PLAN GENERAL DE COLLADO MEDIANO AVANCE
ÍNDICE DEL DOCUMENTO DE AVANCE DE COLLADO MEDIANO 1. MEMORIA DE DIAGNÓSTICO
1.1. Planeamiento vigente 3
1.2. El territorio municipal 8
1.3. Población 9
a. Crecimiento poblacional tendencial 9 b. Dimensionamiento por aptitud territorial 11 1.4. Comunicaciones viarias y ferroviarias 12 1.5. Redes de equipamiento público 13 1.6. Sectores productivos: terciario e industrial 13 1.7. Sector de la construcción. La vivienda 14
1.8. Diagnóstico urbanístico 18
2. CRITERIOS Y OBJETIVOS a. Criterios de desarrollo
b. Criterios de clasificación del suelo c. Objetivos de la ordenación
3. ESTUDIO DE ALTERNATIVAS 24
3.1. Alternativas de circunvalación viaria 24 3.2. Alternativas de crecimiento urbano 25 4. ÁMBITOS DE ACTUACIÓN (AA) Y
UNIDADES DE EJECUCIÓN (UE) 28
5. SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO 46
6. PLANOS DE AVANCE
1. CLASIFICACIÓN DEL SUELO E
1:10.000 2. PROTECCIONES MEDIOAMBIENTALES E 1:10.000 3. ORDENACIÓN ESTRUCTURANTE 3.1 NÚCLEO PRINCIPAL E1:3.000 3.2 URBANIZACIONES PERIFÉRICAS E 1:3.000
1. MEMORIA DE DIAGNÓSTICO
Los datos recogidos a continuación se complementan con la serie de Planos de Información de este Avance.
1.1. Planeamiento vigente
Por acuerdo del Consejo de Gobierno de 7/6/1990, se aprobaron las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal (publicado en el BOCM del 22/6/1990 y en el BOE del 24/7/1990), que habían sido redactadas por la Consejería de Política Territorial de la Comunidad de Madrid, por subrogación de la competencia municipal de Collado Mediano.
Las Normas intentaban “reconducir” la “anárquica estructura urbana reinante en el municipio, y la desprotección de medio ambiente”.
Suelo no urbanizable
Las Normas, para la época desarrollista en que fueron redactadas, pueden considerarse como proteccionistas en cuanto a la extensión de áreas urbanizables –el 86% del término municipal está clasificado como no urbanizable, limitando el crecimiento únicamente al núcleo principal. Pero dejaron sin protección específica todas las dehesas del sur exceptuando la dehesa municipal –la Dehesa de la Jara-, lo que supone una contradicción con sus excepcionales condiciones ambientales como llanuras aluviales y navas, de pastos y matorral. De hecho, casi la mitad del área de “Suelo No Urbanizable Común” de las NNSS ha sido designado como Monte Preservado por la Ley 16/1995, Forestal y de Protección de la Naturaleza de la Comunidad de Madrid, porcentaje que llega al 80% teniendo en cuenta las zonas de arroyos e intersticiales entre Montes Preservados.
Suelo apto para urbanizar
Por otro lado, la expansión prevista para el núcleo principal tenía por objeto en las NNSS “acabar la consolidación de áreas o zonas mediante la urbanización pendiente o cesiones, bien por ser áreas heredadas por el planeamiento anterior sin ejecución, o bien por ser terrenos que tienen cualidades para el desarrollo ordenado y que propicia la ordenación de sectores”.
El primer criterio de admisión de suelo urbanizable únicamente por resultar “heredado” del planeamiento anterior es un error de concepto: precisamente la revisión del planeamiento supone poner en cuestión aquel modelo que resultase incompatible con los nuevos criterios territoriales, haciendo uso de la potestad legal de desclasificar aquel suelo en el que no se hubieran ejercido los derechos urbanísticos en plazo.
El segundo criterio es más acertado, aunque falta en la documentación examinada una justificación clara de cuales son las áreas que respondiesen a
tal criterio. Las NNSS clasifican suelo apto para urbanizar en un total de 96,9 has, de las que poco más del 90% son para uso residencial.
En cuanto al modelo territorial que preconizan las NNSS para el crecimiento del núcleo principal, no parece justificado el desarrollo más extremo del oeste (SAU 11), y en parte, el 10. En primer lugar, por el modelo lineal de crecimiento al que da lugar, enfatizando la función de barrera de la carretera o del ferrocarril, y alejándose del centro urbano. Y en segundo lugar, por la ocupación de espacios mal comunicados y de fuertes pendientes. El SAU 11 al oeste, se dispone sobre laderas fuertemente arboladas de pendientes superiores al 25%, sin acceso principal que justifique su transformación urbana. El SAU 10, también al oeste, es ya un extremo más alejado del núcleo principal y apoyado en la misma carretera, aunque con pendientes suaves y escasa vegetación.
Aunque la escasa densidad prevista –de 11 a 13 viviendas por ha- y la posibilidad de utilizar la norma de “agrupaciones de conjunto” con parcela individual de 125 m2- hubiera mitigado el impacto de la urbanización, la necesidad de viario para conexión interna y la mayor extensión de la huella urbanizadora supondría una fuerte transformación de esos entornos. Cabe por tanto vincular la urbanización del área a la consecución de una estructura viaria favorable al conjunto urbano, pero que no afecte negativamente el paisaje o el arbolado existente.
El número total de viviendas admitidas en las NNSS es de 1.028, de las que sólo el 7% ha comenzado recientemente a construirse en el SAU 7, además de la urbanización del SAU 13 en el núcleo periférico de Serranía de la Paloma. La tipología admitida es siempre unifamiliar aislada, pareada o adosada, en parcela mínima de 500 m2, que en parte explica el escaso desarrollo de sus previsiones. Teóricamente, pues, quedan 905 viviendas por proyectar en 77,7 hectáreas de suelo apto para urbanizar aún no tramitado.
Viario de conexión
Las NNSS previeron en su modelo territorial una circunvalación del casco urbano por el sur, limitando la expansión hacia la dehesa, cuya ejecución hubiera solucionado uno de los más graves problemas del núcleo actual, la travesía de la M-623 por pleno centro urbano. Pero la ausencia de un sistema de gestión adecuado, y quizá la ausencia de políticas de ejecución eficaces – tales como tratamiento de un sistema general con asignación de costes al desarrollo urbano, o la asunción de su ejecución por el organismo regional competente en evitar el peligro de la travesía actual- ha derivado en un trazado sin ejecución, incluso con pequeñas transgresiones de su integridad territorial. También, la conexión de esta reserva viaria con la carretera M-623 al este, con pendientes del 15% excesivas para una descongestión viaria, ha hecho inviable esa parte del trazado.
Suelo Urbano
El modelo territorial distingue entre el núcleo principal y los tres periféricos de Reajo del Roble, Serranía de la Paloma y Los Barrizales- .
Para Reajo del Roble las Normas mantienen la parcelación y edificación existente; tratamiento parecido se hace para los otros dos núcleos periféricos, con pequeñas variaciones. La mayor variación de esas condiciones procede de la aplicación del tratamiento de “agrupación de conjunto”, que permite acumular espacio libre privado dejando parcelas individuales de 125 m2 como mínimo. El modelo para estas urbanizaciones ha consistido básicamente en mantener la situación semi-consolidada existente al momento de redacción de las Normas Subsidiarias.
El criterio de delimitación de suelo urbano en el núcleo principal, Collado Mediano, es más bien flexible, sin una aplicación estricta de las condiciones legales para clasificar un suelo como urbano. De hecho, son varias las áreas sin acceso y sin servicios a una distancia razonable de lo que pudiera ser su edificación.
En el núcleo principal destacan el casco antiguo –cada vez más renovado- y el resto de edificación, en general, unifamiliar de dos plantas. Tal y como señalan los planos de Información nº 3, las Normas Subsidiarias únicamente admiten tres plantas en el casco antiguo y en enclaves previstos para edificación residencial colectiva:
Urbanización Virgen de Begoña Urbanización del Carmen
Área bajo la Plaza del Caño, entre calles Buenos Aires y Madrid Urbanización La Fuente
Urbanización Siete Picos Residencial Madrid
No obstante, las excepciones de tres plantas abundan, en algún caso con cuatro plantas. Así, tal y como señala el Plano de Información nº 4, tienen tres o cuatro plantas las siguientes áreas:
URBANIZACIONES ACTUALES DE TRES Y CUATRO PLANTAS
LOCALIZACIÓN Nº PLANTAS
TIPOLOGÍA Urbanización Virgen de Begoña III – IV Multifamiliar Urbanización del Carmen III - IV Multifamiliar Área bajo la Plaza del Caño, entre calles Buenos
Aires y Madrid
III Multifamiliar
Urbanización La Fuente IV Multifamiliar
Urbanización Siete Picos III Unifamiliar
Área entre calles México – Chile – Linear II – III Unifamiliar Área entre calles Venezuela – Ecuador – Uruguay II – III Unifamiliar Área entre calles Madrid y Solana III – IV Multifamiliar
Área en calle Escuelas IV Multifamiliar
Área en Travesía Olvido III Unifamiiar
Área entre Pº de Rosales y c/Real IV Multifamiliar Área entre c/ Arroyo y Fuente III Unifamiliar
Área en torno a c/ Los Arces III Unifamiliar
Urbanización Montegolf II Unifamiliar
Área en torno a c/ Miguel Delibes III Unifamiliar
Área en c/ de Palos III Unifamiliar
Como puede comprobarse, la altura de tres, y hasta cuatro plantas, no es ajena al desarrollo anterior y reciente de Collado Mediano, tanto en edificación residencial colectiva como en edificación residencial unifamiliar. En parte esta tipología de alturas surge en no pocas ocasiones con motivo de la diferencia de cotas entre calles colindantes, o entre los límites de la parcela o del área de ocupación de la edificación.
