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ÍNDICE.
PAG. PRESENTACIÓN. 4 OBJETIVO. 4 CAPÍTULO I. 1 MARCO JURÍDICO. 5 CAPÍTULO II. 2 DEFINICIONES. 8 2.1 Glosario de Términos. 8 CAPÍTULO III.3 OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACIÓN 12
3.1 Inspección Ocular, Objetivo y Operacionalidad. 12
3.2 Datos que debe contener el croquis de localización de la manzana y el predio. 14 3.3 Sembrado de las construcciones en el predio y clasificación de tipologías existentes. 14
3.4 Lineamientos Técnicos de Valuación. 15
3.5 Procedimientos de Valuación Inmobiliaria. 16
3.6 Reporte fotográfico. 21
CAPÍTULO IV.
4 VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS, SUBURBANOS Y RÚSTICOS. 21
4.1 Predios urbanos. 21
4.2 Por su régimen de propiedad. 21
4.3 Clasificación del suelo urbano. 22
4.4 Factores en el proceso de valuación de predios. 22
4.5 Factores de eficiencia de suelo 23
4.6 Factor resultante de la tierra. 30
CAPÍTULO V.
5 VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES. 30
5.1 Tipologías de Construcción. 30
5.2 Habitacional Precaria. 32
5.3 Habitacional Unifamiliar Económico. 35
5.4 Habitacional Unifamiliar de Interés Social. 37
5.5 Habitacional Unifamiliar Medio. 38
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5.7 Habitacional Unifamiliar Muy Bueno. 43
5.8 Habitacional Unifamiliar Especial. 45
5.9 NH1 Precaria. 48 5.10 NH2 Económica. 48 5.11 NH3 Media. 49 5.12 NH4 Buena. 49 5.13 NH5 Muy Buena. 50 5.14 NH6 Lujo. 50 5.15 NH7 Especial. 51
5.16 AEAC Anuncios espectaculares y Antenas de Telefonía y Comunicación. 51
5.17 Descripción de elementos constructivos de acuerdo a las tipologías de Construcción. 52
5.18 Méritos y Deméritos de las Construcciones. 53
5.19 Tabla de Valores Unitarios según tipología. 55
CAPITULO VI
6 RÉGIMEN DE CONDOMINIOS 55
6.1 Condominios. 55
6.2 Cálculo de indivisos. 56
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PRESENTACION.
La Presidencia Municipal de Oaxaca de Juárez tiene a bien presentar EL MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA, PARA EL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUÁREZ, que contiene las políticas y criterios, que deberán aplicar las
personas que practiquen avalúos catastrales dentro del municipio con fines recaudatorios para el pago de las contribuciones establecidas en el marco normativo municipal.
Es facultad del H. Ayuntamiento y Gobierno Municipal, tal como lo establecen los artículos 115 de la
CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS y 113 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE OAXACA regular la actividad que sobre valuación
inmobiliaria catastral se presenta para inscribir o modificar los registros existentes, en el catastro municipal. Por lo que este manual establece los procedimientos y criterios que se requieren para establecer las cuotas equitativas.
El Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria es obligatorio para los peritos valuadores registrados en el Municipio de Oaxaca de Juárez, así como para los notarios públicos, contribuyentes y personal que labora en el H. Ayuntamiento, ya que a través de este se establece el cálculo del pago de contribuciones, Impuesto Predial, Impuesto Sobre Traslado de Dominio, regularizaciones y/o modificaciones, como lo son subdivisión, desmembré, fusión etc. Por lo anterior, es necesaria la autorización por parte el H. Cabildo.
El municipio de Oaxaca de Juárez hace un reconocimiento a la labor y apoyo que realizó el COLEGIO
ANTEQUERA DE PROFESIONALES EN VALUACION A.C. para la realización de este manual. OBJETIVO.
Este Manual tiene como objetivo establecer la Normatividad en Materia de Valuación Catastral que será aplicada de manera particular en todos los predios ubicados en el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, conforme a sus características físicas y de ubicación, empleando para ello los Valores Catastrales Unitarios de Suelo y Construcción publicados.
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CAPÍTULO I.
1.-MARCO JURÍDICO.
CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS. ARTÍCULO 27, PÁRRAFOS I y III.
La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población; para preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los términos de la ley reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y comunidades; para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fomento de la agricultura, de la ganadería, de la silvicultura y de las demás actividades económicas en el medio rural, y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad.
ARTÍCULO 31, FRACCIÓN IV.
Son obligaciones de los mexicanos:
IV. Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes.
ARTÍCULO 36, FRACCIÓN I, PÁRRAFO PRIMERO.
Son obligaciones del ciudadano de la República:
I. Inscribirse en el catastro de la municipalidad, manifestando la propiedad que el mismo ciudadano tenga, la industria, profesión o trabajo de que subsista; así como también inscribirse en el Registro Nacional de Ciudadanos, en los términos que determinen las leyes.
ARTÍCULO 73, FRACCIONES XIX y XXIX.
El Congreso tiene facultad:
XIX. Para fijar las reglas a que deba sujetarse la ocupación y enajenación de terrenos baldíos y el precio de éstos;
XXIX-C. Para expedir las leyes que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los Estados y de los Municipios, en el ámbito de sus respectivas competencias, en materia de asentamientos humanos, con objeto de cumplir los fines previstos en el Párrafo Tercero del artículo 27 de esta Constitución;
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ARTÍCULO 115, FRACCIÓN IV Y V.
IV. Los Municipios administrarán libremente su hacienda, la cual se formará de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, así como de las contribuciones y otros ingresos que las legislaturas establezcan a su favor, y en todo caso: a) Percibirán las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles. Los Municipios podrán celebrar convenios con el Estado para que éste se haga cargo de algunas de las funciones relacionadas con la administración de esas contribuciones.
V. Los Municipios, en los términos de las leyes federales y estatales relativas, estarán facultados para: a) Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal;
En lo conducente y de conformidad a los fines señalados en el párrafo tercero del artículo 27 de esta Constitución, expedirán los reglamentos y disposiciones administrativas que fueren necesarios;
ARTÍCULO 121. En cada Estado de la Federación se dará entera fe y crédito de los actos públicos,
registros y procedimientos judiciales de todos los otros. El Congreso de la Unión, por medio de leyes generales, prescribirá la manera de probar dichos actos, registros y procedimientos, y el efecto de ellos, sujetándose a las bases siguientes:
I. Las leyes de un Estado sólo tendrán efecto en su propio territorio y, por consiguiente, no podrán ser obligatorias fuera de él.
II. Los bienes muebles e inmuebles se regirán por la ley del lugar de su ubicación.
CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE OAXACA. ARTÍCULO 113, FRACCIÓN II.
Los municipios a través de sus ayuntamientos, administrarán libremente su hacienda, la cual se compondrá de sus bienes propios y de los rendimientos que estos produzcan, así como de las contribuciones e ingresos que la legislatura del estado establezca a su favor y en todo caso:
Percibirán las contribuciones, incluyendo tasas adicionales que establezca el estado sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejoras, así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.
LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUÁREZ, OAXACA, PARA EL EJERCICIO FISCAL 2013.
ARTÍCULO 15.- La realización de los avalúos que se soliciten por cualquier dependencia municipal
deberá realizarse por el área de valuación inmobiliaria dependiente de la Unidad de Catastro Municipal o en su defecto, por personas físicas que se encuentren registradas como perito valuador ante la Dirección de Ingresos Municipal.
