INFORME DE TASACION N° 29089-7-PAR-2017
SRS. : MACRO INVEST
ATT. : MONICA COM.
SOCIA
CLIENTE : MACRO INVEST.
TIPO DE BIEN : INMUEBLE.
PERSONA DE CONTACTO : MONICA COM.
TELEFONO : (+511) 203 9800 (227)
FECHA DE TASACION : 25 DE FEBRERO DE 2017.
TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1 US$ = S/. 3.255
1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.
1.1 FINALIDAD:
El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y de Realización de los activos para la determinación del precio mínimo a ser tomado en cuenta por ANHEUSER-BUSCH INBEV SA/NV en la oferta pública de adquisición sobre las acciones comunes con derecho a voto emitidas por unión de Cervecerías Peruanas Backus y Johnston S.A.A., de conformidad a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016 y pautas de la Superintendencia de Banca Seguros y AFP – SBS, aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880-97 y sus modificatorias.
1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:
Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación del inmueble y se contó con la debida autorización correspondiente por parte del cliente para la inspección al inmueble.
1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:
Se realizó la valuación a fecha 25 de Febrero del 2017, y se recopiló, evaluó y analizó la documentación administrativa-legal y registral proporcionada por el que se precisa en el Ítem 4.00 (documentación sustentatoria).
2.0 DATOS DEL INMUEBLE.
2.1 UBICACIÓN:
El inmueble se encuentra ubicado en la Carretera Federico Basadre S/Nº, Km 13, margen derecho, distrito de Yarinacocha, provincia de Coronel Portillo departamento de Ucayali.
2.2 DESCRIPCION:
Planta industrial cercado. Cuenta con edificios para plantas de producción, almacenes, oficinas y servicios, construido predominantemente con estructuras aporticadas de concreto armado y con techos livianos sobre estructura metálica., en buen estado.
2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
Planta Industrial.
2.4 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS:
Inscrito en los Registros Públicos de Ucayali en la Ficha Registral Nº 32009 y Partida Electrónica N° 40007607.
Referencia: UNION DE CERVECERIAS PERUANAS BACKUS Y JOHNSTON S.A.A.
2.5 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:
La zona donde se ubica el predio correspondiente a una zona industrial, rodeada de áreas rústicas-agrícolas, con servicios públicos parciales.
2.6 AREA DE TERRENO:
Carretera Federico Basadre S/Nº, Km 13, margen derecho: 900,000.00m2
Carretera Federico Basadre S/Nº, Km 13, Lote A Industrial: 120,000.00m2
TOTAL: 1’020,000.00m2
Nota: Según Ficha Registral Nº 32009, Autoavalúo y/o tasaciones anteriores proporcionadas.
Zonificación: Entorno rural-agrícola
2.7 LINDEROS:
Los que se registran en su partida registral.
2.8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:
34,895.69m2
Nota: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran declaradas en el Autoavalúo.
2.9 DISTRIBUCION:
Prevención
Caseta De Vigilancia N° 1
Se trata de una caseta de un piso, ubicada a la izquierda del ingreso, sobre la vía principal de la planta. Consta de ambientes para vigilancia, control de ingresos y salidas de insumos, vehículos, personal y visitantes de la planta. Detector De Metales
Se trata de una instalación menor, de un piso, ubicada a la izquierda del ingreso y al lado de la garita de control la garita de control. Consta de un detector de metales para el control de entrada y salida de los trabajadores y visitas, con la finalidad de salvaguardar la seguridad de la planta.
Recepción
Se trata de una edificación menor, de un piso, ubicada a la izquierda del ingreso y al lado de la garita de control, sobre la vía principal de la planta. Consta de un ambiente para la recepción y atención de las personas que llegan de visita o que deben realizar alguna transacción en las instalaciones de la planta, con servicios higiénicos.
Control
Se trata de una edificación menor, de un piso, ubicada a la izquierda del ingreso y al lado de la prevención, sobre la vía principal de la planta. Estuvo originalmente destinada al control de flota, donde se encontraban los comandos de la balanza antigua. Actualmente es utilizado para las oficinas de relaciones públicas e imagen institucional, contando con ambientes de servicios higiénicos y área de ingreso común con la Prevención.
