La financiación de vivienda en Colombia

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(1)LA FINANCIACION DE VIVIENDA EN COLOMBIA. PRESENTADO POR ARTURO CEPEDA PIÑERES. UNIVERSIDAD DE LOS ANDES FACULTAD DE ADMINISTRACION BOGOTA, D.C. 2006.

(2) Tabla de Contenido Pagina Introducción. 1. 1. Objetivos. 9. 1.1 Objetivo General. 9. 1.2 Objetivos Específicos. 9. 2. Sistemas de financiación del país 1970-2000: UPAC 2.1 Tipos de créditos en UPAC. 10 14. 2.1.1 Abono Constante a Capital En UPAC. 14. 2.1.2 Abonos a capital en UPACS geométricamente decreciente, con cuota variable en pesos mensual. 15. 2.1.3 Planes en UPACS, con cuota fija mensual en pesos que se incrementa anualmente. 16. 2.2 Bondades del sistema UPAC. 20. 2.3 Debilidades del sistema UPAC. 20. 3. UVR. 23. 3.1 Créditos en UVR. 24. 3.1.1 Cuota constante en UVR. 24. 3.1.2 Amortización constante a capital en UVR. 24. 3.1.3 Cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por periodos anuales. 25. 3.1.4 Sistema de Amortización en Pesos después de la eliminación del UPAC. 25. 3.1.4.1 Cuota constante (Amortización gradual en pesos). 25.

(3) 3.1.4.2 Amortización constante a capital en pesos. 26. 3.1.5 Leasing de Vivienda. 26. 3.2 Bondades de la UVR. 28. 3.3 Debilidades de la UVR. 29. 4. Análisis de Políticas de Vivienda. 31. Conclusión. 38. Bibliografía. 44. Anexos. 47.

(4) Introducción El sector de la construcción es un motor de crecimiento de la economía del país debido al alto volumen de empleos informales y formales que genera, y al desarrollo paralelo en la actividad económica por su impulso a industrias afines como las de cemento, hierro, vidrio, madera, entre otras. En este sentido,. el. comportamiento del sector de la construcción es un buen termómetro de la situación económica general del país. Debido a lo anterior es importante analizar cuáles son los factores que tienden a afectar su comportamiento.. La construcción a comienzos del siglo XX no era considerado un sector de gran importancia en la economía Colombiana. En ese entonces, era muy difícil encontrar financiación para vivienda. Fue solamente hacia 1932 cuando Colombia tomó las primeras decisiones con ese objetivo, y el primer gran paso para impulsar la financiación de vivienda fue la fundación del Banco Central Hipotecario (BCH). El BCH fue creado inicialmente para otorgar créditos de construcción y para facilitar la adquisición de vivienda a los estratos medios colombianos de aquel entonces. En los años previos a 1960, tanto la construcción como la compra de vivienda del sector privado eran financiadas principalmente por medio de ahorros personales, o a través de préstamos de cartera ordinaria de bancos a corto plazo. En lo que refería al sector estatal, antes del BCH y aun en sus inicios, el Estado colombiano era el gran proveedor de fondos para financiar la construcción de obras civiles y por eso el volumen de construcción durante esos años era muy bajo.. La necesidad por vivienda siempre ha sido latente en Colombia como en el resto del mundo. A lo largo del siglo XX, el crecimiento de la población de Colombia y su concentración en grandes centros urbanos ha sido notorio. Este fenómeno se ha incrementado en los últimos años, pues la violencia ha forzado la emigración de la población rural, que en muchos sectores del país ha tenido que desplazarse hacia las ciudades capitales.. Este crecimiento ha causado. 1. una gran demanda por.

(5) vivienda nueva en todo el país: sin embargo, la financiación no se podía llevar acabo por el bajo nivel de ahorro que caracterizaba a los colombianos antes de 1970. No se contaba con recursos y por eso había muy poca oferta de créditos de largo plazo, impidiendo así la financiación de vivienda a muchas familias colombianas. A los inicios de la década de los 70, las únicas entidades en Colombia que otorgaban esos créditos de vivienda en forma institucional eran el Instituto de Crédito Territorial y el Banco Central Hipotecario.. En 1971, siendo Presidente Misael Pastrana la tasa de desempleo en Colombia llegaba al 14 % y para tratar de solucionar ese problema el gobierno tomó ciertas medidas que favorecieran la creación de nuevas fuentes de trabajo.1 El gobierno de Misael Pastrana consideró que la construcción debía ser el principal motor de crecimiento de la economía y a la vez el impulso a ese sector ayudaría a disminuir la tasa de desempleo que existía en el país debido a la alta mano de obra no calificada que requería este sector. Como “Las cuatro estrategias” fue conocido el plan de gobierno de ese cuatrienio. Las cuatro estrategias eran: el desarrollo urbano, aumento de las exportaciones, crecimiento de la productividad agrícola, y una mejor distribución de la riqueza. Fue en ese gobierno que se creó el UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo Constante), como fuente principal de la financiación de vivienda en el país.. Al tiempo de la creación del UPAC el gobierno reglamentó la conformación de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y autorizó su constitución. Ese era un modelo de banca especializada que estaba obligada a dirigir la colocación de su cartera al sector de la construcción. La función principal de las entidades de ahorro y vivienda era captar el ahorro privado colombiano, y colocarlo de tal forma que fluyera hacia la financiación de la construcción, otorgándoles crédito tanto a los constructores como a los compradores. Esta función era considerada hasta ese momento un monopolio en cabeza del BCH. 1. DANE. Empleo. www.dane.gov.co. 2.

(6) En 1974 la presidencia de Alfonso López Michelsen, con su plan de desarrollo “Para cerrar la brecha”, planteo que la construcción solo podía tener un crecimiento paralelo al PIB. Se consideraba que esta tenía un comportamiento contra cíclico, porque el estado de los otros sectores de la. economía no dependía del. comportamiento de la construcción. Este gobierno no le concedió tanta importancia como el de Pastrana a impulsar el dinamismo de la construcción, sino que prefirió que los distintos sectores de la economía crecieran a tasas similares. A pesar de la política gubernamental en ese cuatrienio, las corporaciones de ahorro y vivienda ya comenzaban a afianzar, y alcanzaron a captar un tercio de los recursos de ahorro de los colombianos. En 1975 se financiaron 40,000 unidades de vivienda en el país, aunque el crecimiento del sector disparó los costos de la construcción en esa época, pues obviamente la altísima demanda produjo inflación.2. La década de los 80 comenzó con un estancamiento en el sector. Las causas del desacelere, fueron las dificultades financieras de corto plazo como consecuencia de una crisis financiera que se presentó en algunos bancos en el año 82 y la intervención del grupo Grancolombiano en el 83. Adicionalmente la inflación de costos antes mencionada, llevó a alto precios de ventas de los inmuebles lo que forzó que las Corporaciones de Ahorro y Vivienda fueran más estrictas en la concesión de créditos exigiendo cuotas iniciales más altas. El gobierno de Belisario Betancur quiso facilitar que las familias de los estratos más bajos fueran sujetos de crédito y obtuvieran facilidades principalmente en los de vivienda. El mayor impedimento que esos sectores bajos tenía era la carencia de recursos para cuota inicial y por eso se expidió una reglamentación obligando a colocar buena parte de sus carteras en prestamos para los estratos más bajos y que dichos créditos se colocaron financiando casas sin cuota inicial. En este periodo como se había señalado, el país se vio afectado por la crisis financiera siendo la razón para que las captaciones de ahorro y vivienda también perdieran algo del dinamismo que en sus inicios habían mostrado. 2. Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p.18. 3.

