REGLAMENTO DE
CONSTRUCCIÓN
Con fundamento en el párrafo primero del artículo DÉCIMO SEXTO de los Estatutos que conforman la Asociación Civil denominada “Colonos San Isidro Residencial, AC.” y en las Escrituras Públicas que contienen la Constitución de Régimen Jurídico de Propiedad en Condominio de los siete Condominios denominados “El Escorial”, “La Cartuja”, “La Alhambra”, “La Maestranza”, “El Retiro”, “La Giralda” y “El Alcázar”, que conforman dicha Asociación, se publican las modificaciones al presente reglamento, con la finalidad de mantener control sobre las construcciones, del personal que ingresa al FSIR, así como las normas y medidas de control y seguridad que se aplicarán a las empresas y/o particulares que pretendan construir unidades privativas, así como a los maestros de obra y albañiles que ejecuten trabajos de construcción en el interior del mismo, las cuales deberán cumplirse sin excepción.
El presente reglamento entrará en vigor a partir del mes de Enero del año 2011 pudiendo ser sujeto a cambios con fundamento en los estatutos de la Asociación, dependiendo de las necesidades que surjan en la comunidad.
Artículo 10. El propietario o causahabiente que realice una construcción o
ampliación a su unidad privativa, deberá comunicarlo expresamente y por escrito a la Administración del FSIR, con la finalidad de hacer de su conocimiento las normas a las cuales se encuentra sujeto. ASI MISMO,
DEBERÁ PRESENTAR UNA COPIA DEL PRESENTE REGLAMENTO DEBIDAMENTE FIRMADO.
Artículo 20. Será obligación del propietario informar a la administración dentro
de la solicitud respecto del personal contratado para los trabajos a realizar en su unidad privativa, el cual deberá contener: nombre completo, domicilio, Teléfono y cédula de identidad de los trabajadores indicando claramente quien que se desempeñara como Maestro de Obra o persona responsable de estos, la cual deberá entregarse previamente a la Administración del Fraccionamiento.
Artículo 30. No se permitirá el ingreso a los trabajadores fuera del horario
establecido en este reglamento. En caso de que esta eventualidad se presente, el trabajador o trabajadores deberán contar con autorización expresa y por escrito del Administrador, Representante de coto y el responsable de la Obra.
Artículo 40. El propietario de la unidad privativa o quien haga las veces de
responsable de la Obra, deberá instruir a sus trabajadores la obligación que tienen estos de identificarse para poder ingresar al Fraccionamiento. Estos deberán registrarse diariamente a su ingreso en el libro que para ello se lleva en la caseta de vigilancia y proporcionar al vigilante en turno una identificación con fotografía la cual les será devuelta a su salida, lo anterior a efecto de mantener el control del personal que se encuentra al interior del Fraccionamiento.
Artículo 50. La baja o alta de un trabajador deberá ser comunicado con
oportunidad a la administración por el propietario o el encargado de la obra, esto para mantener actualizado el control de ingresos al Fraccionamiento.
Artículo 60. Todo vehículo que con motivo de una obra en construcción o
modificación ingrese al Fraccionamiento debe también registrarse y respetar la circulación y límite de velocidad al interior del Fraccionamiento.
Artículo 70. Los Trabajadores deberán permanecer siempre en el interior de la
unidad privativa en construcción desde el inicio de la jornada y hasta el
término de la misma, quedando prohibido el desplazamiento de estos por el interior del Fraccionamiento.
Artículo 80. El propietario o responsable de la obra en construcción deberá
proporcionar baños y un lugar para que el personal a su cargo proceda a vestirse la ropa de uso común para trabajar, estos deben ser ubicados de tal forma que no incomode a estos ni a los condóminos.
Artículo 90. El ingreso de los trabajadores será de lunes a viernes en un horario comprendido de las 08:30 a 18:30 horas y los sábados de 9:00 a 14:30 horas. El personal que incumpla con el horario establecido será sancionado y no le será permitido el ingreso al día siguiente. Queda prohibido el ingreso a los trabajadores los días Domingos y días festivos señalados por la Ley Federal del Trabajo como son: 1º de Enero; 5 de Febrero; 21 de Marzo; 1º de Mayo; 16 de Septiembre; 12 de Octubre; 20 de Noviembre y 1º de Diciembre de cada 6 (seis) años, cuando corresponda a la transmisión del Poder Ejecutivo Federal. Si por disposición del Gobierno Federal cambia el día oficial por otro día de la semana, no se podrá ingresar el día que para ello se marque como oficial. Por cuestiones de seguridad, será restringido también el ingreso al FSIR a los trabajadores o prestadores de servicios los días 25 de Diciembre y 1º De Enero de cada ano. Así mismo, queda prohibido el ingreso a los trabajadores los días Jueves, Viernes, Sábado y Domingo que correspondan al periodo vacacional de semana santa.
