Í
NDICE
CAPÍTULO Página
Introducción 2
Capítulo 1 Análisis de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y su influencia sobre los locales de negocio en la Comunidad de Madrid.
4 1.1 Análisis jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los
aspectos que influyen en los locales de negocio. 4
1.2 Tipos de contratos en función del año de firma 12
1.3 Incidencia de la finalización del periodo transitorio en los
distintos supuestos de contrato 13
Capítulo 2 Análisis de las opiniones empresariales sobre la influencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos en las actividades empresariales.
21 2.1 Visión de las asociaciones empresariales: Perspectiva 21
2.2 Medidas necesarias 28
Capítulo 3 Análisis de la situación actual, opiniones y perspectiva del empresario madrileño en relación con la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994.
31 3.1 Objetivos de la investigación 31 3.2 Metodología utilizada 32 3.3 Caracterización de la muestra 34 3.4 Resultados obtenidos 39 Capítulo 4 Conclusiones 70
I
ntroducción
El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos estaba, hasta la publicación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, regulado por la Ley de 1964. Con el fin de fomentar los alquileres, el Real Decreto Ley 2/1985 sobre Medidas de Política Económica introdujo dos modificaciones que tuvieron un gran impacto en el desarrollo del sector de los arrendamientos. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
La Ley de 1994 abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario y arrendamientos para usos distintos al de la vivienda, categoría esta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla toda una serie de cuestiones que han de ser conocidas y tenidas en cuenta por los empresarios cuyo negocio se desarrolla en un local de negocio que se encuentra en régimen de alquiler. Entre los aspectos regulados se encuentran los siguientes:
Duración y prórroga del contrato
Determinación y actualización de la renta Elevación de las rentas por mejoras Obras de mejora
Obras del arrendatario
Suspensión, resolución y extinción del contrato Cesión del contrato y subarriendo
Indemnizaciones al arrendatario Fianzas
Procesos arrendaticios
Disposiciones transitorias de aplicación a los contratos en función del año en el que se hubieran celebrado
De entre estas cuestiones, las disposiciones transitorias tienen una incidencia especial sobre los locales de negocio principalmente por los derechos de subrogación y la extinción de los contratos. En este sentido, la Ley establece una regulación diferenciada en función del momento de la firma del contrato, distinguiéndose dos supuestos:
Disposición transitoria primera: Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados después del 9 de mayo de 1985 y en vigor a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994
Disposición transitoria tercera: Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y en vigor a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994
En este contexto, la Cámara de Comercio de Madrid ha considerado necesario estudiar la situación en la que se encuentran los locales de negocio en la Comunidad de Madrid, determinando el régimen de propiedad y estableciendo el nivel de incidencia que puede tener la finalización del plazo contemplado en las disposiciones transitorias (2014) sobre los negocios de los distintos sectores de actividad, en especial, del comercio, la hostelería y los servicios.
El presente documento recoge las conclusiones resultantes de la investigación tanto cualitativa como cuantitativa que se ha desarrollado, contando como fuente primaria de información con las asociaciones empresariales representativas del sector y los propios empresarios.
En el capítulo primero de este informe de conclusiones se realiza un análisis jurídico de la norma en lo que se refiere a locales de negocio, haciendo especial incidencia en las condiciones y casuística de la extinción y resolución de contratos.
El capítulo dos recoge la información resultante de las entrevistas cualitativas en profundidad realizadas con las asociaciones empresariales.
Finalmente, el capítulo tercero muestra los resultados cuantitativos de una encuesta realizada a 489 empresarios de comercio, hostelería y restauración y servicios personales (peluquería, tintorería, etc.) desarrollados en locales de negocio.
Se ha incluido como anexo de interés en el documento las tablas completas de resultados cuantitativos, el cuestionario utilizado y el informe jurídico realizado.
C
apítulo
1
Análisis de la Ley 29/1994 de Arrendamientos
Urbanos y su influencia sobre los locales de negocio
en la Comunidad de Madrid
En primer lugar, y como paso previo a detallar las conclusiones resultantes de las entrevistas tanto cualitativas como cuantitativas celebradas en el proceso de investigación, resulta conveniente realizar una valoración y análisis jurídico de la Ley 29/1994 en la parte que afecta a los locales de negocio.
Este capítulo tiene por tanto como finalidad elaborar un análisis objetivo de la Ley, extractado del informe jurídico que se adjunto como anexo en este documento.
En un primer apartado se analizan los diferentes apartados de la Ley en cuanto a conceptos, obras, fianzas, contratos, etc. En el segundo apartado de este capítulo se detallan las particularidades para los diferentes tipos de contrato que pueden tener lugar en función del año de firma del contrato.
Finalmente, el apartado tercero analiza detalladamente los posibles escenarios que pueden tener lugar de cara a la extinción de contratos de arrendamiento, ciñéndose en todo momento al texto legal y al informe jurídico mencionado, evitando realizar en este capítulo valoraciones opináticas subjetivas sobre la Ley. Estas valoraciones serán objeto de los capítulos segundo y tercero de este informe.
1.1 Análisis jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los aspectos
que influyen en los locales de negocio
El presente apartado tiene como finalidad realizar un análisis objetivo de la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a locales de negocio.
La información que aquí se detalla ha sido extractada del informe jurídico que se presenta como anexo de este documento y desarrolla con carácter informativo y no vinculante los principales
aspectos de la normativa vigente en materia arrendaticia que resultan de aplicación a los locales de negocio.
No obstante, tendrá que tenerse en cuenta que, debido a las múltiples situaciones que se producirán en la práctica, habrá de estarse a la interpretación que los órganos judiciales efectúen de dicha normativa en la resolución de los conflictos judiciales que se susciten
A continuación se irán detallando los aspectos más relevantes de la norma, atendiendo a los apartados que el propio texto establece.
RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE
El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra regulado en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Dicha Ley entró en vigor el uno de enero de mil novecientos noventa y cinco.
Por lo que se refiere a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda (entre los que se incluyen los de local de negocio), el legislador quiso conceder plena libertad a las partes para llevar a cabo el arrendamiento, instituyendo el predominio de la autonomía de la voluntad de los contratantes.