El casco antiguo es el ámbito de ordenación más compleja, ya que responde a otro tipo de necesidades de acceso y transporte, y la propiedad del suelo está sumamente dividida.
Existe un número relativamente importante de calles cortadas o en fondo de saco, faltando viario de conexión.
El resto de áreas de ordenanza adolece de un exceso de determinaciones diferentes entre sí, que quizá el nuevo planeamiento pueda simplificar, siempre que ello no resulte en perjuicio de situaciones consolidadas.
A continuación se expone un resumen de las principales determinaciones de las ordenanzas vigentes.
Zona Parcela Edificable m² Frente mínimo m Tipología Edificatoria Retranqueo Fondo Edificable m Ocupación máxima Edificabilidad
máxima altura usos principales usos compatibles
0_Casco Antiguo 125 - MC, COL O UNI alineac. Oficial 12 -
según long fachada,
fondo y nº plantas baja + 2
viviendas cat 1ª y 2ª
Terciario, Industrial 1ª cat, Equipamientos y Zonas Verdes
1_Colectiva existente - BA Existentes - existente existente 3 Vivienda cat 2ª
Terciario, Industrial 1ª cat, Equipamientos y Zonas Verdes
2_Residencial
Unifamiliar 250 6
AIS, PAR, ADO AGRUP CONJ Alineac. 3 m linderos 3m - 40% 0,6 baja +1 6,50 m Vivienda cat 1ª Terciario,
Equipamientos y Zonas Verdes 3_Residencial
Unifamiliar 500 10
AIS, PAR, ADO AGRUP CONJ Alineac. 3 m linderos 3m - 30% 0,33 baja +1 6,50 m Vivienda cat 1ª Terciario,
Industrial 1ª car, Equipamientos y Zonas Verdes 4_Residencial Unifamiliar 1000 15 AIS, AGRUP CONJ 5 m linderos Alineac. 4,5 m 15% 0,2 baja +1 6,50 m Vivienda cat 1ª Terciario, Equipamientos y Servicios 5_Residencial Unifamiliar 2000 15 AIS Alineac. 5m linderos 5m - 10% 0,15 baja +1 6,50 m Vivienda cat 1ª Terciario,
Equipamientos y Zonas Verdes 6_Residencial
Unifamiliar 4000 20 AIS Alineac. 10 m linderos 5 m - 10% 0,1 baja +1 6,50 m Vivienda cat 1ª Terciario, Equipamientos y Zonas Verdes 7_Residencial
Unifamiliar existente - AIS Alineac. 5 m linderos 5 m - 15% 0,15 baja +1 6,50 m Vivienda cat 1ª
Agropecuario 1ª, Industrial cat 1ª, Terciario, equipamientos,
Zonas Verdes 8_Industrial 500 - AIS Alineac. 5 m linderos 5 m - 60% 0,5 2 9m Industrial Terciario, Equipamientos
9_Equipamientos existente - AIS Alineac. 5 m linderos 5 m - 60% 0,5 2 7 m Terciario, Equipamientos Equipamientos y Zonas Verdes 10_Deportiva existente - AIS
Alineac. 5m linderos 5m - 50% 0,5 2 8 m Deportivo Complementos a instalac. Deport. 11_Zonas Verdes - - Construcciones temporales Alineac. 3 m linderos 3m - 16% - 1 3 m Marquesinas
1.2. El territorio municipal
La mayor parte del término municipal –fuera de las áreas ya edificadas o urbanizadas- está sujeta a algún tipo de protección ambiental.
El Estudio de Incidencia Ambiental analiza, caracteriza y diagnostica las características del territorio y su capacidad de acogida de actuaciones de urbanización. En una síntesis reducida, cabe avanzar las siguientes características:
• la mitad norte del término municipal –inmediatamente al norte del núcleo de Collado Mediano salvando la Dehesa del Valle que la recorre de NE a SO-, y al este de la carretera M-601 Villalba – Navacerrada, tiene en general pendientes superiores al 20%
• la mitad norte, lindando con el núcleo de Collado Mediano, se encuentra en el área supeditada a tramitación del Plan de Ordenación de los Recursos Naturales de las Sierra de Guadarrama (Orden 2173/2002, de 10 de septiembre)
• más del 50% del área al sur del núcleo de Collado Mediano está calificado como Montes Preservados (Ley 16/95, Forestal y de Protección de la Naturaleza de la Comunidad de Madrid)
• el municipio, por su situación a media ladera de los pasos de la trashumancia norte – sur, está surcado de vías pecuarias, en general bien conservadas por no haber sido objeto de presiones urbanizadoras, o quizá por haber sido éstas suficientemente contenidas por la administración local
• únicamente existen dos corredores de comunicación viaria en el municipio: la carretera M-601 Villalba – Navacerrada al este, que precisamente ha dado lugar a las urbanizaciones de Los Linos extendiendo Collado Mediano, y de Reajo del Roble y Serranía de la Paloma junto a Navacerrada; y la carretera M-623 sobre la que se apoya el núcleo de Collado Mediano.
Todas estas características territoriales han contribuido a mantener un territorio de gran calidad ambiental, quizá el recurso de mayor importancia para la sostenibilidad y calidad del municipio.
También, la idiosincrasia de la propiedad del suelo, que no ha aceptado las posibles ventajas de la urbanización de terrenos legalmente aptos para ello. Condición que si bien ha favorecido el mantenimiento de un territorio muy poco urbanizado, también ha dificultado la obtención de suelos para equipamiento público y para la ejecución de infraestructuras, especialmente la de red viaria. Finalmente, la localización geográfica de Collado Mediano, en un “vacío” de comunicaciones rápidas, periférico a los núcleos que más han atraído la urbanización en las últimas dos décadas (el arco Alpedrete/Guadarrama, Collado Villalba, y Moralzarzal), también ha contribuido a esta característica de
1.3. Población
a. Crecimiento poblacional tendencial
La tabla siguiente indica el crecimiento de la población empadronada en Collado Mediano, y su peso relativo en el crecimiento del área colindante, excluido Collado Villalba por ser otro tipo de núcleo. Se observa un grupo de municipios de crecimiento más rápido respecto al conjunto (Alpedrete, Moralzarzal), un grupo cuyo peso disminuye respecto al total (Cercedilla, Los Molinos, Navacerrada), y un grupo (Collado Mediano y Guadarrama) cuyo peso se mantiene casi constante en los últimos ocho años.
AUMENTO DE POBLACIÓN EN LOS MUNICIPIOS COLINDANTES SIN COLLADO VILLALBA Pobl 1996 Pobl 1997 Pobl 1998 Pobl 1999 Pobl 2000 Pobl 2001 Pobl 2002 Pobl 2003 Pobl 2004 %anual decrecimiento 1996-2004 % respecto total en 1996 % respecto total en 1998 % respecto total en 1999 % respecto total en 2000 % respecto total en 2001 % respecto total en 2002 % respecto total en 2003 % respecto total en 2004 Alpedrete 5.211 . 5.824 6.337 7.286 8.121 8.811 9.627 10.235 12 19,0 20,1 20,3 21,8 22,5 22,7 23,4 23,6 Becerril de la Sierra 2.707 . 2.878 3.055 3.246 3.571 3.879 4.090 4.353 8 9,9 9,9 9,8 9,7 9,9 10,0 9,9 10,0 Cercedilla 5.051 . 5.328 5.488 5.644 5.826 6.037 6.297 6.499 4 18,4 18,4 17,6 16,9 16,2 15,6 15,3 15,0 Collado Mediano 3.681 . 3.631 4.341 4.529 4.766 5.095 5.317 5.638 7 13,4 12,5 13,9 13,6 13,2 13,1 12,9 13,0 Guadarrama 7.830 . 8.251 8.805 9.389 10.275 11.280 11.957 12.457 7 28,5 28,5 28,2 28,1 28,5 29,1 29,1 28,7 Los Molinos 2.957 . 3.084 3.165 3.322 3.497 3.691 3.821 4.161 5 10,8 10,6 10,1 9,9 9,7 9,5 9,3 9,6 Moralzarzal 3.672 . 4.149 4.449 5.379 6.134 7.118 8.163 9.003 18 13,4 14,3 14,3 16,1 17,0 18,3 19,9 20,8 Navacerrada 1.778 . 1.741 1.824 1.880 1.913 2.016 2.231 2.309 4 6,5 6,0 5,8 5,6 5,3 5,2 5,4 5,3 TOTAL 27.437 0 28.996 31.191 33.416 36.056 38.793 41.109 43.343 7 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
El índice medio de aumento de población anual en Collado Mediano ha sido del 5% desde 1996 hasta 2004. Utilizando la misma proyección se llegaría a una población total residente en 10 años, de 9.643 habitantes, lo que supone, a una media de 2,5 personas por vivienda, un total de 1.489 nuevas viviendas en 2015, o una media de construcción de nuevas viviendas de 149 viviendas al año.