Artículo 100. El ingreso de vehículos con materiales de construcción y otros
será de 08:30 a 17:00 horas, posterior a dicho plazo y cuando sea de extrema urgencia, el Propietario o Jefe de obra deberá solicitar autorización previamente al Administrador.
Artículo 110. Los materiales de construcción y las maquinarias para este efecto, deben ser descargados en el interior de la propiedad y no en los lotes aledaños o áreas comunes. Para poder descargarlos en un lote aledaño, debe contarse con el permiso correspondiente por parte del dueño del lote y entregarlo al Administrador para su conocimiento. El desacatar esta instrucción será sancionado con la aplicación de la garantía correspondiente.
Artículo 120. El Fraccionamiento no se hace responsable por pérdidas o daños ocurridos en el interior de la propiedad en construcción.
Artículo 130. El incumplimiento de estas medidas por parte del Propietario y/o responsable de la obra según sea el caso, dará lugar a la aplicación de las sanciones y prohibiciones que se establecen a continuación:
- Multas que van de los $500.00 a $5,000.00, dependiendo de la gravedad de la falta o si es reincidente.
- Prohibición de ingreso al personal. - Prohibición de ingreso de vehículos.
-Paralización de Obras mediante comunicación a la Institución correspondiente.
Artículo 140. Para estar en posibilidad de construir o remodelar una unidad
privativa, es menester encontrarse al corriente en el pago de cuotas de mantenimiento, así como en el pago de cuotas extraordinarias fijadas en asamblea general.
Artículo 150. El costo por la autorización de planos para la construcción de una casa habitación dentro del FSIR es de $ 1,000.00 mil pesos, los cuales deberán pagarse en las oficinas de la administración.
Artículo 160. Los planos de construcción deberán presentarse previamente
ante el Administrador para su revisión y autorización. Hecho lo anterior, deberán presentarse seis copias más, los cuales en total sumarán siete, quedando dos copias del mismo para la administración y los otros cinco serán entregados para su firma y sello correspondiente por la Dirección de Obras Públicas Municipal.
Artículo 170. Previo al inicio de los trabajos de construcción, el propietario del
lote o unidad privativa deberá depositar en las oficinas de la administración una garantía por la cantidad de $ 5,000.00 (cinco mil pesos 00/100 MN.) debiendo ser necesariamente en efectivo. Esta garantizará los posibles daños y perjuicios que en su caso llegasen a ocasionarse a algún inmueble colindante o a las áreas comunes como banquetas, áreas jardinadas, estacionamiento, postes de luz, vialidades, etc., entre otros, durante el tiempo que dure la construcción. A su vez, deberá este tomar fotos del lote a construir, así como a las áreas comunes aledañas para corroborar el estado en que se encuentran. Estas fotos deberán entregarse a la administración o enviarse vía correo electrónico. Al termino de la construcción deberá presentar a la administración copia simple de la habitabilidad del inmueble y con ella se realizará una inspección al lugar para verificar todo esté en orden. De surgir algún daño notoriamente visible a algún inmueble colindante o a las áreas comunes, se requerirá al dueño del inmueble para que realice las reparaciones a que hubiere lugar en un plazo de siete días hábiles. De no cumplir con lo anterior se hará efectiva la garantía procediendo con ello el FSIR a realizar las reparaciones que corresponda. Si la garantía no alcanzara a cubrir el daño causado será requerido el dueño del inmueble para que cubra la cantidad restante, el FSIR se reservara el derecho de ejercitar en su contra las acciones legales correspondientes.
Artículo 180. La construcción deberá de contar con un bote lo suficientemente
DEBERÁ RETIRARSE INVARIABLEMENTE CADA SEMANA PARA MANTENER EL LOTE O LOTES ALEDANOS SIEMPRE LIMPIOS.
Artículo 190. El propietario o encargado de la obra están obligados a cubrir la
arena, cal u otros materiales que se utilicen durante la construcción, toda vez estos pueden ser movidos de su lugar por acción del viento o lluvia, circunstancia que provocaría azolve en las alcantarillas o daños materiales a los carros o inmuebles de los condóminos.
Artículo 200. Toda construcción que no sea terminada en tiempo o quede
inconclusa por cualquier motivo, deberá ser cercada con maya ciclónica y/o con cualquier otro material, evitando con ello la contaminación visual del condominio, sin perjuicio de las sanciones que en su caso le sean aplicadas.