(7) Como consecuencia de la crisis financiera y de las colocaciones en parte precipitadas de las carteras sin cuota inicial, ya en 1984 las CAV sufrían graves problemas de cartera, pues un 57% de los créditos tenían por los menos una cuota vencida.3 Como consecuencia de ello fue que el sector entro en una época de bajo crecimiento.. Dos años más tarde en el 86 se comenzó a reactivar el sector. En el gobierno de Virgilio Barco como consecuencia de los problemas de la cartera de las casas en UPAC sin cuota inicial, se prohibió prestar en UPAC a las viviendas de interés social. En 1987 las licencias de construcción se aumentaron en mas de 1,300,000 metros cuadrados.4 Las CAV fueron autorizadas a la financiación de la vivienda usada.. Entre 1990- 1994 se pagaba entre 10-14 veces el valor de los créditos en 5. UPAC . Las corporaciones tuvieron que indexar sus captaciones y colocaciones y en esos momentos tenían más de 90 sistemas de pago de créditos. A principios de la década de los 90, se financiaba más del 50% de lo que se construía.6 El sector financiero se encontraba líquido. Desde 1990 hasta 1996 el metro cuadrado de la construcción se valorizó entre un 20-60% causando un auge en el sector.7. En 1991 comienza una nueva bonanza en la construcción en el país: las corporaciones le entregaron 300,000 millones de pesos a los constructores8 y los créditos para la adquisición de vivienda personal se multiplicaron cuatro veces. A pesar del auge que vivía el sector, y las entidades encargadas de financiar la vivienda, las tasas de interés desde 1991 se incrementaron notoriamente. Las tasas nominales se encontraban en el orden del 3.5% mensual y. 3. La inflación se. Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 26 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 27 5 Emperatriz, Castillo. El UPAC-Engaño, frustración, y ruinas de la familia Colombianas (Bogota: Ediciones Juridicas Gustavo Ibanez, 1999) 6 El Tiempo. Vivienda- Boom de vivienda. Febrero 2006. 7 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 32 8 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 52 4. 4.

(8) encontraba en un 2% mensual. El margen de intermediación se encontraba a niveles del 18% que era muy alto. Durante el gobierno de Cesar Gaviria se cambia la fórmula de cálculo del UPAC, y se la liga al DTF y no a la inflación como era lo habitual desde sus inicios. Esta medida se tomó para darle competitividad a las CAV y permitirles captar recursos en forma competitiva, pues los bancos estaban absorbiendo buena parte del ahorro. Entre 1993 y 1994 la construcción en el país creció al orden del 18%.9 Como consecuencia del aumento de la construcción, las corporaciones de ahorro y vivienda obtenían grandes utilidades, debido a que estaban entregando créditos en el orden de 1.2 billones de pesos cifra considerable para la época.10 Sin tener en cuenta los efectos de la inflación, los usuarios pagaban entre el 15 y el 20 por ciento de tasa real del valor del crédito, las cuales eran sin lugar a dudas altísimas tasas.11. En el gobierno de Ernesto Samper, en 1996 se comienzan a conocer los primeros síntomas de la crisis de la construcción. El crédito de los constructores cayó un 8.8% y el crédito de las personas que querían adquirir vivienda cayo en un 31%.12 Desde ese año, el metro cuadrado se comenzaba a desvalorizar entre un 10 y un 30 por ciento anual. La construcción en el país cayó un 12.9%.13 La cartera vencida de las corporaciones de ahorro y vivienda comenzó a aumentar y para 1996 la cartera morosa ya llegaba a 468,000 millones de pesos.14. En el año 1998 comienza la más grave crisis de la construcción en el país y más de 125,000 familias pierden sus casas a causa de ella.15 El sector y el país entran en una grave crisis económica y se declara el estado de emergencia económica por parte del gobierno del presidente Andrés Pastrana. Las tasas de. 9. Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 33 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 33 11 Cepeda Faciolince, Arturo (2005). Entrevista concedida Arturo Cepeda Piñeres. Octubre 2005 12 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 34 13 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 51 14 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p58 15 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 52 10. 5.

(9) interés en términos reales se ubican en un 17% y la construcción en el país cayo 7%.16 Obviamente una tasa de interés real del 17% sumada a una desvalorización de los activos de más del 20% es un detonante casi imparable de una crisis sistémica. Ella fue la razón primordial del deterioro de las carteras, y aunque el gobierno de Pastrana ordenó una reliquidación de los créditos (liquidando los créditos atados a la inflación y no al DTF), esa medida no fue suficiente para aliviar totalmente la crisis y muchísimos usuarios perdieron sus viviendas. Lo peor fue la creación de una enorme desconfianza en el sistema y la palabra UPAC que tantos beneficios había generado en sus albores prácticamente se estigmatizó y nadie quería volver a tomar créditos en ese sistema.. En 1999 se agudiza la situación de crisis de la construcción en el país, al llegar a su peor año en la historia. La construcción en el país cayo 27% y la cartera vencida de los inmuebles sin vender llego a 7.7 billones. Los compradores y constructores son los más afectados al ver en el país 12,000 inmuebles sin vender.17. Dada la difícil situación que vivía el país y la crisis a la que entro el UPAC se creo la UVR (unidad de valor real) y se eliminó el UPAC. El UVR es un mecanismo para prestar créditos de vivienda con una tasa solamente ligada a la inflación. Paralelamente se crearon sistemas que permitían asegurar que contingencias de aumento de la inflación, fueran compensados por seguros de créditos que solamente se incrementarían en un estrecho margen limitando así su volatilidad.. En el 2001 la economía del país sintió los primeros síntomas de recuperación. El sistema financiero Colombiano comienza a obtener ganancias otra vez. Se culminaron 700,000 metros cuadrados de construcción, gran porcentaje de ellos que habían tenido que ser paralizados dada la crisis anterior.18 El área aprobada para la 16 17. 18. Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 35 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 51-52 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 71. 6.

(10) construcción creció 12% y el sector creció 3.9%. Hubo un incremento del 33% de los créditos aprobados para la construcción.19 En ese mismo año, se crearon las cuentas AFC. En esas cuentas, los empleados podían depositar hasta un 30% de su salario exclusivamente para la adquisición de vivienda nueva, libre de impuesto de renta. En el mismo año los sistemas de crédito hipotecario se comprometieron a desembolsar altas sumas de dinero para créditos hipotecarios de vivienda.. En el 2002 existe una clara señal que el sector de la construcción se reactiva al crecer 20.9%.20 La tendencia de bonanza de la construcción persiste durante toda la administración Uribe, estimulada en buena parte por el clima de confianza en su institucionalidad que ha ganado el país. Los intereses cada vez son más bajos y la desconfianza en el crédito se ha disminuido. Al tiempo de escribir este informe, se ha desatado una altísima competencia entre oferentes del crédito hipotecario con gran beneficio para los compradores. Hoy las tasas reales han disminuido y ya son incluso menores del 7%. Los constructores están muy esperanzados que estas nuevas condiciones del crédito puedan permitir el afianzamiento del sector, y el gobierno ve con los mejores ojos esta oferta de crédito con intereses relativamente tan bajos. Todavía hay sectores que consideran que la presencia de operadores extranjeros como los bancos españoles, puede incidir en conseguir aun mejores condiciones para los usuarios del crédito y se tiene esperanzas que la competencia promovida por estos operadores del mercado global, contribuya a un afianzamiento del sector y a la recuperación total de la confianza en los sistemas de crédito de largo plazo.. Estos antecedentes demuestran como el desempeño del sector de la construcción es afectado por muchos factores o variables siendo uno de los más importantes la cantidad de sistemas de amortización que existieron en el país antes de la crisis. Uno de los más sensibles es la política de financiación y sobre todo la de largo plazo. Por esto, la motivación de este proyecto de grado es estudiar los 19 20. Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 71 Pizano, Eduardo. Del Upac a la UVR (Bogota: Honrad Adeneur-Stiftung, 2005), p 74. 7.

(11) esquemas de financiación de vivienda de los estratos más altos desde el inicio del UPAC y poder identificar los puntos que han fallado y que deberían ajustarse para encontrar un esquema ideal de financiamiento. No forma parte de este estudio las políticas, los esquemas (subsidios), y las características de los sistemas de financiación de vivienda de los estratos mas bajos de la población Colombiana.. 8.

(12) 1. Objetivos. 1.1 Objetivo General. 1. Determinar los sistemas de financiación de construcción y vivienda individual para estrato seis, e identificar sus fortalezas y debilidades.. 2. Recomendar las características que debería tener un esquema ideal de financiación de la construcción y la vivienda.. 1.2 Objetivos Específicos. 1. Identificar y comprender las políticas de financiamiento que ha tomado el gobierno para jalonar el sector.. 2. Identificar las variables y factores dentro de los esquemas de financiamiento al sector, en las bonanzas y crisis.. 9.