Vestuarios
Se trata de un volumen de un piso, ubicado a la izquierda de la vía principal y frente al patio de maniobras de carga y descarga de camiones, a continuación de la Prevención, sobre la porción frontal izquierda del terreno. Cuenta con ingreso desde las vías peatonales que comunican con el citado patio y con los jardines delanteros. Los vestuarios constan de tres secciones para casilleros, duchas y servicios higiénicos, respectivamente.
Tópico
Se trata de una edificación menor, de un piso, ubicada a la izquierda del ingreso y al lado de los vestuarios, sobre la vía principal de la planta. Consta de un ambiente de tópico para la atención del personal en caso de emergencias, con baño.
Oficina De Sistemas y Comunicaciones
Se trata de un volumen de un piso, ubicado a la izquierda de la vía principal y frente al patio de maniobras de carga y descarga de camiones, a continuación de los vestuarios, sobre la porción frontal izquierda del terreno. Cuenta con ingreso desde las vías peatonales que comunican con el citado patio y con los jardines delanteros. Consta de los ambientes para equipos y controles del sistema de comunicación interna y externa de la planta.
Edificio de Administración
Se trata de un edificio de un piso, ubicado frente al patio de maniobras de carga y descarga de camiones, a continuación de los Vestuarios, sobre la porción frontal izquierda del terreno. Cuenta con accesos desde las vías peatonales internas y desde los jardines delanteros.
El edificio consta de dos módulos perpendiculares entre sí, comunicados por un pasillo central y un área techada exterior donde se ubica el reloj de asistencia de personal El primer módulo consta de un ambiente de recepción que da acceso a un corredor de circulación que conduce a las oficinas de gerencia general con baño, gerencia de administración y finanzas con baño, jefatura de relaciones públicas con secretaría, jefatura de planeamiento y tesorería, gerencias de producción y mercadeo con baño compartido, archivos y café. El segundo módulo consta de área de contabilidad con jefatura y sala de reuniones, área de créditos y cobranzas con jefatura, área de administración con jefatura, oficinas de caja, facturación, sueldos y salarios, capacitación y proyectos, asesoría legal, recursos humanos, archivos y servicios higiénicos para el personal masculino y femenino.
Comedor
Se trata de un volumen de un piso, ubicado frente al patio de maniobras de carga y descarga de camiones, a continuación de la Administración, sobre la porción frontal izquierda del terreno. Cuenta con accesos desde las vías peatonales internas y desde los jardines delanteros.
Consta del comedor de empleados, y de los ambientes la cocina y servicios complementarios. El comedor cuenta con ingreso para usuarios que comunican con el área de mesas que a su vez cuenta con la zona de autoservicio. La cocina se encuentra al lado comedor y cuenta con acceso de servicio; consta de áreas de lavaderos, preparación y despena, con servicios higiénicos y sala de descanso para cocineros.
Conjunto Habitacional
Se trata de seis volúmenes destinados a viviendas de funcionarios y alojamiento de visitantes. Conforman un conjunto ubicado a la derecha del ingreso, sobre la porción frontal derecha del terreno, que cuenta con áreas libres propias destinadas a accesos, circulaciones, terrazas, jardines, piscina y servicios comunes. Cuenta con el acceso exterior actualmente clausurado, según se ha explicado, y con acceso interno mediante la vía auxiliar formada por la prolongación del patio de maniobras
Vivienda A
Consta de vestíbulo, baño de visitas, sala comedor, cocina con comedor de diario, corredor, dormitorio principal con closet y baño, dos dormitorios con closet, un baño, y áreas de servicio constituidas por dos dormitorios, un baño, dos depósitos y lavandería, además de cochera y jardines.