LA CONSTRUCCION QUE NO SEA CONCLUIDA EN TIEMPO SE SANCIONARÁ HACIENDO EFECTIVA LA GARANTÍA A QUE HACE REFERENCIA EL ARTÍCULO 17º ANTERIOR.
Artículo 210. Los proyectos serán de 2 niveles máximo, los cuales en conjunto
deberán tener una altura máxima de 7.5 metros cincuenta centímetros, tomando como cota cero la banqueta (incluye cúpulas, lozas inclinadas y elementos ornamentales.)
Artículo 220. Todos los elementos sobresalientes de la azotea, tales como tinacos, tanques estacionarios, calentadores solares, antenas, etc., deberán quedar totalmente ocultos. Los patios de servicio lavaderos y tendederos deberán igualmente estar ocultos y no se permitirá celosías para cubrirlos.
Artículo 230. Para construir un tercer nivel es necesario contar con la autorización expresa y por escrito de cuando menos el 80% ochenta por ciento de las personas que habitan en el condominio, previa la autorización de los planos correspondientes. Hecho lo anterior, ésta deberá ubicarse en la parte del fondo de la vivienda acorde al régimen de condominio.
Artículo 240. Los propietarios o constructores deberán acatar las disposiciones
del presente reglamento y el régimen de condominio, así como el reglamento de construcción de Obras Públicas del Municipio de Zapopan.
Artículo 250. Acorde al régimen de condominio, queda estrictamente prohibida la instalación de rejas, canceles, bardas, marquesinas, etc., sobre los límites de propiedad o dentro de la misma.
Artículo 260. Queda prohibido subdividir las unidades privativas. Así mismo, no
podrá construirse más de una casa habitación por unidad privativa.
Artículo 270. Los proyectos arquitectónicos a desarrollarse en el condominio deberán apegarse al régimen de condominio dentro del contexto de la arquitectura mexicana contemporánea, bajo los conceptos de arquitectura minimalista o de arquitectura mexicana contemporánea basándose para ello en la utilización de materiales que la actual tecnología nos proporcionan, así como la utilización de la volumetría de formas geométricas elementales.
Artículo 280. En el caso de que lleguen a fusionarse dos o más unidades
privativas para construirse en una sola, el proyecto y la construcción deberán sujetarse a las disposiciones que en su momento establezcan las disposiciones legales y las autoridades del municipio de Zapopan, Jalisco.
Artículo 290. Todo propietario, arrendatario o tercero que este legitimado para
llevar a cabo cualquier clase de obra en la unidad privativa, se obliga a cuidar que no se causen daños o perjuicios los bienes del condominio, los de uso común u otras unidades privativas, así como los de otros condóminos. Deberá respetar áreas verdes, árboles, plantas, banquetas, mantener limpia y en orden la obra y no dejar escombro en las áreas comunes, ni en otras unidades privativas, en la inteligencia de que será responsable de los daños que causen si viola dicha disposición. Lo anterior se sancionará con una multa por el importe a 10 diez a 30 treinta salarios mínimos generales vigentes para la zona metropolitana de Guadalajara, elevados al mes, que le será impuesto al infractor en los términos de este reglamento, por cada vez que se origine el hecho prohibido en este artículo. Con independencia de la multa antes mencionada el propietario de la obra deberá reparar los daños ocasionados para el caso de no hacerlo dentro del plazo requerido el administrador le será suspendida la obra de inmediato.
Artículo 300. Queda estrictamente prohibido las construcciones o semi
construcciones provisionales para el uso de bodegas, depósitos de vehículos u objetos, debiendo permanecer las unidades privativas o lotes libres y limpios mientras no se construya la vivienda definitiva.
Artículo 310. Para lo no previsto en el presente reglamento se aplicará el
reglamento de construcción que este vigente en el municipio de Zapopan, Jalisco. Cualquier daño a los bienes de propiedad común así como a propiedad de terceros o el incumplimiento del presente reglamento ocasionará la suspensión de la obra, hasta no reparar la anomalía ocasionada y haber cumplido con las indicaciones señaladas por la Dirección de Obras públicas del Municipio de Zapopan.
Artículo 320. El coeficiente de ocupación del suelo (C.O.S.) aplicable al
condominio será el porcentaje que indica el área máxima que pueda ocupar la edificación o área de desplante, será de 0.8 cero punto ocho según criterios del reglamento de zonificación del estado de Jalisco, la superficie no ocupada por la edificación deberá conservarse como espacio abierto con jardín, pudiendo pavimentarse con materiales como adoquín, piedra bola, cantera u otro material.
