UNIVERSIDAD AUTÓNOMA REGIONAL DE LOS ANDES “UNIANDES”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
CARRERA DE DERECHO
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CELEBRAR EN UN PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES AL
MOMENTO DE EXISTIR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA INCUMPLIDA
AUTOR: ROLDÁN CUZCO SEGUNDO SIMÓN
TUTOR: ABG. JOSÉ RODOLFOCALLE SANTANDER
Dipl.
RIOBAMBA – ECUADOR
DEDICATORIA
A MI FAMILIA:
AGRADECIMIENTO
RESUMEN
El cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado de un contrato de compraventa de bienes inmuebles es un instrumento fundamental e indispensable en el ámbito jurídico y social de las personas, y que se han sometido a un análisis exhaustivo, toda vez que este contrato actualmente tiene mucha utilidad sobretodo en el mundo inmobiliario, y que incide en el derecho a la propiedad, razón por la cual se debe precautelar la obligación de los contratantes al momento de existir una promesa de compraventa incumplida que permitió que las partes puedan negociar en un futuro, fijando las pautas y condiciones, generando varios problemas jurídicos en la utilización de éste contrato, siendo una verdad que cualquiera de los contratantes puede ser lesionado, pero la frecuencia y la constancia con la cual causa una inquietud alarmante en el Ecuador.
Partiendo desde el cúmulo de promesas frustradas hasta el gran número de promesas anulables que no encuentran una estructura legal suficiente que les garantice el cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado de un contrato de compraventa o una adecuada normativa legal para poder dar una solución.
ABSTRACT
Compliance with the obligation to hold in a particular time of a contract of sale of immovable property is an instrument fundamental and indispensable in the legal and social fields of the people, and which have been subjected to an exhaustive analysis, Every time this contract currently has very useful especially in the real estate, and that affects the right to property, reason why is should precautionary the obligation of the Contracting Parties when there is a promise of unfulfilled purchase that allowed that the parties can negotiate in the future, setting guidelines and conditions, generating several legal problems in the use of this contract, being a truth which any of the Contracting Parties may be injured, but the frequency and consistency with which causes an alarming concern in the Ecuador.
Starting from the cluster of promises frustrated until the large number of voidable promises that cannot find one sufficient legal structure that guarantee the fulfillment of the obligation to hold in a particular time of a contract of sale or an appropriate legislation to be able to provide a solution.
ÍNDICE GENERAL
pág.
INTRODUCCIÓN. ...1
Antecedentes de la investigación. ... 1
Formulación del problema. ... 2
Objeto de investigación y campo de acción. ... 3
Objeto de investigación... 3
Campo de acción. ... 3
Identificación de la línea de investigación. ... 3
Objetivo. ... 3
Objetivo general. ... 3
Objetivos específicos. ... 3
Idea a defender. ... 4
Justificación. ... 4
CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO ...6
1.1. Constitución de la República del Ecuador. ... 6
1.1.1. La Supremacía de la Constitución. ... 6
1.1.2. Derechos y principios constitucionales de la propiedad privada. ... 7
1.1.3. La obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de compraventa de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compra venta incumplida. ... 9
1.2. Derecho Civil del Ecuador. ...13
1.2.1. La Obligación. ...17
1.2.1.1. De los actos y declaraciones de voluntad. ...18
1.2.2. Contrato de compraventa de bienes inmuebles. ...22
1.2.2.1. Clases de contratos. ...24
1.2.3. Incumplimiento de promesa de compraventa. ...25
1.2.3.1. Existencia y validez. ...27
1.2.3.2. Naturaleza jurídica del contrato de promesa. ...29
1.3.1. Derechos y obligaciones de un contrato de bienes inmuebles. ...30
1.3.1.1. El contrato de promesa es un contrato bilateral. ...32
1.3.1.2. El contrato de promesa es un contrato principal. ...32
1.3.1.3. Derechos de los promitentes compradores. ...33
1.3.1.4. Obligaciones de los promitentes compradores. ...34
1.3.1.5. El cumplimiento de los derechos y obligaciones. ...34
1.3.2. Capacidad legal para contraer una obligación. ...34
1.3.3. Efectos del incumplimiento de una obligación. ...35
1.3.3.1. El acreedor pide la resolución del contrato con indemnización de perjuicios. ...36
1.3.4 Clases de acciones que se derivan por el incumplimiento de una obligación. ...37
1.4. Incumplimiento de una promesa de compraventa. ...39
1.4.2. Acciones que se derivan del incumplimiento de la promesa de compra venta. ...40
1.4.3.1. La exceptio de non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido. ...42
1.4.3. Requerimiento del cumplimiento de la obligación incumplida de la promesa de compraventa. ...43
1.4.3.1. El acreedor pide la resolución del contrato con indemnización de perjuicios. ...43
1.4.4 Cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de compraventa de bienes inmuebles. ...45
1.5 Conclusiones parciales del capítulo. ...45
CAPÍTULO II. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA. ... 47
2. Modalidad de la investigación. ...47
2. 1. Tipo de investigación. ...47
2. 2. Población y muestra de la investigación. ...47
2. 3. Población. ...47
2. 4. Metodología, técnica y herramientas. ...48
2. 4. 1. Métodos. ...48
2. 4. 2. Técnicas. ...49
2. 4. 3. Herramientas. ...49
2. 5. Análisis e interpretación de los resultados. ...49
2. 5. 1. Encuestas aplicadas a abogados en libre ejercicio ...50
2. 6. Entrevistas aplicadas. ...58
2. 8. Conclusiones parciales. ...61
CAPITULO III. VALIDACIÓN Y/O EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN. ... 62
Propuesta. ...62
Conclusiones parciales. ...66
CONCLUSIONES GENERALES. ... 67
1 INTRODUCCIÓN.
Antecedentes de la investigación.
El jurista nacional Dr. Aníbal Guzmán Lara en su obra denominada “Diccionario explicativo del Derecho Civil ecuatoriano”, al referirse a la promesa de contratar, la define como: “Es la oferta de conformar, realizar o no realizar un hecho y de celebrar con una persona determinada un contrato. La promesa de contratar, como la de verificar un acto jurídico, obliga a su cumplimiento”. (GUGUZNÁN, pág. 463); y, en cambio para el tratadista mexicano Dr. Salvador Rocha Díaz, define a la promesa de contrato como: “Un acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes, o ambas, se obliga a celebrar dentro de un tiempo determinado, un contrato cuyos elementos se señalan desde luego”. (Rocha, 1974, pág. 623).
De conformidad a lo expuesto por ambos letrados el concepto supone la celebración de dos contratos, uno el de promesa propiamente tal y otro, el contrato prometido, razón por la cual la doctrina tilda al contrato de promesa como un contrato preparatorio y, al igual que lo expuesto anteriormente, faculta al contratante diligente para pedir, a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento del contrato de promesa.