Para registrarse como perito valuador, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:
I.- Ser ciudadano mexicano;
II.- Tener título profesional de Ingeniero Civil, Ingeniero Arquitecto, Arquitecto y Corredor Público, o en su caso acreditar su especialidad, arte u oficio ante la Dirección de Ingresos;
III.- Tener cédula de la Dirección General de Profesiones, dependiente de la Secretaría de Educación Pública;
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IV.- Que tenga la acreditación de perito valuador de bienes inmuebles otorgada por un colegio profesional, acreditado ante la Secretara de Educación Pública (SEP);
V.- Estar en ejercicio de su profesión y tener como mínimo una experiencia de dos años en valuación inmobiliaria, inmediatamente anterior a la fecha de su solicitud, misma que será acreditada por el colegio profesional que emita la acreditación de la fracción anterior.
VI.- Que tenga conocimientos suficientes de los procedimientos y lineamientos técnicos, así como del mercado de bienes inmuebles de Oaxaca de Juárez, para lo cual la autoridad fiscal emitirá los lineamientos generales con el fin de corroborarlos.
La Dirección de Ingresos dependiente de la Tesorería Municipal generará con dichos documentos y requisitos un registro de valuadores inmobiliarios municipales que determinará los peritos autorizados para emitir avalúos físicamente factibles para el catastro municipal mismo que se encontrará disponible en el sitio de la pagina web del municipio.
ARTÍCULO 35.- La determinación de las bases gravables, para el cobro de las contribuciones
inmobiliarias, Impuesto Predial e Impuesto sobre Traslado de Dominio, se realizará en los términos de la presente Ley, aplicando supletoriamente, en lo que se oponga, la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Oaxaca, de acuerdo a las tablas de valores unitarios de terreno y construcción que se describe a continuación:
I.-Para calcular el valor del suelo:
Se deberá consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013.
Debiendo aplicar invariablemente los valores descritos de acuerdo con la clave de suelo y la clave de construcción que le corresponda, de conformidad con la tabla de valores de uso de suelo establecida en el artículo 39 de la presente ley.
II.- Para calcular el valor de la construcción o construcciones se utilizarán los siguientes parámetros de valor.
Se deberá consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013.
Los valores catastrales, inmobiliarios o bajo cualquier otra denominación, determinados por Autoridades de otros niveles de gobierno distintos al municipal, o por perito valuador autorizado por la Dirección de Ingresos Municipal o por institución bancaria con licencia expedida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, podrán ser utilizados como valor de referencia para determinar las bases gravables de las contribuciones inmobiliarias municipales, únicamente cuando los valores se adecuen a las tablas de valores unitarios de suelo y construcción, o en su caso el valor que resulte que sea superior a estos valores fiscales, emitidos en documento oficial que contenga el avalúo comercial o inmobiliario practicado, en donde se especifique de manera particular que clave de valor de terreno y que clave de valor de suelo se utilizaron de acuerdo a la zonificación aprobada en la presente Ley.
ARTÍCULO 36.- Para la aplicación de la zonificación de valores unitarios de terreno y construcciones
se estará a lo dispuesto en el artículo 39 de la presente ley. Por lo que respecta al valor y la tipología de la construcción, además de lo dispuesto por el artículo 35, fracción II, será aplicable lo establecido en el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria para el Municipio de Oaxaca de Juárez.
Para efectos de las claves aplicables a la zonificación de los valores de suelo, éstas podrán estar conformadas en forma numérica o alfanumérica, comprendiéndose los dos primeros dígitos como el identificador de la agencia, los siguientes dos dígitos como el identificador de la colonia y los últimos dos dígitos como el identificador de la región o zona de valor fiscal, pudiendo contener también un identificador de letras A;B;C;D;E, que identifican la subregión o subzona de valor a que corresponda cada clave.
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ARTÍCULO 38.- Las Autoridades podrán determinar presuntivamente el valor fiscal mediante la
realización de un avalúo fiscal, el cual servirá para estimar la base gravable y determinar las contribuciones inmobiliarias.
ARTÍCULO 39.- Para la aplicación de los impuestos en materia inmobiliaria, los sujetos obligados al
pago, están regulados por la siguiente tabla de valores de uso de suelo que contiene la Agencia Municipal, nombre de la colonia, clave de identificación catastral, zonificación y valor unitario de suelo por metro cuadrado.
Se deberá consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013.
CAPÍTULO XIII.
DERECHOS PRESTADOS POR LA TESORERÍA MUNICIPAL.
ARTÍCULO 128.- Por los servicios y trámites que se presten a través de la Tesorería Municipal
causarán derechos conforme a la siguiente tarifa:
Se deberá consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013.
CAPÍTULO II. 2. DEFINICIONES.
2.1 Glosario de Términos.
Para los efectos de este Manual de Procedimientos, se establecen las siguientes definiciones:
ACCESORIOS (ELEMENTOS).- Son aquellos que se consideran indispensables para el
funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos característicos del bien analizado.
AGOSTADERO: Sirve para pastizales y normalmente se encuentra en las faldas de los cerros o en
cerros completos o terrenos que no se usan para la agricultura.
BASE CATASTRAL.- Es el valor asignado a un bien inmueble, para efectos del cobro de Impuesto
Predial y Traslado de Dominio; el cual deberá tomarse el de mayor valor entre el valor declarado por el contribuyente y el del avalúo realizado por el perito valuador registrado ante el municipio.
BIEN INMUEBLE.- El suelo y las construcciones adheridas a él, así como todo lo que esté unido a un
predio de manera fija, de modo que no pueda separarse sin causarle deterioro al mismo o al objeto que se separe; y en general los que considere como tales el Código Civil del Estado de Oaxaca.
CATASTRO.- Es un sistema de información territorial para usos múltiples, estructurado por los
registros documentales, gráficos y alfanuméricos que contienen la información cuantitativa y cualitativa de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Municipio de Oaxaca de Juárez (inventario), sin importar la tenencia de la tierra: ejidal, comunal, propiedad privada, propiedad del estado.
CATEGORÍA DE LA CONSTRUCCIÓN.- Es la clasificación de acuerdo al costo de los principales
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COEFICIENTE DE CONSTRUCCIÓN.- Es el factor que se le aplica al valor de una construcción en
particular, el cual puede ser de diversa índole.
COEFICIENTE DE SUELO.- Es el factor que se le aplica al valor del suelo para determinar su valor de
manera particular, el cual puede ser de diversa índole.
CONDOMINIO.- Es el inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de
aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carácter indivisibles.
CONDOMINO.- Es la persona física o moral, en calidad de propietario o que haya celebrado contrato
por el que, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario, esté en posesión de uno o más de los departamentos, casas o locales del inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso común indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un área determinada en la que ejercen plenos actos de dominio y derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.
CORREDOR CARRETERO.- Comprende los lotes con frente a carreteras o vías de acceso a la ciudad
se caracteriza por la presencia de usos específicos de la zona como son bodegas, talleres, locales industriales y hoteles, generalmente su nivel de consolidación puede ser bajo, medio y alto.
CORREDOR URBANO.- Comprende los predios con frente a una vialidad importante, se caracteriza
por la presencia constante de locales comerciales y oficinas en planta baja, mezclados con vivienda en la parte alta o posterior del frente. En algunos casos la concentración de actividades de corredor se extiende a los lotes colindantes abarcando a veces manzanas completas. Existen dos tipos de corredores urbanos: alta y baja Intensidad.
DATOS PERSONALES.- Según la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública para el
Estado de Oaxaca y la de Protección de Datos Personales del Estado de Oaxaca, son aquellos referentes al nombre del propietario o poseedor, domicilio, ubicación del predio, valor catastral, medidas y colindancias, así como la vinculación de los anteriores con la fotografía de la propiedad o cualquier información existente en el Banco de Datos existente.