Así pues, estos arrendamientos se regirán:
En primer lugar, y por imperativo de la propia Ley, en concreto por las normas contenidas en los Títulos I, IV y V, referentes a ámbito de la Ley, fianza, formalización del arrendamiento y procesos arrendaticios.
En segundo lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la Ley (artículos 29 a 35) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
La exclusión de la aplicación de los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando ello sea posible, deberá especificarse por artículo, no siendo suficiente la mención de que no se aplica el Título III.
OBJETO
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquél que, recayendo sobre una edificación, no tenga como destino primordial el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Dentro de éstos, se incluyen los celebrados para ejercer en una finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
DURACIÓN
La duración de este tipo de arrendamientos se deja a la libre voluntad de las partes. A falta de estipulación expresa en el contrato, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil.
RENTA Y ACTUALIZACIÓN
La renta, esto es, la cantidad que el arrendatario abona al arrendador por el alquiler del local, se pacta libremente por las partes.
Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los siete primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta... etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.
Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).
Respecto a la actualización de la renta, la Ley establece que, durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta se incrementará o disminuirá (lo que es bastante poco probable) de conformidad a la variación que en su caso experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC); así, la renta se incrementará si sube el I.P.C. o disminuirá si éste lo hace.
La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de I.P.C publicado por el Instituto Nacional de Estadística correspondiente al mismo mes en el que se celebró el contrato.
La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el importe de la actualización.
FIANZA
En el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, es obligatorio para el arrendador exigir y para el arrendatario prestar una fianza en metálico por importe de dos mensualidades de renta. De forma adicional, las partes pueden pactar otras garantías del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias (depósito por importe superior, prenda, hipoteca de un bien propio del arrendatario o de un tercero, garantía personal de un tercero como aval bancario o privado, etc.).
El arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
FORMALIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, esto es, deberá realizarse por escrito el contrato cuando una de las partes así lo quiera. En este caso, deberá constar la identidad de los contratantes, identificación de la finca arrendada, la duración, la renta inicial y demás cláusulas libremente pactadas.
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles son inscribibles en el Registro de la Propiedad.
PROCESOS ARRENDATICIOS
Los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana se rigen por las normas sobre procesos arrendaticios establecidas en el Título V de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
OBRAS DE CONSERVACIÓN, MEJORA Y OTRAS OBRAS
La conservación, obras de mejora, obras del arrendatario y habitabilidad se regulan por acuerdo de las partes. En su defecto, resulta de aplicación lo establecido para los arrendamientos de vivienda en los artículos 21, 22, 23 y 26 de la Ley.
Obras de conservación
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el arrendatario, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto...) El arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.
Por su parte, el arrendatario deberá abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.
Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de veinte días, éste tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no puede utilizar a causa de las mismas.
Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el arrendatario (siempre que se lo comunique al propietario) y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.
Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización no permite utilizar el local, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin de las obras.
Obras de mejora
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.
Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan durante más de veinte días, éste también tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.
En estos casos, el propietario debe notificar al arrendatario con al menos tres meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.
Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de un mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de dos meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el arrendatario decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. En ambos casos el propietario podrá exigir que el arrendatario reponga el local a su estado original.
La realización de obras de mejora por el propietario le dará derecho a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá exceder del veinte por ciento de la renta vigente.
CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO
Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la misma o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
En ningún caso tendrá la consideración de cesión el cambio en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria (no obstante, el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta en los términos que seguidamente se expondrán).
En estos puntos se plantean las siguientes cuestiones:
Notificación al arrendador: Ambos (cesión y subarriendo) deben notificarse al arrendador de forma fehaciente, en el plazo de un mes desde que se haya concertado. La ausencia de dicha notificación faculta al arrendador para resolver el contrato.
Elevación de la renta a la que tiene derecho el arrendador: Se establecen las siguientes cuantías:
10% de la renta en caso de subarriendo parcial.
20% de la renta en caso de cesión del contrato o subarriendo total. RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
La resolución y extinción del contrato de arrendamiento puede ser efectiva a partir de las siguientes situaciones:
Fallecimiento del arrendatario: En este caso, su heredero o legatario puede subrogarse en los derechos y obligaciones de aquél hasta la extinción del contrato, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: Ejercicio de actividad empresarial o profesional, continuación en el ejercicio de dicha actividad y notificación escrita al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento del arrendatario (Esta subrogación no cabe en caso de declaración de ausencia, incapacidad permanente o jubilación).
Extinción del contrato por transcurso del término pactado: se entiende como tal el momento de vencimiento del plazo establecido en el contrato por pacto de ambas partes.
Si durante los últimos cinco años se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, el arrendatario tendrá derecho a exigir al arrendador una indemnización, siempre que aquél haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un periodo mínimo de cinco años más y a una renta de mercado (la que acuerden las partes o, en defecto de pacto, la que determine un árbitro designado por las partes).
Requisitos para que proceda la indemnización:
o Se debe realizar una actividad comercial de venta al público. o El contrato tiene que haber durado, como mínimo, cinco años. o Transcurso del término convencional.
o Manifestación del arrendatario de su voluntado de renovar el contrato según lo expuesto anteriormente.
La cuantía de la indemnización se determinará conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Causas de resolución de pleno derecho por el arrendador:
Falta de pago de la renta o cantidades asimiladas. Falta de pago del importe de la fianza o su actualización.
Cuando tengan lugar en el local arrendado actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cesión o subarriendo del local incumpliendo lo señalado en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
1.2 Tipos de contratos en función del año de la firma
A la hora de analizar las diferentes casuísticas de los contratos de arrendamiento de locales de negocio, deberá tenerse muy en cuenta la fecha de la firma del contrato. Estas fechas son:
Anteriores al 9 de mayo de 1985
Posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de la Ley. Posteriores a la entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1995). Se regirán por lo
dictado en la Ley 29/1994.
En función de estas fechas, varía la legislación aplicable en vigor en el momento de la firma del contrato.