Vivienda A1
Consta de vestíbulo, baño de visitas, sala comedor, cocina con comedor de diario, corredor, dormitorio principal con closet y baño, dos dormitorios con closet, un baño, y áreas de servicio constituidas por dos dormitorios, un baño, dos depósitos y lavandería, además de cochera y jardines.
Vivienda A2
Consta de vestíbulo, baño de visitas, sala comedor, cocina con comedor de diario, corredor, dormitorio principal con closet y baño, dos dormitorios con closet, un baño, y áreas de servicio constituidas por dos dormitorios, un baño, dos depósitos y lavandería, además de cochera y jardines.
Vivienda B
Consta de vestíbulo, baño de visitas, sala comedor, cocina con comedor de diario, corredor, dormitorio principal con closet y baño, dos dormitorios cada uno con closet y baño, y áreas de servicio constituidas por dos dormitorios, un baño, dos depósitos y lavandería, además de cochera y jardines.
Bungalow
Consta de vestíbulo, baño de visitas, sala comedor, cocina con comedor de diario, corredor, dos dormitorios cada uno con closet y baño, y áreas de servicio constituidas por dos dormitorios, un baño y lavandería, además de cochera y jardines.
Alojamiento de Huéspedes
Es un volumen de dos pisos destinado al hospedaje de visitantes de la planta. El primer piso cuenta con área de ingreso y vestíbulo, áreas de vigilancia y servicio con cuarto, patio, almacenes, baño, oficina, lavandería, cocina y cocheras, áreas de recepción con sala, dos comedores, sala de billar y baño, y áreas de alojamiento con corredor, cuatro dormitorios cada uno con closet y baño, almacén y escalera. El segundo piso cuenta con acceso mediante la escalera antes citada, y consta asimismo de cuatro dormitorios cada uno con closet y baño, y almacén.
Almacén de Granos y Molienda
Se trata de una nave de un piso, con dos distintas secciones, ubicada en la porción central derecha del terreno, detrás del conjunto habitacional. Cuenta con un acceso desde la vía auxiliar que se prolonga desde el patio de maniobras.
La primera sección consta del área de silos metálicos para almacenamiento de granos, incluyendo la tolva para descarga de camiones. La segunda sección consta de los ambientes que albergan los equipos de molienda conformados por transportadores, tolvas, separadores, molinos y sus respectivos accesorios.
Planta de Afrecho
Se trata de un cobertizo de un piso, ubicada en la porción central derecha del terreno, a la derecha del almacén de granos. Consta de una plataforma techada donde se encuentra instalado el horno secador de afrecho.
Edificio de Cocimiento
Se trata de una nave de un piso, ubicada a la derecha de la vía principal, en la porción central derecha del terreno, a la izquierda del edificio de molienda. Cuenta con un acceso desde la desde la circulación peatonal paralela a la vía principal y otro desde el pasaje lateral. Consta de la sala de equipos de cocimiento propiamente dicha, instalada en un ambiente de doble altura. Laboratorio y Oficinas
Es un edificio de un piso y dos secciones, ubicado en la porción central derecha del terreno, en la esquina entre la vía principal y el pasaje lateral, a la izquierda de la sala de cocimiento, con diferentes accesos desde las circulaciones peatonales circundantes.
La primera sección está destinada al laboratorio y consta de ambientes para sala de degustación, laboratorio de control de calidad, jefatura, baños, vestuarios y depósitos. La segunda sección consta de oficina de jefatura, oficina de supervisores y servicios higiénicos.
Bodegas
Es un edificio de dos pisos, ubicado en la porción central derecha del terreno, detrás del edificio de cocimiento, con acceso desde el pasaje lateral.
Consta de amplios ambientes independientes acondicionados como cámaras frías, destinados a la sala de lúpulo, a los tanques de fermentación y a las
bodegas de maduración, con ambiente de recibo, ascensor y escalera. Planta de Agua Tratada
Se trata de una estructura de un piso, ubicada en la porción central derecha del terreno, a la derecha de las bodegas. Consta de una plataforma techada para el ambiente de tratamiento de agua.
