Tasación de Bienes Raíces. Prof. Teodosio Cayo Araya. Estructura General INFORME DE TASACIÓN.

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Texto completo

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INFORME DE TASACIÓN

Estructura General

teodosio.cayo@arenasycayo.cl Prof. Teodosio Cayo Araya

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Contenido básico

1. Objetivo del encargo.

2. Identificación del propietario, mandante y otros. 3. Singularización de la cosa valorada.

4. Hipótesis de trabajo.

5. Levantamiento de información. 6. Análisis de información.

7. Cálculos por diferentes metodologías. 8. Valoración del bien (cosa).

9. Declaración de independencia 10. Anexos teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación Anexos Valoración Cuerpo de Informe Informe de Tasación Resumen Ejecutivo Fecha 1. Objetivo

2. Identificación del propietario 3. Singularización del bien 4. Valoración

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1. Objetivo del informe

n Compraventa (Valor de Mercado)

n Garantía de créditos (Hipotecarios o Prendarios)

n Determinación del avalúo fiscal (Pago de impuesto territorial)

n Determinar el valor a asegurar del bien (Contratación de Póliza de Seguro)

n Expropiación, servidumbre (Pago de indemnización)

n Registro contable (Convergencia contable a IFRS)

n Peritaje (Resolución judicial)

n Otros

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2. Identificación

n Propietario n Mandante n Cliente n Ejecutivo n Contacto n Intermediario n Otros teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación

n Ej. Propietairo: Sr. XXXX XXXXX, Rut

XXXXX-X según se acredita en Escritura de compraventa a fojas, Nº y año, la cual se anexa en este informe

n Ej. Mandante: Sra. XXXX XXXXX, Rut

XXXXX-X según se acredita en solicitud de tasación de fecha XXX, Nº XXX, incluida en los anexos de este informe.

n Ej. Requerimiento: Nº de solicitud, Banco, Ejecutivo, etc.

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3. Singularización

n Descripción detallada de cada unidad tasable (UT). n Características del sector de emplazamiento.

n Características del Mercado atingente. n Otros antecedentes de apoyo.

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3. Singularización

n Descripción detallada de cada unidad tasable (UT). n Características del sector de emplazamiento.

n Características del Mercado atingente. n Otros antecedentes de apoyo

teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación n Aspectos físicos, n Normativos, n Legales n Tributarios, n Etc.

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3. Singularización

n Descripción detallada de cada unidad tasable (UT). n Características del sector de emplazamiento.

n Características del Mercado atingente. n Otros antecedentes de apoyo

teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación

n Aspectos físicos, n Normativos,

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3. Singularización

n Descripción detallada de cada unidad tasable (UT). n Características del sector de emplazamiento.

n Características del Mercado atingente. n Otros antecedentes de apoyo

teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación n Oferta n Demanda n Compra n Venta n Arriendo n Inversión

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3. Singularización

n Descripción detallada de cada unidad tasable (UT). n Características del sector de emplazamiento.

n Características del Mercado atingente. n Otros antecedentes de apoyo.

teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación Ej. n Escrituras n Certificados n Planos n Etc.

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4. Hipótesis

Este ítem se refiere al análisis preliminar a realizar en toda evaluación, donde se establece el curso a seguir, tanto del punto de vista del procedimiento de valoración, como del punto de vista metodológico.

n Revisión de los principios de tasación

n Metodologías atingentes a cada cosa valorada. n Resultados esperados de la hipótesis.

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5. Levantamiento de Información

Bajo este ítem, se debe revisar la información existente y preparar un listado de antecedentes necesarios para lograr el objetivo del encargo, de acuerdo a las variables relevantes y las

hipótesis planteadas. Básicamente la información se refiere a: n Antecedentes

n Bases de información n Valores

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n Nivel 1: “Ventas Reales” n Nivel 2: “Ofertas”

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5. Levantamiento de Información

n Antecedentes

n Levantados por el Tasador n Aportados por el cliente n Otros antecedentes

n Bases de información

n Valores

n Ventas reales (CBR).

n Cotizaciones, publicaciones, promesas. n Levantamiento in situ.

n Estudios, tasaciones, remates, otros.

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n Nivel 1: “Ventas Reales” n Nivel 2: “Ofertas”

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6. Análisis de Información

n Técnico. Ej. Tabla con las distintas superficies.

n Legal. Ej. Permiso de edificación, Recepción final, etc. n Económico. Ej. Datos de Mercado (compra, venta, arriendo) n Ambiental. Ej. Relación con la comunidad

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6. Análisis de Información

n Técnico. Ej. Tabla con las distintas superficies.

n Legal. Ej. Permiso de edificación, Recepción final, etc.

n Económico. Ej. Datos de Mercado (compra, venta, arriendo)

n Ambiental. Ej. Relación con la comunidad

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Fuente del dato m2

- Escritura - Planos

- Medida in situ - Otros

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7. Cálculos preliminares

n Enfoque de Costos

n Enfoque de Ingresos

n Enfoque de Mercado

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7. Cálculos preliminares

n Enfoque de Costos

n Reposición a estado nuevo

n Reposición a estado actual (usado)

n Enfoque de Ingresos

n Enfoque de Mercado

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7. Cálculos preliminares

n Enfoque de Costos n Enfoque de Ingresos n Capitalización de renta n Flujos descontados n Enfoque de Mercado

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7. Cálculos preliminares

n Enfoque de Costos n Enfoque de Ingresos n Enfoque de Mercado n Directo n Indirecto