2 ya no podría exigirse el cumplimiento de la obligación; pendiente el plazo, no hay posibilidad de solicitar el cumplimiento de la obligación. Pero vencido el plazo, el contratante que desea cumplir, puede constituir en mora al otro contratante, haciéndole saber que por su parte está llano a cumplir en forma y tiempo debidos, a fin de que pueda tener lugar lo que previene el Código Civil”.
Formulación del problema.
En el Ecuador existe la mala costumbre de instrumentar en documento privado el contrato que contiene la promesa de compraventa de bienes inmuebles, contrato del cual se desprende cláusulas manifestadas y expresas por parte del prominente comprador como del prominente vendedor; práctica que se viene realizando por el derecho consuetudinario y la buena fe de los con tratantes quienes por el desconocimiento de las disposiciones legales que establecen que cuando el objeto de la promesa de compraventa es un bien inmueble que debe, celebrarse por escritura pública, ya que directamente sin realizar este contrato se puede a realizar la escritura pública definitiva de compraventa, pero también sabemos que este contrato no produce obligación alguna salvo el caso que da origen a una obligación de hacer, habiendo consentido mutuamente las dos partes, respecto de la cosa y del precio; además en el sentido sociológico la promesa de compraventa se da: “porque en la sociedad contemporánea en la que el dinero resulta algo universalmente conocido y usado, casi como si fuera un elemento connatural.
El concepto de la promesa compraventa está en el pensamiento de todos, se cambian cosas por dinero”; acotando que efectivamente la jurisprudencia ha confirmado que la promesa de compraventa de inmuebles produce una obligación de hacer y que incumplida la obligación que se ha contraído una de las partes, la autoridad competente en referencia a la jueza o juez a quo puede dar eficacia al contrato firmando lo que legitima su validez.
3 Delimitación del problema.
Al garantizar el total cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo, el contrato de compraventa de bienes inmuebles, se establece la necesidad de considerar la promesa de compraventa incumplida por los contratistas.
Objeto de investigación y campo de acción.
Objeto de investigación.
Implantar el cumplimiento de los contratos establecido en el Código Civil / Titulo XII del efecto de las obligaciones
Campo de acción.
Cumplimiento de las Obligaciones.
Identificación de la línea de investigación.
El Ordenamiento Jurídico Ecuatoriano, Presupuestos históricos, teóricos, filosóficos y constitucionales.
Objetivo.
Objetivo general.
Elaborar un anteproyecto de Ley reformatoria al Art. 1570 Código Civil sobre el cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de compraventa de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compra venta incumplida.
Objetivos específicos.
Formalizar el estudio jurídico sobre el cumplimiento de la obligación del contrato al momento de existir una promesa de compraventa incumplida.
Comprobar la insuficiencia jurídica de la promesa de compraventa establecida en el Código Civil.
4 Hipótesis.
Al efectuar la reformatoria al Art. 1570 Código Civil, se pretende garantizar el cumplimiento de la obligación, en el tiempo explícito determinado en el contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Idea a defender.
Con la elaboración de un anteproyecto de Ley reformatoria al Art. 1570 del Código Civil, se garantizará el cumplimiento de la obligación en un plazo de tiempo expreso en el contrato de compra-venta de bienes inmuebles de una promesa incumplida.
Pregunta científica.
¿Cómo garantizar el cumplimiento de la obligación en un plazo de tiempo expreso en el contrato de compra-venta de bienes inmuebles de una promesa incumplida?
Justificación.
Innegable que las relaciones interpersonales se desenvuelven en el diario convivir social, en base a un soporte institucional jurídico, económico, social y acuerdo entre las voluntades, que han forjado un vínculo jurídico reconocido por la Legislación Ecuatoriana, de la promesa de compraventa y del contrato de compraventa, siendo por eso objeto de varias discusiones doctrinarias, puesto que su enlace no se limita únicamente al campo jurídico, sino que también abarca un orden económico y social.
6 CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO
1.1. Constitución de la República del Ecuador. 1.1.1. La Supremacía de la Constitución.
El Ecuador ha incorporado el principio de supremacía constitucional dentro de la norma suprema, a lo largo de su historia constitucional, por lo cual la Supremacía Constitucional es un principio teórico del Derecho Constitucional que postula, originalmente ubicar a la Constitución jerárquicamente por encima de todas las demás normas jurídicas, internas y externas, esto incluiría a los tratados internacionales ratificados por el Ecuador y cuyo ámbito de aplicación pueda ser también sobre las relaciones jurídicas internas.
La carta Magna del Ecuador se considera como un texto de carácter jurídico-político fruto del poder constituyente que fundamenta todo el ordenamiento, situándose en él como norma que recoge, define y crea los poderes constituidos limitándolos al servicio de la persona humana; y, prevalecerá sobre otra que fuese posterior y contraria a ella, siendo así que la prelación de la norma superior implica que no puede transgredirla o violarla una norma de inferior jerarquía; sencillamente, porque se trata de Normas Supremas o normas que tienen prioridad en la jerarquía de la normatividad jurídica del Estado.
Ahora bien, la Constitución de la República del Ecuador del 2008 (CONSTITUCIÓN, 2008), es clara en determinar en sus artículos; 424 y 425, que consagran expresamente el "Principio de Supremacía”, que establece la superioridad jerárquica de la Constitución sobre todo el ordenamiento jurídico interno, en otras palabras la JERARQUÍA DE LAS NORMAS JURÍDICAS EN EL ECUADOR, que textualmente dice:
7 “Art. 425.- El orden jerárquico de aplicación de las normas será el siguiente: La Constitución; los tratados y convenios internacionales; las leyes orgánicas; las leyes ordinarias; las normas regionales y las ordenanzas distritales; los decretos y reglamentos; las ordenanzas; los acuerdos y las resoluciones; y los demás actos y decisiones de los poderes públicos” (CONSTITUCIÓN, 2008).
Según el tratadista Dr. Emilio Castillo menciona que: “La aparición de la Constitución como Ley Suprema del estado es el resultado de la lucha de la burguesía contra las fuerzas de la reacción feudal, lucha en la que el "Tercer Estado" atrajo y condujo a las amplias mayorías.
En el terreno de las ideas y concepciones jurídicas, los ideólogos de la naciente burguesía contraponen a la arbitrariedad feudal el criterio de que los detentores del poder deben someterse en el ejercicio de ese poder, a normas jurídicas preexistentes y ese elemento legal racional es condensado, por el concepto de la constitución” (CASTILLO, 2007); en cambio para el expresidente de la República del Ecuador Rodrigo Borja, da como concepto jurídico de constitución al “conjunto de normas jurídicas fundamentales que rigen la organización y funcionamiento de un estado, instituyen su gobierno y señalan los derechos y garantías de sus miembros.
Ella establece la forma de Estado y la forma de gobierno que adopta una sociedad y determina las competencias de los órganos gubernativos y los derechos y deberes que corresponden a las personas que se acogen a su ordenamiento jurídico” (BORJA, 2007, pág. 339); y, por tal motivo acotando lo antes referido en caso de conflicto entre normas de distinta jerarquía, la Corte Constitucional, las juezas y jueces, autoridades administrativas y servidoras y servidores públicos, lo resolverán mediante la aplicación de la norma jerárquica superior, en lo que corresponda, el principio de competencia, en especial la titularidad de las competencias ceñidas para cada servidor público como garantista de derechos.