Los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 presentan la particularidad de estar sometidos a la condición de prórroga forzosa determinada por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1964.
El carácter obligatorio de la prórroga forzosa se elimina con el decreto del año 1985, el conocido como Decreto Boyer, pero sin llegar a suprimirla.
Ante esta situación, la Ley 29/1994 establece en sus disposiciones transitorias un periodo de finalización de los contratos anteriores a su entrada en vigor el 1 de enero de 1995, diferenciados los contratos anteriores y posteriores al Decreto de 1985.
El objeto de la Ley es reconducir los contratos de arrendamiento, de locales de negocio en lo que respecta al presente documento, a lo que podrían denominarse condiciones de mercado, dejando libertad al acuerdo de las partes para el establecimiento de los nuevos contratos.
Por este motivo, adquiere especial relevancia en el presente documento el momento de firma de los contratos de alquiler de locales de negocio, en función del marco jurídico regulador en el momento de la firma, como establecen las disposiciones transitorias de la Ley 29/1994.
Las diferencias entre unos y otros, y sus posibles consecuencias se analizan en el siguiente apartado.
1.3 Incidencia de la finalización del periodo transitorio en los distintos
supuestos de contrato
El presente aparatado ofrece una interpretación jurídica de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en lo que respecta a los ámbitos de resolución y extinción de los contratos de arrendamiento de locales de negocio, objeto principal del presente estudio.
Esta información es el resultado del análisis de las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Se va a analizar la situación de aquellos arrendamientos urbanos celebrados antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El régimen aplicable varía además en función de si el arrendamiento se celebró con posterioridad al nueve de mayo de mil novecientos ochenta y cinco (fecha de entrada en vigor del RDL 2/1985).
Arrendamiento de local de negocio posterior al 9 de Mayo de 1.985. (Disposición Transitoria Primera.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.)
Los contratos celebrados a partir de dicha fecha y que sigan en vigor al uno de enero de mil novecientos noventa y cinco se rigen por las siguientes disposiciones:
El artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de treinta de Abril.
“Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente real decreto ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prorroga establecido por el artículo 57 de la ley de arrendamientos urbanos, texto refundido aprobado por decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tacita reconducción prevista en el artículo 1.566 del código civil.”
El texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964.
En el caso de tácita reconducción, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbano de 1994 relativas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Arrendamiento de local de negocio anterior al 9 de Mayo de 1.985. (Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos)
Normativa:
Los contratos celebrados antes de dicha fecha y que sigan en vigor al uno de enero de mil novecientos noventa y cinco se continúan rigiendo por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, con las modificaciones que contiene la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994.
Extinción y subrogación:
Hay que distinguir entre contratos: En situación de prórroga legal:
Si el arrendatario es una persona física, el contrato se extinguirá, en principio, a su fallecimiento o jubilación. En ese momento puede subrogarse el cónyuge, si realiza la misma actividad, hasta su fallecimiento o jubilación.
Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Artículo 60.3 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos: “…de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podrá tener lugar la segunda y última subrogación.”
A falta de cónyuge que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, puede continuar en el contrato un descendiente que realice la misma actividad, pero sólo hasta el 1 de enero de 2015.
Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60. En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasen el local, el contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el
contrato se extinguirá en esta última fecha.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando la actividad que se desarrolle sea profesional, el contrato debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000. Si el arrendatario permanece, puede resolverse por voluntad unilateral de cualquier parte, previo requerimiento a la otra.
Siguiendo con la casuística normativa, la condición de persona jurídica del arrendatario conlleva que el contrato quede extinguido, por mandato legal, el 1 de enero de 2015, siempre que desarrolle una actividad comercial. Para determinar el tipo de actividad, la norma remite a la clasificación de actividades establecida en la norma reguladora del IAE.
Cuando la actividad no sea comercial, el contrato quedará extinguido el 1 de enero de 2000, 2005, 2010 ó 2015, según la tarifa del IAE aplicable a la sociedad arrendataria en el ejercicio 1994. Si el local tiene más de 2500 metros cuadrados, el contrato igualmente debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000.
Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la Ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas. Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.
Contratos vigentes: Estos contratos durarán el tiempo que reste para que el plazo determinado pactado en el contrato se cumpla. Si dicho periodo es inferior al que resulte de la aplicación de las reglas señaladas en el apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera, el arrendatario puede hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas. La tácita reconducción se regula por el artículo 1.566 del Código Civil, y el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos relativas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Actualización de la renta
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento de local de negocio para recuperar la inflación no repercutida en el contrato.
Desde el uno de enero de mil novecientos noventa y cinco, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario.
Dicha actualización debe cumplir las siguientes reglas:
1. La renta pactada inicialmente en el contrato de arrendamiento debe mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización. 2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta. En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje
inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización.
3. En los arrendamientos a los que corresponda un período de extinción de cinco o diez años, la renta se debe actualizar en cinco años aplicando los porcentajes que figuran en la tabla de la Disposición Transitoria Tercera.
4. Si el arrendamiento tiene un término de extinción de quince o veinte años, la revisión se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos para el arrendamiento de viviendas.
5. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.
6. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación. 7. Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquella en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.
El arrendatario, persona física o jurídica con un periodo de resolución de entre quince o veinte años podrá optar por la inaplicación de la actualización, comunicándolo por escrito al arrendador en un plazo de treinta días. En este caso, el contrato se extinguía a los cinco años de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Otros derechos del arrendatario
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece ciertos derechos a favor del arrendatario para supuestos en los que el arrendador pretenda celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. A saber:
Indemnización por extinción del contrato: Por una cuantía igual a dieciocho meses de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando, antes del transcurso de un año tras su terminación, se ejercita en el mismo inmueble por cualquier persona la misma actividad o similar que la que se venía realizando, siempre y cuando el nuevo ocupante pueda beneficiarse del inmueble y de la clientela captada por el antiguo arrendatario.
