas (…)"; es decir, la mencionada normativa secundaria desarrolla la obligación que el Estado Salvadoreño tiene de resguardar el derecho a una vivienda de los no propietarios, esto es, de aquellas personas que no sean los dueños de las viviendas que ellos y su grupo familiar habitan, o que usufructúen un inmueble bajo un título legítimo, verbigracia, en calidad de arrendatarios.

Es por eso y de conformidad con el mencionado artículo 102 de la Constitución, tanto el derecho de propiedad del dueño de la vivienda como el de posesión y usufructo de los arrendatarios de ésta, deberán equilibrarse a fin de resguardar los derechos de ambas partes.

Es importante aclarar que el derecho de mera tenencia derivado del contrato de arrendamiento debe entenderse, en este caso, como el derecho a la vivienda del no propietario, en el sentido que el arrendatario tiene el derecho a usar y permanecer en el

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inmueble que habita por el lapso convenido y dentro del marco regulatorio al cual se encuentra sometido, sin que ello implique un derecho de posesión del inmueble que jurídicamente lleva consigo el ánimo de constituirse en dueño.

B. Ahora bien, el derecho de audiencia, de acuerdo a lo que abundantemente la jurisprudencia ha dicho, es un concepto amplio en cuya virtud se exige que, antes de procederse a limitar la esfera jurídica de una persona o a privársele por completo de un derecho, debe ser oída y vencida con arreglo a las leyes.

El artículo 11 de la Constitución lo prevé expresamente y de su tenor no queda, ni ha quedado, duda alguna acerca de su contenido estrictamente procesal. En efecto y por ello justamente constituye un derecho vinculado estrechamente con el resto de derechos tutelables a través del amparo, pues obviamente sólo respetando los límites que al respecto se establecen, pueden limitarse derechos fundamentales, sin que haya por ello vulneración a la Constitución.

2. En el presente caso, el contrato de arrendamiento suscrito entre el pretensor y la señora Dürler de Banayot, estaba vigente a la fecha en la cual se emitió la resolución de desalojo como ejecución de la sentencia que declaró la obligación contraída por esta última y la sociedad bancaria señalada; por lo que efectivamente el pretensor, en ese momento, era titular del derecho material de posesión de la vivienda de la cual se ordenó el desalojo en vista de haber sido otorgada como garantía del cumplimiento de la obligación.

En ese orden, el artículo 1750 del Código Civil, número dos, precepto aplicado por el juez para dictar el acto reclamado, prevé: “Estarán obligados a respetar el arriendo: 2° Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por documento inscrito; exceptuados los acreedores hipotecarios anteriores al arrendamiento.” A partir de dicha regulación, el juez demandado consideró que la excepción contemplada en este artículo lo facultaba para dar por terminado el contrato de arrendamiento del peticionario, y que conforme a ello podía ordenar el lanzamiento de sus ocupantes.

Ahora bien, tal lanzamiento que se deriva de esa excepción no es extensivo respecto de los sujetos poseedores de buena fe, ya que la intención del legislador con tal previsión no es perjudicar a cualquiera que se encuentre dentro del inmueble, sino poder lanzar al ejecutado o a quien tenga un vínculo de dependencia con él.

Además, según la normativa especial y partiendo de que el contrato de arrendamiento del peticionario se encontraba aún vigente, el artículo 28 de la Ley de Inquilinato prescribe: “Tampoco se extinguirá el contrato por muerte del arrendador o por traspaso que éste haga del inmueble, a título oneroso o gratuito. Los adquirientes del

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inmueble en estos casos se sustituirán en los derechos y obligaciones del arrendatario debiendo respetar el arrendamiento aunque el contrato no estuviese inscrito y sólo podrán obtener su terminación en los casos que indican los Artículos 24 y 25.” No obstante, existen casos en los cuales se exige la inscripción registral del contrato de arrendamiento cuando éste deba hacerse valer frente a terceros; supuestos que se encuentran regulados en los artículos 680, 686 ordinal 3°, 717 del Código Civil y 61 letra c) del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca, los cuales están referidos a predios rústicos, establecimientos comerciales separados del lugar de habitación del dueño del negocio, establecimientos industriales cuyo activo exceda de quince mil colones, etc.; casos que no se rigen por la Ley de Inquilinato. En el caso planteado, se trata de un contrato de arrendamiento para vivienda, según el artículo 1 de la Ley de Inquilinato, el cual se encontraba vigente en el momento en que se ordenó el desalojo, por lo cual los adquirentes del inmueble por decisión judicial son los titulares de los derechos y obligaciones que correspondían al anterior arrendante, pero éstos deberán respetar las cláusulas del contrato y, por supuesto, el plazo del mismo.

