APOYO TECNICO EN EL DESARROLLO DE AVALÚOS COMERCIALES DE INMUEBLES Y EN EL DESARROLLO DE UN MANUAL DE PROCEDIMIENOS Y ACTIVIDADES A DESARROLLAR COMO AVALUADOR AUXILIAR EN LA FIRMA
ADARVE E HIJOS LTDA.
HUGO ALEJANDRO RODRÍGUEZ CORTÉS 20111025085
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA
INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTA D.C.
APOYO TECNICO EN EL DESARROLLO DE AVALÚOS COMERCIALES DE INMUEBLES Y EN EL DESARROLLO DE UN MANUAL DE PROCEDIMIENOS Y ACTIVIDADES A DESARROLLAR COMO AVALUADOR AUXILIAR EN LA FIRMA
ADARVE E HIJOS LTDA.
HUGO ALEJANDRO RODRÍGUEZ CORTÉS 20111025085
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y
ACTIVIDADES A DESARROLLAR COMO
AVALUADOR AUXILIAR EN LA FIRMA
ADARVE E HIJOS LTDA.
Realizado por:
HUGO ALEJANDRO RODRÍGUEZ CORTÉS
DEPARTAMENTO DE AVALÚOS
ADARVE E HIJOS LTDA
BOGOTÁ D.C.
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN ... 5
PERFIL DEL AVALUADOR AUXILIAR ... 6
ACTIVIDADES ... 7
CONTROL DE CALIDAD DE LOS INFORMES ... 7
1. REVISIÓN DE DOCUMENTOS ... 7
2. REVISIÓN DE LAS CARACTERISTICAS DEL PREDIO Y DEL SECTOR ... 12
3. REVISIÓN DE OTROS DOCUMENTOS DE APOYO ... 14
ESTUDIOS DE MERCADO ... 18
VISITAS DE CAMPO ... 21
OTRAS ACTIVIDADES ... 25
GLOSARIO ... 27
TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Certificado de tradición y libertad 8
Ilustración 2 Revisión de información en CTYL 9
Ilustración 3 Revisión de Linderos en Escritura Pública NPH Y PH 10
Ilustración 4 Revisión Impuesto Predial 11
Ilustración 5 Revisión del boletín de nomenclatura 11
Ilustración 6 Influencia de la forma (art 37 resolución 620 del igac) 13
Ilustración 7 Informe de amenaza generado por el aplicativo sinupot de la SDP 15
Ilustración 8 Informe de Reserva Vial generado por el aplicativo sinupot de la SDP 16
Ilustración 9 informe de normatividad urbanística generado por el aplicativo sinupot de la
SDP 17
Ilustración 10 revisión del registro fotográfico 17
Ilustración 11 Oferta obtenida en campo 19
Ilustración 12 Oferta de venta obtenida por la pagina www.fincaraiz.com (medio web) 20
Ilustración 13 Formato estudio de mercado 21
Ilustración 14 Registro fotográfico estado de las vías 23
Ilustración 15 Registro Fotografico existencia contadores (servicios publicos) 23
Ilustración 16 Registro fotográfico sector 23
Ilustración 17 Registro Fotográfico Fachada 24
Ilustración 18 Registro fotografico dependencias 24
Ilustración 19 Registro fotográfico topografía 25
INTRODUCCIÓN
En este manual de procedimientos y funciones el funcionario podrá encontrar una guía
que le ayude a resolver sus dudas e inquietudes con respecto a las principales actividades que
debe desarrollar en el cargo de avaluador auxiliar en la firma Adarve e Hijos Ltda.
Si bien en el presente manual se realiza una descripción y un paso a paso de algunas
funciones, es importante recalcar que este manual es un documento de apoyo y no una guía
metodológica de los procedimientos y funciones que se deben realizar en el cargo de avaluador
auxiliar.
Este manual nace de la necesidad de tener un documento de apoyo para que el avaluador
auxiliar encuentre soluciones a las posibles dudas que pueda tener con respecto a las
actividades que debe desarrollar en caso de no tener apoyo del perito o en caso de llagar y no
poder contar con una inducción adecuada por motivos de fuerza mayor.
En este documento También podrá encontrar toda la documentación normativa
necesaria que justifica las labores a realizar por el avaluador auxiliar en caso de que el
PERFIL DEL AVALUADOR AUXILIAR
Según el Artículo 13 de la ley 1673, Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador
dice lo siguiente “El ejercicio de la valuación, debe ser guiado por criterios, conceptos y
elevados fines, que propendan a enaltecerlo; por lo tanto deberá estar, ajustado a las
disposiciones de las siguientes normas que constituyen su Código de ética de la actividad del
avaluador. (EL CONGRESO DE COLOMBIA, 2013).