Si a este dato se le añadiese la población de temporada y segunda residencia, fácilmente habría de aumentarse al menos en un 50%, llegando a una proyección tendencial de 2.230 viviendas nuevas. Lo que, dado el escaso suelo urbano vacante para crear nuevas viviendas, y suponiendo que la renovación de vivienda en el casco antiguo no genera nueva habitación, supone, para una densidad media de 15 a 20 viviendas por hectárea, la urbanización de entre 112 y 150 hectáreas de suelo actualmente sin transformar. Cifra que, comparada con los datos expuestos más arriba sobre el planeamiento vigente, supondría mantener la actual clasificación de suelo, además de clasificar de 34 a 72 nuevas has, entre el 50 y el 100% del actualmente no desarrollado, para nueva urbanización residencial.
La Comunidad de Madrid, en su Proyección de la Población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017 (Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid, 2004), estima la población de Collado Mediano en las cifras siguientes:
2002 2005 2010 2015
Collado Mediano
5093 5972 7232 8247
Que suponen un crecimiento un 17% menor que el calculado en esta Memoria, bien es verdad que realizado con criterios de crecimiento medio de ámbitos mayores, cuando el anterior se hace expresamente para Collado Mediano.
La cuestión entonces es por un lado saber si la política municipal aboga por mantener un crecimiento continuo (la misma interrogante aparecería en 2015), o si supedita el crecimiento al cumplimiento de otros objetivos más prioritarios que el crecimiento residencial. Y por otro lado, puesto que se trata de un territorio de gran valor medio ambiental que ha conducido a la protección de la mayor parte de su extensión, se trata de evaluar su capacidad de acogida de urbanización o, en su caso, de la oportunidad y conveniencia de cambiar la tipología de edificación a una en altura de densidad considerablemente mayor.
El siguiente epígrafe se dedica a comentar la capacidad de acogida de nueva urbanización, y el capítulo de Criterios y Objetivos se dedica a comentar las alternativas señaladas.
Claramente, el término municipal de Collado Mediano es un territorio con capacidad limitada para el crecimiento de la urbanización.
Como señala el Estudio de Incidencia Ambiental, las únicas áreas con aptitud para acoger nueva urbanización residencial son el sureste y el este del núcleo de Collado Mediano.
La zona al norte del núcleo tiene excesiva pendiente para ser transformado, y dispone de una vegetación y una imagen visual de gran calidad. Ello aparte de tener pendiente la decisión que establezca el PORN sobre sus usos y capacidades. Parecidas consideraciones pueden hacerse del área al este de la carretera M-601 de Villalba – Navacerrada.
La zona sur del núcleo y de su “reserva viaria” prevista en las NNSS es práctiamente parte ya de la urbanización existente, comprendiendo los SAUs 4, 5, 8 y 9; el SAU 7 intermedio está actualmente en pleno desarrollo.
Las áreas que pueden ser consideradas como alternativas para urbanización residencial son aquellas situadas al este del núcleo, en particular el SAU 3 de las NNSS, que aunque con una importante pendiente, constituye una prolongación sin grandes cambios de la urbanización extensiva actual. Un crecimiento más al este, entre las carreteras M-601 y M-623 que viene de Becerril, tiene como inconveniente inmediato el escaso margen para urbanizar al quedar constreñido por las carreteras, el arroyo y la propia pendiente del terreno; su urbanización modificaría el paisaje actual visto desde la carretera M-601 con un tráfico relativamente fuerte –y por tanto con una incidencia visual importante.
Otro caso lo constituyen las áreas colindantes con la carretera M-863 bordeando el actual polígono industrial, áreas que en parte pueden ser de uso residencial y en parte de uso terciario o industrial, dependiendo de su vecindad con el polígono industrial y con la carretera.
Por tanto, las áreas con aptitud para su urbanización residencial tienen una extensión de entre 50 has en la perspectiva más conservadora de la situación actual (SAUs actuales nº 4, 5, 6, 8, 9, parte del 10 y del 11 actuales, y una nueva área entre la vía del ferrocarril y la avenida de Buenos Aires) y 80 has en la de mayor ocupación. Lo que lleva a un número de entre 750 y 1000 nuevas viviendas como opción “conservadora”, y entre 1200 y 1600 en la opción más expansionista.
1.4. Comunicaciones viarias y ferroviarias Tráfico por carretera
La comunicación con Madrid, base de los viajes generados en Collado Mediano, se realiza a través de la carretera local 863 enlazando con la carretera principal M-601 a Villalba. En 2004 la Intensidad Media Diaria, IMD, en la local, era de 6.287 vehículos, y en la principal, de 15.753 vehículos. El mayor tráfico en esta última ha motivado un anteproyecto de desdoblamiento de calzada. Prácticamente la totalidad del tráfico de la carretera local forma parte de la intensidad del tráfico en la principal.
Además, a Collado Mediano llega el tráfico de la carretera local M-623, procedente o hacia Becerril, aunque parte pueda también alimentar el tráfico de la principal M-601. La IMD de la carretera local M-623 entre Collado Mediano y la carretera a Navacerrada fue de 5.532 vehículos en 2004; y entre Collado Mediano y la bifurcación hacia Guadarrama y hacia Los Molinos fue de 6.248 vehículos (en este caso hemos sumado los tráficos de ambas carreteras locales por disponer únicamente de aforos en cada una de ellas después de la bifurcación; el error no debe ser elevado).
Puede por tanto suponerse que del orden de 6287 vehículos/día van y vienen de Madrid a Collado Mediano; y que entre 5.532 y 6.248 vehículos pasan por Collado Mediano en su travesía este – oeste entre Colmenar Viejo-Becerril, y Guadarrama – N-VI. Los dos tráficos sumados utilizando la Calle Real de Collado Mediano – asumiendo que el primero, de origen y destino Collado Mediano, se difumine en las urbanizaciones y calles periféricas- pueden fácilmente llegar a los 10.000 vehículos/día, un tráfico claramente reflejado en el continuo pasar de vehículos de todo tipo por esa calle.
El desdoblamiento previsto para la carretera principal M-601 creando un carril más de subida, facilitará que parte del tráfico que actualmente cruza en dirección este – oeste por la Calle Real de Collado Mediano se desvíe por aquella para entroncar en Collado Villalba con la N-VI. Podría, por tanto, suponerse que ese tráfico de paso quedase reducido a la mitad, 3.000 vehículos /día. Por tanto, una circunvalación de Collado Mediano podría suponer el paso de entre 3.000 y 6.000 vehículos /día, la mitad o un tercio de los que hoy pasan por el centro urbano. También, una adecuada política de promoción del uso del autobús interurbano – cuyo reflejo en planeamiento sería una estación de autobuses suficiente- reduciría el tráfico de vehículos privados a y desde Madrid, o al menos favorecería que no aumentase su número de forma notoria.
Ferrocarril
La conexión por ferrocarril es hoy poco eficaz en Collado Mediano debido al tiempo de viaje a Madrid. Ello se debe a un trazado de la vía férrea poco adecuado para su uso en régimen de cercanías. No obstante, la mejora de los medios de transporte ferroviario, que permitan recorrer ese trazado en menos tiempo; y unas instalaciones más amplias en la estación de ferrocarril (aparcamiento, y servicios) pueden conducir a mejorar su uso, única solución completa a la creciente congestión del tráfico viario.
1.5. Redes de equipamiento público
Las instalaciones de dotaciones públicas no han crecido en la misma proporción que en otros núcleos urbanos, en parte por falta de “masa crítica” de usuarios; la cercanía del centro urbano de Collado Villalba, con dotaciones de ámbito regional, ha permitido no requerir una oferta completa de servicios públicos. También, los terrenos de propiedad municipal no tienen la extensión, o la ubicación, que hoy requieren algunos de los equipamientos colectivos de mayor consumo de espacio: escuelas o instituto, instalaciones deportivas o de ocio, etc. Collado Mediano tiene dificultades específicas para solucionar ese aspecto espacial: ya se ha comentado la escasez de terrenos aptos para la expansión urbana; las NNSS “trocearon” en pequeños sectores el suelo urbanizable y por tanto dificultan la obtención de terrenos de cesión de amplitud suficiente; y el crecimiento poblacional y económico tampoco ha facilitado la creación de nuevas instalaciones colectivas.