Artículo 330. El coeficiente de utilización del suelo (C.U.S.) aplicable al
condominio, será de 1.6 uno punto seis según criterios del reglamento estatal de zonificación, el cual indica la máxima superficie construida dentro de cada lote, a partir del nivel natural del terreno, no incluye sótano o espacios entre solados, ni tampoco aleros o volados.
Artículo 340. Los condóminos y sus causahabientes estarán obligados a respetar las servidumbres establecidas en este artículo y las demás previstas en este reglamento, las cuales tienen carácter de obligatorias y como consecuencia constituyen un gravamen real sobre cada una de las unidades privativas, como lo consigna la escritura del régimen constitutivo de condominio y que además se identifican a continuación.
a) Las superficies dentro de una unidad privativa o lote destinadas a espacios abiertos en las cuales no podrá levantarse ninguna construcción (ni cubiertas: ligeras o transitorias)
b) La servidumbre posterior será para todas las unidades privativas de 3.00 metros.
c) El ancho máximo de volados o aleros sobre servidumbres frontal y posterior será de 0.7 metros, medido horizontalmente.
d) Las bardas laterales se comenzarán a construir a partir de 0.60 metros de la banqueta de servidumbre frontal y no podrán exceder de una altura de 1.00 metro.
e) Las viviendas deberán contar obligatoriamente con dos cajones de estacionamiento, los cuales podrán ocupar parte de áreas de servidumbre sobre huellas y descubierto, nunca invadiendo la banqueta
f) La casa-habitación deberá de contar con acceso peatonal independiente al vehicular
g) Para el caso de unidad privativa que colinden con el muro perimetral del condominio, las bardas que se construyan en las servidumbres posteriores no podrán exceder la altura de dicho muro perimetral, en caso de ser necesario y por seguridad se podrá utilizar únicamente herrería sobresaliendo la altura de este muro, siempre y cuando cuente con la autorización del administrador del condominio.
h) En caso de utilizar techos inclinados, solo se podrá cubrir un 40% de la superficie construida con dichos elementos.
Artículo 350. Para poder iniciar los trámites de autorización de construcción
del FSIR deberá obtener las licencias o permisos de parte de las autoridades correspondientes del municipio de Zapopan, Jalisco.
Artículo 360. Sólo podrá habitarse una vivienda construida dentro del FSIR
hasta en tanto el propietario-constructor cuente con el permiso de habitabilidad por parte de las autoridades competentes del municipio de Zapopan, Jalisco. Dicho permiso podrá obtenerse una vez que esté completamente concluida la casa-habitación.
Procedimiento para iniciar una construcción dentro del FSIR.
1) Estar al corriente del pago de cuotas de mantenimiento y cuotas ordinarias fijadas por la asamblea general correspondientes al lote que desea construir o remodelar.
3) Pagar la cuota por concepto de autorización de planos ($1,000.00 un mil pesos 00/100 MN.)
4) Autorizado el plano, entregar 7 copias más del mismo. Dos de ellas se quedarán en la administración, el resto se entregan firmadas y selladas. 5) Depositar en la administración la garantía por la cantidad de $ 5,000.00
(cinco mil pesos 00/100 MN.)
6) Hecho lo anterior la administración procederá a entregar al propietario los planos autorizados, la carta de anuencia y de no adeudo correspondientes.
7) El perito responsable de firmar los planos revisará periódicamente, sin previo aviso, que la obra se ajuste al proyecto. Si al momento de la supervisión este encuentra que el proyecto original fue modificado sustancialmente o encuentra alguna diferencia notoriamente visible LA
OBRA SERÁ SUSPENDIDA INMEDIATAMENTE, SE HARA
EFECTIVA LA GARANTÍA, SE APLICARÁ LA MULTA
CORRESPONDIENTE Y SE INFORMARA DE INMEDIATO A LA
DIRECCIÓN DE INSPECCIÓN Y REGLAMENTOS DEL
AYUNTAMIENTO DE ZAPOPAN PARA EFECTOS DE SU
INTERVENCIÓN.
8) A efecto de que proceda la devolución de la garantía el propietario o responsable de la obra, al término de la misma, deberá solicitar por escrito a la administración que realice la inspección de las áreas comunes y fincas colindantes a la unidad privativa, debiendo acompañar
carta liberatoria por parte de los condóminos (dueños) colindantes y
copia del permiso de habitabilidad.
POR LA MEJORA CONTINUA