Planta de Fuerza
Se trata de una nave industrial, ubicada a la derecha de la vía principal, en la porción central derecha del terreno, detrás del edificio de cocimiento y a la izquierda de las bodegas.
Consta de un amplio ambiente con secciones destinadas a grupos electrógenos con sus tableros de transferencia y sala de equipos auxiliares, a la instalación de compresores de aire, y a la sala de calderos, con sus correspondientes equipos auxiliares y ductos.
Maestranza
Se trata de una nave industrial, ubicada a la derecha de la vía principal, en la porción central derecha del terreno, detrás de la planta de fuerza. Consta de dos secciones, una destinada a oficinas y la otra a taller.
Taller
El taller de maestranza consta de un amplio ambiente para reparación y mantenimiento de los equipos de planta.
Oficina
La oficina de maestranza consta de los ambientes de oficina de supervisores y operarios de mantenimiento, situados detrás de la sala de generadores. Almacén General
Se trata de una nave industrial, ubicada a la derecha de la vía principal, en la porción central derecha del terreno, detrás de la maestranza y del edificio de bodegas de maduración. Cuenta con un acceso para camiones desde su propio patio de maniobras al que se ingresa a partir de la vía posterior y otro desde la vía principal para personal.
Almacén General
Consta de un amplio ambiente de almacenamiento de equipos, repuestos y materiales que se requieren para el mantenimiento de la planta y de los diferentes insumos que se requieren para la producción de la cerveza. Cuenta hacia la izquierda con pequeños ambientes internos para pañol, oficina y baños.
Almacén Tipo Container
Es una construcción prefabricada adosada al almacén general, detrás del mismo, que se encuentra destinada al depósito de bienes diversos.
Taller De Mantenimiento
Se trata de una nave de un piso, ubicada en la sección central izquierda del terreno, frente al almacén general. Cuenta con acceso desde la circulación peatonal paralela a la vía principal.
Taller
El taller consta de un amplio ambiente utilizado para los servicios de mantenimiento mecánico y eléctrico.
Oficina
La oficina de mantenimiento consta de los ambientes de oficina de supervisores y operarios de mantenimiento.
Sala de Envasado
Se trata de dos naves contiguas de un piso, ubicado a la izquierda de la vía principal, en la porción central izquierda del terreno, frente a la casa de fuerza y delante del taller de mantenimiento. Cuenta con accesos desde la circulación peatonal paralela a la vía principal.
Planta de Envasado
Cada nave consta de un amplio ambiente destinado a la Línea de Embotellado N° 1 y la Línea de Embotellado N° 2, respectivamente, con una escalera hacia la pasarela elevada que circula a lo largo donde se ubican los tableros de control.
Oficinas de Envasado
Hacia el frente a la vía, la primera nave consta de distintos ambientes destinados a oficina del jefe de envasado y oficina de supervisores.
Almacén de Envasado y Servicios Higiénicos
Son ambientes menores actualmente utilizados como taller eléctrico, laboratorio de envasado y servicios higiénicos, también con acceso desde el interior de la planta.
Almacén De Recepción Y Despacho
Se trata de dos naves contiguas de un piso, ubicadas a la izquierda de la vía interna, en la porción central izquierda del terreno, delante de la sala de envasado y detrás del patio de maniobras del área de carga y descarga de camiones. Cuenta con accesos desde dicho patio de maniobras.
Almacén
Cada nave consta de amplias superficies para almacenamiento de cajas de productos terminados, incluyendo un módulo de cámaras frías al extremo. Oficina
Adicionalmente, existen pequeños módulos para oficinas de supervisores de despacho y servicios higiénicos al interior del almacén.
Planta de Palmito
Se trata de un conjunto de edificaciones de un piso ubicadas en la porción posterior derecha del terreno, destinadas a las plantas de procesamiento de palmito y frutas, con sus instalaciones y servicios complementarios.