Preferencia en la continuidad del arrendamiento: El arrendador ha de comunicar al arrendatario su intención de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con otra persona o entidad antes del transcurso de un año a contar desde la fecha de resolución. La comunicación deberá ser fehaciente y contener las principales estipulaciones del contrato a firmar, debiendo ejercitar el primitivo arrendatario su derecho preferente en el plazo de treinta días naturales a partir de la notificación, suscribiendo el contrato en dicho plazo. Si el arrendatario no optase por esta posibilidad, el arrendador deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento dentro de los ciento veinte días siguientes a la comunicación a que se ha hecho mención.
Derecho de subrogación: Si el arrendador no hubiese efectuado la notificación prevista en el apartado anterior o hubiese omitido cualquiera de los requisitos exigidos o las condiciones esenciales del contrato resultasen diferentes. Este derecho deberá ejercitarse en el plazo de los sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato. El anterior arrendatario estará legitimado para ejercitar la acción de desahucio. El arrendador está obligado a remitir al anterior arrendatario copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción. El ejercicio de este derecho es incompatible con la percepción de la indemnización por extinción del contrato.
A continuación se presenta un cuadro resumen con las condiciones de extinción de contratos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
CUADRO RESUMEN EXTINCIÓN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA (LOCAL DE NEGOCIO)
Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1.995 Fallecimiento del arrendatario (Art. 33).
Extinción del contrato por transcurso del término pactado (Art. 34). Causas de resolución de pleno derecho (Art. 35).
Contratos celebrados a partir del 9 de Mayo de 1.985 y que subsistan al 1 de Enero de 1.995
Los contratos de arrendamiento de locales de negocio que se celebraron a partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/85 tendrán la duración que libremente estipularon las partes contratantes, sin que les sea aplicable el régimen de prórroga del artículo 57 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964; es decir, que, con carácter general, habrá de estarse a lo convenido por las partes. La prórroga forzosa sólo cabe admitirla cuando haya sido pactada de manera expresa.
Contratos celebrados anteriores al 9 de Mayo de 1.985 Hay que distinguir entre contratos:
En situación de prórroga legal:
Arrendatario persona física: El contrato se extinguirá, en principio, a su fallecimiento o jubilación. En ese momento puede subrogarse el cónyuge, si realiza la misma actividad, hasta su fallecimiento o jubilación (Excepto si se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones según el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos). A falta de cónyuge que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, puede continuar en el contrato un descendiente que realice la misma actividad, pero sólo hasta el 1 de enero de 2015. (Excepto si se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión según el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasen el local, el
contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el contrato se extinguirá en esta última fecha. Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso, los plazos se incrementarán en cinco años.
Arrendatario persona jurídica: El contrato quedará extinguido, por mandato legal, el 1 de enero de 2015, siempre que se desarrolle una actividad comercial. Para determinar el tipo de actividad, la norma remite a la clasificación de actividades establecida en la norma reguladora del IAE. Cuando la actividad no sea comercial, el contrato quedará extinguido el 1 de enero de 2000, 2005, 2010 ó 2015, según la tarifa del IAE aplicable a la sociedad arrendataria en el ejercicio 1994. Si el local tiene más de 2500 metros cuadrados, el contrato, igualmente, debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000. Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años.
Contratos vigentes: Estos contratos durarán el tiempo que reste para que el plazo determinado pactado en el contrato se cumpla. Si dicho periodo es inferior al que resulte de la aplicación de las reglas señaladas en el apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera, el arrendatario puede hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas. La tácita reconducción se regula por el artículo 1.566 del Código Civil, y el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos relativas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
A la vista de las circunstancias que determina la Ley en cuanto a los periodos de finalización de contratos, en los capítulos siguientes se refleja la valoración cualitativa de las principales asociaciones empresariales de la Comunidad de Madrid, cuyos asociados se encuentran afectados por la presente Ley (asociaciones de comercio, hostelería y servicios que cuentan con locales de negocio), así como la opinión recogida de forma cuantitativa de los propios empresarios.
C
apítulo
2
Análisis de las opiniones empresariales sobre la
influencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos en
las actividades empresariales
Tomando como punto de partida el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en particular su aplicación a los locales de negocio en la medida que se ha detallado en el capítulo anterior, se aborda a continuación la visión que desde las asociaciones empresariales se tiene sobre esta materia.
Las asociaciones empresariales juegan un papel fundamental en el tejido empresarial, son el referente opinático, el órgano que ejerce de hilo conductor en muchos casos entre los empresarios y las administraciones y aportan una visión de colectivo y un nivel de conocimiento que permite obtener conclusiones globales a nivel sectorial.
Aunque las entrevistas se han realizado individualmente, se muestra la información agregada, estableciendo conclusiones generales a nivel colectivo.
2.1 Visión de las asociaciones empresariales: Perspectivas
El presente capítulo recoge un compendio de las principales opiniones facilitadas por las asociaciones empresariales de comercio, hostelería y restauración y empresas con locales de negocio destinados a servicios (peluquerías, agencias de viajes, etc.) más representativas de la Comunidad de Madrid.
Para facilitar el análisis de las conclusiones, se han estructurado estas atendiendo a los siguientes bloques de información:
Situación actual del comercio Actualización de las rentas Extinción de contratos
Veamos a continuación cada uno de ellos. SITUACIÓN ACTUAL DEL COMERCIO
En general, las asociaciones empresariales no disponen de un censo detallado de situación de sus establecimientos asociados en cuanto a régimen de tenencia del local y condiciones del contrato. Por tanto, la información facilitada por estos organismos es totalmente interpretativa, basada en la experiencia, nivel de inquietud en su sector específico, consultas de asociados, y otras fuentes de información.
Es unánime la opinión de los entrevistados en cuanto a que los comerciantes cuentan con preocupaciones más inminentes en la actualidad que las derivadas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Fundamentalmente, la preocupación mayoritaria viene determinada por los datos de disminución del consumo, que obliga a los empresarios del sector a realizar cambios organizativos que les permitan afrontar esta situación con garantías. Los representantes de las asociaciones empresariales entrevistadas consideran necesario continuar trabajando en programas de transformación y modernización del comercio tradicional. La Comunidad de Madrid está realizando un importante esfuerzo en este sentido, debido a la importancia que el comercio tiene tanto a nivel económico como social.