1.1.2. Derechos y principios constitucionales de la propiedad privada.
8 han variado en los distintos ordenamientos jurídicos, de acuerdo a las épocas y etapas sociopolíticas, con la publicación de la Constitución de la República del Ecuador (CONSTITUCIÓN, 2008), se incluyó a las políticas públicas como el mecanismo ideal para emitir normas constitucionales que regulen lo más importante, los derechos y la propiedad privada, de conformidad con lo que determina el Art. 321 de la Constitución de la República del Ecuador (CONSTITUCIÓN, 2008), establece la necesidad de que la propiedad privada debe cumplir con la función social y ambiental como requisito para el buen vivir y por ende para el desarrollo nacional de nuestro país. Según el tratadista Hugo la Borne define a la propiedad y dominio como “El poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto.” (LA BORNE, pág. 25), dicho en otras palabras el dominio se le constituye en un poder reconocido a las personas para el uso, goce y disfrute de los bienes corporales e incorporales, basado en el derecho de propiedad que el Estado reconoce pero que su aplicación sufre algunas limitaciones impuestas por la ley para evitar la transgresión del derecho ajeno, a lo cual se puede colegir el aforismo popular:
“El derecho de un ciudadano termina cuando comienza el Derecho de otro ciudadano”, por lo cual el derecho real de la propiedad privada de una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, estará dispuesta conforme a las disposiciones de las leyes y respetando, por supuesto, el derecho de los demás, sea individual o socialmente.
9 El titular del derecho de propiedad, posee un derecho real sobre ella o sea, hay una relación directa entre propietario y la cosa, también tener un justo título de adquisición, lo que da origen al poseedor y propietario, el poseedor puede no ser propietario pero el propietario siempre es poseedor; la administración puede estar en manos de una persona que la posee o de un grupo de personas destinado a la acumulación de capitales, ya que la actual Constitución (CONSTITUCIÓN, 2008) fomenta el acceso a la propiedad a través de una mayor democratización, por tanto disminuir la concentración de la propiedad en pocas manos.
Así el derecho de propiedad que reconoce la Constitución no es otro que la facultad que tiene una persona sobre la cosa, de aquella voluntad exclusiva y perpetua del propietario de disponer del bien sin más limitaciones que las que la Ley impone, sin embargo la propiedad de acuerdo a normativa jurídica citada, se encuentra dividida en diferentes formas o tipos que tienen la siguiente aplicación jurídica: La propiedad pública hace referencia directa sobre los bienes que pertenecen al Estado pero que están afectados al uso público de toda la nación. La propiedad pública la encontramos caracterizada como los bines nacionales de uso público que están al servicio de la sociedad y cuyo dominio es inembargable, irreductible e imprescriptible; y, la propiedad privada se caracteriza por constituirse en un poder jurídico pleno o completo que la Ley otorga a los individuos sobre determinadas cosas, este poder pleno permite a los individuos de la especie humana adquirir y mantener la propiedad de los bienes muebles e inmuebles a perpetuidad y con estos satisfacer sus necesidades esenciales y económicas para su desarrollo.
1.1.3. La obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de compraventa de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compra venta incumplida.
10 tratadistas Andrés Felipe Barrera y Luisa Fernanda Zamudio se deja entrever que el contrato como parte del derecho ha sufrido una evolución constante desde sus inicios. “El contrato como instituto a través de la historia ha sido uno de los tratados consensuales de mayor uso desde los comienzos de Roma hasta la actualidad. Asimismo a través de esta historia, ha sido modificada varias veces dependiendo del periodo de desarrollo”. (BARRERA, 2011, pág. 4). En si se podría decir que las obligaciones de los contratos son: “Como todo fenómeno jurídico nacen, se modifican, producen sus efectos y se extinguen”. Por lo tanto el nacimiento o generación de las relaciones obligatorias, que el Libro IV de nuestro Código Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) señala que los nexos que unen al acreedor con el deudor y que se denominan Obligaciones deben estar acordes con la actualidad económica y social de los tiempos que vivimos; y, en palabras del tratadista Andrés Bello la define: como: “El contrato se aplica a todo acuerdo de voluntades dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles. En Roma estaba siempre protegido por una acción que le atribuía plena eficacia jurídica”. (BELLO, 1959, pág. 379).
Según lo dispuesto en la Constitución de la República del Ecuador en el Art. 66 numeral 16, reconoce el derecho a la libertad de contratación, de lo que se colige lo manifestado por el tratadista Dr. Bustamante quien acota (BUSTAMANTE, 2009, pág. 44) “La disposición constitucional se refiere explícitamente a los contratos que crean derechos y obligaciones civiles, comerciales y/o laborales”. (BUSTAMANTE, Colón, 2009, pág. 44). Por lo antes referido la libertad de contratación implica que la actividad tenga capacidad, consentimiento, objeto y causa lícita como actos y declaraciones de voluntad, de acuerdo al Art. 1461 del Código Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). De este modo esta libertad de contratación que les otorga a las partes, es un derecho que se lo puede realizar como se lo desee, considerándose para el efecto las consecuencias jurídicas que puede acarrear el hecho de contraer obligaciones y adquirir derechos relativos a la celebración de un contrato.
11 del Ecuador en el Art. 321 dispone textualmente: “El Estado reconoce y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta y que deberá cumplir su función social y ambiental” (CONSTITUCIÓN, 2008); y, según el letrado Sánchez Ramón define al contrato de promesa de compraventa como: “Es de aplicación general, porque goza de reconocimiento universal dentro de las diferentes legislaciones; no existe oposición para la celebración del contrato de promesa en las diferentes legislaciones, ya que las partes pueden pactar libremente las condiciones del contrato, la voluntad de las partes goza de autonomía y está sujeta a las normas generales de los contratos”. (SANCHEZ, 2004, pág. 7), de lo antes traído a colación debo indicar en lo concerniente al contrato de promesa de compraventa siendo una obligación que en el futuro se llegará a concretar con la celebración del contrato definitivo, garantizando la Constitución de la República el derecho a la libertad del ciudadano a celebrar contratos lícitos y el aseguramiento de un patrimonio o de una propiedad que le otorgue amparo, protección y bienestar a su vida.
1.1.3.1. Definición de la compraventa.
Según el diccionario de la Real Academia de la lengua la compraventa es: “f. Comercio en el que se compran y venden cosas, sobre todo si son usadas o antiguas. Contrato o pacto entre personas por el que una de ellas se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar un precio por la misma”. (Real.Academia, 2005, pág. 786).
En el albor popular se considera al contrato de compraventa como a aquel comercio en el cual se compran y venden cosas, por otro lado se conoce como contrato de compraventa aquel contrato que suscriben dos personas y por el cual una de ellas, se obliga a entregarle un bien o cosa determinado y la otra parte se compromete a pagar una suma monetaria establecida previamente entre las partes.