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8. Valoración detallada

n Terreno n Construcciones n Obras complementarias n Plantaciones n Derechos de Agua n Etc. teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación

n Se valora cada Unidad Tasable (UT) según el objetivo del encargo.

n Se utilizan los distintos enfoques y métodos de Tasación según las hipótesis planteadas en el informe. n UT >/< UGE >/< Grupo de Activos

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8. Valoración detallada

n Terreno

n Enfoque por Comparación (Bienes sustitutos)

n Análisis de valor residual (Proyectos inmobiliarios) n Construcciones n Obras complementarias n Plantaciones n Derechos de Agua n Etc. teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación

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8. Valoración detallada

n Terreno

n Construcciones

n Enfoque por comparación n Enfoque por coste

n Enfoque de ingresos n Obras complementarias n Plantaciones n Derechos de Agua n Etc. teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación

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8.Valoración detallada

n Terreno n Construcciones n Obras complementarias n Enfoque de Coste n Enfoque de Comparación n Plantaciones n Derechos de Agua n Etc. teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación

n Se utilizan los distintos enfoques y

métodos de Tasación según las hipótesis planteadas en el informe.

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9. Probidad e Independencia

n Declaración de probidad e independencia

Ej. “El tasador o los tasadores declaran que han analizado el inmueble verificando las condiciones de éste, y que no tienen interés presente ni futuro en el bien tasado o relación alguna con el propietario o solicitante, no siendo responsable de daños ocultos que pudiera tener la propiedad”.

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10. Anexos

n CV del o los tasadores n Fotografías * n Antecedentes legales n Antecedentes municipales n Planimetría n Certificados n Glosario técnico n Etc. teodosio.cayo@arenasycayo.cl Informe de Tasación

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Contenido básico

1. Objetivo del informe

2. Identificación del propietario y otros 3. Identificación de los bienes a valorar 4. Hipótesis de trabajo

5. Levantamiento de información 6. Análisis de información

7. Cálculos por diferentes metodologías 8. Valoración del bien

9. Declaración de independencia 10. Anexos

Informe de Tasación teodosio.cayo@arenasycayo.cl

Anexos Valoración Cuerpo de Informe Informe de Tasación Resumen Ejecutivo Fecha 1. Objetivo

2. Identificación del propietario 3. Singularización del bien 4. Valoración

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ESTRUCTURA

Informe de Tasación

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Estructura de Informe

n Resumen ejecutivo

n Cuerpo de informe

Informe de Tasación teodosio.cayo@arenasycayo.cl

Anexos Valoración Cuerpo de Informe Informe de Tasación Resumen Ejecutivo Fecha 1. Objetivo

2. Identificación del propietario 3. Singularización del bien 4. Valoración

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Estructura de Informe

n Resumen ejecutivo

1. Descripción de la cosa 2. Objetivo del informe

3. Identificación del propietario y otros

4. Singularización de la cosa a valorar y entorno 5. Valoración resumida

6. Firma de los profesionales 7. Fecha de la tasación.

n Cuerpo de informe 1. …

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Anexos Valoración Cuerpo de Informe Informe de Tasación Resumen Ejecutivo Fecha 1. Objetivo

2. Identificación del propietario 3. Identificación del bien 4. Valoración

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Estructura de Informe

n Resumen ejecutivo n Cuerpo de informe 1. Descripción detallada 2. Hipótesis de trabajo 3. Levantamiento de información 4. Análisis de información

5. Cálculos por diferentes metodologías 6. Valoración del bien

7. Alcance y limitaciones

8. Declaración de probidad e independencia 9. Anexos

Informe de Tasación teodosio.cayo@arenasycayo.cl

Anexos Valoración Cuerpo de Informe 1. Descripción detallada 2. Hipótesis de trabajo 3. Levantamiento de información 4. Análisis de valores 5. Cálculos preliminares

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Estructura de Informe

n Resumen ejecutivo n Cuerpo de informe 1. Descripción detallada n Propietario n Solicitante n Cosa valorada n Otros. 2. Hipótesis de trabajo 3. Levantamiento de información 4. Análisis de información

5. Cálculos por diferentes metodologías 6. …

Informe de Tasación teodosio.cayo@arenasycayo.cl

Anexos Valoración Cuerpo de Informe 1. Descripción detallada 2. Hipótesis de trabajo 3. Levantamiento de información 4. Análisis de valores 5. Cálculos preliminares

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Estructura de Informe

n Resumen ejecutivo n Cuerpo de informe 1. Descripción detallada 2. Hipótesis de trabajo 3. Levantamiento de información 4. Análisis de información

5. Cálculos por diferentes metodologías n Enfoque de coste

n Enfoque de comparación n Enfoque de ingresos 6. Valoración del bien

7. Declaración de independencia 8. Anexos

Informe de Tasación teodosio.cayo@arenasycayo.cl

Anexos Valoración Cuerpo de Informe 1. Descripción detallada 2. Hipótesis de trabajo 3. Levantamiento de información 4. Análisis de valores 5. Cálculos preliminares

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Estructura de Informe

n Resumen ejecutivo n Cuerpo de informe 1. Descripción detallada 2. Hipótesis de trabajo 3. Levantamiento de información 4. Análisis de información

5. Cálculos por diferentes metodologías 6. Valoración del bien

7. Alcance y limitaciones

8. Declaración de probidad e independencia

9. Anexos

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