Probablemente es la ubicación del centro cívico urbano, a pie de carretera, en un casco urbano de pequeñas dimensiones y constreñido por las barreras del ferrocarril y la propia carretera por un lado y la montaña al otro, el que requiere mayor atención para mantener la vitalidad y atracción del pueblo de Collado Mediano. Por ello, la barrera del ferrocarril requiere soluciones de permeabilidad que permitan ampliar, sin alejar, ese centro urbano actual.
1.6. Sectores productivos: terciario e industrial
Collado Mediano es un municipio de origen ganadero, que paulatinamente ha pasado a ser centro de residencia y servicios. No tiene una tradición industrial o productiva, y el territorio tampoco ofrece ubicaciones de extensión y acceso interesantes para competir con otros núcleos cercanos.
Su principal actividad productiva es terciaria (casi el 60% de la actividad económica): comercios, hostelería, servicios financieros, jurídicos e inmobiliarios, oficinas, etc. La industria representa el 18,5 % de la actividad económica del municipio, ubicada en el polígono industrial con acceso desde la M-863, cerca del cementerio y del matadero municipal.
Es importante mantener una cierta capacidad de suelos productivos disponiendo suelo con ubicación compatible con el entorno, acceso adecuado y tamaño suficiente para atraer nuevas implantaciones; pero ni por localización geográfica ni por vocación histórica parece poder ocupar un lugar importante en la economía local. Dadas esas condiciones, la atracción de nuevos servicios terciarios –restauración, hostelería, comercio, y cierta capacidad de oficinas que busquen la deslocación de la gran ciudad, así como la atracción de actividades de logística basadas en el cruce de conexiones norte sur (carretera M-601) y este oeste (carretera M-623) pueden tener posibilidades de expansión local.
En cualquier caso, es necesario imponer normativa estética adecuada a su localización en un municipio cuyo principal recurso es la calidad paisajística y medio ambiental.
1.7. Sector de la construcción. La vivienda
En términos de empleo, destaca el sector de la construcción, al que está ligado más del 35% del empleo. Pero ese alto valor no es debido a la edificación promovida en el término municipal, sino en los pueblos que más han crecido de la sierra, tales como Collado Villalba, Moralzarzal y Alpedrete. Este elevado valor compensa la menor participación en otras actividades, tal y como pasa también en Becerril de la Sierra, municipios con escasa base económica propia y que dependen de la construcción en otros ámbitos para un tercio de su empleo.
La evolución del parque residencial en Collado Mediano es similar a la media de los municipios de la sierra del Guadarrama; pero una comparación entre municipios más homogéneos por tamaño (entre 2.000 y 3.000 viviendas en 1991) señala la diferencia de crecimiento de Collado Mediano, un tercio por debajo del crecimiento medio de este grupo de municipios.
Evolución del Parque Residencial 1991 - 2001
1991 2001Diferencia 91-01 Porcentaje variacion
ROBREGORDO 138 312 174 126,1 LOZOYUELA-NAVAS-SIETEIGLESIAS 833 1743 910 109,2 BECERRIL DE LA SIERRA 2.811 5366 2.555 90,9 MIRAFLORES DE LA SIERRA 2.663 4897 2.234 83,9 MORALZARZAL 2.897 5324 2.427 83,8 ALPEDRETE 3.786 6916 3.130 82,7 MANZANARES EL REAL 3.033 5365 2.332 76,9 MOLINOS (LOS) 1.791 3030 1.239 69,2 CABRERA (LA) 1.038 1.725 687 66,2 SOMOSIERRA 79 131 52 65,8 VALDEMANCO 599 990 391 65,3 BOALO (EL) 2.593 4184 1.591 61,4 BRAOJOS 196 309 113 57,7
GARGANTILLA DEL LOZOYA 525 804 279 53,1
SAN LORENZO DE EL ESCORIAL 5.947 8832 2.885 48,5
COLLADO MEDIANO 2.600 3730 1.130 43,5
NAVARREDONDA 189 271 82 43,4
PINILLA DEL VALLE 182 255 73 40,1
BUSTARVIEJO 1.395 1936 541 38,8
SANTA MARIA DE LA ALAMEDA 1.650 2271 621 37,6
COLLADO VILLALBA 17.192 23254 6.062 35,3
SOTO DEL REAL 3.605 4876 1.271 35,3
CERCEDILLA 4.159 5611 1.452 34,9
BUITRAGO DEL LOZOYA 795 1068 273 34,3
VILLAVIEJA DEL LOZOYA 385 508 123 31,9
LOZOYA 597 753 156 26,1
ALAMEDA DEL VALLE 245 304 59 24,1
RASCAFRIA 1.469 1809 340 23,1
GARGANTA DE LOS MONTES 451 550 99 22,0
LA SERNA DEL MONTE 116 141 25 21,6
CANENCIA 488 581 93 19,1 GUADARRAMA 7.806 9204 1.398 17,9 HORCAJO DE LA SIERRA 295 341 46 15,6 NAVACERRADA 1.949 2212 263 13,5 PIÑUECAR 253 282 29 11,5 ACEBEDA (LA) 129 134 5 3 GASCONES 140 143 3 2 TOTAL ,9 ,1 ÁMBITO PORN 75.019 110.162 35.143 46,8
TOTAL COMUNIDAD DE MADRID 1.936.961 2478145 541.184 27,9 Fuente: Censos de Población y Vivienda. 1991-2001
Comparación entre municipios homogéneos en parque residencial en 1991
Municipio 1991 2001 % variación Becerril de la Sierra 2811 5366 90,9 Miraflores de la Sierra 2663 4897 83,9 Moralzarzal 2897 5324 83,8 Manzanares el Real 3033 5365 76,9 El Boalo 2593 4184 61,4 Collado Mediano 2600 3730 43,5 Total 18588 30867 66,1
Otra diferencia notable con los municipios circundantes es su porcentaje de vivienda permanente, mayor que la media en la sierra, y dentro del grupo del corredor de la A-6
que facilita el acceso a los centros de empleo del área metropolitana. El porcentaje de vivienda permanente puede estimarse que haya aumentado del 33% en 1991, al 49% en 2001, según los siguientes cálculos:
Total Vda en 1991 2600
Pobl 1991 2409
Vda permanente (3,0 hab/vda) 803 1991: 31% de la vivienda es permanente
Total Vda en 2001 3730
Pobl 2001 4.766
Vda permanente (2,6 hab/vda) 1833 2001: 49% de la vivienda es permanente
Proceso que se confirma con el mayor crecimiento de la población que del parque de vivienda, que se ha ido convirtiendo de secundaria a primaria.
Pobl 1991 2409 Pobl 2001 4766 % aumento pobl 91-01 97,8 vda 1991 2600 vda 2001 3730 % aumento vda 91-01 43,5
Estos datos se confirman también en el cuadro siguiente, de porcentajes de vivienda principal en los municipios del PORN de Guadarrama. La diferencia puede deberse a la incertidumbre de la categoría de “vivienda vacía” en los censos de vivienda.
De todo ello puede sacarse como consecuencia la mayor presión por obtener equipamientos y servicios colectivos que tendrá la tendencia a aumentar la vivienda permanente respecto a la de temporada; pero también, la influencia positiva en la vida municipal que tendrá un mayor dinamismo ciudadano que comparte problemas y expectativas diarios, frente al visitante de temporada que en muchas ocasiones aporta poco más que los impuestos reales y tasas residenciales a la economía municipal.
Evolución de las viviendas principales 1991 - 2001
Nuevas viviendas principales
1991 2001 Diferencia 1991-2001
SOTO DEL REAL 23,7 46,3 22,6 1.402
MORALZARZAL 23,1 44,0 20,9 1.672 COLLADO VILLALBA 44,4 64,6 20,3 7.407 ALPEDRETE 26,6 44,1 17,5 2.041 COLLADO MEDIANO 27,2 44,3 17,2 947 BOALO (EL) 20,4 34,0 13,6 895 GUADARRAMA 26,1 39,5 13,4 1.597 NAVACERRADA 22,3 33,8 11,5 314 CABRERA (LA) 28,4 36,8 8,4 340 PIÑUECAR 19,4 27,7 8,3 29 MANZANARES EL REAL 24,1 32,0 7,8 983
LA SERNA DEL MONTE 24,1 31,9 7,8 17
SAN LORENZO DE EL ESCORIAL 44,4 51,7 7,3 1.925
CERCEDILLA 28,9 34,3 5,4 721
GASCONES 27,9 32,9 5,0 8
RASCAFRIA 29,5 34,2 4,7 186
MOLINOS (LOS) 37,1 40,4 3,3 559
BECERRIL DE LA SIERRA 21,3 24,5 3,2 715
ALAMEDA DEL VALLE 22,4 25,0 2,6 21
BUSTARVIEJO 27,9 30,2 2,3 196
BUITRAGO DEL LOZOYA 45,7 47,7 2,0 146
GARGANTA DE LOS MONTES 24,4 25,5 1,1 30
GARGANTILLA DEL LOZOYA 14,5 15,3 0,8 47
VILLAVIEJA DEL LOZOYA 14,3 15,0 0,7 21
SANTA MARIA DE LA ALAMEDA 14,7 15,2 0,6 104
HORCAJO DE LA SIERRA 20,0 20,2 0,2 10 ACEBEDA (LA) 19,4 18,7 -0,7 0 MIRAFLORES DE LA SIERRA 29,2 28,3 -0,9 610 NAVARREDONDA 20,6 19,6 -1,1 14 BRAOJOS 22,4 21,4 -1,1 22 CANENCIA 34,2 33,0 -1,2 25 LOZOYA 25,6 24,3 -1,3 30 SOMOSIERRA 40,5 38,2 -2,3 18
PINILLA DEL VALLE 30,2 27,1 -3,2 14
VALDEMANCO 25,9 21,1 -4,8 54
LOZOYUELA-NAVAS-SIETEIGLESIAS 26,8 16,9 -9,8 72
ROBREGORDO 26,8 12,5 -14,3 2
TOTAL ÁMBITO PORN 31,5 42,4 11,0 23.194
TOTAL COMUNIDAD DE MADRID 77,6 75,6 -2,0 370.094
Fuente: Censo de Población y vivienda de la Comunidad de Madrid
Porcentaje de viviendas principales
1.8. Diagnóstico urbanístico
A modo de resumen, pueden establecerse los siguientes comentarios, que dan lugar a los criterios y objetivos del Plan General.