12 De la cita se puede colegir que existe todo un compendio de conceptos que se involucran entre sí en los contratos de compraventa. Por tanto el ordenamiento jurídico nacional mediante el Código Civil prevé una exhaustiva regulación del contrato de compraventa, y hace aplicable sus preceptos a otros institutos a través de la analogía.; y, en el Código de Comercio se puede observar a simple vista que también regula la compraventa mercantil que resulta ser también el acto de comercio por antonomasia sin singularizar la cosa y el objeto de dicho instrumento; y, según el código civil el contrato de compraventa es: “Art. 1732 .- Compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
El que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor, y el que contrae la de pagar el dinero, comprador. El dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa vendida se llama precio.”; y, el Código de Comercio en el Art. 3, establece a la compraventa como un acto de comercio y lo enumera en primer lugar, dando las características que debe reunir dicha gestión, para ser considerado mercantil y son: una objetiva, la necesidad de que el bien material del contrato sea mueble y otra eminentemente subjetiva, el ánimo de revenderlo en la misma forma o en forma distinta.
Art. 3.- Son actos de comercio, ya de parte todos los contratantes, ya de parte de alguno de ellos solamente: Compraventa La compra o permuta (cambio-trueque-canje) de cosas muebles hechas con el ánimo de revenderlas o permutarlas en la misma forma o en otra distinta; y la reventa o permuta de estas mismas cosas” (CODIGO.COMERCIO, REF1202 - 20/08/1960, 2008, pág. 3). Y en el artículo 140 del mismo cuerpo legal se anota desde cuando un contrato es mercantil: “Art. 140 Del Código de Comercio. El contrato es mercantil desde el momento que se célebre con un comerciante que posea matricula de Comercio” (CODIGO.COMERCIO, REF1202 - 20/08/1960, 2008).
De acuerdo con dichas definiciones antes señaladas, surgen los caracteres de este contrato los cuales son: bilateral, por cuanto existen prestaciones a cumplir por cada una de las partes: el vendedor a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a recibirla y pagar un precio cierto en dinero.
13 pues las prestaciones a cargo de cada una de las partes se encuentran perfectamente determinadas (entrega de la cosa-pago del precio). En fin, desde el punto de vista jurídico la compraventa Civil y Comercial son contratos idénticos, sin embargo por su acción distinta económica que desempeñan, existen diferencias sin importancia en su regulación legal.
1.2. Derecho Civil del Ecuador.
El Código Civil en el Art. 1453 textualmente manifiesta: "Las obligaciones nacen, del concurso real de las voluntades, como en el caso de los convenios y contratos; por la voluntad de la persona que se obliga, como en el caso de la aceptación de una herencia, y en el caso de los cuasicontratos; en los delitos, cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia" (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
El régimen de las obligaciones como ocurre con los contratos es complejo, y lleva en sí la exposición de múltiples reglas y la aplicación de preceptos y axiomas de constante reflexión. Con las reglas jurídicas de las obligaciones se ponen en movimiento, importantes instituciones regladas por los tres primeros libros del Código Civil, puntualizándose en el cuarto libro del mismo Código antes referido, las fuentes, la clasificación, los modos de extinguir las obligaciones, así como sus efectos y la forma como se establece que se pueden probar. El Código Civil en su artículo 1454 se define al Contrato o convención como: “acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). Considerando la definición del Código Civil se establece que el contrato es un acto voluntario y consensual, sin importar que el consentimiento sea verbal o escrito. Además, en él una parte se obliga para con otra, creándose un vínculo jurídico entre ellas.
14 dos las partes contratantes Es importante puntualizar lo que dispone el Art. 1561 del Código Civil ecuatoriano señala: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales legales” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Con ello determina la ley que ante un contrato legalmente celebrado, las partes deben someterse a lo que dispone las cláusulas del contrato, pero en ningún momento puede anularse unilateralmente, sino de acuerdo lo que dispone la ley o por mutuo consentimiento. Al analizar el Título XX del Código Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) en el Art. 1697 señala; “Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa. Art. 1698.- “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.
15 no adolezca de vicio; que recaiga sobre un objeto lícito; y, que tenga una causa lícita” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
El Parágrafo 5º del título XXII de la Compraventa establecido en el Código Civil señala: “De los efectos inmediatos del contrato de compraventa”, pero en realidad solamente se refiere a algunos de ellos y no a los dos principales efectos, que se tratan más adelante la entrega de la cosa y el pago del precio), de algunos de estos otros efectos “inmediatos” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Por consiguiente he expuesto en el marco jurídico, concretamente, sobre la venta separada a dos personas que consta en el Art. 1757, la venta de cosa ajena que se encuentra consagrada en el Art. 1758 y 1784. Quedan por considerarse aquí, los asuntos de; la pérdida o deterioro de la cosa vendida tipificada en el Art. 1760, la determinación de la cosa por su peso, cuenta o deterioro de la cosa vendida según el Art. 1760, la determinación de la cosa por su peso, cuenta o medida establecida en el Art. 1761 y 1762 y la venta a prueba señalada en el Art. 1763” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). Se ha planteado que sucederá si lo vendido son varias especies o cuerpos ciertos y perece uno de ellos. Considero que el comprador tiene la opción de pedir la entrega de lo que queda, valorado equitativamente, o rescindir del contrato. Esto es lo justo, pero no se puede extremar la regla, y cuando falte una parte mínima, insignificante, no podría el comprador desistir.
16 Así lo establece el artículo 1761 del Código Civil: “Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señalada, de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido, con tal que se haya ajustado el precio. Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, solo se vende una parte indeterminada, como diez quintales de trigo de las contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Es decir; siempre se requiere determinación de la cosa y el precio, solamente entonces se perfecciona el contrato, y tratándose de bienes muebles, el perfeccionamiento del contrato normalmente coincidirá con la transferencia del dominio, de suerte que la cuenta, peso o medida de las cosas, que las determina, produce el paso de la propiedad al comprador y desde ese momento corre con el riesgo de la cosa comprada.
El artículo 1762 del Código Civil señala: “Si avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o medida, y uno de ellos no compareciere en él, estará obligado a resarcir al otro los perjuicios de que su negligencia resultaren. Además, el contratante que no faltó a la cita podrá, si le conviniere, desistir del contrato” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
El vendedor debe, por consiguiente, conservar la cosa para poder entregarla al comprador en el tiempo debido, que generalmente será el establecido en el mismo contrato, y en caso de no haberse estipulado nada, de inmediato o en cuanto sea posible. La obligación de conservar de evitar la pérdida total o deterioros, no es distinta de la obligación de entregar la cosa, sino que va implicada en ella. Si el comprador incurre en mora de recibir, los gastos de conservación correrán de su cuenta desde el momento de la mora. Entre los gastos se deben imputar los impuestos directos sobre la cosa.