DEMÉRITO.- Es el resultado de la aplicación de los factores que disminuyen el valor del inmueble y se
expresa en porcentajes, que pueden ser de diversa índole.
DESMEMBRE.- Parte de la subdivisión de un predio con la autorización correspondiente de la
Dirección General de Ordenamiento Urbano, Centro Histórico y Medio Ambiente Sustentable del Municipio de Oaxaca de Juárez.
FEDATARIO.- Las personas dotadas de fe pública que intervengan en operaciones inmobiliarias,
vinculadas al objetivo del catastro.
FRACCIONAMIENTO.- Lotificación mayor a 25 lotes que incluye áreas de donación, áreas de
vialidades y áreas verdes, existen para vivienda y parques industriales y serán autorizados por la Dirección General de Ordenamiento Urbano, Centro Histórico y Medio Ambiente Sustentable del Municipio de Oaxaca de Juárez.
IMPUESTO PREDIAL.- Es un tributo con el cual se grava una propiedad o posesión inmobiliaria, o
contribución que hacen los ciudadanos que son dueños de un inmueble, ya sea vivienda, despacho, oficina, edificio o local comercial, que se pagará conforme a las tasas aplicables previstas en la Ley de Ingresos Municipal Vigente.
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INSTALACIONES ESPECIALES.- Son aquellas que se consideran indispensables para el tipo de
inmueble.
LEVANTAMIENTO.- Conjunto de actividades topográficas, fotogramétricas y de información catastral
en campo efectuadas para obtener las características físicas de un bien inmueble.
LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUÁREZ.- Disposición normativa que
contempla la estimación de ingresos del Municipio de Oaxaca de Juárez durante un año calendario, de conformidad con las bases establecidas en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Oaxaca, y demás legislación aplicable.
LOTE.- Fracción de terreno cuyos linderos estén determinados física y/o legalmente.
LOTE CON PANCOUPE.- Lote en esquina con achatamiento en el vértice que forma la esquina, el cual
no deberá ser mayor de 25 metros.
LOTIFICACIÓN.- División de un terreno hasta en 25 partes o lotes sin destinar áreas de donación o
áreas verdes. De medida estándar.
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS LINEAMIENTOS TÉCNICOS.- Conjunto de normas, reglas y
procedimientos que integran los métodos y criterios adecuados para llevar a cabo la valuación, con apego a la normatividad vigente.
MANZANA.- Área debidamente delimitada por vías, áreas públicas y zonas federales que puede
contener uno o más predios.
MENSURA.- Medición efectuada por la autoridad catastral de bienes inmuebles.
MÉRITO.- Es el incremento resultado de la aplicación de los factores que aumentan el valor de un
inmueble y se expresa en porcentajes y puede ser de diversa índole.
NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSEEDOR.- Es el dato que aparece en el documento con el que
ampara tal circunstancia; cuando existan varios propietarios o poseedores, se registrará el nombre del primero de ellos, seguido de la expresión “y copropietarios” o “y coposeedores”.
OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble. PADRÓN CARTOGRÁFICO.- Es el conjunto de mapas, planos, fotografía, impresos y archivos
digitales de los mismos que permiten conocer en forma gráfica, la localización y las características cuantitativas de los inmuebles ubicados en el Estado.
PADRÓN CATASTRAL.- Es el conjunto de registros de información catastral en los que se asientan
las características de los bienes inmuebles que deben ser del conocimiento de las autoridades catastrales para ejercer sus atribuciones en términos de Ley.
PANCOUPÉ O CHAFLÁN.- Es una línea recta (a veces curva pero no es lo correcto) que une dos
líneas perpendiculares suavizando el vértice de tal modo que permita el libre tránsito y giro de vehículos. El mínimo es de 3m de radio, lo que facilita que los autos den vuelta de una calle a la otra.
PERITO VALUADOR.- Es el profesionista que cuenta con conocimientos teóricos, prácticos y
experiencia sobre valuación de bienes inmuebles, con constancia de registro expedida por el Municipio de Oaxaca de Juárez.
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PLANO DE MANZANA.- Es aquél que contiene el perímetro de la misma, así como los parapetos o el
parámetro de las manzanas contiguas, nombre de las calles circundantes, orientación, así como la localización de esta en la zona.
PLANO DE PREDIO.- Es aquel que contiene el perímetro y medidas de éste, localización dentro de la
manzana, orientación y nombre de las calles circundantes.
PLANO DE SECTOR.- Es aquél que contiene información planimétrica y/o altimétrica de una zona de
la localidad o población, así como su localización en la misma.
PLANO DE ZONAS HOMOGÉNEAS DE VALOR.- Es aquel que contiene las zonas de valor que
presenta una zona con características de igualdad que se generan dentro de la ciudad, para formar grandes extensiones de terreno con igual número de población, densidad de construcción, servicios y equipamiento entre otros, el cual lleva a homogenizar totalmente y que representan una zona de valor total.
PREDIO.- Es la porción de terreno comprendida dentro de un perímetro, con construcciones o sin ellas,
pudiendo ser sub-urbano o urbano, que pertenezca en propiedad o posesión a una o varias personas.
PREDIO EN CONDOMINIO.- Es el espacio horizontal ocupado por la unidad constructiva, ya sea que
esté ubicado en la planta baja o en la planta alta o superior.
PREDIOS RÚSTICOS.- El predio rústico es aquel que estando fuera de los límites de las ciudades o
poblaciones, sea por su naturaleza, susceptible de actividades agropecuarias y en general de cualquier otra actividad económica primaria; los predios rústicos también se localizan dentro de las áreas de influencia de las ciudades o poblaciones.
RÉGIMEN EN CONDOMINIO.- Régimen jurídico conforme al cual una persona llamada condómino, a
la vez que es propietaria individual y exclusiva de un espacio arquitectónico, es también copropietaria de los elementos y partes comunes del inmueble que forma parte.
PROPIEDAD OFICIAL (FEDERAL, ESTATAL O MUNICIPAL).- Es aquella que tiene normalmente
utilidad pública y que se encuentra debidamente registrada en el catastro de la localidad y en el Registro Público de la Propiedad.
PROPIEDAD PRIVADA.- Se denomina así al derecho que tenemos los mexicanos al dominio de la
tierra que nos otorga la Constitución Federal de los Estados Unidos Mexicanos para poseerla trabajarla o habitarla y de esa manera usufructuarla para lo cual es necesario formalizarla a través de un documento legal (escritura, acta de posesión o documento que compruebe la propiedad debidamente registrada en el catastro de la localidad y en el Registro Público de la Propiedad).
SECTOR.- Es la subdivisión técnico-administrativa realizada en una zona catastral, establecida por las
Autoridades municipal, en la que agrupa a un número determinado de manzanas.
TIPOLOGÍA.- Es la clasificación de las construcciones en dos grupos: antigua y moderna, identificadas
con categorías de inmueble: económico, medio y bueno, e identificado con tres estados de conservación malo, regular y bueno.
USO DE CONSTRUCCIÓN.- Es la clasificación de acuerdo a su uso y podrán ser: habitacional, de
producto, industrial y/o de apoyo a la producción y obras complementarias.
VALOR CATASTRAL.- Es el producto de la aplicación de los valores unitarios, por unidad, tipo de
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sirve como base gravable para la determinación del Impuesto Predial y Traslación de Dominio, de los inmuebles en el municipio de Oaxaca de Juárez.