1. El recurso de sostenibilidad más importante de Collado Mediano es la calidad de su entorno. Ni por localización geográfica, ni por capacidad de acogida de su término municipal, cabe esperar una actividad económica basada en otro factor. 2. La actividad económica debe basarse en la promoción de los servicios que se
basen en su calidad ambiental: hostelería, restauración, ocio, comercio local, etc. El centro urbano de Collado Mediano podría especializarse en oferta de comercio local y de actividades culturales y de naturaleza. El pasado histórico de Collado Mediano, contando con los recientes hallazgos arqueológicos por un lado, y la calidad de la dehesa municipal, Dehesa de la Jara, por otro lado, abren una positiva expectativa a la atracción de visitantes que apoye la actividad local comercial y de restauración.
3. En segundo lugar como actividad económica, deben proporcionarse espacios para actividades productivas de logística y almacenaje, y de oficinas o de industria limpia.
4. El crecimiento residencial, de por sí, no constituye un recurso económico de interés prioritario en Collado Mediano, y debe supeditarse al mantenimiento de la calidad ambiental del municipio, y a la creación de aquellos equipamientos y servicios colectivos que requiera el actual desarrollo.
5. No debe admitirse el “planeamiento heredado” sin cuestionar su eficacia o equidad en áreas donde existe capacidad legal para disponer nuevas determinaciones urbanísticas.
6. La urbanización extensiva en Los Barrizales, ocupando márgenes de arroyo y sin un sistema de saneamiento adecuado, amenaza el frágil entorno de las dehesas.
7. La edificación del enclave industrial no es acertada para el entorno natural en que se asienta y para la visibilidad de su localización; será necesaria una acción paisajística correctora.
8. Debe evitarse el negativo impacto del paso de la carretera M-623 por medio del centro urbano. La calle Real puede convertirse en un eje de actividad local con mejora de sus condiciones peatonales, en particular en el cruce con la plaza del Ayuntamiento.
9. La plaza del Ayuntamiento y su entorno inmediato merecen un esfuerzo de re-diseño urbano para maximizar su potencial como centro urbano.
10. Una de las previsiones más acertadas de las Normas Subsidiarias vigentes, la reserva viaria por el sur del núcleo urbano de Collado Mediano, no ha sido aprovechada hasta el momento.
11. Además de la carretera M-623, la vía del ferrocarril supone una barrera espacial que separa ambas mitades del centro urbano. La depresión existente de la vía férrea en su tramo por el centro urbano ofrece oportunidades para conectar ambas mitades sin un coste excesivo. Los nuevos desarrollos al sur deberán tener en cuenta la necesidad de permeabilizar pasos a distinto nivel de la vía.
12. La tendencia a aumentar el peso de la vivienda permanente respecto a la secundaria o de temporada hace prever una mayor demanda de equipamientos y servicios colectivos.
13. El equipamiento colectivo existente, sin ser escaso, no tiene posibilidades espaciales de expansión, requiere espacios más centrales en algunos casos o simplemente más amplios. En particular, el equipamiento cívico- cultural está constreñido a un centro urbano sin posibilidad física de crecimiento, requiriendo una ampliación cercana para no perder su localización histórica. Existen oportunidades de ampliación en los prados al sur, inmediatos al área del lavadero público y de la iglesia parroquial, bajo la avenida de Buenos Aires. 14. La oferta de equipamiento colectivo local puede mejorar obteniendo los
pequeños espacios de cesión a que obliga la legislación urbanística en caso de desarrollo de zonas urbanas no consolidadas. Existen algunos enclaves de grandes parcelas situadas en pleno suelo urbano que cumplen tales criterios. Alternativamente, estos enclaves pueden mantenerse sin transformación, esto es, con la parcelación y edificación actual.
15. El desarrollo de nuevo suelo urbanizable debe enfocarse desde la óptica de creación del equipamiento y servicios colectivos más conveniente para el conjunto urbano existente y futuro. El nuevo suelo edificable puede mejorar su revalorización incluyendo equipamiento y servicios centrales, de ámbito general, siempre que su dimensionamiento responda a criterios de rentabilidad económica además de éste de rentabilidad social.
16. La declaración de iniciación del procedimiento de tramitación del Plan de Ordenación de los Recursos Naturales de la Sierra de Guadarrama por la Comunidad de Madrid (Orden 2173/2002) establece que “durante su tramitación y hasta que no sea aprobado, no podrá otorgarse ninguna autorización, licencia o concesión que habilite para la realización de actos de transformación de la realidad física y biológica, sin informe favorable de la Consejería de Medio Ambiente”. La aprobación reciente del Plan en otros términos suaviza esta decisión, pero aún se mantiene la necesidad de una concreción en el planeamiento de protección regional.
17. Debe buscarse una forma de gestión del nuevo desarrollo urbano que evite los problemas de paralización manifestadas respecto a las previsiones del planeamiento vigente. La nueva promoción debe ser atractiva para la propiedad
y para la promoción inmobiliaria, y con rentabilidad social reconocida para involucrar a la administración local en su desarrollo.
18. Es necesaria una circunvalación clara al sur del núcleo, fuera del viario que delimita el casco actual (esto es, con una función diferente de la de “cierre de urbanización” que cumpliría la reserva viaria actual del sur). El Avance, luego de considerar varias alternativas, propone un trazado intermedio por zonas de dehesa que habrá de ser debatido con los órganos competentes de Medio Ambiente y de Carreteras.
2. CRITERIOS Y OBJETIVOS a. Criterios de desarrollo
1. El Plan General deberá mantener o mejorar la calidad ambiental, impulsando aquellas implantaciones residenciales que contribuyan a crear equipamientos y servicios colectivos necesarios para el núcleo urbano actual, e implantaciones productivas que contribuyan a sustentar la base económica municipal.
2. Deberá buscarse la mejora de las condiciones urbanísticas del actual centro urbano, rediseñando la calle Real para la adecuada convivencia del peatón y el tráfico rodado.
3. Se buscará evitar por el centro urbano el tráfico de paso este – oeste. 4. Se permeabilizará la actual barrera del ferrocarril en el ámbito urbano.
5. La ordenación pormenorizada de los ámbitos urbanizables más próximos al actual centro urbano albergará la creación de una extensión del equipamiento cívico – cultural existente en torno al edificio del Ayuntamiento.
6. En los ámbitos de suelo urbanizable se buscarán cesiones de suelo concentradas para ampliar su extensión, en lugar de diseñar cesiones de suelo dispersas.
7. La transformación de usos o de densidades en zonas urbanas insuficientemente urbanizadas conllevará su contribución a las cesiones de dotaciones y jardines locales que indica la legislación urbanística.
8. Para mantener la calidad ambiental, debe evitarse la urbanización de áreas fuertemente arboladas, de excesiva pendiente, o cuya transformación pueda producir un fuerte impacto visual.
9. Deberán diseñarse formas de gestión que faciliten el desarrollo del suelo en los ámbitos y plazos previstos.
b. Criterios de clasificación del suelo
Se clasifica como suelo urbano aquel que dispone de los servicios establecidos en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. En caso de que la clasificación de suelo del planeamiento vigente entre en contradicción con los criterios de sostenibilidad y protección ambiental de los terrenos, y la propiedad no hubiera hecho uso de sus derechos urbanísticos en plazo, el criterio de clasificación es asignarlos a una clase o categoría de suelo más acorde con sus características medio ambientales.
También, aquellos terrenos que, no estando en la situación anterior, carecen de acceso rodado o de servicios para todas las parcelas en que pueden ser divididos, requiriendo la distribución equitativa de beneficios y cargas, son clasificados como suelo urbano no consolidado.
Un criterio similar se aplica a la clasificación del suelo urbanizable.