(13) 2. Sistemas de financiación del país 1970-2000: UPAC. La Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC) fue el sistema principal para la financiación de créditos de vivienda desde 1970-2000. Al comienzo el sistema UPAC ayudo a muchos colombianos a comprar vivienda trayendo resultados muy positivos al país. Al final de su existencia tuvo muchos problemas porque llego un momento que los deudores del UPAC no pudieron pagar sus créditos causando que muchos colombianos perdieran su vivienda.. El gobierno de Misael Pastrana en mediante el decreto 677 de 1972 creó el sistema de unidad de poder adquisitivo constante, para fomentar el ahorro privado e inyectar ese ahorro hacia la actividad edificadora. El ahorro se iba hacer con la base del valor constante. El valor constante es una medida que busca que el dinero no pierda su valor en el tiempo, por los efectos que puede tener la inflación a través del tiempo. Si un deudor tuviera un préstamo a largo plazo con un banco a una tasa fija, a la larga con los grandes niveles de inflación que existían en Colombia, el deudor supuestamente pagaría menos de lo que realmente era el valor del préstamo. Por lo tanto, partiendo de la aceptación de esa hipótesis, se podía decir que se estaba creando un subsidio para los deudores que terminaban pagando menos, desfavoreciendo a los prestamistas y consecuentemente a todo el sector. Para lograr una compensación entre el deudor y el prestamista se necesitaba entonces una variable en el préstamo que pudiera contrarrestar los efectos que tenia la inflación.21 Esa variable eran las tasas de interés adicionadas al valor constante de los créditos, valor éste que se iba a determinar. mediante el cálculo del promedio del índice. mensual del precio del consumidor. Con la creación del UPAC se creó la Junta de Ahorro y Vivienda la cual era conformada por el Ministro de Hacienda, el Ministro de 21. Zarruk, Carlos Alberto. La corrección monetaria y el crédito en UPAC. (Bogota-Talleres de Multigrafica,1986), p 31-38. 10.

(14) Desarrollo, el Jefe del Departamento Nacional de Planeación, y el Gerente del Banco de la Republica. Esta junta era la encargada de: regular el sistema de valor constante, reglamentar las operaciones realizadas por el Fondo de Ahorro y Vivienda, dictar las normas sobre las características del sistema de valor constante, y establecer las tasas de interés para obligaciones en UPAC, entre otros.. Parte de la estrategia del gobierno para estimular los ahorros que iban a ser canalizados hacia la construcción, estaba en la creación de las corporaciones de ahorro y vivienda. El Decreto número 678 en su articulo 1 dice: “Autorizase la constitución de corporaciones privadas de ahorro y vivienda, cuya finalidad será promover el ahorro privado y canalizarlo hacia la industria de la construcción, dentro del sistema de valor constante…”. Las funciones de las corporaciones de ahorro y vivienda eran: recibir ahorros por personas naturales, entregar préstamos de corto a largo plazo para la adquisición de vivienda y para la construcción de edificaciones y de renovación urbana, y emitir bonos y otros títulos de valores. 22. Al comienzo, el UPAC se calculaba como un promedio de las variaciones que tenia el índice de precios del consumidor de los últimos 24 meses. El UPAC a lo largo de su existencia tuvo muchas modificaciones. Su primera modificación fue en 1973 cuando en el decreto 969 se determinó que iba a ser calculado de acuerdo con el promedio de la inflación de los últimos 12 meses anteriores. Luego en 1974 se cambió la manera que se calculaba como el promedio de los últimos 24 meses del índice de precios del consumidor, y en 1976 se corrigió a los últimos 12 meses.23 Esa clase de cambios de meses promedio para calcular el UPAC fueron constantes hasta la desaparición del sistema.. 22. Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda. Decretos y normas reglamentarias del sistema Colombiano de ahorro y vivienda. (Bogota: Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda, 1978), p 7 23 ICAV. El UPAC, antecedentes del actual sistema de financiación de vivienda http://www.icav.com/secciones/uvr/upac.htm?ICAV=ffae1083c575648b9f270601082b329f#01. 11.

(15) En 1984 hubo otra clase de modificación a la forma como se calculaba el UPAC. El articulo 1 del decreto 1131 de 1984 le sumaba al promedio de la inflación un 1.5% del cuadrado de la diferencia entre el promedio de la variación de los índices de precios y el rendimiento promedio ponderado efectivo de los depósitos emitidos por bancos comerciales de 90 días.24. Esos fueron la clase de cambios que sufrió el cálculo de la UPAC hasta 1988 cuando se comenzó a calcular el UPAC como un porcentaje de la DTF más un porcentaje del promedio de la inflación. El decreto 1319 de 1988 decía: “…UPAC- , calculada así: al cuarenta por ciento (40%) de la variación resultante en el índice nacional de precios al consumidor (total ponderado), elaborado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), para el período de los doce (12) meses inmediatamente anteriores, se le adicionará el treinta y cinco por ciento (35%) del promedio de la tasa variable DTF…”25 Este decreto cambiaba totalmente la manera como se calculaba el interés del UPAC en sus primeros años de existencia donde estaba ligada exclusivamente a la tasa de inflación, y se abría la brecha de desligar la UPAC de solamente la inflación, al asociarla con los intereses. La Resolución Externa número 6 de 1993 fue la encargada de desligar la UPAC de la inflación. En ese articulo se estableció: “…el valor en moneda legal de la Unidad de Poder Adquisitivo Constante -UPAC-, equivalente al noventa por ciento (90%) del costo promedio ponderado de las captaciones en las cuentas de ahorro de valor constante y Certificados de Ahorro de Valor Constante del mes calendario anterior.”26 Ese fue uno de los cambios fundamentales del que sufrió el UPAC.. En 1994 con la Resolución Externa número 26 de ese año, el interés UPAC era un porcentaje de la DTF. La resolución estableció: “…el valor en moneda legal de 24. Banco de la Republica. Información Económica- Reglamentación-Monetarias. http://www.banrep.gov.co/upac/decret4.htm 25 Banco de la Republica. Información Económica- Reglamentación-Monetarias. http://www.banrep.gov.co/upac/decret4.htm 26 Banco de la Republica. Información Económica- Reglamentación-Monetarias http://www.banrep.gov.co/upac/re0693-4.htm. 12.

(16) la Unidad de Poder Adquisitivo Constante - UPAC-, equivalente al setenta y cuatro por ciento (74%) del promedio móvil de la tasa DTF efectiva…”27 Esa resolución fue la base de los cambios que tuvo el UPAC hasta que terminó su existencia en 1999. Los cambios realizados a ella en los años siguientes eran con base al porcentaje de la DTF. Al final de la existencia del UPAC, cuando las tasas de interés en el país se dispararon, fue cuando se evidenció la crisis del sistema, pues los altos intereses y por ende los incrementos en el UPAC, llevaron a los deudores en UPAC a tener unas deudas muy difíciles de pagar. Hay que resaltar el contexto en que se dio la crisis. El país estaba viviendo un clima de total desconfianza en sus instituciones y por ello el clima. empresarial. era. muy. negativo.. La. inversión. extranjera. disminuyó. sustancialmente y para evitar una fuga de divisas, el Banco de la República tuvo que comenzar a subir sus tasas de interés de referencia. Paralelamente los bancos y las CAV también tuvieron que aumentar sus tasas para poder aguantar la salida de sus depósitos. El aumento general de los intereses obviamente se tradujo en un aumento de la tasa DTF, y por ende el ajuste en el UPAC.. En 1998 dada la difícil situación económica que vivía el país, el gobierno decretó el Estado de Emergencia Económica. Eso se hizo mediante el Decreto 2331 de 1998,28 el cual era un alivio para los deudores de créditos de vivienda y los ahorradores de entidades cooperativas en liquidación. En ese decreto se ordenó las reliquidaciones de los créditos que se mencionó anteriormente y se dictaron normas que facilitaban a las CAV actuar con los deudores de forma que ellos pudiesen mediante reestructuraciones, conservar sus activos en aquellos casos que las diferencias entre los valores de los activos y las deudas no fueran tan notorias.. El final del UPAC vino con la Sentencia C 383 del 27 de mayo de 1999. Esta sentencia declaró el UPAC inconstitucional. La Corte dijo que el UPAC no podía ser 27. Banco de la Republica. Información Económica- Reglamentación-Monetarias http://www.banrep.gov.co/upac/re0693-4.htm 28 Fondo de garantías de entidades cooperativas. Decreto 2331 de 1998. http://www.fogacoop.gov.co/Normatividad/DECRETO%202331%20DE%201998.pdf. 13.