Salas de Procesamiento
Se trata de un edificio de un piso con dos secciones contiguas, ubicado detrás del almacén general, con acceso desde la vía posterior. Consta de los ambientes adecuados para almacenar y conservar los productos terminados e
insumos para palmito, productos deshidratados y solubles instantáneos. La primera sección consta de los ambientes los ambientes refrigerados para la planta procesadora de palmito. La segunda sección se encuentra a la derecha de la anterior y consta de un amplio ambiente acondicionado como cámara fría y destinado a la instalación de los equipos de procesamiento de frutas.
Servicios Higiénicos de Planta de Procesamiento
Se trata de una edificación menor, de un piso, ubicada en la porción posterior derecha del terreno, a la derecha del almacén general, con acceso desde la vía posterior.
Consta de tres ambientes para servicios higiénicos y vestuarios de la planta procesadora de palmito, uno para el personal administrativo y los otros dos para operarios.
Vivienda de Vigilantes
Se trata de un volumen de un piso ubicado en la sección central derecha del terreno, a la derecha de las edificaciones de planta.
Consta de dormitorios y servicios para los supervisores y personal de vigilancia, incluyendo cuatro servicios higiénicos.
Casetas
Son volúmenes menores de un piso destinados a control de ingreso y salida de personas y vehículos a la Planta, y a la instalación de equipos diversos, según se indica a continuación para cada caso.
Caseta de Balanza Antigua
Se trata de un ambiente para control de la balanza, ubicado a la derecha de la prevención y a continuación del ingreso, con acceso por la vía principal. Está destinado a control del peso de los camiones de distribuidores y proveedores, y se dispone en forma adyacente a la plataforma de la balanza. Esta caseta se encuentra actualmente fuera de uso por defectos de ubicación. Caseta de Balanza Nueva
Se trata de un ambiente para control de la balanza, ubicado a continuación del ingreso, con acceso por la vía principal.
Está destinado a control del peso de los camiones de distribuidores y proveedores, y se dispone en forma adyacente a la plataforma de la balanza nueva.
Caseta de Vigilancia N° 2
Consta de un ambiente ubicado junto al ingreso por la vía de acceso al fundo Huaral. Está destinado a caseta de vigilancia y control de ingreso y salida de personal y visitantes a la planta.
Sub-estación Eléctrica del Conjunto Habitacional
Consta de un ambiente para sub-estación de superficie tipo caseta, ubicado en la sección frontal derecha del terreno, sobre un área adyacente al conjunto habitacional. Alberga las instalaciones para el suministro de energía al conjunto.
Sub-estación Eléctrica de La Planta Industrial
Consta de un ambiente para sub-estación, ubicado en la sección central derecha del terreno, detrás de la casa de fuerza. Alberga las instalaciones para el suministro de energía a la planta.
Caseta de Bombas de Petróleo
Es un pequeño volumen situado en la porción posterior izquierda del terreno, junto a la plataforma de tanques de petróleo. Consta de un ambiente para la instalación de los equipos de bombeo.
Casetas de Bombeo de Agua
Es un pequeño volumen situado en la porción frontal izquierda del terreno, en forma adyacente a la cisterna de agua. Consta de un ambiente para la instalación de los equipos de bombeo de agua.
Casetas de Bombeo de Pozos
Don tres pequeños volúmenes adyacentes a los pozos de agua N° 1, N° 2 y N° 3. Constan en general de un ambiente para albergar los equipos de bombeo de agua de los pozos y sus respectivos controles.
Edificaciones Menores
Son volúmenes menores de un piso destinados a servicios complementarios, según se indica a continuación para cada caso.
Galpón de Combustibles
Es una edificación de un ambiente, construida con materiales livianos. Está ubicada al fondo del terreno, a la derecha de la vía de acceso al fundo Huaral y en la esquina con la vía posterior. Cuenta al exterior con un andén con surtidores de gasolina y patio de estacionamiento.
Taller de Soldadura
Es una edificación construida con materiales livianos, ubicada al fondo del terreno, a la derecha del almacén general, junto a la zona de almacenaje de materiales y desperdicios. Consta de un ambiente para desarrollar trabajos de soldadura en acero inoxidable.