Entre los deberes generales establecidos por la Ley se encuentran los siguientes:
a. Cumplir con los requerimientos, citaciones y demás diligencias que formule u
ordene el Consejo Ético Nacional de Valuadores o cualquiera de sus Consejos Seccionales;
b. Cuidar y custodiar los bienes, valores, documentación e información que por
razón del ejercicio de su profesión, se le hayan encomendado o a los cuales tenga acceso.
c. Denunciar los delitos, contravenciones y faltas contra este Código de Ética, de
que tuviere conocimiento con ocasión del ejercicio de su actividad, aportando toda la
información y pruebas que tuviere en su poder, ante el Consejo Nacional y/o seccionales.
d. Respetar y hacer respetar todas las disposiciones legales y reglamentarias que
incidan en actos de esta profesión.
e. Velar por el prestigio de esta actividad.
f. Obrar con la mayor prudencia y diligencia cuando se emitan conceptos sobre las
actuaciones de los demás especialistas de la valuación.
g. Respetar y reconocer la propiedad intelectual de los demás especialistas sobre
sus valuaciones y proyectos.
h. Los demás deberes incluidos en la presente ley y los indicados en todas las
ACTIVIDADES
En las actividades a realizar como avaluador auxiliar en la firma si bien se presta un
apoyo técnico general para el departamento de avalúos, hay tres actividades principales en las
que se requiere mayor apoyo constante las cuales son:
- CONTROL DE CALIDAD
- REALIZACIÓN DE ESTUDIOS DE MERCADO
- VISTAS DE CAMPO
- OTRAS ACTIVIDADES DE APOYO
A continuación se encuentra una descripción detallada de las actividades a realizar.
CONTROL DE CALIDAD DE LOS INFORMES
La Firma Adarve e Hijos Ltda. Cuenta con una amplia experiencia en el campo
inmobiliario de la ciudad de Bogotá; en el campo de los avalúos inmobiliarios tiene más de
treinta años y es una de las firmas más reconocidas y destacadas de la región; esto debido a la
calidad de su trabajo a lo largo de estos años. Por este motivo el control de calidad se hace
vital en la firma para mantener el prestigio de la firma y la confianza de sus clientes en los
avalúos realizados.
Si bien en la firma se manejan diferentes formatos para los informes de avalúo, todos
cuentan con todas las especificaciones y requerimientos establecidos en la resolución 620 de
2008 del IGAC, por este motivo el procedimiento para el control de calidad que se explica a
continuación es aplicable a cualquier formato de los que maneja la firma.
1. REVISIÓN DE DOCUMENTOS
Según lo establecido en el artículo 6 de la resolución 620 de 2008 del IGAC una de las
etapas para la elaboración de los avalúos inmobiliarios es la revisión de la documentación
de tradición y libertad, escritura pública o promesa de compraventa, en caso de que sea un
inmueble nuevo y el impuesto predial, Otros documentos que se pueden solicitar o que se
pueden consultar para obtener información adicional son certificados de nomenclatura,
certificados de amenaza, certificaciones de norma urbanística, licencia de construcción,
entre otros. A continuación se muestra de donde se puede verificar la información en los
tres principales documentos suministrados (certificado de tradición y libertad, escritura
pública y el impuesto predial).
1.1Folio de Matricula inmobiliaria (Certificado de tradición y libertad)
El folio de matrícula inmobiliaria conocido como certificado de tradición y libertad
se define según la ley 1579 de 2012 como “un folio destinado a la inscripción de los
actos, contratos y providencias, referentes a un bien raíz, el cual se distinguirá con un
código alfanumérico o complejo numeral indicativo del orden interno de cada oficina
y de la sucesión en que se vaya sentando.” (EL CONGRESO DE COLOMBIA, 2012)
En el certificado de tradición y libertad se encuentra información del número de
matrícula inmobiliaria, en el caso de Bogotá D.C. se encuentra el CHIP, una descripción
de cabida y linderos del predio, primera compraventa del inmueble para el cálculo de
la vetustez y la información de quien es el propietario actual y si el inmueble tiene algún
gravamen o afectación.
1.2Escritura Pública
Según el artículo 756 del código civil colombiano (Codigo Civil, 1887). Se
efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título
en la oficina de registro de instrumentos públicos.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o
de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca.