En cuanto a los usos e intensidades, el Plan General asigna en suelo urbano, en general, el uso y edificabilidad que determina el planeamiento vigente para los terrenos circundantes.
Se utiliza un criterio similar para la asignación de usos e intensidades del suelo urbanizable, aunque, por razón de la mayor carga de urbanización y de cesiones que han de soportar los nuevos terrenos urbanizables en relación con la legislación anterior a 1990, fecha de aprobación de las Normas Subsidiarias, y por razón de garantizar la viabilidad de las operaciones, en general en suelo urbanizable se asignan intensidades superiores.
c. Objetivos de la ordenación
1. Mantener y mejorar la calidad de vida en el término municipal, preservando el medio ambiente como máximo recurso de sostenibilidad. 2. Supeditar el crecimiento poblacional a subvenir las necesidades de
creación de nuevos servicios y equipamientos públicos de sus residentes.
3. Evitar el impacto negativo del tráfico, en especial el de paso.
4. Mejorar la cohesión de zonas urbanas, en especial la conexión de las zonas altas y antiguas con las zonas nuevas más bajas del núcleo de Collado Mediano, permeabilizando la barrera del ferrocarril y de la carretera M-623.
5. Conseguir un centro urbano atractivo, vitalizando la actividad local en la zona del Ayuntamiento y casco antiguo, extendido a las zonas inmediatas con posibilidad de nueva urbanización.
6. Potenciar la actividad económica que dé empleo y asegure la vitalidad del núcleo urbano. En particular, potenciar la actividad terciaria como base económica, y aprovechar las oportunidades de implantación de actividades de logística e I+D aprovechando la localización junto a un eje viario principal y la posible atracción a profesionales y artesanos.
7. Mejorar la conectividad de Collado Mediano con el área metropolitana de Madrid potenciando las posibilidades de uso del ferrocarril y de autobuses interurbanos.
8. Facilitar la gestión del desarrollo urbano, en el ámbito urbano y en el de nueva urbanización.
9. Controlar la imagen de la nueva edificación, buscando la adecuación al paisaje y al entorno cultural de Collado Mediano.
10. Conservar, dando posibilidades viables de uso, los edificios que han configurado la imagen serrana y de colonias tradicionales, promoviendo
d. Presupuesto de Infraestructuras
Se han calculado los costes de infraestructuras proyectadas para ver la repercusión por vivienda. El cálculo se ha efectuado repartiendo por igual a todas las viviendas el total del presupuesto de las infraestructuras. Se detallan los presupuestos a continuación:
CÁLCULO FINANCIACIÓN COSTES DE INFRAESTRUCTURAS
fecha: 29 mayo 2006 euros
VIARIO SUR 2.004.179,00
PASO ESTE BAJO FFCC
1.195.520,00 PASO ESTE BAJO FFCC-
industrial
1.195.520,00 PASO OESTE BAJO FFCC 987.840,00 Pasos peatonales sobre
FFCC
200.000,00
Losa sobre vía ferrocarril 4.000.000,00
SECTORES Sector 10N Sectores 4,5-6 ,8-9,10S Sectores 4, 5-6 Nº viviendas alternativa B 21 1.542 1.350
Repercusión por vivienda
Vial Sur (Sectores
4,5-6,8-9,10S) 1.300
Paso este (Sector 4) 1.771
Paso oeste (Sector 10N)
47.040
Pasos peatonales sobre
FFCC 148
Losa sobre Vía ferrocarril 45.902 3.370.492 2.950.820 TOTAL REPERCUSIÓN POR VIVIENDA Y POR
SECTOR
euros por vivienda nº vdas
SECTOR 4 1.751.853 800 SECTOR 5-6 1.205.405 550 SECTOR 8-9 364.141 166 SECTOR 10S 58.130 26 SECTOR 10N 92.942 21 SECTOR 1 126.776 58
SECTOR 2 159.563 73
SECTOR 3 297.268 136
MEDIA TOTAL SECTORES 5.237 1.563
El coste de las infraestructuras se reparte con igual carga entre todos los sectores a desarrollar. De esta forma la repercusión por vivienda va a ser de 5.237 euros, suma estimable de un 1,5% del valor de la vivienda. Cada vivienda soporta los gastos de un 0,05% de las infraestructuras del desarrollo.
De esta manera el sector 4, de mayor extensión y mayor carga, sufraga los gastos del 40% de las infraestructuras, el sector 5-6, el 27%, y el sector 8-9 corre con los gastos del 10% de las infraestructuras. El sector 10N soporta el 8% del gasto, el sector 3 el 7%, el sector 2 un 3%, el sector 1 un 3% y finalmente, el sector 10S, un 2%.
3. ESTUDIO DE ALTERNATIVAS
3.1. Alternativas de circunvalación viaria
Con objeto de evitar el tráfico de paso de la M-623, se han estudiado cinco alternativas viarias de las que ha predominado una en cuanto a criterios de posibilidad de aprobación y aceptación por parte de las instituciones competentes. A continuación se detallan todas las posibilidades estudiadas:
La alternativa primera (Alternativa 1 del plano detallado a continuación) parte de la curva de la M-863 en su cruce del Arroyo de los Linos, sigue el cauce de éste aguas abajo para rodear los SAU 5, 6, 7, 8 y 9 hasta retomar el sur de la urbanización Montegolf. Es una circunvalación que únicamente salva una parte de Collado Mediano (el sur de los SAUs citados) aún sin desarrollar, y por tanto que podrían ser diseñados para albergar en su borde sur un viario de conexión urbana. Su trazado en paralelo al arroyo de los Linos tiene un efecto negativo sobre el entorno de éste.
La alternativa segunda parte de la M-623 en su zona aún no urbana al este, para bajar la ladera con pendiente del 10% (similar a la existente en la M-623) y entroncar con la descrita Alternativa 1. Tiene un coste importante en el trazado inicial a media ladera, ocupa un estrecho corredor en el tramo actualmente entubado del arroyo, y termina convirtiéndose en la Alternativa 1 antes descrita. Tiene pues similares problemas que esta última, además de un coste más elevado y un trazado de fuerte pendiente.
La alternativa tercera parte de la carretera 601 en su rotonda actual con la M-863 coincidiendo en parte con el recorrido descrito de la alternativa segunda. Partiendo de la M-863, baja hacia el polígono industrial, cruzando la zona por una ladera cuya pendiente sería discutible ya que los planos no reflejan la topografía actual, modificación debida a la erosión; transcurre por parte de las dehesas, cruzando el arroyo de los Linos y una vía pecuaria; comparte trazado con la alternativa segunda, por el sur de Montegolf; acomete a la M-623 a Guadarrama pasada su bifurcación con la M-621 a Los Molinos. Tiene un recorrido excesivamente largo, la pendiente por el polígono industrial es de dudosa aceptación y pondría en tensión una zona hoy virgen de desarrollo.
La alternativa cuarta parte del encuentro de la M-863 con la calle del Hierro, en nueva rotonda a crear; rodea el polígono industrial por el este y cruza bajo la vía del ferrocarril en una zona donde se eleva la vía respecto el terreno. Bordearía la dehesa de la jara por el sur, esquivando este entorno; sin embargo es inevitable que por los radios de giro exigibles cruce una zona de montes preservados; interrumpe la continuidad de las dehesas, y constituiría una amenaza para este frágil entorno por la contaminación atmosférica, acústica y de actividad.
La alternativa quinta es más teórica que real. Rodearía el término municipal por el norte, por la dehesa del valle. Teóricamente tiene como ventaja que no sería visible desde el núcleo de Collado Mediano y no tendría impacto acústico o atmosférico
sobre el mismo. Sin embargo tiene una longitud excesiva, con una fuerte pendiente al oeste que ha de salvarse con rampas en curva, impactaría muy negativamente sobre un entorno de gran valor, y además, estrictamente como carretera, estaría sometida a condiciones climáticas más fuertes que las del valle al sur. Y en todo caso, sería con seguridad una alternativa prohibida por el PORN. Es, pues, una opción de estudio teórico, sin validez práctica.
Una sexta alternativa, no señalada en el Plano nº 1 por existir en cualquier caso, es la circunvalación completa utilizando la M-601 (que va a ver ampliadas a tres sus calzadas) hasta su entronque con la A-6 en Collado Villalba, y desde allí retomar el camino norte o el sur por la autovía. Es probablemente la opción que adopte gran parte del tráfico de paso una vez se desdoble la M-601 y se adopten nuevas medidas de ralentización del tráfico en la calle Real de Collado Mediano. Junto a esta última, la llamada cuarta alternativa parece la más recomendable, ya que es la más apartada del núcleo urbano y contiene el trazado más adecuado a la constitución de una carretera. Sin embargo, es recomendable la realización de la alternativa segunda por el sur de Montegolf, que podría constituir una desviación del tráfico, sin llegar a materializarse en carretera, sino una vía urbana integrada en el pueblo que ofrezca distintas posibilidades de desplazamiento a los usuarios de Collado Mediano.
3.2. Alternativas de crecimiento urbano
a. Ordenación del término municipal
Los asentamientos urbanos del término municipal se dividen en dos modelos: el núcleo principal y los núcleos periféricos.