2.10 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:
TECHO DE CONCRETO ALIGERADO: Oficinas y Servicios:
• Estructura con columnas, vigas, escaleras y techos de losas aligeradas de concreto armado, en laboratorio, oficina de envasado, oficina de despacho, oficina de sistemas y primer nivel de alojamiento. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de arcilla.
• Pisos de loseta, parquet, cerámica y cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Revestimiento de mayólica blanca en baños y cocina. Enchape de madera en algunos ambientes. Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de madera o aluminio con vidrio y malla tipo mosquitero en mamparas y ventanas. Cerraduras diversas.
Tabiquería interna de madera. Muebles fijos y empotrados. Baños con aparatos blancos. Grifería cromada.
• Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías empotradas. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas. Suministro trifásico. Instalaciones telefónicas internas.
TECHO COBERTURAS LIVIANAS SOBRE ESTRUCTURAS METALICAS:
- Estructura aporticada metálica de alma llena con zapatas de concreto armado. Techos de planchas de asbesto cemento sobre tijerales parabólicos o triangulares apoyados en columnas de acero o en placas y columnas de concreto armado. Techos de planchas metálicas acanaladas acabadas con pintura azul en áreas ampliadas del almacén de productos terminados y áreas cambiadas de la planta de embotellado. Cimientos, sobrecimientos y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de doble altura en algunos ambientes.
- Pisos de cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Ladrillo caravista en algunos muros. Mayólica blanca en baños. Cerramientos de planchas de asbesto cemento y de planchas metálicas acanaladas. Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de perfiles de fierro con vidrio o malla en mamparas y ventanas. Portones de planchas de fierro. Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías empotradas y a la vista. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso industrial. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista. Suministro trifásico.
TECHO COBERTURAS DE ASBESTO SOBRE ESTRUCTURAS LIVIANAS:
- Estructura con zapatas y columnas de concreto armado, o con columnas metálicas. Techos de planchas de eternit tipo teja andina sobre viguería metálica o de madera. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo en algunos ambientes. Estructuras de madera en vivienda de vigilantes.
- Pisos de cemento. Cerramientos metálicos o de malla en algunos ambientes y cerramientos de tablas de madera en vivienda de vigilantes. Paredes tarrajeadas y pintadas en otros casos. Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de perfiles de fierro con vidrio o malla en puertas, mamparas y ventanas. Portones de planchas de fierro. Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Grifería cromada.
- Instalaciones sanitarias con tuberías empotradas y a la vista o sin ellas. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista. Suministro trifásico.
2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:
2.12 DEPRECIACION:
Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la tabla N° 04 de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, le corresponde una depreciación de 12%, 16%, 20%, 24%, 28%, 36% y 40%.
2.13 METODO UTILIZADO:
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y pautas de la S.B.S, y su modificatoria, en consecuencia, es para determinar el valor comercial y de realización del presente inmueble, utilizando el método de tasación directa, el cual considera la valorización de cada uno de sus componentes físicos del inmueble.