Ilustración 3 Revisión de Linderos en Escritura Pública NPH Y PH
1.3Recibo de impuesto predial y certificado de nomenclatura
En el recibo de impuesto predial se puede encontrar información importante del
predio como el número de folio de matrícula inmobiliaria, la cedula catastral o CHIP
en el caso de Bogotá, algunos datos del propietario del inmueble y la de mayor
importancia de este documento es la dirección oficial del predio objeto de estudio.
Toda vez que este es emitido por la administración del municipio al cual pertenece
Ilustración 4 Revisión Impuesto Predial
2. REVISIÓN DE LAS CARACTERISTICAS DEL PREDIO Y DEL SECTOR
En el desarrollo del avalúo resulta de vital importancia tener en cuenta las diferentes
características del sector en el cual se encuentra el predio para de esta manera poder
considerar de manera los predios que pueden llegar a ser comparables con el predio objeto
de estudio. Estas características se podrían clasificar en dos campos, físicas y
geoeconómicas. Esta revisión se basa en la visita de campo realizada por el perito o por el
auxiliar de avalúos, en caso de que la visita de campo la haya hecho el perito, el auxiliar
debe solicitar al perito el registro fotográfico y el informe técnico de la vista para verificar
las características del predio y del sector.
Algunas de las características físicas a tener en cuenta en la revisión son las siguientes
Topografía. Caracterización y descripción de las condiciones fisiográficas del bien.
Es indispensable en este aspecto detectar limitaciones físicas del predio tales como taludes,
zonas de encharcamiento, o inundación permanente o periódica del bien.
Servicios públicos. Investigación de la existencia de redes primarias, secundarias y
acometidas a los servicios públicos. Adicionalmente, la calidad de la prestación de los
servicios, referidos a factores tales como volumen y temporalidad de la prestación del
servicio. En caso que la zona o el predio cuente con servicios complementarios (Teléfono,
gas, alumbrado público) estos deben ser tenidos en cuenta.
En cuanto a las vías públicas, además de establecer la existencia y sus
características, es necesario tener en cuenta el estado de las mismas. Como elemento
complementario es importante analizar la prestación del servicio de transporte. En el
análisis de las vías inmediatas y adyacentes, debe tenerse en cuenta: Tipo de vía,
El tamaño y la forma del predio. Cuando la norma de uso defina tamaño mínimo
para adelantar construcciones es indispensable comparar dichos parámetros legales con el
del predio para determinar el precio. Es necesario tener en cuenta que no siempre a mayor
tamaño del predio, el precio unitario es menor, sino que está relacionado con la tendencia
de usos en la zona permitidos por la norma urbanística.
Cuando se trate de avaluar un lote cuya forma es irregular respecto de los lotes
investigados, este valor debe ser ajustado para el bien objeto de valoración, utilizando
fórmulas o sistemas adecuados, como los que se presentan en Capítulo VII - De las fórmulas
Estadísticas de la presente Resolución: valor final de terreno por influencia de forma
En cuanto a la forma, sin pretender que exista una forma óptima, la que tenga el predio puede influir en la determinación del precio unitario, por ejemplo predios con frentes muy estrechos sobre la vía tienen un impacto negativo sobre el precio unitario.
Ilustración 6 Influencia de la forma (art 37 resolución 620 del igac)
a = frente del predio que se avalúa (ms)
s = área en metros cuadrado del predio que se avalúa (M2) f = fondo equivalente = s / a
Mi = fondo mínimo de la zona Ma = fondo máximo de la zona Vum= Valor unitario medio ($/M2)
Fp = influencia del fondo t = influencia del frente Vup= Valor unitario para el predio avaluado ($/M2) Vup= Vum X Fp X t
Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso que se le esté dando al bien para
compararlo con el legalmente autorizado por las normas urbanísticas, pues cuando el uso
no corresponda al permitido, no se tendrá en consideración para la determinación del valor
comercial y deberá dejarse expresa constancia de tal situación en el avalúo.