VALOR COMERCIAL O DE MERCADO.- Es el valor que resulta de la investigación de los valores de
suelo y construcción a través de su oferta y demanda para un bien inmueble en particular.
VALOR UNITARIO DE SUELO.- Es el valor por unidad de superficie que el Municipio le asigna al
suelo y que se encuentra dentro de los rangos publicados por el Periódico Oficial del Estado.
VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN.- Es el valor por unidad de superficie construida y publicado
en el periódico oficial del estado para las distintas tipologías de construcción.
VALUACIÓN.- Es el procedimiento por medio del cual se determina el valor de la base catastral de un
bien inmueble, aplicando las Tablas de Valores de Suelo y de Construcción a un predio en particular.
ZONA CATASTRAL.- Área de una población que presenta características urbanas y socioeconómicas
homogéneas.
ZONA DE VALOR CATASTRAL.- Delimitación geográfica que establecen las autoridades municipales
de un área o superficie urbana que contienes valores catastrales.
CAPÍTULO III.
3. OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACIÓN.
Conforme a la Ley de Catastro del Estado de Oaxaca vigente, la valuación catastral tiene por objeto asignar mediante procedimientos técnicos, un valor determinado a los inmuebles ubicados en el Municipio, de acuerdo a lo establecido en dicha Ley y su Reglamento. Para determinar el valor catastral, se emplean la zonificación catastral y los valores unitarios aprobados por el Congreso del Estado, que correspondan tanto para el terreno como para la construcción.
La Autoridad Catastral podrá emitir un avalúo catastral en el marco de los programas que se realicen para actualizar el padrón catastral o a iniciativa de los propietarios o poseedores cuando estén dentro de los supuestos que contempla la Ley, que pueden ser:
a) Como predio inscrito por primera vez (avalúo nuevo). b) Cuando el valor del predio tenga una antigüedad de un año.
c) Cuando en el predio se efectúen mejoras, adiciones o modificaciones;
d) Cuando parte del predio o la totalidad sea objeto de traslado de dominio o modifique su situación jurídica.
e) Cuando el predio cambie de “tipo de predio” (rústico a urbano).
f) Cuando una construcción esté habilitada o en su caso ya se encuentre habitada, aún y cuando no se haya terminado, y
g) Porque el propietario o poseedor lo solicite.
Para la emisión de un avalúo catastral se deberán seguir cuatro pasos fundamentales, los cuales serán descritos en este capítulo y son: La inspección ocular, el levantamiento catastral, la asignación de la clave catastral y la emisión del avalúo catastral.
3.1 Inspección ocular: objetivo y operatividad.
El objetivo principal de la inspección ocular, para fines de emisión de avalúo catastral, es corroborar la información del predio a valuar, con base en sus características físicas y legales. Para ello, cuando se
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va realizar un trámite ante la Autoridad Catastral en donde se tiene que emitir un avalúo catastral (avalúo nuevo, actualización, manifiesto catastral o traslado de dominio) previamente se tramita la inspección, comprobando la autoridad que ya fueron cubiertos los derechos establecidos en la Ley de Ingresos vigente a la fecha de la emisión, y que el solicitante ya cumplió con los requisitos necesarios de acuerdo al tipo de trámite.
La inspección permite recabar los datos generales del predio, de la manzana y/o de la zona de ubicación del mismo; ya que durante este proceso se recorrerá el bien a valuar y se verificarán los datos físicos del predio y, en su caso de la construcción, comunicándole al propietario la necesidad de realizar una medición o levantamiento catastral. Adicionalmente se realizará el reporte fotográfico. En la inspección ocular realizada al predio, se analizan 7 aspectos importantes que son: datos catastrales, datos del propietario o poseedor, datos de ubicación del predio, datos físicos del predio, medidas y colindancias, datos físicos de la construcción, e Identificación de tipologías de Construcciones existentes.
a) Datos Catastrales.
En este rubro se indicará la fecha de reporte de la inspección ocular, el número de folio de la UCMO (Unidad Catastral del Municipio de Oaxaca), y se corroborará y en su caso asignará la clave catastral y la cuenta predial correspondiente.
b) Datos del Propietario o Poseedor.
En este rubro se consignan los datos de la o las personas físicas y/o morales que tienen la propiedad o posesión del predio. Es importante considerar que no siempre se da el caso de que el propietario o poseedor viva en el inmueble que se va a valuar.
c) Datos de Ubicación del Predio.
En este rubro se deberá consignar, en primer lugar, la zona de valor, la cual está indicada en la Ley de Ingresos del Municipio vigente. Ello permite ubicar el inmueble a valuar, asignar su correspondiente valor unitario de suelo, y también identificar su uso del suelo.
Los datos correspondientes al equipamiento en la zona donde se ubica el predio, facilitan que a futuro se considere una nueva propuesta de valor catastral unitario de suelo. Esta información permite, también, diferenciar entre un predio rústico y uno urbano. Para el caso de la vialidad se deberá indicar el tipo y material de ésta.
d) Datos Físicos del Predio.
Se refieren a los datos específicos y cualitativos del predio, como son: ubicación en la manzana; relieve (topografía); porcentaje de pendiente; si es baldío o si tiene construcción; su forma geométrica; su profundidad o fondo, así como su frente. Estos dos últimos, indicados en metros.
e) Medidas y Colindancias.
Esta información se genera de los documentos legales presentados (escrituras, levantamiento topográfico, traslado de dominio, etc.). En el formato del Avalúo Catastral, en el espacio de “fuente de información” se anotará el nombre del documento de donde se obtienen los datos. Cabe señalar la importancia de identificar éstos, ya que en caso de existir diferencias considerables, se deberán consignar contra lo visto en campo.
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f) Datos Físicos de la Construcción.
Si al realizar la inspección ocular al predio motivo del avalúo, se observan una o más construcciones, éstas se deberán desglosar. La superficie se refiere a los metros cuadrados construidos y en el uso del suelo del inmueble, se indicará el detectado en la inspección, con las observaciones correspondientes. Esta información permitirá cuantificar el monto de lo edificado sobre el predio, para asignarle el correspondiente valor unitario catastral, de acuerdo al tipo (habitacional, comercial y/o industrial, etc.).
g) Identificación de Tipologías de Construcciones existentes.
Finalmente, en el caso de que el inmueble cuente con diferentes construcciones, éstas se deberán describir por su clave y tipo, si está en avance constructivo o terminado; su edad en años; su estado de conservación, el cual podrá ser bueno, regular o malo; los niveles construidos y su correspondiente área en metros cuadrados. Esta información nos permite clasificar los tipos de construcción y su estado de conservación.
Los datos referidos son necesarios para asignar el Valor Unitario Catastral indicado en la Ley de Ingresos del Municipio.
Es importante que en el formato de inspección ocular se asiente el nombre y registro del perito que realizó dicho trabajo y el nombre de la persona que corroboró la inspección de dicho inmueble y en ambos casos se deberá signar el documento.
3.2 Datos que debe contener el croquis de localización de la manzana y el predio.
Para una identificación precisa del lote o inmueble por valuar, el croquis que deberá dibujarse en el formato correspondiente deberá contener: la macrolocalización en donde aparezca la ubicación del terreno o inmueble dentro de la manzana o bloque en donde se encuentre y a partir de este en un radio aprox. de 300 mts. Las manzanas y nombres de calles, sin olvidar la orientación correspondiente, la microlocalización que debe contener las medidas perimetrales del terreno y las de sus diagonales, las distancias de este hacia sus esquinas derecha e izquierda, el ancho de las calles derecha e izquierda, el ancho de la calle adyacente al terreno, nombre de calles, orientación correspondiente y sus coordenadas de georreferencia por medio del GPS.