Los núcleos periféricos proceden todos de urbanizaciones antiguas, en unos casos de montaña (Serranía de la Paloma, Reajo del Roble), y en otros de ocupación extensiva de la dehesa y sin apenas urbanización (los Barrizales). El Plan General mantiene el límite actual de los núcleos periféricos sin modificarlo salvo puntualmente, ya que su crecimiento no contribuiría a cumplir los objetivos expuestos antes.
b. Ordenación del núcleo principal
De acuerdo a los criterios y objetivos del Plan General, las únicas alternativas razonables de crecimiento de Collado Mediano son al sur y al este para el uso residencial, además de una posibilidad de crecimiento reducido al oeste, y en torno al polígono industrial para actividades productivas segregadas.
Se ha presentado a consulta de los servicios técnicos municipales una propuesta de Plan Parcial para el SAU 11, en el extremo oeste. La fuerte pendiente de esta franja de terreno, su importante arbolado y el impacto que causaría la apertura de nuevos viales hacen desaconsejable esa opción, que por otro lado está dentro de la delimitación del PORN aprobado. Parece conveniente buscar los medios para compensar a la propiedad de los gastos ocasionados por la redacción de la propuesta.
Sí parece más viable por su menor impacto cierto desarrollo de la zona más al sur en el ámbito del SAU 11, lindando con la carretera M-621 a Los Molinos, y su continuación con el SAU 10, ambos en el extremo oeste del núcleo. Son zonas más llanas, con menor arbolado, y que completarían un área sin terminación clara. La necesidad de un paso sobre/ bajo la vía férrea al oeste del pueblo justifica un crecimiento acotado en esta zona.
También se han presentado sendas propuestas de Plan Parcial para los SAUs 1 y 2 al este, sobre la carretera M-623 como terminación del núcleo actual. Al estar dentro del límite del PORN aprobado, requieren la autorización de la Comunidad de Madrid en relación con ese planeamiento.
El acceso al SAU 3 se produciría desde varias calles existentes (Venezuela, México, Linar), lo que favorece su conexión urbana. El Plan General mantiene esa propuesta con objeto de no limitar excesivamente el crecimiento residencial del pueblo actual, y de posibilitar una conexión intermedia con la carretera M-623 mediante rotonda que enlace con el SAU 2.
El Plan General ha estudiado también la alternativa de extender el núcleo más al este, siguiendo ambos lados de la M-623, y con el objeto de conectar con la urbanización de la Serranía de la Paloma. Ninguna de las opciones estudiadas parece adecuada, pues producirían un alto impacto visual y necesariamente habrían de apoyarse sobre la M-623, con el consiguiente efecto congestionador. El área con mayor potencial de expansión urbana de uso residencial es el área sur constituida por prados enclavados entre urbanización existente, y cruzados por la vía del ferrocarril. Son los SAU 4, 5, 6, 8 y 9. Aunque no cabe dudar de su valor medio ambiental en su estado actual, el desarrollo urbano de Collado Mediano quedaría sin cerrar si no se diseña un tejido adecuado a esos bordes inconexos. Es, además, la única zona con posibilidad de crear espacios para nuevo equipamiento público, y en particular, para extender el centro cívico y cultural del pequeño área actual en torno al Ayuntamiento, a una zona muy próxima y aún con extensión suficiente. A esta idea se une la de cubrir el tramo de ferrocarril que va desde el Paseo de los Rosales hasta el lavadero público, creando un atractivo eje de actividad ciudadana.
Los crecimientos de usos productivos sobre terrenos especializados para ese uso (esto es, no maclados con usos residenciales, mezcla que se deberá promover en las nuevas zonas mencionadas en el párrafo anterior) son claramente los contiguos al actual polígono industrial, siempre con el objetivo de mejorar su imagen urbana dado su fuerte impacto visual desde el pueblo y desde la carretera M-601. En particular, la extensión del SAU 12 tendría la virtud de eliminar la actual visión degradada del vertedero, ya clausurado, y de varias construcciones en ruina.
c) Usos e Intensidades
En general se mantendrán los usos y edificabilidades asignados al suelo urbano por el planeamiento vigente, ya que está en su mayor parte consolidado y son escasos los ámbitos en que puedan establecerse unas condiciones diferentes.
4. ÁMBITOS DE ACTUACIÓN (AA) Y UNIDADES DE EJECUCIÓN (UE) ÁMBITOS DE ACTUACIÓN
Son terrenos que requieren de alguna condición particular, o de urbanización simultánea a la edificación, para los que se señala en los planos su ámbito, y en las fichas que siguen, las condiciones específicas que deberán cumplir. Se señalan en los planos con la clave AA nº.
UNIDADES DE EJECUCIÓN
En el suelo urbano se han detectado zonas interiores al conjunto del continuo edificado, que no disponen de acceso rodado o de servicios para todas las parcelas en que pueden ser divididas. Por ello, previamente a su división en parcelas o en unidades residenciales independientes, requieren de la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los actuales o los futuros propietarios de las distintas unidades.
Son por ello clasificadas como suelo urbano no consolidado, con aplicación del art. 18 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Estas zonas son denominadas Unidades de Ejecución y se señalan en los planos con la clave UE nº __, con el objetivo común de proporcionar una ordenación coherente con el entorno y unas condiciones de edificación viables para su desarrollo. Deberán realizar la cesión correspondiente al 10 por ciento de su edificabilidad, así como las cesiones de redes públicas que determina la ley; cesiones que habrán de realizarse urbanizadas a costa de la propiedad.
En general se ha asignado la parcelación y edificabilidad correspondiente en el planeamiento vigente.
En todos los casos se desarrollarán por sistema de compensación.
Se adjunta una tabla a modo de resumen de edificabilidades y cantidad de viviendas que resultan del suelo urbano no consolidado.
A continuación se enumeran las distintas Unidades y se describe su finalidad. Las cesiones propuestas en plano son indicativas y la superficie es aproximada.
SUELO NO CONSOLIDADO
may-06 SUELO URBANO NO CONSOLIDADO: CÁLCULO Nº VIVIENDAS Y HABITANTES SEGÚN CAPACIDAD TERRITORIO Y SEGÚN CARGAS
USOS Y TIPOLOGÍAS UNIDAD DE EJECUCIÓN/ ÁMBITO DE ACTUACIÓN Superficie m2 parcela mínima
unifamiliar m2 edificabilidad techo edificable
30 m2s cesión por 100 m2e estimación nº viviendas avance con 160 m2/vda unifam y capacidad territorio para vda colectiva 3 ptas estimación densidad viviendas/ha Justificación de edificabilidad o de tamaño de parcela RESIDENCIAL UNIFAMILIAR UE 1 18.207 2.000 0,15 2.731 819 8 4 actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR UE 2 33.958 1.000 0,22 7.471 2.241 13 4 actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR AA 3 9.710 -- 0,50 4.855 - - - actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR UE 4 7.989 500 0,33 2.636 791 9 11 actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR UE 5 5.535 500 0,33 1.827 548 8 14 actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR UE 6 14.431 500 0,33 4.762 1.429 8 6 actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR UE 7 9.200 500 0,33 3.036 911 13 14 actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR UE 8 6.871 250 0,60 4.123 1.237 19 28 actual en NNSS RESIDENCIAL COLECTIVO UE 9 6.394 -- 0,60 3.836 1.151 24 38 actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR UE 10 15.023 500 0,33 4.958 1.487 24 16 actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR AA 11 5.573 -- 0,50 2.787 - - - actual en NNSS RESIDENCIAL UNIFAMILIAR UE 12 2.473 250 0,50 1.237 371 4 16 actual en NNSS RESIDENCIAL
UNIFAMILIAR AA 13 31.063 EXISTENTE 0,20 6.213 - 2 1 actual en NNSS
RESIDENCIAL
UNIFAMILIAR UE 14 12.913 500 0,33 4.261 1.278 16 12 actual en NNSS
RESIDENCIAL
UNIFAMILIAR AA 15 10.945 EXISTENTE 0,15 1.642 - 2 2 actual en NNSS
RESIDENCIAL
UNIFAMILIAR AA 16 146.126 EXISTENTE 0,15 21.919 - 28 2 actual en NNSS RESIDENCIAL
UNIFAMILIAR AA 17 142.524 EXISTENTE 0,15 21.379 - 30 2 actual en NNSS RESIDENCIAL
TOTAL UNIDADES 478.935 Residencial 99.670,69 12.263 208 4 nº viviendas 208 4 densidad media vdas/ha nº hab (2,5hab/vda) 520
Unidad de Ejecución_1 Superficie_18.207 m²
Objetivos_ Proponer una parcelación adecuada al entorno y ubicar la cesión pública. Dar condiciones de edificación que permitan el desarrollo de la zona sin prejuicio medioambiental ni incongruencia con su entorno. Apertura de calle para dar accesibilidad a todas las parcelas y dar continuidad a las existentes.