Es importante para los empresarios de comercio que desde la Administración se continúe en esta línea para apoyar al comercio tradicional de proximidad a superar la situación actual de descenso del consumo originado por la disminución de la confianza del consumidor.
El posible impacto de la Ley no supone una preocupación presente para los empresarios, entre otras cuestiones porque la voluntad del comerciante es la continuidad de su negocio, que al fin y al cabo es su medio de sustento en muchos casos, y en otros incluso es mucho más, cuanto se trata de una actividad familiar que se ha transmitido desde generaciones.
Otro factor que preocupa en la actualidad a los comerciantes es el cambio en los hábitos de compra del consumidor. Pese a que el comercio de proximidad puede presentar ventajas competitivas, como un menor precio en productos frescos, por ejemplo en el caso de alimentación, o la proximidad, que es un factor también determinante en la decisión de compra del consumidor, se enfrentan estos comerciantes al incremento de la tendencia de determinados
grupos de consumidores, a realizar sus compras en hipermercados (grandes superficies).
Este escenario hace necesario para muchos comercios afrontar procesos innovadores para mantener niveles de rentabilidad suficiente en su negocio.
Por otra parte, la edad media de los comerciantes es relativamente elevada. Este hecho está dando lugar, como es lógico, a que llegado el momento de la jubilación, el negocio no tenga continuidad y por tanto se produzca el cese de la actividad por jubilación.
En muchos casos, los descendientes del comerciante tienen otras perspectivas profesionales y en consecuencia no se plantean dar continuidad al negocio familiar. Además, los traspasos son una fórmula cada vez más en desuso según los entrevistados.
Las asociaciones sí son conscientes de los riesgos que puede entrañar para el sector el vencimiento de los plazos para la finalización de los contratos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994, factor que añade alguna dificultad más a la ya de por si complicada situación del comercio de proximidad en el momento presente.
ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS
La regulación de rentas que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos no ha conseguido equilibrar las rentas con el mercado, puesto que éste no se ha incrementado a niveles de IPC. Por lo tanto, y fundamentalmente para los contratos de arrendamiento firmados antes del 9 de mayo de 1985, las rentas que en la actualidad se están pagando están muy por debajo de los precios del mercado, salvo en aquellos casos donde se ha producido una reconducción del contrato.
En estos casos de reconducción, probablemente se ha producido una regularización de la renta más ajustada al mercado por renegociación del contrato entre las partes. Este hecho ha tenido lugar a partir del año 1985, con la entrada en vigor del denominado “Decreto Boyer”, donde se dejaba abierto a la voluntad de las partes los términos del contrato y eliminaba la prórroga forzosa, salvo que se pacte y mencione expresamente, para los contratos de arrendamiento de locales de negocio.
En este periodo, comprendido entre 1985 y 1995, es decir, el que distancia el decreto y la Ley de Arrendamientos Urbanos, han tenido por tanto lugar renovaciones de contratos que en muchos casos mantienen una cláusula de prórroga forzosa.
Realmente, en los casos de rentas que no están actualizadas a precios de mercado, muchos empresarios consideran muy poco probable poder afrontar una subida muy significativa de la renta, pues los márgenes del negocio se encuentran muy ajustados.
Sin embargo, aquellos empresarios que tienen contratos posteriores a la entrada en vigor de la Ley, y se encuentran pagando en la actualidad rentas de mercado, consideran una ventaja competitiva de los locales de contratos antiguos los niveles de renta, que en ocasiones pueden suponer hasta 7 y 8 veces menos en la renta mensual.
Una cuestión importante, a juicio de los entrevistados, será determinar en su momento lo que se considera renta de mercado. Esto, lógicamente, se entiende que vendrá determinado del acuerdo entre las partes. Sin embargo el mercado es cambiante, y en determinados casos, si se producen denuncias de contratos por alguna de las partes, y dependiendo de la jurisprudencia que a partir de esos momentos pueda sentarse, quizás sea necesario definir mecanismos de arbitraje para velar por la renovación de contratos satisfactoria para ambas partes.
La principal dificultad de cara a la renovación de contratos radica en la capacidad que tengan los establecimientos para sostener la rentabilidad de su negocio asumiendo la actualización de las rentas a niveles de mercado.
Este hecho, tendría menor relevancia de forma aislada, pero en la situación actual, donde se impone un descenso del consumo y la competencia de las grandes superficies, la sinergia de todos estos factores hace especialmente necesario seguir apoyando a los empresarios de comercio para mantener sus negocios a niveles competitivos.
EXTINCIÓN DE CONTRATOS
Finalmente se analiza la opinión de las asociaciones empresariales sobre las consecuencias de la finalización de los contratos de arrendamiento en función de los plazos y casuísticas que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En este sentido es previsible, a juicio de los entrevistados, lograr la continuidad en la mayor parte de los negocios si sólo tenemos en cuenta el texto legal. En definitiva, si el negocio va bien continuará funcionando y podrá soportar la actualización de la renta. Por tanto la causa real de cierre estará provocada principalmente por motivos económicos en aquellos negocios que no funcionen, o por la jubilación del empresario.
Un dato relevante facilitado por las asociaciones es que la mayoría de sus asociados tienen la condición de persona física (aproximadamente el 80% de los contratos antiguos de arrendamiento corresponden a personas físicas) y por tanto, su contrato finalizará en el momento de producirse la jubilación o fallecimiento del titular, salvo que se produzca la subrogación en su cónyuge o descendiente.
En estos casos, la finalización del contrato puede llevar aparejado el cese de la actividad motivado por dos cuestiones principales:
En primer lugar, el traspaso es una fórmula cada vez más en desuso, sobretodo en los casos donde existe un vencimiento de contrato limitado, a lo sumo de 10 años. Mientras que hace unos años el traspaso era una buena salida de cara a la jubilación del comerciante, en la actualidad ha disminuido de forma muy notable el valor del traspaso, y por lo tanto no compensa.