17 vendedor conserva la cosa, la mantiene a su costo y la entrega en tiempo debido, es un poseedor de buena fe en ese tiempo, y no está obligado a responder de los deterioros naturales que se produzcan sin su culpa; recordemos que el artículo 950 del Código Civil en su inciso segundo señala; “El poseedor de buena fe, mientras permanece en ella, no es responsable de estos deterioros, en cuanto se hubiere aprovechado de ello; por ejemplo, destruyendo un bosque o arboleda, y vendiendo la madera o la leña, o empleándola en beneficio suyo” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Así como la determinación de la cosa dependerá de lo que hayan convenido los contratantes, también ellos fijarán el lugar en que deba entregarse la cosa; si no lo hubieran previsto, se debe distinguir la venta de cosas ciertas y determinadas y la de cosas que se han de precisar por su cuenta, peso o medida.
1.2.1. La Obligación.
Según el Código Civil encontramos en su Art. 1453.- Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia; (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) y, según el tratadista Alessandri define a la obligación y dice: “La obligación es un vínculo jurídico que coloca a una persona determinada en la necesidad de dar, hacer o no hacer alguna cosa, respecto de otra, también determinada” (ALESSANDRI, 1976, pág. 9).
18 general a crédito o facilidades de pago al no contarse con los recursos suficientes para celebrar la compraventa definitiva.; a lo cual la promesa de venta de inmuebles, ha venido siendo utilizada irresponsablemente por los propietarios de grandes extensiones de tierras, quienes en un afán de celebrar un negocio jurídico rápido estilan celebrar un contrato de promesa de compraventa, fundado únicamente en la intención de las partes y la buena fe de los contratantes; pero, sucede que generalmente por tratarse de ventas a crédito o plazo están sujetas a una condición o evento futuro, por lo que lógicamente es común que en el transcurso del tiempo desde celebrada la promesa de venta surjan inconvenientes que al final no permiten concretarse en una venta definitiva, casi siempre en perjuicio de los intereses del promitente comprador, tales como que dicho bien Inmueble dado en promesa es vendido a un tercero interesado que paga un buen precio y paga de contado; en otras circunstancias, por acreencias del propietario del inmueble estos bienes con sujeto de prohibición o gravamen que impiden igual una venta definitiva y son sujetos de ventas forzosas o remate.
Por lo cual, las obligaciones son los resultados de una relación entre dos sujetos, uno de los cuales puede exigir a otro, determinada conducta que en definitiva afectará a su patrimonio. El sujeto activo (acreedor) tiene un derecho de crédito y el sujeto pasivo (deudor) una obligación a favor del primero.
1.2.1.1. De los actos y declaraciones de voluntad.
Según el Código Civil en su Art. 1461, para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario:
a) Que sea legalmente capaz;
b) Que consienta en dicho acto o declaración, y su consentimiento no adolezca de vicio;
c) Que recaiga sobre un objeto lícito; y, d) Que tenga una causa lícita.
19 Partiendo de este antecedente, el Art. 1461 del Código Civil Ecuatoriano, enfatiza lo inherente a la capacidad, donde “toda persona es legalmente capaz, excepto las que la ley declara incapaces” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Según lo establece el Art. 1462 del Código Civil, adicionalmente en concordancia con el Art. 1735, se determina que las personas sean hábiles para llevar a cabo el contrato de promesa de compraventa exceptuando a los inhábiles (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
a) Que sea legalmente capaz.
El contrato tiene en nuestro Código Civil una regulación minuciosa y preferente debido a que el contrato es la principal fuente de las obligaciones por su constante celebración en la vida cotidiana de la sociedad Ecuatoriana. Uno de los requisitos para que un contrato sea válido es preciso que se efectúe entre personas con capacidad legal. Para este efecto nuestro Código Civil nos señala en su artículo 1462 que son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas por la ley”, y en su “artículo 1463 nos indica quiénes entran en esta excepción. “La capacidad de los contratantes puede dividirse en capacidad de goce y en capacidad de ejercicio. Por capacidad de goce se entiende la aptitud que la ley reconoce a una persona para ser titular de derechos y obligaciones” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
20 b) Que consienta en dicho acto o declaración, y su consentimiento no adolezca
de vicio.
El vocablo consentimiento proviene de los términos latinos: cum que significa en unión, en compañía y del verbo sentiré, sentir, percibir; por su etimología significa estar de acuerdo o pensar unánimente. El consentimiento constituye el elemento esencial para la existencia de un contrato, si no hay acuerdo de las partes, no hay contrato. El consentimiento es el acuerdo de dos o más voluntades que procediendo de sujetos diversos recaen sobre un objeto jurídico, en otras palabras, sobre un proyecto de contrato. El consentimiento está formado por dos actos sucesivos y copulativos que son: oferta y aceptación de la oferta. La oferta sin aceptación o rechazo toma el nombre de policitación.
El Código Civil no contiene normas que regulen el consentimiento; regulaciones que sí las encontramos en el Código de Comercio. Sin embargo, recordamos que el artículo 1461 del Código Civil prevé que: “Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario: …2 Que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). Estos vicios o enfermedades que afectan la salud del consentimiento son: el error, la fuerza o violencia y el dolo o engaño. Esto quiere decir que el acuerdo de las partes debe estar sano, no viciado. En otros términos, si el consentimiento está viciado por error, fuerza o dolo, el contrato está incurso en rescisión.
c) Que recaiga sobre un objeto lícito.
El contrato, en nuestra legislación, tiene por objeto exclusivo originar obligaciones. A su vez, el objeto de la obligación es el comportamiento o conducta que debe observar el deudor; conducta o comportamiento llamado prestación y que, como ya hemos anotado anteriormente, puede consistir en dar, hacer o no hacer. Pero, este dar, hacer o no hacer debe recaer sobre cosas o hechos que vienen a ser el objeto mediato de las obligaciones. Por consiguiente, la obligación tiene un objeto inmediato que es la prestación, y un objeto mediato que son las cosas o hechos que se deben dar, hacer o no hacer.
21 la doctrina. Dicen algunos que los actos y contratos no tienen objeto, sino efectos: crear, modificar, extinguir, aclarar, fijar o confirmar derechos o situaciones jurídicas.
A juicio de otros, el objeto del acto se reduce, en última instancia, al objeto sobre el que recae la prestación de una obligación, esto es una cosa, material o inmaterial, o una conducta, es decir un servicio, un hecho o una abstención. El Código (chileno) sigue esta corriente; trata el objeto del acto o contrato como un elemento del acto o contrato y lo identifica con el objeto de la prestación. Dice “Toda declaración de voluntad debe tener por objeto una o más cosas (tomada la palabra cosa en el amplio sentido de un ente, un algo) que se trata de dar, hacer o no hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede ser objeto de la declaración. Y ya antes había dicho que “para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario, entre otros requisitos, que recaiga sobre un objeto lícito” (Rodríguez, 1971, pág. 389).
En cuanto a los requisitos que deben cumplir esas cosas o hechos se encuentran señalados en el Art. 1477, que dice: “No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de la declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que estén determinadas, a lo menos en cuanto a su género. La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para su determinarla. Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente imposible el contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden público” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
d) Que tenga una causa lícita.