Edificabilidad_0,15 m²/m² Parcela Mínima_ 2.000 m²
Uso Global_ Residencial Unifamiliar Cesiones_ 819 m²
Descripción detallada_ Esta zona se encuentra rodeada de arbolado de gran densidad, por tanto no es una zona adecuada para urbanizar libremente. La edificación debe respetar la vegetación existente, por lo que se establece la parcela mínima en 2.000 m². La cesión a red local de Zona Verde se ubica al este de la Unidad junto al Archivo municipal y Taller de Empleo. Se abrirá una calle por el norte de la Unidad, bordeando el límite del Suelo Urbano y el PORN, que dará acceso a las parcelas colindantes y continuidad a la calle de la urbanización de Fuenterroca y la calle Ladera. En el borde oeste de la Unidad se aplicará una alineación para que la continuación de la calle Ladera tenga una sección de 8 m.
Unidad de Ejecución_2 Superficie_14.111 m²
Objetivos_ Proyectar una parcelación coherente con el entorno. Abrir el viario necesario para dar acceso a las parcelas y conectar la zona este y oeste del ámbito. Mantener la zona arbolada como zona verde libre en la que no se permite edificación. Edificabilidad_0,22 m²/m²
Parcela Mínima_1.000 m²
Uso Global_ Residencial Unifamiliar Cesiones_ 2.241 m²
Descripción detallada _ La ordenación respetará la zona ubicada al norte de la unidad como libre en la que no se podrá urbanizar, denominada en el plano como jardín privado (JP), coincidiendo parte de esta zona con la ubicación de las cesiones a red local. Se abre una calle en forma de “T”, para dar acceso a las parcelas, que tendrá su comienzo en la calle Maria Cristina. Se abre otra calle conectando las calles Francisco Pacheco y Ladera.
Ámbito de Actuación_3 Superficie_ 9.710 m²
Objetivos_ Ampliar el aparcamiento de la estación de ferrocarril. En su caso, previo convenio municipal, admitir la edificación de servicios comerciales que mejoren las condiciones de servicio público a los usuarios del ferrocarril.
Edificabilidad_ 0,5 m²/m² Parcela Mínima_ no procede
Uso Global_ Aparcamiento- Infraestructuras
Descripción detallada_ El aparcamiento actual tiene capacidad para 75 coches, pudiendo ser ampliado en la zona al este de la Unidad, utilizado ahora como almacén de traviesas férreas. El diseño pormenorizado de nuevas instalaciones comerciales requerirá un estudio de detalle convenido con el Ayuntamiento, vinculado al nuevo ámbito de conexión urbana que se abra en la cubrición del tramo en trinchera entre la Avda de Rosales y el lavadero público, al este. Cabe estudiar la posibilidad de inclusión de la nave industrial adyacente en el lado este de la unidad.
Unidad de Ejecución_4 Superficie_7.989 m²
Objetivos_ Reordenar la zona verde de forma que se regularice el suelo residencial. Dar continuidad a la trama viaria.
Edificabilidad_ 0,33 m²/m² Parcela Mínima_ 500 m²
Uso Global_ Residencial Unifamiliar Cesiones_791 m²
Descripción detallada_ Esta Unidad presenta una discontinuidad en la trama urbana a la que se le da solución conectando la calle Claveles con la calle del Ganado. Se prevé una zona verde de estancia de cesión local en el borde sur de la Unidad, regularizando el parque existente de forma triangular.
Unidad de Ejecución_5 Superficie_5.535 m²
Objetivos_ Ordenar adecuadamente la zona y obtener suelo público de cesión para crear una zona de estancia. Dar continuidad a la trama viaria.
Edificabilidad_ 0,33 m²/m² Parcela Mínima_500 m²
Uso Global_ Residencial Unifamiliar Cesiones_548 m²
Descripción detallada_ Las parcelas proyectadas completan el tejido urbano de las de alrededor, con un viario en medio que da continuidad a la zona. Se prevé una zona verde de cesión pública al norte de la Unidad, resolviendo la forma irregular del terreno actual.
Unidad de Ejecución_6 Superficie_14.431 m²
Objetivos_ Apertura de calle para dividir una manzana de tamaño mayor que las del entorno. Cesión para equipamiento.
Edificabilidad_0,33 m²/m² Parcela Mínima_500 m²
Uso Global_ Residencial Unifamiliar Cesiones_1.429 m²
Descripción detallada_ Área espacialmente discontinua para facilitar la ordenación del área mayor, al sur, sin romper su unidad. Se prevé una zona de cesión en la parte colindante con la carretera M-623, al norte, para dar continuidad a una parcela municipal de escasa posibilidad de desarrollo debido a su dimensión. La parte de la Unidad que queda al sur se ordena mediante una calle que dará continuidad a la calle Arces.
Unidad de Ejecución_7 Superficie_9.200 m²
Objetivos_ Ordenar la zona desvinculada de la trama urbana abriendo una calle que anexione la calle de las Encinas con la calle Zarza y las calles de los Pajares y Hortensias. Mantener una franja de zona verde en el borde este de la Unidad preservando la Vía Pecuaria.
Edificabilidad_0,33 m²/m² Parcela Mínima_500 m²
Uso Global_ Residencial Unifamiliar Cesiones_911 m²
Descripción detallada_ La zona presenta una discontinuidad en el tejido urbano, debido a la gran dimensión de la manzana sin conexión entre las calles de los Pajares y Hortensias. Se proyectan dos calles transversales que unifiquen la zona y una parcelación coherente con las existentes. La cesión de zona verde se ubica en el límite este de la unidad.
Unidad de Ejecución_8 Superficie_6.871 m²
Objetivos_ Conseguir la continuidad de la red viaria. Ordenar adecuadamente la zona en consonancia con las parcelas colindantes y ubicar las cesiones públicas respetando la vegetación existente.
Edificabilidad_ 0,60 m²/m² Parcela Mínima_ 250 m²
Uso Global_ Residencial Unifamiliar Cesiones_ 1.237 m²
Descripción detallada_ La unidad carece de vegetación excepto en el borde noroeste donde se prevé ubicar la zona verde de cesión municipal, para preservar la encina de gran porte. La zona requiere una conexión viaria entre la zona sur de nuevos desarrollos con el Sanitario local, por tanto se abre una calle entre calle del Lauro y Zarza. La parcelación mantiene la trama dictada por las parcelas existentes.
Unidad de Ejecución_9 Superficie_6.394 m²
Objetivos_ Abrir una zona verde libre colindando con el paso cubierto previsto sobre las vías del tren. Abrir una calle que conecte la carretera M-623 y la vía prevista cubriendo el actual paso en trinchera de la vía férrea. Dar una ordenación adecuada a las parcelas existentes y favorecer el desarrollo de esta zona del casco urbano.
Parcela Mínima No procede. Alineaciones exteriores e interiores máximas según diseño de la Unidad.
Uso Global_ Residencial Colectivo
Cesiones: Calle 8 metros señalada en planos, zona verde correspondiente. 1.151 m². Descripción detallada_ El desarrollo de la zona viene dado por las nuevas alineaciones de la edificación, que permite una zona libre entre edificios, un aparcamiento en la zona destinada a tal uso, una conexión viaria entre las calles de los bordes de la Unidad y una continuidad de la zona verde marcada por el paseo sobre la vía férrea. El diseño interior puede ser variado mediante la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior, respetando los objetivos expuestos.
Unidad de Ejecución_10 Superficie_15.023 m²
Objetivos_ Establecer una conexión en la trama viaria entre nuevos desarrollos y zona urbana existente. Ubicar las cesiones en las zonas de mayor impacto ambiental. Parcelar el área en congruencia con la ordenación existente.
Edificabilidad_ 0,5 m²/m² Parcela Mínima_ 250 m²
Uso Global_ Residencial Unifamiliar Cesiones_ 2.253 m²
Descripción detallada_ Los límites de la Unidad responden a una única propiedad. Se ha mantenido la parcelación de la zona colindante. Se da una ordenación coherente entre las calles de alrededor, uniendo la Unidad con los nuevos desarrollos previstos. La zona verde de cesión respetará la zona de mayor densidad arbórea de la unidad.
Ámbito de Actuación_11 Superficie_5.573 m²
Objetivos_ Dar una propuesta de ordenación a la zona de equipamiento privado existente dando valor a una zona estratégica del pueblo.
Edificabilidad_ 0,50 m²/m² Parcela Mínima_
Uso Global_ Equipamiento Cesiones_
Descripción detallada_ La ubicación es idónea para realizar un equipamiento público de carácter social. El diseño de detalle deberá respetar el arbolado existente de calidad.
Unidad de Ejecución_12 Superficie_2.473 m²
Objetivos_ Conseguir las plusvalías de suelo materializadas en cesiones. Edificabilidad_ 0,5 m²/m²
Parcela Mínima_ 250 m²
Uso Global_ Residencial Unifamiliar Cesiones_371 m²
Descripción detallada_ Se incorpora este suelo a la clasificación del suelo urbano debido a la continuidad de la delimitación. Este proceso conlleva la cesión a redes públicas marcadas por la ley.