Además, no todos los contratos de arrendamiento contemplan cláusulas que permiten al arrendatario efectuar un traspaso del negocio. Aquellos comerciantes que tienen el local en propiedad, aunque son minoritarios, se encuentran en una mejor disposición de cara a la jubilación, mientras que los que se encuentran en régimen de alquiler, no tendrán la oportunidad de traspasar su negocio, salvo que este se realice antes del 31 de diciembre de 2014.
En segundo lugar, la jubilación dará lugar al cese de la actividad por falta de relevo generacional en muchos casos. Con independencia de que pueda implantarse una nueva actividad en el local, lo cierto es que en muchos casos el empresario no tiene la posibilidad de cesión del negocio.
En este contexto, finalizarán según las disposiciones marcadas por la Ley los contratos de arrendamiento el 31 de diciembre de 2014 cuando:
El arrendatario sea una persona jurídica
El arrendatario se haya subrogado en el contrato de alguno de sus progenitores después del 1 de enero de 1995.
Cuando se haya producido un traspaso a partir de la entrada en vigor de la Ley y con anterioridad al 31 de diciembre de 2004.
En el resto de casuísticas el fin de contratos será progresivo en el momento de la jubilación de los empresarios. Cabe esperar que así sea teniendo en cuenta que la edad media de estos empresarios es elevada. De hecho, según la información facilitada por algunos entrevistados, aproximadamente un 20% de los empresarios ya se ha jubilado desde la entrada en vigor de la Ley.
No obstante, no debe vincularse necesariamente la finalización del contrato de arrendamiento con el cese de la actividad. En muchos casos, el empresario y el arrendador llevarán a cabo una negociación para la renovación del contrato. Que duda cabe que tanto a uno como a otro, en condiciones normales, le interesa dar continuidad al contrato si el negocio está funcionando satisfactoriamente. La cuestión será la capacidad de ambas partes para alcanzar un acuerdo tanto en renta como en duración del contrato.
En algunos casos ya se están produciendo negociaciones entre el arrendador y el arrendatario para actualizar los contratos sin necesidad de esperar a la finalización del plazo. Esta negociación permite a ambas partes el beneficio de la continuidad en condiciones válidas para todos. El arrendador incrementa considerablemente la renta sin esperar a la fecha de finalización del contrato, aunque quizás sin llegar a lo que podría denominarse precio de mercado, y el arrendatario consigue incrementar el plazo del contrato para garantizar la continuidad de su negocio.
En este sentido, una de las cuestiones que se aprecia en los nuevos contratos es la duración del mismo. El arrendador, como medida de precaución para evitar que se reproduzcan escenarios de desactualización de las rentas, tiende a establecer unos periodos de duración de contrato no más allá de los cinco años. Aunque se dan facilidades para la renovación, los arrendadores pretenden evitar los contratos excesivamente largos, y con ello el riesgo de tener una situación de rentas obsoletas.
Por otra parte, existe también incertidumbre en cuanto a la disponibilidad de locales. En el caso de producirse el cese de la actividad en un número considerable de establecimientos, se podría incrementar la oferta de locales y ello puede conllevar una disminución de la “renta de mercado”.
A juicio de los representantes de las asociaciones empresariales, los locales “buenos”, es decir, situados en zonas comerciales, con suficiente superficie y una clientela fija consolidada, seguirán teniendo actividad. Sin embargo, pueden tener problemas otros locales con peores condiciones.
En definitiva, esta Ley va a tener incidencia sin duda en el comercio, la hostelería y servicios de proximidad prestados en locales de negocio, si bien puede que esta sea moderada. De todos modos, es necesario apoyar al comerciante mientras exista un descenso de la confianza del consumidor.
Los comercios juegan un papel fundamental, sobre en los barrios tradicionalmente comerciales, que se verían muy afectados si se produce una falta de relevo en locales que cesan la actividad por la jubilación del empresario.
El comercio tiene impacto un importante sobre el empleo, tanto del propio empresario (autoempleo), como de los trabajadores a su cargo, por lo tanto, la dinamización del comercio debe mantener niveles elevados de empleabilidad en el sector, a la par que el beneficio de prestar un servicio de proximidad a los ciudadanos.
En algunas actividades, como es el caso de las agencias de viajes o el comercio de electrodomésticos, la mayoría de los locales se encuentran en régimen de propiedad del empresario y por tanto, se estima desde la asociación que la incidencia de la Ley puede ser mínima en estas actividades.
Conclusiones:
Los comerciantes están actualmente más preocupados por el descenso del consumo y la competencia de las grandes superficies que por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La mayoría de los contratos antiguos corresponden a persona física y por tanto
finalizarán a la jubilación de éstos.
La finalización del contrato no llevará aparejado el cese de la actividad en muchos casos, pues interesa a ambas partes dar continuidad al acuerdo, si bien se producirá un cambio en las condiciones fundamentalmente de renta y duración del nuevo contrato. En muchos casos será difícil poder asumir las nuevas rentas en algunos negocios por
falta de rentabilidad de la actividad.
Puede producirse un efecto de incremento de oferta de locales disponibles que puede hacer descender la renta de alquiler.
Un número considerable de comerciantes no conoce la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que afecta a su contrato
2.2 Medidas necesarias
Teniendo en cuenta la situación descrita en el apartado anterior, se ha preguntado a las asociaciones cuales podrían ser las medidas necesarias para lograr atenuar los efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre los locales de negocio. Las medidas que desde las diferentes asociaciones empresariales entrevistadas se han planteado son las siguientes:
Establecer ayudas destinadas a la adecuación de las rentas al mercado. Aunque las asociaciones son conscientes de que al fin y al cabo se produce una adaptación de estos establecimientos a la realidad del mercado, debido a la importancia del comercio, más allá incluso de los datos económicos, resulta necesario preservar la actividad comercial en zonas y barrios tradicionalmente comerciales.
Estos comercios, además de generar empleo, contribuyen a crear identidad en las calles, aportan actividad y tránsito, lo cual favorece la seguridad ciudadana.