Según el glosario técnico de la UAECD la norma del uso del suelo “Es la indicación
normativa sobre la actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico
de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad
orgánica catastral. Se constituye en una variable del estudio de zonas homogéneas físicas
para la determinación de valores unitarios del terreno" (UAECD, 2018)
3. REVISIÓN DE OTROS DOCUMENTOS DE APOYO
ZONA DE AMENAZA: Entre los documentos de apoyo se pueden encontrar
certificaciones, de tipo normativo que ayudan a clasificar e identificar las características del
inmueble objeto de estudio y como estas podrían influir en la valoración del predio así como
en su calificación de garantía (en el caso de los avalúos para garantías de créditos
Ilustración 7 Informe de amenaza generado por el aplicativo sinupot de la SDP
RESERVA VIAL: El informe de reserva vial muestra si el predio se encuentra en
una zona que es de especial interés público para el desarrollo vial de la ciudad lo cual
implicaría ciertas restricciones para el predio objeto de estudio; ahora bien, si un predio se
encuentra en zona de reserva vial pero en su certificado de tradición y libertad NO presenta
AFECTACIÓN vial este predio no tendría ninguna restricción en tema de garantía para
Ilustración 8 Informe de Reserva Vial generado por el aplicativo sinupot de la SDP
NORMATIVIDAD URBANISTICA: De conformidad con lo previsto en el
artículo 14 del Decreto 1420 de 1998 (El presidente de la República de Colombia, 1998),
verificar la reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito donde se encuentre
localizado el inmueble. En el evento de contar con un concepto de uso del predio emitido
por la entidad territorial correspondiente, el avaluador deberá verificar la concordancia de
REGISTRO FOTOGRAFICO: El registro fotográfico es clave en la revisión de
control de calidad de los avalúos ya que es uno de los principales insumos para que el
auxiliar puede realizar una revisión efectiva, en este es importante revisar todos los detalles
visibles tales como: fachada, estructura, cubierta, techos, calidad de acabados y carpintería,
dependencias, tipo de cocina, fotografías del sector en las cuales se pueda visualizar el
sector y características físicas del mismo.
Ilustración 9 informe de normatividad urbanística generado por el aplicativo sinupot de la SDP
ESTUDIOS DE MERCADO
Una de las principales labores del auxiliar de avalúos es la realización de estudios de
mercado inmobiliario, ya que este es un insumo primordial en la realización de los avalúos
teniendo en cuenta que el método de comparación de mercado es uno de los más utilizados
para la realización de los avalúos.
El método de comparación o de mercado se define en el capítulo de la resolución 620
de 2008 del IGAC. “Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial.” (IGAC, 2008)
En esta misma resolución, en el capítulo 2 menciona los parámetros generales para la
aplicación del método de comparación de mercado y los parámetros específicos según el tipo
de predio que sea objeto de estudio. Algunos de los aspectos más importantes para tener en
cuenta a la hora de realizar los estudios de mercado basados en la resolución son los siguientes.
Adjuntar toda la información correspondiente a la oferta, en al que se encuentre
fotografía de la oferta, numero de contacto y nombre de la persona que brinda la información,
si esta es por medio de una publicación web, se debe incluir el enlace de la publicación para
poder corroborar la veracidad de la información.
Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes con
la información brindada verificando con la fotografía de la oferta y otras fuentes de información
En el caso de los inmuebles que no se encuentren sometidos al régimen de propiedad
horizontal se debe n analizar de manera independiente valores de construcción y de terreno, de
ahí la importancia de la coherencia en los datos de estas áreas.
En el momento de la comunicación es importante que la persona que realiza el estudio
de mercado logre obtener la mayor cantidad de información posible sobre la oferta para poder
hacer un análisis completo del mercado.
Las ofertas de campo deben ser obtenidas en lo posible en campo en el momento de la
visita técnica, en caso de que no se encuentren suficientes ofertas en campo, este estudio se
podrá reforzar con ofertas web, siempre verificando y comunicándose por vía telefónica.
Ilustración 12 Oferta de venta obtenida por la pagina www.fincaraiz.com (medio web)
Toda la información recogida debe ser consignada, analizada y deputrada en los
formatos brindados por la empresa para tal fin, de tal manera que se entregue un insumo
confiable y útil para el perito avaluador.
Este estudio de mercado debe cumplir con las especificaciones dadas por la resolución
620 de 2008 del IGAC.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media obtenida
se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no es
conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de
puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.
Ilustración 13 Formato estudio de mercado
VISITAS DE CAMPO
Las visitas de campo realizadas por el avaluador auxiliar no son muy frecuentes, pero
debe estar listo y preparado para cuando se le requiera, además de que esto hace parte de su
formación profesional; en todo caso la visita de campo del predio objeto de avalúo, deberá ser
adelantada por una persona con las mismas características técnicas y profesionales de la
persona que ha de liquidar y firmar el avalúo.