(17) ligado a la DTF (la tasas interés promedio de la economía en general), y sostuvo que cuando la tasa de interés de la economía estuviera por encima de la inflación del país, eso iba en contravia del derecho de una vivienda digna. Con base de estos soportes la Corte Constitucional ordenó el entierro del sistema UPAC.. El fin del UPAC marcó el nacimiento de la UVR, unidad está cuya variación solamente está atada a la inflación. La UVR sin embargo nació muy debilitada porque había entre los deudores un clima de desconfianza muy acentuado a sistemas de tasa variable. Afortunadamente la coyuntura de intereses bajos, ha permitido últimamente recuperar la confianza en el crédito de los deudores. Lógicamente en la medida que el Banco de la República logre seguir controlando la inflación por debajo de un solo digito, cada vez será menos necesaria la existencia de mecanismos indexados. Una moneda fuerte e intereses bajos, es el escenario ideal de una economía de un país camino a su pleno desarrollo. Si Colombia logra la persistencia de esos dos índices por espacios superiores a una década, muy seguramente se olvidarán o desaparecerán los sistemas de crédito indexados, y muy probablemente la construcción contará con mecanismos permanentes de crédito de largo plazo para financiarse, es decir a treinta y más años como en EEUU y los países europeos.. 2.1 Tipos de créditos en UPAC. Durante la vida del sistema UPAC existieron más de 90 tipos de amortizaciones. Varios tipos de amortización de estos créditos generaron confusión a los pagadores de estos y a veces problemas en el pago de ellos. A continuación se presentaran algunas de los tipos de créditos más comunes:. 2.1.1 Abono Constante a Capital En UPAC (Sistema A) Este tipo de financiación consistía en que el deudor pagaba una amortización de capital constante en UPAC durante el tiempo en que se pagaba el crédito. La. 14.

(18) formula para calcular la cuota que debería pagar el prestamista en un periodo determinado:. Cuota sin intereses = Valor del crédito en UPAC/ numero de periodos que se pagara el crédito Cuota con intereses en un periodo determinado= Cuota sin interés en UPAC + intereses sobre deuda en UPAC29. En este caso se pagaban las cuotas más altas al principio. Este crédito era adecuado para personas con mayor capacidad de pago al principio; el deudor sabia que en cada amortización debía una menor cantidad de UPAC, aunque en pesos su deuda podía ser superior. Este era un buen sistema, pues definitivamente siempre se estaban haciendo amortizaciones a capital y por pequeñas que fueran, de todas maneras al final del plazo se cancelarían totalmente las obligaciones, y adicionalmente las deudas no deberían crecer sustancialmente si las inflaciones eran relativamente controladas. El uso de este sistema por las CAV nunca les causó mayores problemas, pues sus carteras estaban protegidas al tener casi siempre una menor proporción de saldo de préstamo a valor de la garantía.. 2.1.2 Abonos a capital en UPACS geométricamente decreciente, con cuota variable en pesos mensual. Sistema B En este sistema de amortización se pagaba una amortización en UPAC que decrecía anualmente. La fórmula para ver la manera como se pagaba el valor del crédito en un periodo determinado se obtenía de la siguiente manera:. Factor de decrecimiento anual= 5 % anual. 29. Banco GranAhorrar. Capitulo Cuarto: Disposiciones aplicables a los créditos de vivienda. Diciembre 2000.. 15.

(19) ⎛ 1 ⎞ ⎡ ⎜ ⎟⎤ ⎝ 12 ⎠ 1 − factordecr ecimientom ensual ⎛ ⎞ ⎢ ⎟⎟ ⎥ 1 − ⎜⎜ Factor decrecimiento mensual= ⎢⎝ ⎠ ⎥⎥ ⎢⎣ ⎦. Primera cuota=. fdecrecimientomensual * valorcredito ⎛1 − decrecimientomensual ⎞ ⎟⎟ 1 − ⎜⎜ ⎝ ⎠. n. Cuota = Amortizacion1 * (1 − decrecimientomensual \ ). j −1. Cuota con intereses= Amortización en un periodo + corrección monetaria30. Adicionalmente, modificando el porcentaje del factor de decrecimiento anual se llegaba al sistema de amortización: “Abono a capital en UPACS geométricamente decreciente, con cuota variable en pesos mensual. Sistema C.” La diferencia se encuentra en el factor de decrecimiento de este de crédito era del 8%. Estos dos sistemas eran buenos porque siempre se hacían abonos de capital en UPAC.. 2.1.3 Planes en UPACS, con cuota fija mensual en pesos que se incrementa anualmente (Sistema O) En este tipo de crédito la amortización se mantenía igual durante el año y tenía un incremento en el mes de enero. Los efectos de la corrección monetaria en este tipo de crédito se veían en el mes de enero. En este caso existía la incertidumbre de cuanto seria la amortización del capital, porque dependía de la. 30. Banco GranAhorrar. Capitulo Cuarto: Disposiciones aplicables a los créditos de vivienda. Diciembre 2000.. 16.

(20) variación de la corrección monetaria. De esta forma entonces, todos los diciembres se recalculaba la cuota para ver cual seria la amortización del año siguiente, así:. Cuota =. saldocapitalvigenteenupac factordecalcalculosdeunascuotasenMyN. Cálculo del factor f m,n. Para determinar el calculo de ese factor cuando se abría un crédito se aplicaba la siguiente formula.. Donde: K: factor de crecimiento del sistema, j: número de cuota a cancelar, m: numero días transcurridos en el periodo, j: numero de cuota a cancelar. n. f m ,n. =. ∑. ⎛ ⎡ j − 1 ⎤⎞ ⎜ 1 + k + 0.01 * ParteEntera ⎢ ⎟ ⎝ ⎣ 84 ⎥⎦⎠. ⎡ j + m− 2 ⎤ ParteEntera ⎢ ⎥ ⎣ 12 ⎦. (1 + t ) j. j =1. [1.21 * (1 + i )]12 − 1 1. t. =. m depende del mes en que es cancelada la primera cuota, tomando los siguientes valores:. Mes. Valor m. Enero. 1. Febrero. 2. Diciembre. 12. 17.

(21) Cuando terminaba el primer vencimiento, se pasaba hacer la siguiente operación: a. Se calculaban intereses generados hasta el día y luego se le aplicaban a los intereses causados. b. El saldo que sobraba de la cuota se le abonaba directamente al capital.. K: tasa anual de crecimiento= 21%. Cuota1. =. saldocapitalvigenteenUPAC f m ,n. La base de este tipo de amortización era básicamente la misma que:”Plan en UPACS, con cuota fija mensual en pesos que se incrementa anualmente (Sistemas P)” plan este donde lo único que cambiaba era la tasa anual de crecimiento que para este plan particular era del 20%.. El problema con estos tipos de crédito, es que muchas veces no terminaban completamente amortizados al concluir el periodo para el cual supuestamente habían sido contratados y firmados los pagares. Las diferencias surgían porque en los años en que existía gran liquidez en las corporaciones de ahorro y vivienda, éstas se dedicaban a prestar a través de estos sistemas y calculaban las cuotas casi sin amortizaciones en UPAC, sino que simplemente se pagaba la porción que eran los intereses, sin incluir amortizaciones a capital en UPAC, y por la corrección monetaria todos los días el valor de las deudas en pesos aumentaba, llegando un punto que cuando se querían cancelar el capital, era prácticamente imposible hacerlo por su alta cuantía. Además en muchos de los casos, ese valor de las deudas, era incluso mayor que el valor de los apartamentos o casas que los garantizaban. Por ejemplo, un deudor con un crédito que se vencía en 180 meses y que había pagado bien sus cuotas del crédito, podía suponer que al final del periodo inicialmente contratado del. 18.