La causa como elemento de existencia y validez del contrato es un tema muy discutido en la doctrina, debiendo nosotros añadir que varios códigos, entre otros el del Perú, omiten mencionarla como elemento de los contratos.
22 La causa como elemento de los contratos ha sido analizada desde diferentes puntos de vista; unos la consideran como elemento esencial de existencia o bien de validez de los contratos; y, otros negándole toda función valorativa de los actos y contratos. De esta manera han surgido la doctrina Causa lista que la defiende y la Anti causa lista.
Para la tesis anti casualista: “la doctrina clásica y el Código francés, al invocar el elemento causa en la formación de los contratos, es duplicar innecesariamente los elementos esenciales o de validez; se confunden, asimismo, la causa con el consentimiento o con el objeto; la causa falsa con el error y la causa ilícita con el objeto ilícito. Inclusive se considera que la doctrina de la causa es falsa y es inútil.” (Ernest, Laurent, Planiol)
Nuestro Código Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) expone el concepto de causa en el artículo 1483 que dice: “No puede haber obligación sin una causa real y lícita; pero no es necesario expresarla. La pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente Se entiende por causa el motivo que induce al acto o contrato; y por causa ilícita la prohibida por la ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público.
Así, la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la promesa de dar algo en recompensa de un delito o un hecho inmoral, tiene una causa ilícita”. A nuestro entender el Código Civil mexicano abandona la teoría de la causa como elemento esencial y de validez de los contratos sustituyéndola con la siguiente: Artículo 1831 El fin o motivo determinante de la voluntad de los que contratan tampoco debe ser contrario a las leyes de orden público ni a las buenas costumbres” (MUÑOZ, 1983, pág. 959).
1.2.2. Contrato de compraventa de bienes inmuebles.
23 su naturaleza o por las solemnidades que deben acompañarse en su celebración, además existe la diferencia que el contrato de promesa como el contrato prometido son convenciones absolutamente diferentes, al punto que el propio Código Civil señala en el numeral 4 del Art. 1570 (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) que en el contrato de promesa debe especificarse de tal manera el contrato prometido que solo falte, para que sea perfecto, la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.
Ambos contratos ni siquiera coexisten porque uno es el antecedente del otro. Al afirmarse que la promesa es un contrato, deben concurrir en ella todos los requisitos que la ley exige para los contratos en general, como lo son el consentimiento, la capacidad de las partes, el objeto y la causa lícitas. Conforme se ha expuesto en ningún caso el contrato de promesa es un título translaticio de dominio que pueda inscribirse, destacándose, de igual manera, que la promesa de compraventa no autoriza al promitente comprador para ocupar el inmueble, ya que de este contrato solo emanan derechos personales y da origen a una obligación de hacer cuyo único efecto es el de exigir la celebración del contrato prometido.
24 1.2.2.1. Clases de contratos.
Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.
Todo contrato es convención, pero no toda convención es contrato. La convención es un acuerdo de voluntades sobre un hecho jurídico destinado o no a generar o extinguir obligaciones. En cambio el contrato tiene por objeto hacer nacer obligaciones. En otros términos, el contrato es una convención hecha con intención de obligarse plenamente.
a) Contrato unilateral y bilateral.
El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente. El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente. Para la existencia de un contrato bilateral se requiere que las prestaciones sean recíprocas, no necesariamente equivalentes de una manera objetiva. La reciprocidad consiste en que cada parte vea en la prestación una compensación suficiente a su propia prestación. Lo importante en los contratos bilaterales es que ambas partes resulten obligadas.
b) Contrato gratuito y oneroso.
El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro.
c) Contrato conmutativo y aleatorio.
25 d) Contrato principal y accesorio.
El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella.
e) Contrato real, solemne y consensual.
El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento.
1.2.3. Incumplimiento de promesa de compraventa.
Según el tratadista Salvador Rocha Díaz, en su obra el contrato de promesa de compraventa, nos manifiesta que: “El incumplimiento de las obligaciones producidas por el contrato de promesa presentan una problemática, ya que la victima de dicho incumplimiento tiene derecho a elegir entre la indemnización perfecta que consiste en la ejecución forzada del mismo objeto de la obligación incumplida y el pago de daños y perjuicios moratorios y la indemnización imperfecta consiste en el pago de los daños y perjuicio compensatorios.” (ROCHA, 2010, pág. 45). Y, según el civilista español Dr. Mario Clemente Meoro, en su obra “la facultad de resolver los contratos por incumplimiento”, expresa que el fundamento de la resolución por incumplimiento es: “un medio de tutela frente a la inejecución (o defectuosa, o tardía ejecución) de la prestación.
26 la suya, salvo que para el cumplimiento de ambas prestaciones las partes hubiesen establecido términos distintos o que éstas resultaren de la naturaleza del contrato.
La parte que se excepciona, además de substraerse legítimamente (aunque sea en forma provisional) al deber de cumplir a su vez queda asimismo eximida de las consecuencias de su incumplimiento (voluntario), esto es, escapa a la posibilidad de sufrir la ejecución forzada a la compensación y a los intereses moratorios” (MESSINEO, 1952, pág. 431). Se deduce que el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, concede derecho al promitente cumplidor de acudir a la justicia y ésta en base a nuestro ordenamiento jurídico otorga la facultad de elegir entre el cumplimiento y la indemnización de perjuicios.; y , de darse el cumplimiento obligación de hacer, que se materializa en el contrato, único fin del contrato de promesa de compraventa, siendo incuestionable que las partes contratantes deben presentarse en forma libre, voluntaria y en unidad de acto a la celebración del contrato de compraventa, cumplida esta obligación tenemos como efecto la extinción del contrato de promesa de compraventa, y por tal motivo la obligación nace de la promesa de compraventa, así como también puede extinguirse por la resolución del contrato, en caso de inobservancia de la promesa; pudiendo señalar que, si el contrato de promesa cumple con su obligación de celebrar el contrato definitivo no genera incumplimiento, todas las demás formas de extinción de la obligación generan incumplimiento de la obligación de lo que podemos concluir que la promesa no cumplió con su fin.
27 1.2.3.1. Existencia y validez.
A través de la ley se establece lo inherente a la existencia y validez, para que un contrato tenga el goce jurídico requerido en el Código Civil Ecuatoriano. Es pertinente en este acápite señalar el Art. 1570 CC (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015), mediante el cual se especifica que “la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a las disposiciones de este código.
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces.
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
En relación al Art. antes transcrito se puede decir que es similar al correspondiente Art. 1564 del Código Civil chileno. Al respecto el tratadista Claro Solar indica: “La disposición con la que principia este Art. llama desde luego la atención. La ley reconoce de un modo general la libertad de los particulares para celebrar toda clase de contratos sin otra limitación que los contados casos en que en razón de interés público o en beneficio general de la sociedad pone una limitación.”.