3.3 Sembrado de las construcciones en el predio y clasificación de tipologías existentes.
Este inciso nos indica el procedimiento que debemos de seguir para dibujar en el formato de valuación de la UCMO el o los volúmenes construidos en el terreno que se requiere valuar, los diferentes niveles que los compongan así como sus diferentes tipologías, todo lo anterior con el fin de determinar las áreas de construcción correspondientes que al aplicarles los valores unitarios establecidos por la Ley de Ingresos del Municipio, con sus diferentes factores de méritos y deméritos y obtener el valor catastral de las construcciones.
Como complemento al levantamiento del terreno tenemos la medición de las construcciones, las que al ser edificadas generalmente con ángulos de 90°, facilitan el levantamiento, todas estas mediciones realizadas con cinta.
Cuando la geometría de las construcciones es irregular, existen dos formas muy usuales de medirlas: a) Por azotea.
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Hacerlo por azotea facilita el levantamiento, ya que está libre de obstáculos, permite detectar posibles niveles de menor área que no son visibles desde el piso, así como descubrir pozos de luz que a veces pasan inadvertidos.
3.4 Lineamientos Técnicos de Valuación.
1.- Los avalúos a que se refiere este manual deberán satisfacer los requisitos de forma y contenido, así
como los que prevé el propio manual.
2.- Para poder emitir un avaluó fiscal, el contribuyente deberá presentar ante el departamento
correspondiente como mínimo la siguiente documentación:
Fracción I.-Requisitos para la integración de un expediente. (tabla 1.0).
REQUISITOS FRACC. I FRACC. II FRACC. III FRACC. IV FRACC. V FRACC. VI FRACC. VII Copia de cédula catastral. (cotejada
ante la Unidad de Catastro Municipal). X X X
Solicitud de trámite catastral. X X X
Formato de Tesorería. Debidamente
requisitado. X X X X
Copia de escrituras, acta de posesión
o título de propiedad. X X X X X X X
Copia de la credencial de elector del
contribuyente o gestor. X X X X X X X
Copia del comprobante de domicilio.
X X X X X X X
Copia del comprobante de pago
predial. X X X X X X
Croquis de ubicación del predio o
inmueble. X X X X X X X
Permiso de subdivisión o fusión ante la dependencia de ordenamiento
urbano. X
Licencia de construcción, planos
arquitectónicos O O O O O O O
Uso de suelo y número oficial. O O O O O O O
SIMBOLOGÍA.
X DOCUMENTOS NECESARIOS PARA TRÁMITE POR PARTE DEL CONTRIBUYENTE. O GESTOR.
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Fracción II.- Se anexará la siguiente documentación en casos de trámites especiales.
a) Acta constitutiva y/o poder que acredite la personalidad del representante legal. Se solicitará este tipo de documentación cuando el propietario se presente como persona moral. b) Acta de nacimiento. Será solicitada en casos que el propietario sea un menor de edad.
c) Adjudicación testamentaria. Este documento será necesario cuando el contribuyente realice un traslado en base a una adjudicación, solicitando a la vez copia del testamento o del proyecto de adjudicación ante un notario.
d) Adjudicación intestamentaria. Para este tipo de caso será necesario una copia de la resolución judicial.
Porcentajes de traslado. Para poder definir el porcentaje correcto, se solicitará copia de antecedente
(escritura anterior).
a) 50% de traslado en sociedad conyugal. En este tipo de trámite será indispensable la copia del antecedente de propiedad así como la copia del acta de matrimonio.
b) Integración de condominios. Deberá presentar el permiso de régimen de condominio otorgado por la dependencia de Ordenamiento Urbano.
3.- Los avalúos comerciales o de valores de mercado cuya antigüedad no sea mayor a seis meses,
que sean emitidos por peritos autorizados ante el Municipio; deberán contar con la aprobación del titular de la Tesorería Municipal para su validez y aplicación en pagos de impuesto predial y de traslado de dominio.
Así mismo se presentarán en formatos debidamente formulados, sellados, firmados sin omisiones ni alteraciones, escritos a máquina o a computadora, incluyendo las hojas complementarias y memorias de análisis que abunden o aclaren un punto específico.
4- Una vez integrada la documentación de acuerdo al tipo de trámite a realizar, el contribuyente o
gestor deberá presentarlo ante el Departamento de Registro Catastral para su previo cotejo, autorización y posteriormente la emisión del avaluó fiscal inmobiliario por parte del departamento de valuación inmobiliaria.
5.- Los avalúos tendrán una vigencia de un año contando a partir de la fecha en que fueron
practicados, siempre y cuando no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.
6.- Las personas autorizadas y/o registradas, están obligadas a guardar copia de los avalúos que
practiquen o de aquellos que auxilien en su práctica, según sea el caso; durante 5 añosposteriores a su emisión, así como de cualquier otra información que sirva como sustento para cualquier aclaración o requerimiento de las autoridades fiscales.
7.- Si el contribuyente está en desacuerdo con el resultado otorgado o se detecta alguna discrepancia o
anomalía en el proceso de emisión del avaluó o verificación, éste será remitido a el área de verificación y valuación inmobiliaria, el cuál designará a un verificador así como la fecha, hora y el pago de los derechos establecidos en la Ley de Ingresos Vigente, para la inspección física u ocular del inmueble.
3.5 Procedimientos de Valuación Inmobiliaria.
1.- El área de verificación y valuación inmobiliaria con base en este manual, se acatará al siguiente
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A. Levantamiento a cinta.
Este se emplea cundo el terreno es sensiblemente horizontal, descubierto y accesible. El levantamiento de un terreno con cinta se efectúa dividiendo en triangulo y tomando suficientes medidas de lados, alturas, ángulos de los triángulos que permitan calcular el resto de los lados y ángulos necesarios para dibujarlo y calcular la superficie.
Para fijar las posiciones de los puntos del terreno, se traza una figura llamada polígono de base o poligonal, que siga aproximadamente el perímetro del terreno que se desea levantar.
El polígono de base se transforma en una figura rígida dividiéndolo en triángulos bien conformados; es decir, lo más cerca posible del equilátero.
El levantamiento con cinta comprende dos clases de trabajo los cuales son divididos tanto en campo como en gabinete.
A1.-Método de Biangulación.
Este método consiste en la localización de un punto “M” a partir de una recta “A-B” (punto A y B conocidos), por medio de los ángulos (a y b), medidos en cada extremidad de la recta. (Fig. 1.0).
A2.- Método de Dilaceración.
Este método consiste en la localización de un punto “M” a partir de una recta “A-B” (puntos A y B conocidos), por medio de las distancias (a y b), medidas en cada extremidad de la recta. (Fig. 2.0).
A3.- Método de Triangulaciones.
Este método consiste en determinar las coordenadas de una serie de puntos distribuidos en triángulos: partiendo de dos conocidos (A y B) que definen la base, y midiendo todos los ángulos de los triángulos:
Si A y B son dos puntos de coordenadas conocidas (A-B es la base), para calcular las coordenadas de C, basta medir los ángulos a, c y b, estos ángulos se determinan estacionando en A, B y C, y tomando las lecturas horizontales a los otros vértices. (Fig. 3.0).
a b A B M A B b a
Fig. 1.0.- Método de Biangulación.
Fig. 2.0.- Método de Dilaceración.