Y no solo esto, sino que los establecimientos de comercio, hostelería y servicios están prestando servicio a los ciudadanos. Esto adquiere mayor relevancia en aquellas zonas donde la media de edad de los vecinos es elevada. Las personas mayores tienen en muchos casos dificultades de desplazamiento y por tanto son consumidores habituales del comercio de proximidad. Esta circunstancia, amén del beneficio para el comercio de mantener estos clientes, representa una necesidad de ámbito social para este colectivo de personas mayores o con movilidad reducida.
Establecer una línea de ayudas para los establecimientos donde tenga lugar una actualización muy significativa de la renta. Estas ayudas podrían prestarse por ejemplo durante los dos primeros años de actualización, con una reducción progresiva, de tal manera que el empresario pueda adecuar su estructura de costes a la nueva situación. Crear un mecanismo de arbitraje que contribuya a maximizar los niveles de
acuerdo en actualizaciones de contratos. Puesto que resulta tremendamente complicado concretar cual es exactamente la renta de mercado, es conveniente la existencia de un órgano con capacidad de arbitraje que impida que un número importante de contratos pueda no tener continuidad, con el consiguiente cese de la actividad.
En este sentido, la experiencia de la Cámara de Comercio en arbitraje debe resultar positiva de cara a la puesta en funcionamiento de este mecanismo.
En la medida que el arrendamiento de locales es un acto beneficioso tanto para el arrendador como para el arrendatario, y por tanto, subyace el interés de alcanzar acuerdos, el arbitraje se presenta como una fórmula muy positiva para lograr llevar a éxito la mayor parte de las renovaciones de contrato que se planteen.
Establecer mecanismos de ayuda destinados a fomentar la actividad comercial en aquellos locales donde se produzca la finalización del contrato por razón de fallecimiento o jubilación del arrendatario titular. Esta actuación debería evitar el cese definitivo de actividades de comercio, hostelería y servicios que vienen funcionando con una larga tradición, siendo negocios consolidados.
Cuando por ausencia de relevo generacional se produzca el cese de actividades consolidadas, se presenta una oportunidad para emprendedores que deseen continuar desarrollando la misma actividad en el mismo local.
Esta actuación facilita por una parte la consolidación en el mercado de la nueva actividad, a la par que minimiza el riesgo de mermar la actividad comercial en determinados barrios.
Ayudas a través del FICOH para búsqueda de nuevos locales. Se trataría de un doble servicio, por una parte destinado a lograr aprovechar el máximo potencial de oferta comercial disponible, y por otra, facilitar a los empresarios el acceso a locales de negocio en condiciones adecuadas a sus necesidades.
En el marco de esta línea debería abordarse la ocupación comercial de la zona centro de los municipios, principalmente del municipio de Madrid.
Establecer una línea de asesoramiento específica sobre esta materia a través de la Cámara de Comercio. Una de las cuestiones que se ha puesto de manifiesto durante el desarrollo de las entrevistas es la falta de conocimiento que en muchos casos presentan los empresarios sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Desarrollar actuaciones como seminarios informativos conjuntamente con las asociaciones empresariales del sector, facilitar un teléfono de consulta o la edición de
material divulgativo debe permitir un mayor nivel de información de los empresarios. En muchos casos los empresarios o no conocen la Ley, o su situación particular, y además no saben como actuar ante la finalización del contrato.
Elaborar una guía de asesoramiento sobre arrendamiento de locales de negocio dirigido a los empresarios. Con el fin de facilitar al empresariado madrileño afectado por esta Ley la continuidad en el desarrollo de su actividad, es conveniente elaborar un documento didáctico que aporte ideas, soluciones y herramientas de cara a resolver su situación particular.
Esta guía debería contemplar para cada situación, un cuadro de posibles acciones y/o soluciones, que permitan al empresario establecer las medidas oportunas en su caso particular.
Sería muy importante lograr la máxima difusión posible de esta guía para que pueda llegar a la mayor parte de los empresarios.
Apoyo a los empresarios de comercio, hostelería y restauración y servicios para el desarrollo de actuaciones de relanzamiento de su negocio, como medida para afrontar el descenso de los niveles de consumo.
Como se ha puesto de manifiesto, la principal preocupación de los empresarios en el momento actual es la reducción de sus ingresos como consecuencia de la desconfianza del consumidor.
Por este motivo, y en paralelo a las actuaciones mencionadas, es importante desarrollar líneas concretas de apoyo a estos empresarios para evitar el cierre de establecimientos por falta de rentabilidad.
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apítulo
3
Análisis de la situación actual, opiniones y
perspectiva del empresario madrileño en relación con
la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994
El presente capítulo recoge las conclusiones obtenidas en la encuesta cuantitativa realizada a 489 empresarios de comercio, hostelería y restauración y servicios.
A continuación se detallan los objetivos y metodología de la investigación, las características de la muestra sobre la que se ha llevado a cabo la investigación, y finalmente los resultados obtenidos.
3.1 Objetivos de la investigación
La realización de 489 encuestas a empresarios de comercio minorista, hostelería y servicios se ha llevado a cabo con el objeto de satisfacer los siguientes objetivos:
Analizar la situación del comercio madrileño en relación con la propiedad de los locales y la personalidad de los titulares
Conocer la situación actual de los contratos de arrendamiento, distinguiendo entre los celebrados antes de 1985, los celebrados entre 1985 y 1994 y los posteriores
Analizar la situación y previsiones futuras en materia de traspasos y subrogaciones Averiguar el grado de conocimiento de los empresarios madrileños sobre el régimen
transitorio que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos
Identificar las principales preocupaciones, problemas y demandas de los empresarios en relación con la Ley de Arrendamientos
3.2 Metodología
La metodología aplicada en el desarrollo de la investigación se corresponde con las siguientes fases de trabajo:
Diseño de la investigación. Como primera actuación para desarrollar el trabajo de campo se consensuó en el Equipo de Proyecto la ficha de la investigación, conforme a los siguientes datos:
FICHA DE LA INVESTIGACIÓN
Universo:
Empresarios madrileños de los siguientes sectores:
Comercio minorista de alimentación
Comercio minorista de muebles y electrodomésticos
Comercio minorista de artículos textiles, piel, calzado, complementos, etc.