La promesa de celebrar un contrato en el futuro o condicionalmente una convención que las partes no se encuentran en situación de hacerlo de manera inmediatas, es una convención producto de sus voluntades autónomas e independientes, de su claro conocimiento y consciencia; por lo mismo, nace una obligación de hacer; debido a que la celebración de un contrato es un hecho jurídico en el que las partes involucradas se proponen llevar a efecto.
28 que concurran las circunstancias siguientes, es decir las que señala en sus cuatro números en que las consigna, para expresar que si esas circunstancias concurren habrá lugar a lo determinado dentro del Art. 1569 ibídem donde expresa que si la obligación es de hacer, y el deudor se constituye en mora, podrá pedir al acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas dos cosas a elección suya: PRIMERO. Que se le autorice para hacerla ejecutar por un tercero a expensas del deudor; y SEGUNDO. Que el deudor le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.
De lo antes citado el tratadista chileno Andrés Bello se refiere, en su proyecto de 1853 en que aparece por primera vez, que en el Art. 1733 establecía: La promesa de celebrar un contrato, especificándola en todas sus partes, es una obligación de hacer, y está sujeta a lo dispuesto en el Art. precedente; a menos que el contrato sea de aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, en cuyo caso la promesa equivaldrá al contrato mismo.
La promesa de celebrar un contrato es una convención que tiene su objeto propio y obligaciones del contrato prometido. Por lo tanto el contrato de promesa tiene por objeto hacer algo, en un tiempo determinado, en un contrato futuro; y de él nacerá una obligación de hacer. La promesa de contrato no equivale al contrato mismo que se promete celebrar, no se identifica con él; y esto se encuentra ilustrado en si con la supresión, que en la redacción del Art. se realizó, de la frase del proyecto en que se decía, que si un contrato prometido era de aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, la promesa equivaldría al contrato mismo, es decir se identificaría con él y sería una misma cosa.
De esta manera la promesa de contrato, aunque esta fuera solo consensual, posea vida propia e independiente; y se determinaron todos los requisitos como establece la ley, la promesa no se considera obligatoria; es decir, no pasa de una mera conversación, sin propósito de obligarse; no habrá en ella una convención de promesa de celebrar un contrato determinado.
29 cumplimiento de las 4 circunstancias que el Art. 1570 señala; la falta de una sola de las circunstancias impide su perfeccionamiento, siendo una excepción a la regla fundamental que el solo consentimiento basta para obligarse. Los tribunales de justicia, al aplicar las disposiciones del Art. 1570, han declarado que es nulo de nulidad absoluta, aquel contrato de promesa de celebrar un contrato futuro, en el cual se hayan omitido alguno de los requisitos determinados por el Art. en mención respecto a la naturaleza del contrato y no a la calidad o estado de los contratantes y que, por lo mismo, esta nulidad debe ser declarada de oficio por el juez.
1.2.3.2. Naturaleza jurídica del contrato de promesa.
El contrato de promesa de compraventa en el Ecuador es una convención escrita en virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de aquellos que la ley no declara ineficaces, dentro de un plazo o condición que fije la época de su celebración, siendo el único efecto de este contrato el derecho de exigir la celebración del contrato prometido, y, en consecuencia, da origen a una obligación de hacer; Conforme lo anteriormente señalado el civilista ecuatoriano Dr. Juan Larrea Holguín (LARREA H. J., 2001), en su obra “Derecho Civil del Ecuador, volumen XII. Contratos. Compraventa, permita, cesión de derechos, donación”, al referirse al contrato de promesa de compraventa, expresa: “Efectivamente la jurisprudencia ha confirmado que la promesa de compraventa de inmuebles entre nosotros produce una obligación de hacer y que incumplida la obligación el juez puede dar eficacia al contrato firmando la escritura pública en reemplazo del vendedor renuente.
Categóricamente leemos en una sentencia de la Corte Suprema: «Habiéndose celebrado válidamente la promesa de venta y no existiendo causa legal para que el promitente vendedor se resista a vender, se ordena dicha venta y si no cumple el vendedor procederá el juez a firmar la escritura»”. (LARREA H. J., 2001, pág. 34)
1.3. Obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
30 (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015), prefiriendo los contratantes que cumplen con su obligación interponer la acción resolutoria, la cual, en el ordenamiento jurídico vigente se tramita de conformidad al Código Orgánico General de Procesos.
1.3.1. Derechos y obligaciones de un contrato de bienes inmuebles.
La Constitución de la República del Ecuador, entonces reconoce como uno de los derechos de libertad de todos los ecuatorianos, el derecho a la propiedad en todas sus formas, siempre que cumpla su función social, y que sea ejercido con responsabilidad el derecho de propiedad que debe cumplir su función social, cuando le permite a su titular satisfacer sus necesidades de orden personal, y garantizar las relaciones de convivencia social, por ello es que en el Código Civil vigente, establece las principales formas de ejercer este derecho de trascendental importancia para el desarrollo personal de los hombres y para el progreso de la sociedad, siendo así la propiedad ha alcanzado un reconocimiento vital e indispensable como derecho del buen vivir que permite la existencia de diferentes tipos o clases de propiedades, como lo determina el Art. 321 de la Constitución de la República del Ecuador que establece:
31 El derecho subjetivo es un poder que se atribuye a una voluntad para imponerse a una o varias voluntades, cuando quiere una cosa que no está prohibida por la Ley. Con esta noción se construye a su vez una concepción subjetiva del ordenamiento jurídico, el que aparece como unidad o constelación de derechos (poderes o facultades) subjetivos de todos los sujetos de derecho (personas privadas y del Estado).
Por eso, no es de extrañar que la propiedad sea definida como una especie dentro del género derecho subjetivo, es decir, es un atributo de la persona; es una “facultad” o “poder” que tiene un individuo sobre una cosa, siendo, además un instrumento para el ejercicio de la libertad individual.
Es por esto que los grandes idealistas alemanes (Kant, Fichte y Hegel) describirán la propiedad como una “esfera de acción libre”, realización exterior de la libertad del individuo. (GERSON, pág. 68).
Así mismo la más famosa de las definiciones nacida en Bizancio Dominium Est Ius Utendi Et Abutendi Re Sua Quatenu Iuris Ratio Patitur. Esta forma de definir la propiedad paso al Código Francés en 1804 que en su artículo 544 señala que „„la propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto con tal que no haga de ellos un uso prohibido por la Ley o los reglamentos‟‟, y, trayendo a colación lo mencionado por el jurista ecuatoriano Dr. Manuel Sánchez Zuraty, en su obra “Obligaciones y contratos”, transcribiendo la jurisprudencia de nuestro país expresa: ”El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio para la celebración del contrato definitivo, el contrato de compraventa. El objeto del contrato de promesa de compraventa, es pues, el contrato definitivo. Desde luego, tanto el uno como el otro son contratos principales y no existe dependencia entre ellos, son independientes y solo existe una relación íntima entre los dos. Celebrada la escritura de compraventa las obligaciones emanadas del contrato de promesa de compraventa quedan cumplidas.