A B C D E F c a b N or te dAB
BASE
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Puesto que en este método hay que medir los ángulos de los triángulos es necesario que haya visibilidad desde cada vértice de un triángulo a los otros dos. La utilidad del método es distribuir puntos con coordenadas conocidas por una zona. Esos puntos pueden servir para tomar los detalles que se quieran representar en un plano o como apoyo para otros métodos.
A4.- Método de líneas de Liga.
Se aplica cuando el terreno por sus características topográficas, no permita ver tres vértices consecutivos del polígono de base. El procedimiento consiste en medir los lados del polígono de base, así como las líneas que unen perfectamente dos puntos con lados contiguos, además de medir el polígono general para determinar la longitud de cada uno de sus lados. Figura 4.0
A5.- Método de Alineaciones.
Consisten en identificar el polígono por levantar en un mapa escala 1:500, cuyos lados se puedan medir con cinta. Con este método se prolongan los lados del polígono, que pueden ser los muros de una construcción o los linderos de una propiedad, hasta su encuentro con los dos lados del rectángulo, midiendo las distancias de los vértices del rectángulo a los puntos en los que los alineamientos prolongados interceptan los lados del mismo. Además de medir los lados del polígono. Este método es
adecuado para levantar perímetros de construcciones irregulares.
a) Levantamiento por azotea.
Este método facilita el levantamiento, ya que está libre de obstáculos, permite detectar posibles niveles de menor área que no son visibles desde el piso, así como descubrir cubos de luz que a veces pasan inadvertidos. Figura 5.0
El procedimiento es el siguiente:
1. Verificar ocularmente la geometría de la construcción 2. Medir lados y diagonales de las figuras obtenidas.
3. Obtener los ángulos que configuren la forma de las construcciones a través de mediciones triangulares.
4. Procesamiento de gabinete para la obtención de las áreas.
3.62 2.62 4.54 3.85 3.07 3.67 4.66 4.33 20.25 35.25 20.25 35.25 12.16 12.35 27.98 28.34 2.62 3.62 4.54 3.85 3.67 3.07 4.66 4.33 RECTANGULO DIRECTOR.
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33.52 X 3 NIV. = 100.57m² PATIO DE SERVICIO PATIO DE SERVICIO 7 23,155 5,475 24, 58 5,325 3, 5 16,204 6,8 18,323 4,356 12,655 5,654 11, 1 1, 54 6 134.58 X 2 NIV. = 269.16 m² 89.19 X 3 NIV. = 267.30 m² 61.54 X 2 NIV. = 123.08 m² PATIO DE SERVICIO TERRENO = 574.93 m² LOTE EN ESQUINA ALLENDE MACEDONIO ALCALA 4,6 24,334 14,865 8, 58 V I A L I D A D V I A L I D A D 162.88 X 2 NIV. = 325.76 m² 221.28 m TERRENO = 323.62 m² LOTE INTERMEDIO MAYOR AL PROMEDIO PLOMADA L ESTACA ESCARPADO, TERRENO NATURAL TERRENO NATURAL C I N T A ENCADENADOR 2 ENCADENADOR 1 SECCION LONGITUDINAL P Q FIGURA. Cb) Levantamiento por tierra.
El procedimiento es el siguiente:
1. Medir todos los lados de la construcción.
2. Obtener los ángulos que configuren la forma de las construcciones a través de mediciones triangulares apoyándose en la prolongación virtual de los lados para poder aplicar la triangulación correspondiente.
3. Procesamiento de gabinete para la obtención de las áreas.
Medición por encadenamiento de un terreno en pendiente.
La medición de un terreno cuya pendiente supera el 5%, requiere que el mismo tipo de instrumento de medición se use de una manera diferente para medir las distancias horizontales de acuerdo al siguiente procedimiento:
1.- Marque la línea recta con jalones en los extremos y con piquetes intermedios, recordando trabajar con pendiente abajo para la obtención de mayor precisión.
En este caso el encadenador delantero debe sostener horizontalmente el instrumento de medición. Cuando el instrumento de medición esté correctamente instalado y bien extendido el encadenador delantero determina el punto exacto en el que colocará la estaca mediante una plomada. (Fig. 6.0 y 7.0).
Nota: En terrenos con una pendiente más pronunciada conviene utilizar un instrumento de medición más corto, por ejemplo: de 5 mts., en lugar de 10 mts.
Fig. 5.0 Levantamiento por azotea.
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Medición de terrenos accidentados.
Frecuentemente las distancias se deben medir sobre terrenos accidentados, o sea con crestas, montículos, rocas, zanjas o cursos de agua. En muchos la cuerda, cadena o cinta de medición se debe lanzar por encima de los obstáculos por lo cual es importante observar las siguientes reglas (Fig. 6.0 y 7.0):
1.- Mantener el instrumento de medición bien extendido. En caso de necesidad, la cinta o cuerda se puede acortar enrollándola en la mano.
2.- Mantener el instrumento de medición en posición horizontal utilizando un nivel para asegurar una mayor precisión.
3.- En caso de necesidad utilizar una plomada para linear exactamente la extremidad con la cinta métrica y el piquete utilizado para marcar el terreno.
En los suelos muy duros o terrenos rocosos, es imposible utilizar estacas para señalar. En esos casos conviene señalar los puntos intermedios mediante objetos fácilmente visibles, por ejemplo, piedras pintadas o trozos de madera. Será importante verificar que tales marcas no vuelen con el viento o en su caso rueden, así mismo se puede trazar una señal sobre el suelo mediante un bastón o una marca de tiza sobre una piedra.
Medición con Telémetro Laser GLM profesional. (250 VF).
Se en entiende por telémetro el sistema óptico que permite calcular sin moverse de un sitio la distancia que hay desde él a otro, teniendo un rango de medición interior de 0.05 cm a 250 metros lineales, con una precisión de medición de 1.0 mm, el alcance aumenta cuanto mejor sea reflejado el rayo laser por la superficie (de forma dispersa y sin resplandecer) y cuanto mayor sea el contraste del haz de luz del láser respecto a la luz ambiente (interiores, crepúsculo).
Distancia máxima a calcular de acuerdo al método de medición.
TIPO DE
TERRENO. CINTA MÉTRICA. TELÉMETRO.
Plano 50.00 mts. 250.00 mts.
Semi plano 20.00 mts, si permite tener una horizontal correcta.
250.00 mts, si permite tener un haz de luz horizontal.
Quebrado En tramos que permitan controlar la horizontal y tensión.
En tramos que permitan controlar la horizontal, para el haz de luz.
A
B
MARCAS INTERMEDIAS CON ESTACAS
H
TERRENO NATURAL
SECCION LONGITUDINAL
Fig. 7.0.- Medición por encadenamiento.
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Precisión en las medidas de distancias.
TIPO DE TERRENO. CINTA MÉTRICA. TELÉMETRO.
Plano ± 4 cm / 100 m 5 mm ± 5 mm/km
(o sea un error de 0.25mm para 50 m) Precisión final = ± 5.25 mm = ± 5 mm Semi plano ± 10 cm / 100 m
Quebrado ± 20 cm / 100 m
3.6 Reporte fotográfico.
Como complemento de la inspección física ocular, el Perito Valuador Catastral, complementará su reporte , insertando en el formato y en los espacios designados para el caso, un reporte fotográfico del terreno o inmueble por valuar con fotografías que aun en el trabajo de gabinete pueda identificarse con precisión las características físicas y de construcción del terreno o del inmueble.