Y es que aun cuando no estuviere vigente el contrato, de conformidad con el artículo 6 de la Ley de Inquilinato, podrá el inquilino continuar habitando el inmueble en las mismas condiciones que las originalmente estipuladas, siempre que continúe pagando la renta, y salvo el caso de terminación del contrato por los motivos que indica el Art. 24, causales que en ningún momento aplican al caso del impetrante.

Por ello, tanto del análisis constitucional del artículo 28 de la Ley de Inquilinato y del artículo 1750 del Código Civil, se colige que debe garantizarse y respetarse el vínculo contractual, independientemente si el contrato se suscribió antes o después de constituirse la garantía hipotecaria, siempre y cuando el arrendatario sea ajeno al conflicto. En ese sentido, el juez como aplicador de la norma debe respetar ese convenio contractual.

Por todo lo expuesto se colige que el juez demandado, al ordenar el desalojo del inmueble, se excedió en sus atribuciones, por lo cual es procedente afirmar que la autoridad demandada vulneró los derechos fundamentales al derecho material de posesión de vivienda o “mera tenencia”, en conexión con audiencia y defensa, y en ese sentido se debe amparar al demandante en su pretensión.

III. Determinadas las violaciones constitucionales derivadas de la actuación de la autoridad demandada, corresponde determinar: el efecto restitutorio de la sentencia estimatoria.

De conformidad al artículo 35 de la Ley de Procedimientos Constitucionales, el efecto restitutorio de la sentencia que concede el amparo se concreta principalmente a

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ordenar a la o las autoridades demandadas que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes del acto reclamado, con el propósito de cumplir siempre el restablecimiento del derecho violado y la tutela de la Constitución.

Habiéndose determinado la violación de los derechos de audiencia y defensa y derecho material de posesión de vivienda o “mera tenencia”; el efecto restitutorio se concreta a que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes del acto reclamado; en consecuencia el Juez Quinto de lo Mercantil de San Salvador, debe dejar sin efecto la resolución de fecha 06-III-2008, a través de la cual se le concedía a la parte actora un término de veinte días para el desalojo del inmueble relacionado.

En ese sentido, la autoridad judicial demandada deberá proceder conforme a lo dispuesto en esta sentencia, respetando el plazo de vigencia contractualmente acordado.

POR TANTO: A nombre de la República, con base en las razones expuestas, y en aplicación de los artículos 2 y 11 de la Constitución de la República de El Salvador, artículos 32, 33, 34 y 35 de la Ley de Procedimientos Constitucionales, artículo 1750 del Código Civil y artículos 6, 24, 25 y 28 de la Ley de Inquilinato esta Sala FALLA: (a) Ha lugar al amparo solicitado por el señor Manlio Saturnino Dürler Vargas conocido por Nino Dürler presentado por medio de su apoderada Licenciada Karla Ivette Escamilla López, contra providencias del señor Juez Quinto de lo Mercantil de esta ciudad por violación a sus derechos de posesión de vivienda o “mera tenencia”, audiencia y defensa; (b) vuelvan las cosas al estado en que se encontraban antes del acto reclamado, en el sentido que se invalida el auto emitido por el Juez Quinto de lo Mercantil de esta ciudad con fecha el día 6-III-2008, por medio del cual se le ordenó al peticionario para que en el término de veinte días desalojara el inmueble que arrendaba, de forma tal, que el referido juez se abstenga de ordenar el lanzamiento del ocupante de la vivienda, debiendo respetar los términos del contrato suscrito por el peticionario y la señora Ana Lilian Dürler Velásquez, en el marco de lo establecido en los artículos 6 y 28 de la Ley de Inquilinato; (c) Notifíquese.

---J. B. JAIME---F. MELÉNDEZ---J. N. CASTANEDA S.---E. S. BLANCO R.---R. E. GONZÁLEZ B.---PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN---E. SOCORRO C.---RUBRICADAS.

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