(22) crédito, dado que él como deudor había cancelado oportunamente sus cuotas, el crédito estaría totalmente cancelado. Sin embargo, en este sistema muchas veces al final de crédito el deudor todavía debía capital y en ocasiones sumas de consideración. Este era un tipo de crédito que solamente debería ofrecérsele. a. expertos en finanzas, que entendieran que las sumas no amortizadas a capital no se estaban cancelando, y que en el caso de no amortización de capital, con deudas indexadas sus deudas estaban creciendo antes de disminuyendo.. Los tres anteriores fueron los esquemas básicos de financiamiento en UPAC pero tal como ya se mencionó en otro aparte, hubo durante la vida de las CAV casi 90 sistemas diferentes de amortización. Tal vez la lección más grande que dejó la aplicación de los diferentes sistemas, era que definitivamente ellos debían siempre incluir amortizaciones a capital, pues el riesgo de cancelar solamente intereses en pesos, y conservar casi inmodificables las deudas en UPAC, que seguían incrementándose porque la asunción de la corrección monetaria era muy alta. Pues en un momento dado las deudas se podían volver casi impagables. Desde el punto de vista de las CAV, aunque al inicio de los créditos la relación préstamo a valor de la garantía fuera la adecuada, si las deudas crecían por la corrección era factible que esa relación fuese cada vez mayor llegando a un punto que las deudas superaran el valor de las garantías y acercándose así al momento que se volvieran una práctica bancaria insegura. Se puede decir que si en todos los tiempos se hubiese aplicado la ortodoxia financiera según la cual los créditos de largo plazo fueran cancelados con amortizaciones constantes al capital de las sumas indexadas y la fórmula del UPAC hubiese siempre seguido atada a la inflación, muy probablemente no hubiese existido la crisis del 98 y 99. Si eso no hubiera pasado tal vez hoy el país todavía tendría una banca especializada para la construcción y el crédito de largo plazo.. 19.

(23) 2.2 Bondades del sistema UPAC. El sistema UPAC cuando fue creado tuvo una amplia acogida pues el ahorro comenzó a ser retribuido en forma importante. Los depositantes tenían la oportunidad de contar con liquidez inmediata y con rendimientos liquidados diariamente, situación que hasta ese momento desconocían. La alta inflación de la época permitió que desde su creación, durante el gobierno de Misael Pastrana, el sistema fuera exitoso en un país que como Colombia tenía inflación alta.. El otro gran atractivo fue que por primera vez se dieron créditos a los diferentes estratos (sobretodo 4, 5 y 6) a muy largo plazo. Las CAV que recibían sus depósitos a la vista, tomaban esos mismos recursos y los prestaban a quince años. En sus 30 años de existencia, el sistema permitió que el pago de intereses de los créditos de vivienda, se distribuyera a lo largo del crédito a través de una corrección monetaria que permitía que los saldos de los créditos crecieran. El supuesto en que se basaba el sistema era la creencia que con el pasar del tiempo una persona que accedía a estos créditos iba a incrementar sus ingresos. Ciertamente en condiciones económicas normales, las personas incrementan sus ingresos con el paso de los años y supuestamente sus obligaciones disminuyen. Cuando las personas incrementaban sus ingresos, podían entonces asumir el pago de la corrección monetaria y lo que hacían entonces era adecuar las amortizaciones, según la nueva capacidad de pago de las personas en un momento dado. Si el sistema funcionaba como debía funcionar, un crédito de 15 años se podía pagar antes de su vencimiento, permitiendo en ese momento que la persona comprara otra vivienda.. 2.3 Debilidades del sistema UPAC. Muchas de las debilidades del sistema UPAC venían de los sistemas de amortización. Para asimilar el sistema UPAC, se podría hacer un símil entra la financiación en UPAC y tener deudas en dólares. Por ejemplo, cuando el dólar se. 20.

(24) devaluaba diariamente(como ocurrió casi siempre en los veinte años anteriores al 2003), los abonos en pesos a deudas en dólares prácticamente no amortizaban nada del capital, y similarmente en las deudas en UPAC con cuotas bajas en pesos, no solamente no alcanzaban para amortizar capital, sino que por efectos de la corrección al igual que por la devaluación en el caso de deudas en dólares, se disparaban los valores de las deudas en los dos casos, y su crecimiento le resultaba difícil de entender a los deudores del UPAC. En estos casos, si el deudor no entendía bien estos sistemas, era mejor tomar planes en donde las amortizaciones al comienzo fueran mayores, y que de esa forma siempre los saldos en UPAC fueran bajando.. La volatilidad de las normas sobre cálculo de la corrección monetaria, fue tal vez una de las mayores causantes del hundimiento del sistema. Muy probablemente el mayor error fue cuando al querer dársele competitividad en la captación a las CAV, se menospreció el efecto negativo que dicha medida podía tener sobre el valor de los créditos y sus planes de amortización. Correlacionar el UPAC simplemente con la DTF dejando de lado la inflación, fue un detonante muy fuerte que fue la época de las desvalorizaciones de los activos, acompañada de los intereses más altos que se recuerden. Recuérdese que al comienzo del sistema el valor del crédito y sus cuotas eran recalculadas dependiendo solamente de la inflación que existía en el país, pero al vincular la corrección monetaria a la DTF muy probablemente el sistema se salvó en su momento al no permitir que los recursos de los depositantes se fueran de las CAV, pero se sembró la semilla de un problema mucho mayor que fue la destorcida de las carteras, al no poder los deudores soportar el crecimiento de los créditos. Ciertamente los ahorradores fueron los grandes beneficiarios de la crisis, pues a ellos las corporaciones les aumentaban sus intereses en forma de mayor corrección monetaria, y pudieron recaudar altísimas rentabilidades en los periodos de mayor volatilidad de tasas. Cuando se decretó la emergencia económica y se crearon los auxilios para los deudores, el Gobierno debió fondear los recursos necesarios del Presupuesto Nacional, sin haber en ese momento ido a reclamar a los. 21.

(25) ahorradores su concurso en la solución de la crisis. Los colombianos usuarios de los bancos, el impuesto del 2 por mil en sus inicios (cuatro por mil ahora), para poder el gobierno atender el problema de la cartera hipotecaria. El triste fin de la existencia del UPAC fue en el momento cuando las tasas de interés se dispararon, y el precio de los activos que respaldaban los créditos disminuyeron. Como el valor del crédito y de los activos que lo respaldaban se valoraba con indicadores distintos, en muchos casos los precios de los activos fueron inferiores al de los valores de los créditos. Esto creó una de las más grandes crisis en Colombia y el sistema UPAC fue el gran damnificado, pues mucha gente decidió dejar de pagar el crédito por sus viviendas, y al final prefería perderlas que estar pagando más por ellas, de lo que podía obtener si decidía venderlas.. 22.

(26) 3. UVR. Con la Ley 546 del 2000 nació la UVR (Unidad de Valor Constante) en el país. La ley decía: “… nace la UVR: indexación de obligación exclusivamente atada a la inflación y prohibió capitalizar intereses. Tasa de interés fija durante todo el plazo del crédito. Primera cuota de créditos no superara un determinado ingreso de deudores. Plazos de financiación entre 5-30 años y financiación no podía superar 70% de inmueble y 80% para VIS. La ley ordenó la reliquidación de los créditos de vivienda que se encontraban vigentes el 31 de diciembre de 1991…”31. La UVR refleja el poder adquisitivo de la moneda. El cálculo de la UVR se calcula exclusivamente sobre la inflación del país de los últimos doce meses anteriores certificadas por el DANE. La UVR nunca podrá ser mayor que la inflación y para su cálculo no podrá tenerse en cuenta ningún otro tipo de factor. Los encargados de establecer el valor de la UVR son los miembros de la Junta Directiva del Banco de la República.. La ley también determinó el fin de la banca especializada: obligó a las CAV a convertirse a Bancos y les fijó un plazo con ese objetivo. En los últimos años el país ha vivido una concentración de la actividad bancaria. La regla del juego hoy es que solamente actores con mucho patrimonio y solvencia pueden competir exitosamente en el mercado. Colombia vio desaparecer a Concasa que la absorbió Bancafe hoy Granbanco, Ahorramas se fusionó con Las Villas y cuenta con el respaldo del Grupo Aval, Colmena y el Banco Social se fusionaron, y también se ha producido la fusión de Bancolombia con CONAVI, Corfinsura y el BBVA acaba de adquirir Granahorrar y su intención es absorberlo. A futuro solamente se vislumbra que cuatro o cinco actores muy fuertes, estarán compitiendo por el tema de la financiación hipotecaria. La Ley 546 también fijó algunos derroteros para facilitar la acción de las instancias jurídicas en el cobro de las carteras, pero hoy todavía los procesos de cobro son muy. 31. ICAV. El nuevo crédito de vivienda en UVR. http://www.icav.com/secciones/uvr/nuevo_credito%20.htm?ICAV=ffae1083c575648b9f270601082b329f.. 23.