En mérito del contrato de promesa de compraventa, solo se puede exigir la celebración del contrato de compraventa que deberá contener por supuesto, todas y cada una de las condiciones estipuladas en el contrato de promesa”. (SÁNCHEZ, 2011, pág. 144).
32 Contratos. Compraventa, permita, cesión de derechos, donación”, al referirse al contrato de promesa de compraventa lo cual se concuerda y dice: “Efectivamente la jurisprudencia ha confirmado que la promesa de compraventa de inmuebles entre nosotros produce una obligación de hacer y que incumplida la obligación el juez puede dar eficacia al contrato firmando la escritura pública en reemplazo del vendedor renuente.
Terminantemente leemos en una sentencia de la Corte Suprema: «Habiéndose celebrado válidamente la promesa de venta y no existiendo causa legal para que el promitente vendedor se resista a vender, se ordena dicha venta y si no cumple el vendedor procederá el juez a firmar la escritura»” (LARREA H. J., 2001, pág. 34).
1.3.1.1. El contrato de promesa es un contrato bilateral.
Este contrato es bilateral, porque de acuerdo al Art. 1455 del Código Civil ecuatoriano, ambas partes se obligan recíprocamente, la una promete vender y la otra comprar, existiendo, en consecuencia, la obligación de ambas partes de cumplir con el contrato, el cual lleva envuelta la condición resolutoria tácita de no cumplirse por una parte lo pactado, teniendo el contratante diligente la facultad de pedir la resolución o el cumplimiento forzoso del contrato. El contrato de compraventa es negocio jurídico bilateral, por excelencia, pues resulta de dos manifestaciones de voluntad distinta pero correlativa, por tradición la expresión utilizada de “compraventa” que viene del derecho romano, resalta la bilateralidad obligacional.
Normalmente, la compraventa corresponde a un contrato de ejecución instantánea, cuando la prestación del comprador sucede a la del vendedor, en el mismo instante, pero puede asumir características de contrato de ejecución más prolongada, destacando que en el caso de la promesa de compraventa constituye una preparación del contrato de compraventa definitiva.
1.3.1.2. El contrato de promesa es un contrato principal.
33 otorga y ya no puede tener lugar o el acreedor así lo prefiere, y siempre que la falta de cumplimiento sea imputable al deudor; el incumplimiento se traduce en la indemnización de perjuicios, como en cualquier otra obligación…” (EBELIUK, 1971, pág. 26).
(Abeliuk, 1971, pág. 26) La promesa de compraventa es un contrato principal, ya que tiene vida propia y existe por sí sólo, es independiente y autónomo, este contrato preliminar y principal contiene una prestación de hacer adjetiva, o sea, de celebrar el contrato definitivo de compraventa, pero el proceso de formación del contrato principal ulterior, en nada afecta el carácter de principal del contrato de promesa de compraventa, ya que la promesa genera una obligación de hacer y el contrato de compraventa obligaciones de dar consistentes en el pago total del precio y la tradición de la cosa.
1.3.1.3. Derechos de los promitentes compradores.
Los derechos que asistir a los compradores están enmarcados en la ley, según el Dr. Raúl Diez “La Legislación concede dos clases de acción según sea la naturaleza del título que se invoca: una constituida por la acción ejecutiva y una acción ordinaria.
Estos principios generales de carácter procesal civil, se aplican también al contrato de promesa”. (DIEZ, 1988, pág. 34). Lo que se encontraba acorde para esa época; y, en virtud de que la acción legales en la actualidad se deben enmarcadas en el Código Orgánico General de Procesos, son la ejecutiva o en un juicio de ejecución; de lo contrario se seguiría la acción ordinaria para el reconocimiento del derecho a través de una sentencia que sería el título que acreditaría la acción ejecutiva; y, La acción Monitoria lo que permite reclamar los derechos.
34 1.3.1.4. Obligaciones de los promitentes compradores.
La obligación es de pagar el precio convenido en el lugar y tiempo estipulados; en caso de que el promitente comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo establecido, el vendedor tendrá el derecho para exigir el cumplimiento o la resolución de la venta con resarcimiento de perjuicios, perjuicios que según el tratadista OSPINA, G. los manifiesta de la siguiente manera: “Los perjuicios ocasionados al acreedor por el incumplimiento de la obligación y que al lado de la ejecución coactiva de dicha obligación, constituye el segundo de los derechos principales de aquel, se ubica en el campo de la responsabilidad civil.
Esta responsabilidad se funda en el máximo postulado del derecho, cual es el de no perjudicar a otro injustamente y que se traduce en el deber que pesa sobre toda persona, por el hecho de vivir en sociedad, de observar una conducta prudente y cuidadosa para que en el ejercicio de sus numerosas actividades y de sus derechos no lesione injustamente a otro….” (OSPINA, 2005, pág. 88), por lo cual el cumplimiento voluntario, completo, satisfactorio y oportuno de las obligaciones libera al deudor y extingue el vínculo personal que favorece al acreedor.
1.3.1.5. El cumplimiento de los derechos y obligaciones.
El tratadista Dr. Juan Larrea define el cumplimiento de los derechos y obligaciones como: “la indemnización surge para reemplazar al contenido de la obligación incumplida, o de la que fue cumplida imperfecta, parcial o deficientemente, o por último a la extemporánea o cumplida fuera del tiempo previsto. Por esto, las indemnizaciones por obligaciones contractuales, se clasifican en compensatorias y moratorias”. (LARREA H. , 2004, pág. 213).
1.3.2. Capacidad legal para contraer una obligación.
35 En otras palabras es la capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el ministerio o la autorización de otra. Por tal motivo uno de los requisitos para que un contrato sea válido es preciso que se efectúe entre personas con capacidad legal. Para este efecto nuestro Código Civil nos señala en su artículo 1462 (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) que son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas por la ley, y en su artículo 1463 nos indica quiénes entran en esta excepción. La capacidad de los contratantes puede dividirse en capacidad de goce y en capacidad de ejercicio. Por capacidad de goce se entiende la aptitud que la ley reconoce a una persona para ser titular de derechos y obligaciones.
En tanto que la capacidad de ejercicio es la facultad para usar o poner en práctica esos derechos y obligaciones. La capacidad de ejercicio en principio es reconocida a toda persona; sin embargo, por razones de interés social, la ley impone restricciones para su ejercicio a fin de proteger a cierta clase de personas, como nos lo señala el artículo 1463: 1) Menores de edad, 2) mayores de edad disminuidos o perturbados en su inteligencia, aunque tengan intervalos lúcidos; y aquellos que padezcan, alguna afección originada por enfermedad o deficiencia persistente de carácter físico, psicológico o sensorial o por la adicción a sustancias tóxicas como el alcohol, los psicotrópicos o los estupefacientes; siempre que debido a la limitación, o a la alteración en la inteligencia que esto les provoque no puedan gobernarse y obligarse por sí mismos, o manifestar su voluntad por algún medio.
1.3.3. Efectos del incumplimiento de una obligación.