Estas fotografías deberán ser tomadas de manera digital a color, en formato .JPG, insertadas con pie de foto y en las que se debe apreciar lo siguiente:
1. Fachada o fachadas del terreno o del inmueble.
2. Entorno urbano del terreno o del inmueble por ambos lados.
3. Vistas interiores panorámicas cuando se trate de terreno que pueden ser de norte a sur; de sur a norte; de oriente a poniente; o de poniente a oriente. (mínimo 2 fotografías interiores).
Cuando se trate de inmuebles las vistas interiores de: sala, comedor, cocina, baños, estudio, escaleras, recámaras, pasillos, cocheras, patios de servicio, cobertizos y azoteas.
CAPÍTULO IV.
4.-VALUACIÓN DE PREDIO URBANOS, SUBURBANOS Y RÚSTICOS. 4.1.- Predios urbanos.
Los predios urbanos son los todos aquellos que cuentan con una infraestructura urbana completa, (agua, drenaje, electricidad, pavimentos y banquetas).
Los predios suburbanos son los que están en proceso de transformación a urbanos.
Será aquel que se encuentre fuera del área de influencia de una población, y su destino o uso sea para el desarrollo urbano o que se encuentran contemplados dentro de los planes de desarrollo de un centro de población para crecimiento futuro y que en la actualidad no cuentan con servicios públicos.
4.2.- Por su régimen de propiedad.
I. Propiedad privada. El concepto de propiedad privada hace referencia al poder jurídico
completo de una persona sobre una cosa; el derecho que tiene un particular, persona física o moral, para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones establecidas en la ley, de acuerdo con las modalidades que dicte el interés público y de modo que no se perjudique a la colectividad.
II. Propiedad comunal. Se denomina bien comunal o procomún (de pro, provecho, y común)
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conjunto de personas en razón del lugar donde habitan y que tienen un régimen especial de enajenación y explotación. De esa forma, ninguna persona individual tiene un control exclusivo sobre el uso y la disposición de un recurso particular bajo el régimen de común. III. Propiedad ejidal. Se le reconoce como aquella forma de propiedad en que un
determinado número de personas conforma un ejido que no es otra cosa que una porción de tierra destinada a la producción agrícola o ganadera por aquellas personas que se encuentran unidas a dicha organización, y que tiene como característica que solamente pueden ser propiedad de los miembros del ejido y hasta en un 5% de la totalidad del mismo para cada uno.
IV. Propiedad en condominio. Conforme al artículo 3 de la Ley de Propiedad en Condominio
de Inmuebles para el Distrito Federal, se le denominará al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, y susceptibles de aprovechamiento independientemente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública y que perteneciera a distintos propietarios. Estos tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva, y además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para el adecuado uso o disfrute.
4.3.- Clasificación del suelo urbano.
Para efectos de la verificación, los terrenos urbanos se clasifican: Según su forma.
Según su ubicación en la manzana. Según su topografía.
4.4.- Factores en el proceso de valuación de predios.
Para efectos del proceso de valuación se deben de considerar los siguientes factores:
1.- Valor Unitario del Suelo. 2.- Área de valor.
3.- Corredor de valor.
4.- Factores de eficiencia del suelo:
a.- Factor de zona. fzo b.- Factor de forma. ffo c.- Factor de ubicación en la manzana. fub d.- Factor de topografía. fto e.- Factor de superficie. fsu f.- Factor de frente. ffr
1.-Valor Unitario del Suelo.
1.1.- En la investigación de campo se debe considerar lo siguiente:
a)- Localización.- Ubicar el predio en un plano de la ciudad, determinando la zona (habitacional, comercial, industrial, mixta).
b).- Acceso a la zona y calle.- Determinar las vialidades primarias, secundarias, carretera, camino asfaltado, pavimento de concreto, empedrado, terracería, ancho de calle, camellón o sin camellón.
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c).- Servicios de la zona.- agua, drenaje, energía eléctrica, alumbrado público, y otros (como tv por cable).
d).- Tipo de pavimentos y banquetas.- Determinar tipo de pavimentos y banqueta, y estado de conservación.
e).- Uso de suelo.- Según planes de desarrollo si es habitacional, comercial, servicios, industrial, mixto. f).- Índice de saturación.- Porcentaje de construcción que se observa en la zona.
g).-Nivel socioeconómico.- Clase social de la zona: bajo medio, alto, muy alto.
h).- Equipamiento urbano en la zona.- Existencia de escuelas, mercado, hospitales, clínicas, iglesia, oficinas.
k).- Servicios municipales.- Recolección de basura, seguridad, etc.
l).- Calidad de proyecto de la zona.- Determinar si existe planeación urbana de la zona. 1.2.-Investigacion de los valores de suelo urbano.
De acuerdo con la ubicación se deben investigar los valores de suelo urbano en la zona referida o en similares, de seis lotes a la compra y venta realizadas recientemente.
Para determinar valores catastrales se deben de consultar las Tablas de Valores de Suelo, autorizadas por el municipio y por el Congreso del Estado, recientes y vigentes, para ser aplicadas.
2.-Área de valor.
Con la información clasificada de la zona, considerando los servicios, infraestructura, equipamiento, y los valores de suelo, se puede determinar si la zona tiene áreas de valor que deben de tomarse en cuenta para establecer los valores de calle.
3.- Corredores de valor.
Con la observancia de la zona, y la consulta de los planes de desarrollo urbano se establece si existen corredores de valor en la ubicación del predio que se valúa, para que éstos sean considerados.
4.5 .- Factores de eficiencia del suelo A.- Factor de zona (fzo).
Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por:
a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.
Factor de zona (fzo).
Características. (fzo)
Único frente a la calle moda de la zona. 1.00
Ningún frente a calle superior a la calle moda y al menos uno a la calle moda.
1.00
Al menos un frente a corredor de valor. 1.00
Al menos un frente en calle a calle superiora la calle de moda o a un parque o plaza.
1.20
24
CALLE C A L L E 20° CALLE C A L L E 20° CALLE 20° 70° EN PANCOUPE CALLE CA LLE ( A ) ( B ) CALLE C A L L E ( C ) 90° CALLE C A L L E 90° ( D ) ( E ) ( F )B.- Factor de forma (ffo).
1) Lotes regulares: se considerarán como predios regulares, los terrenos que presenten forma cuadrangular, con ángulos que no difieran mas de 20 grados del ángulo recto; asimismo, son regulares los predios situados en esquina con el vértice que forma la esquina achatado ( en pancoupe) y aquellos de forma triangular con dos o tres frentes a la calle. Figura 9.0
2) Lotes irregulares: todo lote que no cumpla la característica anterior.
Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Figura 10.0
a).- Rectángulo inscrito ri.
El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio.
b).- Áreas restantes ar.
Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo inscrito.
c).- Porción anterior pa.
La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes que tengan frente a alguna vía de acceso. CALLE CALLE 20° 70° 20° 110° 70° CALLE 20° 110° 70°
Fig. 10.0 Lote irregular.
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d).- Porción posterior pp.
La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente en una vía de acceso.
e).- Áreas irregulares con frente a la calle ac.
Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior.
f).- Áreas irregulares anteriores ai.
Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción posterior. El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo.
Factor de forma (ffo).
Características. factor (ffo)
Lotes regulares. 1.00
Características. factor (ffo)
Lotes irregulares.
Área del Rectángulo inscrito. 1.00
Áreas restantes y porciones fuera del rectángulo inscrito. 0.80
C.- Factor de ubicación en la manzana fub.
Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica.
Descripción por ubicación de predio figura 11.0
1.- Cabecero de manzana: son terrenos que presentan colindancias con tres calles de las cuales dos
de ellas en forma paralela.