(27) lentos y difíciles, y se puede percibir una protección al deudor por parte de los jueces. 3.1 Créditos en UVR Parte de la política de vivienda fue disminuir el número de sistemas de amortización para evitar la confusión que muchos de ellos generan. En estos momentos solo existen 4 sistemas de amortización.. 3.1.1 Cuota constante en UVR En este crédito se paga una cuota constante durante todo el recorrido del crédito. La formula para ver la cuota que se paga es:. Cuota=monto del préstamo en UVR/valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa efectiva mensual por periodo32. Este crédito es mejor para personas asalariadas. Se supone que el salario aumenta con la inflación. En términos reales las personas siempre están pagando la misma proporción de sus ingresos En la medida que la inflación tienda a desaparecer, el sistema perderá validez. Si no hay inflación la cuota siempre será la misma.. 3.1.2 Amortización constante a capital en UVR Durante cada uno de los meses del plazo del crédito la amortización equivale al valor del préstamo en UVRs dividido por el número de meses de plazo para pagar el crédito. La cuota mensual es la amortización constante del capital liquidado incluyendo la corrección monetaria adicionada de los intereses.. Cuota en UVR=Monto de deuda en UVR/numero de meses+saldo ultimo mes*intereses 32. Banco GranAhorrar. Capitulo Cuarto: Disposiciones aplicables a los créditos de vivienda. Diciembre 2000.. 24.

(28) En este tipo de préstamo se pagan unas cuotas más altas al principio. Es el ideal para personas con mayor capacidad de pago al principio del crédito.. 3.1.3 Cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por periodos anuales Las cuotas mensuales en este tipo de crédito son decrecientes en UVR. En cada periodo anual del crédito se repite la serie de doce cuotas decrecientes.. Cuota=Monto deuda en UVR/valor presente de 12 pagos mensuales decrecientes a tasa mensual equivalente a inflación proyectada*valor presente de N pagos anuales unitarios anticipados a la tasa efectiva anual i.33. Hoy en día no se usa tanto por la confusión que genera a los deudores la forma de cálculo de este crédito. La corrección monetaria de este varía anualmente dependiendo de la inflación. En este crédito todos los años se revisa la cuota a pagar dependiendo en lo que pasó con inflación. De esa manera se fijan las cuotas de todos los años. El problema con este crédito consiste en que se cuenta con la incertidumbre de la inflación al final de todos los años y no se sabe a ciencia cierta cuanto se terminara pagando del crédito.. 3.1.4 Sistema de Amortización en Pesos después de la eliminación del UPAC. 3.1.4.1 Cuota constante (Amortización gradual en pesos). La cuota mensual es la misma durante todo el periodo del crédito.. Cuota=monto de préstamo en pesos/ valor presente neto de n pagos unitarios periódicos a tasa efectiva mensual por periodo. 33. Banco GranAhorrar. Capitulo Cuarto: Disposiciones aplicables a los creditos de vivienda. Diciembre 2000.. 25.

(29) La cuota mensual es fija en todo el plazo del crédito. Este tipo de crédito es el equivalente al sistema de la cuota fija en UVR. Si la inflación fuera cero las amortizaciones fueran las mismas en pesos que el de cuota fija en UVR. Es increíble que las CAV hayan establecido un sistema de cuota fija en pesos en un sistema por naturaleza indexado. Si la corrección es muy baja, por ejemplo menor de 1% anual, aun así, no puede haber cuota fija igual en pesos para todo el periodo.. Este es el tipo de situaciones que hacen que el. público se confunda y le tome desconfianza al sistema.. 3.1.4.2 Amortización constante a capital en pesos Las cuotas mensuales son la enésima parte de la deuda en UVRS mas los intereses del mes. Cuota=monto deuda/numero meses+ultimo saldo*corrección monetaria 3.1.5 Leasing de Vivienda El sistema leasing consiste en que una persona en vez de adquirir una vivienda en el caso habitacional, la arrienda a una entidad que hace la compra y posee el activo, previo un contrato en que el arrendador(deudor) se compromete a cancelar una suma que en la práctica equivale a lo que sería la amortización de capital e intereses de un crédito tradicional, y la entidad especializada en el leasing, en casi todos los casos concede al arrendador(deudor) una opción de compra que suele ser insignificante, cuando los leasings son pactados de forma que durante la vida de los mismos, prácticamente se amorticen todo el capital el intereses equivalente de un crédito tradicional.. El sistema leasing nació y se desarrolló en gran medida en los EEUU, porque se convirtió en una gran alternativa financiera por los enormes beneficios tributarios que reportaba. Al poder los arrendadores, deducir de sus impuestos la totalidad de las cuotas de leasing (que incluían el capital e intereses) en vez de solamente los intereses como en un préstamo tradicional, significó una alternativa financiera muy. 26.

(30) interesante que tuvo un gran auge. Adicionalmente en los EEUU y muchos países desarrollados, las leyes de arrendamiento son muy efectivas y los incumplidos son fácilmente desalojados de las viviendas que ocupan, contrario a lo que al menos era la práctica en Colombia hasta hace muy pocos años. En Colombia todavía no se ha dado un desarrollo del sistema de las magnitudes que se ven en los EEUU, en buena parte por la carencia de legislaciones de arrendamientos adecuadas y porque solamente en los últimos años con la aparición de los fondos de pensiones es que se está dando un mercado institucional de capitales.. A pesar de lo anterior, hoy en día es cada vez más común para los colombianos acceder a un leasing de vivienda para adquirir vivienda nueva o usada. El concepto detrás del leasing para vivienda en nuestro país, es que un deudor paga un arriendo por la vivienda que desea ocupar, y al final de un periodo previamente determinado puede decidir si adquirir la vivienda o no. En Colombia, las entidades encargadas de efectuar el leasing habitacional pueden ser los bancos y compañías de financiamiento comercial.. El leasing de vivienda tiene tres componentes importantes. El primero es el tiempo por el cual se va a cancelar el alquiler del inmueble. El segundo componente es la tasa de interés a la que se va a colocar el leasing. En la legislación colombiana los leasings de vivienda se pueden tomar en UVRs o pesos: por ejemplo, el banco DAVIVIENDA tiene ofertas de UVR mas un 5.5% e.a, ó desde 0.8 % mes vencido para leasing en pesos. El último componente es la forma como se amortizará el leasing y usualmente el dinero que se cancela mensualmente como alquiler al banco, es utilizado para amortizar el saldo del valor de rescate que equivale al saldo del capital de un crédito hipotecario tradicional.. El leasing para vivienda tiene varias diferencias con los créditos de vivienda tradicionales. Una de las más importantes es que en el leasing habitacional no necesariamente se paga una cuota inicial. Recientemente, los bancos para disminuir. 27.