Para las visitas de campo el auxiliar de avalúos debe siempre contar con una cinta
métrica que le permita verificar medidas, con una cámara fotográfica para hacer todo el registro
necesario de todas las dependencias del inmueble así como de sus materiales y acabados. Así
como una libreta de apuntes para anotar información relevante del inmueble que se brinda en
campo. Se recomienda usar Un navegador GPS para la obtención de coordenadas y correcta
ubicación del inmueble objeto de estudio.
A continuación se describen algunas de las actividades a realizar en la visita según la
resolución 620.
DATOS DIRECCION TELEFONO EDAD TIPO DE OFERTATERRENOAREA DE CONSTAREA VALOR VENTA DEPURACION % (AJUSTE POR OFERTA) VR DEPURADO
Siempre que sea necesario se verificarán las mediciones y el inventario de los bienes
objeto de la valoración. En caso de edificaciones deberán constatarse en los planos las medidas
y escalas en que se presente la información. Y cuando se observen grandes inconsistencias con
las medidas se informará al contratante sobre las mismas. (IGAC, 2008)
Aun cuando el estudio de los títulos es responsabilidad de la entidad interesada, una
correcta identificación requiere que el perito realice una revisión del folio de matrícula
inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitaciones que
puedan existir sobre el bien; excepto para la determinación de los avalúos en la participación
de plusvalías. En algunos casos es necesario solicitar los documentos del predio en la visita
cuando estos no han sido suministrados con anterioridad por el cliente.
Como se menciona en el apartado de la revisión del registro fotográfico, este debe tener
además de la información que caracteriza el predio, la información para poder caracterizar el
sector en el que se encuentra
Por eso este debe llevar fotos en las que se pueda visualizar la calidad de las vías, la
topografía, el transporte, el acceso al predio, servicios públicos, entre otros. Toda vez que estos
son factores a tener en cuenta en el avalúo.
Ilustración 14 Registro fotográfico estado de las vías
Ilustración 15 Registro Fotografico existencia contadores (servicios publicos)
Ilustración 17 Registro Fotográfico Fachada
Ilustración 19 Registro fotográfico topografía
OTRAS ACTIVIDADES
MANTENER ACTUALIZADO EL ARCHIVO
Esta es una labor muy importante, si bien no hace parte de la realización de los avalúos,
ayuda a mantener el orden y el registro de los informes entregados pues en este se archivan las
remisorias con el sello de recibido del cliente al que se le entrega el avalúo, esto se hace con la
finalidad de tener una garantía de que el informe fue entregado
REALIZACIÓN DE PRESENTACIONES EN GOOGLE EARTH
Algunas veces es necesario apoyar al perito con la realización de presentaciones en
google earth para la exposición de algunos avalúos. Estas presentaciones resultan ser una
gran herramienta para el perito ya que estas presentaciones le permiten al perito espacializar
el predio objeto de estudio con las vías, con planos de normatividad, con el estudio de
mercado, con sitios importantes cercanos, etc. Lo que le da un mayor soporte y peso a la
GLOSARIO
Valuación: Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de
conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se
consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se
denomina avalúo (EL CONGRESO DE COLOMBIA, 2013)
Avalúo Corporativo: Es el avalúo que realiza un gremio o lonja de propiedad raíz con
la participación colegiada de sus agremiados (EL CONGRESO DE COLOMBIA,
2013)
Avaluador: Persona natural, que posee la formación debidamente reconocida para
llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra inscrita ante el
Registro Abierto de Avaluadores (EL CONGRESO DE COLOMBIA, 2013)
Registro Abierto de Avaluadores: Protocolo a cargo de la Entidad Reconocida
Autorregulación de Avaluadores en donde se inscribe, conserva y actualiza información
de los avaluadores, de conformidad con lo establecido en la presente ley (EL
CONGRESO DE COLOMBIA, 2013)
Sector Inmobiliario: Sector de la economía nacional compuesto por las actividades y
servicios inmobiliarios que involucran las siguientes actividades: (EL CONGRESO DE
COLOMBIA, 2013)
Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer
el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes,
de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
NORMATIVIDAD DE REFERENCIA
Codigo Civil. (1887). Ley 57 , articulo 656.
EL CONGRESO DE COLOMBIA. (2012). LEY 1579. Por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones.
EL CONGRESO DE COLOMBIA. (2013). LEY 1673. Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras.
El presidente de la República de Colombia. (29 de JULIO de 1998). DECRETO 1420
DE 1998. DIARIO OFICIAL 43.349.
IGAC. (23 de SEPTIEMBRE de 2008). RESOLUCIÓN NÚMERO 620. Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados.