3.0 VALORIZACION.
3.1 VALOR DEL TERRENO:
Carretera Federico Basadre S/Nº, Km 13, margen derecho: 900,000.00m2
(Zona rustica-agrícola)
• Valor de Tasación estimado por m²: US$ 1.50 • Valor del Terreno 1:
VT1 = US$ 1.50 x 900,000.00m² VT1 = US$ 1’350,000.00
Carretera Federico Basadre S/Nº, Km 13, Lote A Industrial: 120,000.00m2
(Zona Industrial)
• Valor de Tasación estimado por m²: US$ 6.00 • Valor del Terreno 2:
VT2 = US$ 6.00 x 120,000.00m² VT2 = US$ 720,000.00
Valor Total del Terreno : VT1 + VT2
Valor Total del Terreno : US$ 1’350,000.00 + US$ 720,000.00 Valor Total del Terreno : US$ 2’070,000.00
3.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN:
Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 12%, 16%, 20%, 24%, 28%, 36% y 40%. Descripción Área (m2) Valor Estimado por m2 (US$) Valor de Reconst (US$) Factor de Deprec. Valor Total (US$)
Edificaciones del año 1979 3,616.59 220.00 795,649.80 0.60 477,389.88
Edificaciones del año 1980 18,189.01 180.00 3,274,021.80 0.60 1,964,413.08
Edificaciones del año 1982 82.29 220.00 18,103.80 0.64 11,586.43
Edificaciones del año 1983 394.03 220.00 86,686.60 0.64 55,479.42
Edificaciones del año 1985 2,357.43 180.00 424,337.40 0.64 271,575.94
Edificaciones del año 1995 148.54 220.00 32,678.80 0.72 23,528.74
Edificaciones del año 1999 580.28 220.00 127,661.60 0.76 97,022.82
Edificaciones del año 2000 369.49 220.00 81,287.80 0.76 61,778.73
Edificaciones del año 2001 1,123.58 180.00 202,244.40 0.76 153,705.74
Edificaciones del año 2002 333.61 220.00 73,394.20 0.80 58,715.36
Edificaciones del año 2003 152.66 220.00 33,585.20 0.80 26,868.16
Edificaciones del año 2005 3,001.47 180.00 540,264.60 0.80 432,211.68
Edificaciones del año 2010 250.21 220.00 55,046.20 0.84 46,238.81
Edificaciones del año 2013 933.12 220.00 205,286.40 0.88 180,652.03
Edificaciones del año 2014 3,363.38 220.00 739,943.60 0.88 651,150.37
Sub Total: 34,895.69 6,690,192.20 4,512,317.18
15%. Corresponde a los pavimentos, cisternas, pozos, cercos, piscina, reservorio de agua, etc.
1,003,528.83 676,847.58
Sub Total: 1,003,528.83 676,847.58 TOTAL: 7,693,721.03 5,189,164.76 Obras Complementarias
3.3 VALOR DE TASACIÓN DIRECTA: • 3.1 + 3.2: US$ 7’259,164.76
3.4 VALOR COMERCIAL TOTAL: US$ 7’259,164.76
Se considera que el Valor de Tasación Directa refleja adecuadamente el Valor Comercial, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario.
3.5 VALOR DE REALIZACION TOTAL: US$ 5’807,331.81
Para determinar el Valor de Realización se ajustó el Valor Comercial por un factor de realización de 0.80, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario así como los gastos de venta, comisiones, avisos, etc. detallados como, gastos de publicidad 2.00%, Gastos de tasación 0.20%, comisión de ventas 5.00%, mantenimiento 2.00% y estimación de descuento por remate 10.00%, otros 0.80%.
3.6 FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:
• La propiedad se encuentra en el distrito de Yarinacocha, dentro de una zona de expansión con terrenos rústicos, a cuatro kilómetros y medio al Norte del área urbana de Pucallpa. El entorno corresponde a una zona rural, habiendo en las vecindades hacia el Sur zonas en proceso de ocupación urbana y hacia el Norte zonas de monte. Cuenta con pavimentos sólo en la carretera y calzadas de tierra afirmada en otras vías.
• La presente valuación se ha efectuado con total independencia, declarando que no existe algún vínculo con el cliente-propietario, no tener relación alguna ni pertenecer al mismo grupo económico.
ESTUDIO DE MERCADO
Dirección Area Terreno
(m2) Area Techada (m2) Precio Venta (US$) Valor Estimado Construc (US$/m2) Valor Total Construc (US$) Valor Total Terreno (US$) Valor Estimado Terreno (US$/m2) URBANIA
Código: 3543845. Venta de terreno agrícola. Con Frente Ala Carretera Federico Basadre Km 27.500 Coronel Portillo. Para proyecto agrícola o industrial. Frente carreterea Federico Basadre. Con 172ml de frente a la pista. Precio Negociable. Contacto: Sr. NIcolás. Telf.: 965713973 - 941656858
520,000.00 0.00 750,000.00 0.00 0.00 750,000.00 1.44
• CONCLUSION: En base a la información obtenida del estudio del mercado en el entorno, zonas colindantes y base de datos, siendo las referencias terreno de uso agrícola, considerando también del terreno su ubicación, pautas de la SBS, la situación actual del mercado inmobiliario y posibilidad de venta, a criterio del perito se estima que solo el valor del terreno del 900,000m2 de uso agrícola materia de la
presente valuación es de US$ 1.50/m2.