(31) los saldos de bienes recibidos en dación en pago, han estado haciendo muchos negocios de leasings con esos inmuebles sin exigir cuotas iniciales. La otra gran diferencia es que la persona que adquiere el leasing vive como arrendatario y no como propietario y solamente al final de periodo del leasing decide si adquiere la vivienda o no.. Si la una persona no decide adquirir. la vivienda del leasing, al. arrendador(deudor) no se le devolverán los dineros pagados como arrendamiento que en la práctica de un crédito normal correspondería a amortizaciones de capital e intereses; sin embargo,nde no adquirir la vivienda el arrendador (deudor) en Colombia, debe usualmente cancelar otros costos asociados con poner nuevamente el inmueble a la venta; luego de la venta, en la mayoría de los casos el arrendador(deudor) recibirá la porción. del capital pagado del inmueble más un. porcentaje de la valorización que tuvo el mismo. En pocas palabras, el interés de las compañías de leasing es que sus recursos estén colocados a las tasas de colocación habituales en el mercado en Colombia y que las valorizaciones o desvalorizaciones sean para los deudores. Los leasings en Colombia se pueden adquirir usando cuentas AFC y en esos casos los arrendadores (deudores) se pueden favorecer mucho. porque en el caso de. asalariados o trabajadores independientes, los. canones de arrendamiento son deducibles y si adicionalmente se usa la AFC se les disminuye la base que tienen que usar para calcular la retención en la fuente. 3.2 Bondades de la UVR Cuando el legislador promulgó la UVR, lo hizo con la sana intención de crear un mecanismo de financiación de largo plazo que permitiera a los asalariados acceder a propiedades mediante el crédito acomodable a sus ingresos, que sistemas clásicos de crédito no le permitían hacerlo. El atar la UVR al IPC, buscaba que el crecimiento de las deudas y de los ingresos, estuviese a ritmo paralelo, permitiendo. 28.

(32) que los usuarios del crédito en UVR, tuviesen que cancelar mayores cuotas solamente cuando sus ingresos hubiesen aumentado proporcionalmente.. En los distintos tipos de créditos que existen en UVR, la parte de los intereses de este sistema de crédito es mucho más controlada que en el antiguo UPAC; dado que la UVR no puede ser calculada con ningún otro factor que no sea el índice de precios del consumidor. Ha existido una coyuntura afortunada en la vida de la UVR, y es que las inflaciones del país en los últimos años han sido muy bajas. Contar con inflaciones de un solo digito ha sido un excelente escenario para el nacimiento de la UVR. Aunque los sistemas indexados solamente tienen su razón de ser en países con inflación muy alta, ciertamente el que en sus inicios, la inflación hubiese sido relativamente tan baja, ha ayudado a mejorar en algo la percepción de los consumidores que la comparan ahí si positivamente con el UPAC, pues los últimos recuerdos de este eran de altísima indexación.. 3.3 Debilidades de la UVR. Cuando la UVR se estableció, su objetivo era el de reemplazar la UPAC y corregir sus errores; sin embargo, la percepción del público en sus inicios era que la UVR y la UPAC eran más de lo mismo. Aparentemente aunque diseñada para brindar. tranquilidad. la UVR está. a los deudores por ser la única manera de. financiar activos de largo plazo atados a la inflación, todavía no ha logrado el país asimilar la catástrofe de la UPAC, y no han conseguido ni el gobierno ni las CAV, que los usuarios de crédito vuelvan a pensar en mecanismos indexados como la solución de sus financiaciones a largo plazo.. Adicionalmente el mensaje del Gobierno no ha sido el más claro y la frase de Gabriel Rosas: “…Cuando el gobierno dice que habrá un seguro para garantizar que la tasa de interés no va a subir demasiado, simplemente le está diciendo al. 29.

(33) deudor, que no confié en su sistema de amortización…”34 resume en buena medida que ni el mismo Gobierno, tiene plena fe en la bondad del nuevo sistema. ¿Para qué seguro si se supone que la UVR no puede dispararse?. Adicionalmente, han existido candidatos presidenciales que han usado políticamente el tema ayudando a que persista la incertidumbre y se tenga miedo a la contratación de créditos en UVR. Afortunadamente todo parece indicar que el mayor enemigo de la UVR que es la baja inflación, parece ser la última ganadora de la batalla del financiamiento a largo plazo y de persistir la inflación de un solo digito, muy probablemente la UVR desaparecerá. Ya los créditos que han anunciado los Bancos recientemente en la guerra de los intereses son todos en pesos, y nunca se menciona la palabra UVR. La publicidad de Davivienda es de créditos al 10%E.A., igual la de Bancolombia con financiación al 12.68% E.A. y casi todos los otros oferentes han anunciado tasas similares en las que nunca se oye la palabra UVR. Ojala que para bien de Colombia las necesidades estructurales que justifican la existencia de la UVR o del UPAC en su momento no existan y no sea entonces necesario que sistemas indexados tengan que ofrecerse.. 34. Rosas, Gabriel (2006). Entrevista concedida a Arturo Cepeda Piñeres, 14 de febrero. 30.

(34) 4. Análisis de Políticas de Vivienda. Desde la creación del UPAC el tema de la construcción siempre ha sido un tema de gran importancia para los gobiernos de turno. La construcción siempre ha sido considerada un gran impulsador de la economía colombiana y un gran generador de empleo. Por esa razón el gobierno ha hecho políticas con referencia a la financiación de este sector. Unas políticas han sido mas acertadas que otras, por eso para este estudio es importante ver que tan exitosas han sido algunas de esas políticas.. A lo largo de los años, los gobiernos han tratado de implementar numerosas estrategias para aliviar en algo el enorme déficit de vivienda que se registra en el país. Hasta el momento no se puede afirmar que ninguna de las políticas aplicadas haya sido tan exitosa que haya logrado permanecer. En uno de los últimos intentos después de los innumerables problemas que trajo la financiación sin cuota inicial del gobierno de Betancur, se han diseñado programas de subsidio a las personas que no están en capacidad de comprar las viviendas por si solas. Resulta que para acceder a los subsidios normalmente las personas tienen que demostrar casi incapacidad total económica, pero la mayoría de los planes para viviendas subsidiadas implican que los beneficiarios deben pagar parte del saldo de sus casas con ahorros demostrables o con recursos de crédito cuando los ahorros no alcanzan para suplir los valores de las propiedades después de abonar el subsidio. En estos casos, es donde suele radicar el mayor de los problemas de la implantación de los programas: es casi imposible que las personas favorecidas con subsidio, sean a su vez sujetos de crédito, pues el crédito presupone unas condiciones mínimas de solvencia, que precisamente por necesitar el subsidio los beneficiarios no pueden tener. Lo ideal para alcanzar el éxito, es que aquellos programas con subsidio es preferible que sean menores en cantidad aunque lleguen a menos personas pero que no impliquen que los favorecidos con subsidio queden con crédito. Esos programas con subsidio deberían estar diseñados para grupos familiares que pudieran demostrar una mínima. 31.

(35) capacidad de ahorro que les diera para tener un 20-30% de los valores de las casas y la diferencia fuera completamente el subsidio. Es muy importante que las personas si aportan algo y no reciban la totalidad de las viviendas regaladas por malas que sean sus condiciones de vida pues esa es la única garantía que cuidaran sus viviendas y es conveniente que las personas sepan que algún esfuerzo deben hacer y no que el estado tenga la obligación total de arreglarles sus problemas.. Ciertamente los subsidios de vivienda le ha otorgado muchos beneficios a las personas de los estratos más bajo y han ayudado a brindarles vivienda a muchas familias colombianas; sin embargo, cuando existen los subsidios las personas compran sus casas sin importarles después como van a pagar las deuda restante. La falta de conciencia de las obligaciones y la esperanza que el gobierno finalmente vuelva a socorrerlos asumiendo sus deudas, ha llevado a que la cartera vencida más alta es la de vivienda de interés social con subsidio. La gente sencillamente toma los créditos pero no tiene conciencia de su capacidad de pago. Por eso las políticas que han obligado a las CAV antes y a los bancos ahora, de tener parte de sus carteras en créditos de vivienda de interés social suele ser altamente riesgosa para la calidad de sus carteras.. No se puede pretender que familias que reciben un salario mínimo tengan vivienda sin recibir subsidios; inclusive, es muy difícil que una persona que gane menos de dos salarios mínimos, pueda pagar una vivienda nueva. En el momento de tener que pagar los créditos, los jefes de familias establecen prioridades y obviamente alimentación, educación y salud son prioritarios, y entonces los último que pagan son los créditos de vivienda que lo hacen solamente si les alcanzó. Esto es importante mencionarlo porque al crearle estos subsidios problemas a las CAV, parte del riesgo lo pueden asumir los beneficiarios de los estratos más altos, pagando tasas de intereses más altas por los riesgos a estas instituciones.. 32.