Hostelería y restauración
Servicios: agencias de viajes, peluquería y estética, tintorería, etc.Según los últimos datos disponibles (DIRCE 2006), para los CNAE 52 (Comercio), 55 (Hostelería), 633 (Agencias de viaje) y 93 (Actividades diversas de servicios personales), el número de unidades locales en la Comunidad de Madrid fue de 103.303.
(A efectos de cálculo de la muestra, se trata de un universo infinito, puesto que supera los 100.000 individuos)
Muestra:
489 encuestas, mediante muestreo aleatorio, estableciendo cuotas según los siguientes parámetros:
Sector de actividad
MunicipioPara la confección de la muestra se han utilizado los datos de Unidades Locales en la Comunidad de Madrid correspondientes a 2006.
En el apartado de caracterización de la muestra se ofrece detalle de las características principales de la muestra en cuanto a estos y otros parámetros
Error estadístico:
El error estadístico es el siguiente, para un intervalo de confianza del 95,5%:
- +- 4,5% a nivel general, lo que implica un nivel de confianza de la encuesta del 95,5%
Tipo de encuesta:
Se plantea la realización de una encuesta telefónica, con un sistema de muestreo aleatorio en base a la información de páginas amarillas. La encuesta ha sido realizada al propio empresario en todos los casos.
Cuestionarios:
La encuesta se ha realizado utilizando el cuestionario estructurado que se acompaña como anexo al presente documento y cuya elaboración se detalla más adelante.
Duración del trabajo de campo: Una semana
Diseño y elaboración de la herramienta de recogida de información: cuestionario. Teniendo en cuenta la información de fuentes secundarias analizada y los objetivos de la investigación, el equipo de proyecto ha diseñado el cuestionario a utilizar el trabajo de campo.
Para asegurar la idoneidad del cuestionario, se ha sometido a un proceso de validación, mediante consulta a los responsables de algunas de las principales asociaciones empresariales participantes en la investigación cualitativa.
De esta forma, se ha garantizado que el cuestionario ha tenido la capacidad para recoger toda la información que se deseaba obtener.
Trabajo de campo. Para la realización del trabajo de campo se ha contado con un equipo de 11 entrevistadores, que han completado el total de encuestas en el plazo de una semana.
Este equipo de campo ha recibido una sesión de formación para garantizar que la recogida de información se realizaba conforme a los objetivos planteados.
Tratamiento y análisis de la información. La información obtenida en las encuestas realizadas, ha sido codificada, grabada y tabulada para su posterior análisis y establecimiento de conclusiones. La etapa de tratamiento y análisis de la información implica las siguientes actividades:
Plan de explotación
Grabación de datos
Tabulación
Tratamiento estadístico
Análisis de resultadosFruto del tratamiento y análisis de la información se han generado las conclusiones que se presentan en este capítulo.
3.3 Caracterización de la muestra
Se han realizado un total de 489 encuestas válidas. A continuación se detallan las principales características descriptivas de la muestra utilizada en la realización de la investigación atendiendo a las siguientes variables
Variables predefinidas: Año de alquiler Sector de actividad Municipio
Otras variables:
Forma jurídica (persona física o jurídica) Renta mensual
Edad del entrevistado Sexo
Nacionalidad Superficie
La información relativa a forma jurídica y año de alquiler se detallan en el apartado de resultados. SECTOR DE ACTIVIDAD
El 58,9% de los entrevistados pertenecen al sector del comercio minorista, un 23,9% a hostelería y restauración y el 12,7% restante, pertenece a servicios prestados en locales de negocio (peluquería, agencias de viajes, etc.).
MUNICIPIO
El 62,8% de los empresarios entrevistados tiene ubicado su negocio en Madrid capital, y el 37,2% restante en otros municipios de la Comunidad de Madrid
Gráfico nº 1. Distribución geográfica de la muestra Base: 489 respuestas
Madrid Capital; 62,8 Resto; 37,2
EDAD
Un 42,5% de los entrevistados tienen una edad superior a los 50 años. La edad media es superior entre los establecimientos que tiene la condición de persona física.
Las medias de edad más altas coinciden con comercio minorista, situados fuera del municipio de Madrid Capital, con contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 y rentas inferiores a los 700 euros.
SEXO
Un 68,1% de la muestra utilizada son varones. El mayor porcentaje de mujeres de la muestra se encuentra en las actividades de servicios, y el más bajo en hostelería y restauración.
El mayor porcentaje de varones, por año de contrato, se encuentra en los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, donde el porcentaje de varones se eleva al 71,6%.
Gráfico nº 2. Distribución por sexo de la muestra Base: 489 respuestas
Hombre; 68,1 Mujer; 30,9
Ns/Nc; 1
NACIONALIDAD
RENTA MENSUAL
Desde el punto de vista de la renta, el valor de la mediana, es decir aquel que divide a la muestra en dos partes iguales, si sitúa en 700 euros/mes.
La media de la renta mensual de los entrevistados se sitúa en 1.126 euros. Atendiendo a las diferentes variables tenemos los siguientes datos:
Cuadro nº 1. Niveles de renta por forma jurídica (valor en euros):
Física Jurídica
985 1.508
Cuadro nº 2. Niveles de renta por año de alquiler (valor en euros): Antes 9 Mayo 1985 9 Mayo 1985 a 1994 1995 a 2008
614 1.290 1.742
Cuadro nº 3. Niveles de renta por sector de actividad (valor en euros):
Comercio Minorista Hostelería y restauración Servicios
909 1.442 1.244
Cuadro nº 4. Niveles de renta por municipio (valor en euros):
Madrid Capital Resto
1.220 975
Por forma jurídica, la renta media resulta muy superior en los entrevistados que tienen la condición de persona jurídica.
Por año de alquiler, la renta media de los entrevistados con contratos a partir de 1995 tienen una renta media casi tres veces superior a la de aquellos empresarios cuyo contrato de arrendamiento es anterior al 9 de mayo de 1985.
Por actividad, son los empresarios de hostelería y restauración los que presentan rentas más altas entre los entrevistados, si bien es cierto que este dato es proporcional a la superficie media