ESTUDIO DE MERCADO
Dirección Area Terreno
(m2 ) Area Techada (m2 ) Precio Venta (US$) Valor Estimado Construc (US$/m2) Valor Total Construc (US$) Valor Total Terreno (US$) Valor Estimado Terreno (US$/m2) http://casas.mitula.pe - En la zona
Venta de terreno industrial Carretera Federico Basadre Km 10 . Yarinacocha, Región Ucayali. Con servicios básicos. Teléfonos de contacto: #942187075 / #945395274 / #980113997
58,580.00 0.00 340,000.00 0.00 0.00 340,000.00 5.80
• CONCLUSION: En base a la información obtenida del estudio del mercado en el entorno, zonas colindantes y base de datos, siendo las referencias terreno de uso agrícola, considerando también del terreno su ubicación, pautas de la SBS, la situación actual del mercado inmobiliario y posibilidad de venta, a criterio del perito se estima que solo el valor del terreno del 120,000m2 de uso agrícola materia de la
4.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA. • Partida Electrónica.
• Autoavalúo del 2016. • Tasación anterior.
• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.
DECLARACION JURADA DE PERITOS
Por el presente Certificado, que en el mejor de nuestro conocimiento y con la mejor información que hemos podido obtener declaramos:
• Las afirmaciones y valores contenidos en este reporte son el reflejo verdadero y correcto del ejercicio de nuestro trabajo.
• Los análisis y contenidos consignados en el reporte son imparciales y no están influenciados por ningún interés personal.
• Declaramos no tener ningún interés personal en la propiedad ni ninguna relación con los propietarios o personas que nos encargaron este trabajo.
• El análisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido desarrolladas siguiendo lo estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones, así como todo lo normado al respecto por la Superintendencia Nacional de Banca y Seguros.
• El inmueble tasado ha sido debidamente inspeccionado por nuestro perito tasador.
• Las áreas del inmueble han sido tomadas de los documentos proporcionados por el Cliente. Nuestro N° de Registro CONATA es: 020-2008-VIVIENDA.
Titular: Roberto Borasino Seminario.
Nuestro N° de Registro REPEV es: 2932-2011 Titular: R Y B Tasadores y Supervisores SAC.
El N° de Registro del Colegio de Ingenieros del Perú es: 14328. Titular: Roberto Borasino Seminario.
NOTAS ACLARATORIAS:
A) DEFINICIONES DE TERMINOS UTILIZADOS EN LAS TASACIONES.
VALOR DE TASACION:
Es el mejor ESTIMADO DEL VALOR del bien que puede hacer un Perito basándose en la mejor información actualizada disponible. Calculado de acuerdo a las Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
De ninguna manera puede tomar en cuenta expectativas futuras, si no sólo hechos realmente existentes al momento de hacer la Tasación.
VALOR COMERCIAL.
Es el VALOR ESTIMADO que se obtiene afectando el Valor de Tasación por un factor obtenido de la comparación de operaciones de compra venta realizada de bienes similares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre éstos y el bien, analizado inclusive sus cualidades intrínsecas o intangibles.
B) NO CONFUNDIR LOS RESULTADOS DE UNA TASACION CON LOS PRECIOS QUE ES ALGO QUE FIJAN LOS
PROPIETARIOS O LOS POSIBLES COMPRADORES. PRECIO DE UN BIEN.
El precio de un bien es un hecho realmente existente. Existen 3 precios:
✓ Precio solicitado por el propietario. ✓ Precio ofertado por el comprador.
✓ Precio de cierre de la operación de compra - venta.
PRECIO DE MERCADO.
Queda definido en la cantidad de dinero que se fija por un bien, como resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un mercado libre.