2, 3 y 9.- Lote intermedio regular:
Son terrenos donde algunos de sus lados forman vértices con ángulos de 90°, y uno de sus lados es colindante con una vialidad.
4.- Lote intermedio con acceso
propio: considerado como un
terreno de forma irregular ya que cuenta con una gran profundidad en su acceso, así como la comunicación a una vialidad.
5.- Lote intermedio con 2 frentes a calles distintas sin ser esquina:
Terreno donde dos de sus lados colindan con vialidades ya sean primarias o secundarias (considerando como terreno de forma regular).
6.- Lote intermedio con tres
frentes a calles distintas si ser esquina: Considerando como un terreno de forma regular, donde tres
de sus lados colindan con una vialidad y no forman esquinas entre ellas.
10
11
C A L L E C A L L E C A L L E1
2
3
4
5
6
7
8
9
C A L L EFig. 11.0 Croquis de ubicación del predio dentro de la manzana
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7.- Lote esquina de forma regular: Considerado así, ya que mas de sus tres lados se encuentran con
ángulos de 90° y entre ellas 2 de sus calles forman un cruce. Factor de ubicación (fub).
Características. factor (fub)
Sin frente a la vía de circulación. 0.70
Con frente a una sola vía de circulación. 1.00
Con frente a dos vías de circulación. 1.15
Con frente a tres vías de circulación. 1.25
Con frente a cuatro o más vías de circulación. 1.35
D.- Factor de topografía (fto).
Dentro de los elementos físicos de los predios se consideran las condiciones topográficas para llevar a cabo su
clasificación en:
Terreno a nivel: es cuya superficie está sensiblemente a nivel medio de la calle al frente del lote, con una
pendiente máxima del 5%. (Fig. 12.0).
Terreno escarpado hacia arriba: es aquel lote cuya superficie media tiene pendiente ascendente respecto al
nivel de la calle. (Fig. 13.0
).Terreno escarpado hacia abajo: Es aquel cuya superficie media tiene una pendiente descendiente respecto al
nivel de la calle frente al lote. (Fig. 14.0).
BANQUETA ARROYO VEHICULAR TERRENO NATURAL SECCION TRANSVERSAL PEND. DEL 0% AL 5 %
Fig. 12.0.- Croquis de Terreno a nivel.
H L TERRENO NATURAL BANQUETA ARROYO VEHICULAR
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ELEV. L BANQUETA ARROYO VEHICULAR TERRENO NATURAL SECCION TRANSVERSALTerreno elevado: es aquel cuya superficie media es sensiblemente horizontal y esta a un nivel superior respecto
al nivel de calle al frente del lote. (Fig. 15.0).
Terreno Hundido: Es aquel cuya superficie media es sensiblemente horizontal y esta a nivel inferior respecto al
nivel de calle frente al lote. (Fig. 16.0).
Fig. 15.0 Terreno elevado.
H L BANQUETA ARROYO VEHICULAR SECCION TRANSVERSAL
Fig. 14.0 Escarpado hacia abajo.
HUN.
BANQUETA ARROYOVEHICULAR
L
TERRENO NATURAL SECCION TRANSVERSAL
28
Terreno rugoso: Es aquel que presenta la mayor parte de la superficie área rocosa en diferentes formalidades.
(Fig. 17.0).
Factor de topografía (fto).
Características. factor (fto)
Lote con pendiente a nivel. 1.10
Lote con pendiente hacia arriba. 1.05
Lote con pendiente hacia abajo. 0.95
Lote elevado. 1.00
Lote hundido. 0.90
Lote accidentado o rugoso. 0.90
E.- Factor de superficie (fsu).
Factor que afecta el valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá por: lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor de valor.
Factor de superficie (fsu).
Factor (rlm) Factor (fsu) Factor (rlm) Factor (fsu)
Hasta 2.00 1.00 de 11.01 a 12.00 0.80 De 2.10 a 3.00 0.98 de 12.01 a 13.00 0.78 De 3.01 a 4.00 0.96 de 13.01 a 14.00 0.76 De 4.01 a 5.00 0.94 de 14.01 a 15.00 0.74 De 5.01 a 6.00 0.92 de 15.01 a 16.00 0.72 De 6.01 a 7.00 0.90 de 16.01 a 17.00 0.70 De 7.01 a 8.00 0.88 de 17.01 a 18.00 0.68 De 8.01 a 9.00 0.86 de 18.01 a 19.00 0.66 De 9.01 a 10.0 0.84 de 19.01 a 20.00 0.64 De 10.01 a 11.00 0.82 en adelante 0.62
Factor de superficie (fsu)
Clave Tipo Superficie
h5 habitacional hasta 50 hab/ha. 1,000
h1 habitacional hasta 100 hab/ha. 500
h2 habitacional hasta 200 hab/ha. 250
h4 habitacional hasta 400 hab/ha. 125
h8 habitacional plurifamiliar. 600
Fig. 17.0 Terreno rugoso.
BANQUETA ARROYOVEHICULAR RUGOSIDAD
ROCA
SECCION TRANSVERSAL TERRENO NATURAL
29
h2s habitacional c/servicios hasta 200 h/ha. 250
h4s habitacional c/servicios hasta 400 h/ha. 125
h2i,h4i habitacional con industria mezclada 500
h2is,h4is habitacional industria y servicios mezc. 500
iv industrial vecinal 500
ia industrial aislada 2,000
Nota: el factor resultante de la tierra nunca será menor de 0.60.
F.- Factor de frente (ffr).
Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos.
El valor unitario de un lote con frente diferente a 7.00 mts. se obtendrá multiplicando el valor unitario de la calle a la que se tiene frente por un factor de frente (f.f).
Factor de frente (ffr).
G.- Demérito en relación de frente con respecto a su profundidad.
Características factor (ffr)
Frente igual o mayor a 7.00 mts. 1.00
Frente igual o mayor a 4.00 mts. y menor a 7.00 mts. 0.80
Frente menor a 4.00 mts. 0.60
Nota: los predios cuyo frente tenga como mínimo una dimensión de 6.90 mts. se considerarán con frente de 7.00 mts.
r=p/f % del valor r=f/p % del valor r= f/p % del valor
1.50 1.2 5.10 0.85 8.70 0.65 1.60 1.18 5.20 0.85 8.80 0.64 1.70 1.15 5.30 0.84 8.90 0.64 1.80 1.13 5.40 0.83 9.00 0.63 1.90 1.12 5.50 0.83 9.10 0.63 2.00 1.1 5.60 0.82 9.20 0.62 2.10 1.09 5.70 0.82 9.30 0.62 2.20 1.07 5.80 0.81 9.40 0.62 2.30 1.06 5.90 0.81 9.50 0.61 2.40 10.5 6.00 0.80 9.60 0.61 2.50 1.04 6.10 0.79 9.70 0.60 2.60 1.03 6.20 0.79 9.80 0.60 2.70 1.02 6.30 0.78 9.90 0.59 2.80 1.01 6.40 0.78 10.00 0.59 2.90 1.01 6.50 0.77 10.10 0.59 3.00 1.00 6.60 0.76 10.20 0.58 3.10 0.99 6.70 0.76 10.30 0.58 3.20 0.98 6.80 0.75 10.40 0.58 3.30 0.97 6.90 0.75 10.50 0.57 3.40 0.97 7.00 0.74 10.60 0.57 3.50 0.96 7.10 0.74 10.70 0.57 3.60 0.95 7.20 0.73 10.80 0.56 3.70 0.94 7.30 0.73 10.90 0.56 3.80 0.94 7.40 0.72 11.00 0.56