(36) Adicionalmente y como ya se había comentado marginalmente, una de las principales falencias que tiene el sistema de financiación de vivienda en Colombia, es la carencia de leyes que protejan a las instituciones que otorgan créditos para vivienda. Si va existir un mercado de crédito en Colombia, los bancos deberían estar seguros de que si no les pagan las deudas, puedan exigir ágilmente sus garantías. A lo largo de la historia, a muchos deudores colombianos los fallos los han favorecido sino pagan los créditos de vivienda. Por eso, los abogados de los deudores se han especializado en montar pleitos para tratar de aguantar los procesos y dar tiempos a que el deudor se recupere económicamente. En los últimos años son innumerables los deudores que han decidido no pagar su crédito de vivienda y comienzan a pelear por la casa esgrimiendo que están quebrados o que no pueden con la deuda de la casa. Han existido muchos fallos que decían que antes de desalojar a los deudores de sus casas había que reestructurarles el crédito de las viviendas.. Cuando una institución financiera entra en un pleito es altísimo el desgaste en que incurre. Tienen que contratar abogados, destinar parte de su personal a la normalización, cancelar buena parte de los costos inherentes a los activos como copropiedades, servicios públicos, vigilancia y catastros. Contrario a lo que mucha gente piensa, a los bancos lo único que les interesa es que sus activos estén rentando en forma adecuada. A pesar de ello, en muchos casos hay la convicción que para los bancos es negocio quedarse con los activos de los propietarios. Para ilustrar lo anterior; "…si un banco presta al 15% e.a. y no puede recuperar la hipoteca en un lapso de 4-5 años por el trámite de los procesos jurídicos, el costo de oportunidad de los recursos se convertirá para el banco en un 60% del valor del crédito congelado, más el saldo de la deuda al entrar en mora más los gastos de cuidar los predios. Para compensar ese riesgo, que en Colombia fue inmenso al inicio de la presente década, los bancos deben cobrar tasas de interés más altas de las que normalmente cobrarían. En cambio, en países como Estados Unidos, donde un proceso ejecutivo se puede demorar máximo seis meses en recuperar la hipoteca, el costo de oportunidad no llega al 5% del crédito y no alcanzan a afectarse los. 33.

(37) valores de las garantías…”35 Para recuperar la confianza en los sistemas legales, el tiempo máximo que se debería tomar para recuperar la garantía de un crédito, no debería ser superior a un año desde el momento que los créditos entren en mora, y así los deudores sabrían que si no cumplen están el alto riesgo de perder sus activos.. Las falencias jurídicas son en buena parte la causa por la que los bancos no quieran prestarle a la gente de escasos recursos que ven como potenciales de alto riesgo y a su vez hacen que suban las tasas de interés para cubrir el mencionado riesgo. La lenta recuperación de las garantías es por ello una de las causas de las altas tasas de interés que existen en el mercado Colombiano. Las tasas de interés que pactan los bancos deben compensar el riesgo de pérdida de la vivienda. Esto lo puede resumir la frase del señor Armando Montenegro: “…Los Bancos tienen riesgos muy altos por cuestiones jurídicas. Si fuera gran negocio, los bancos estuvieran prestando mucho en vivienda y a pesar de la tasa y del margen no prestan. En Colombia es mejor negocio comprar TES que dan el 11% aparentemente sin riesgo porque poner plata a quince o veinte años mas el costo de hacer escrituras y asumir el riesgo que no les paguen. Los 4-5 puntos de diferencia no compensan el costo y el riesgo…”36. ¿Por qué se les hace difícil a los bancos cobrar la cartera? Simplemente porque el tema de la vivienda es muy sensible; si a las personas les quitan los carros, o motos no pasa nada, pero la vivienda es un problema social y como se comentó ha sido muy politizado. Para muchos expertos prever las dificultades de cobro, ha causado que las tasas de interés en Colombia se ubiquen muy altas, afectando a los buenos usuarios de las corporaciones y bancos que si cumplen sus compromisos, pero que en últimas son los que terminan subsidiando a los malos clientes.. 35 36. Cordoba, Juan Pablo (2006). Entrevista concedida a Arturo Cepeda Piñeres, 17 de febrero Montenegro, Armando (2006). Entrevista concedida a Arturo Cepeda Piñeres, 13 de febrero. 34.

(38) Para garantizar el negocio de tener segundas y terceras viviendas como existe en países como los EEUU el gobierno debería ser más agresivo en la implantación de reformas a las leyes de arriendo que protejan más a los dueños de los inmuebles. Si hoy los dueños de los inmuebles pudieran arrendar las casas, sin el temor que vayan a afectar porque los inquilinos no cumplan y no puedan ser sacados de las viviendas y si para los compradores de las viviendas la reinversión de utilidades, obtenidas de la venta de inmuebles no fuera gravada sería muy probable que el sector de la vivienda tuviese un nuevo dinamismo. Hoy las leyes de arrendamientos aunque han sufrido recientes reformas todavía son más protectoras de los inquilinos que de los propietarios y esa actitud no contribuye a promover el sector y por eso hay mucha gente que lo piensa antes de comprar vivienda adicional para arrendar y para tener una renta. Las normas de arrendamientos en conclusión deberían ser mucho más favorecedoras de los propietarios, si realmente se quiere estimular la construcción de vivienda y que para la gente la opción de poseer finca raíz sea una alternativa interesante.. En su concepción, los planes de amortización en UVRS son muy similares a los del UPAC. Fuera bueno que los bancos o el gobierno ahora no incurran en los errores que cometieron con el UPAC y que básicamente fueron los de ser laxos en la fijación de condiciones. de otorgamiento de los créditos. Según Arturo Cepeda:. “…Los créditos deben ser otorgados solamente cuando sus usuarios tienen capacidad de pago de los mismos y en la cantidad y momento que se requieren. Con los créditos no se debe hacer política. Es gravísimo para la estructura del sistema, que decisiones no de fundamento económico, sino de razones políticas primen en la construcción de políticas. La decisión del Presidente Betancur de financiar casas de estrato uno sin cuota inicial, ciertamente tenía todas las razones humanitarias entendibles, pero financieramente representaba un altísimo riesgo para las entidades financieras. Igualmente la concesión de créditos a sectores que han sufrido desastres naturales como los casos de Armero, Popayán, la zona cafetera ciertamente no son los mejores ejemplo de sana práctica financiera. La filosofía. 35.

(39) detrás del indexamiento, es sana y altamente conveniente como fue en sus inicios el UPAC, para sectores cuyos ingresos mejoran con el tiempo por encima de la inflación: apartarse de los principios básicos de otorgamiento de crédito es lo que pone en riesgo a Bancos y economías…”.. Existen políticas de vivienda que han sido muy acertadas. Una de las más recientes tiene que ver con las cuentas AFC. El día que firmó el decreto de creación de las AFC, Juan Manuel Santos quien era el Ministro de Hacienda del momento, salió a la prensa y dijo que desde ese momento la construcción volvía a ser un negocio rentable en Colombia. Ciertamente las AFC no lo hicieron todo, pero si fueron la rueda que echó a andar el carro en opinión de muchos. En entrevista con Arturo Cepeda Faciolince:”… jamás se imaginaba en el 2001, que después de cinco años de las AFCs, hubiera 630 proyectos en Bogota, 230 proyectos en ejecución en Medellín, 140 en Cali y 40 en Cartagena para solo mencionar algunas ciudades. Las cuentas AFC han sido un excelente incentivo tributario para los compradores de vivienda nueva. El descuento tributario para los que abran estas cuentas es muy importante, porque hasta el 30% del salario que los compradores destinan a esa cuenta, les sirve para disminuir la base del impuesto de renta que cobra el gobierno…”37 Cuando fue creada esta ley ella fue criticada por ser aparentemente una medida solo destinada a favorecer personas de altos ingresos. Pero ese nuevo estimulo a la demanda de vivienda nueva de esos sectores, al permitir que los deudores con AFC estuvieran con mejores capacidades para pagar sus créditos, hizo que en general la actividad despegara en forma realmente impresionante en los últimos años y fuera casi que la gran causante que el PIB llegara en el 2005 a crecimientos superiores al 5% anual.38. 37 38. Cepeda Faciolince, Arturo (2005). Entrevista concedida a Arturo Cepeda Piñeres, 12 de abril. Dane. Crecimiento Economico. www.dane.gov.co. 36.