INFORME
DE MERCADO
INMOBILIARIO
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INFORME
DE MERCADO
INMOBILIARIO
2016
BARCELONA - MADRID
RESUMEN
En este informe encontraremos un resumen de lo que ha sido el 2016 para el mercado inmobiliario. Repasaremos el panorama económico, la construcción y veremos como se han comportado los distintos sectores y nos centraremos en dos grandes capitales como Barcelona y Madrid.Otro factor relevante es la buena marcha del sector turístico en España. Tras acoger más de 68 millones de turistas internacionales en 2015, El sector turístico español se prepara para un cuarto año récord con una previsión de más de 70 millones de turistas para este año 2016. Así lo confirman los datos de los primeros siete meses del año con con 42,4 millones de turistas, un aumento del 11,1% respecto al año anterior.
Panorama económico
INFORME NACIONAL DEL MERCADO INMOBILIARIO 2016
Mientras el Ministerio de Economía y Hacienda ha publicado datos macroeconómicos que inclu-yen un crecimiento económico del 3,4% para este año, la Comisión Europea rebaja sus expecta-tivas económicas.
El PIB español se elevará hasta el 3,2% en 2016, un 2,3% en 2017 y un 2,1% en 2018. Todo ello a falta de unos nuevos presupuestos con cambios en la política económica y presupuestaria. El segundo trimestre cerró con un crecimiento del PIB del 0,8%, superando en una décima las previsiones y encadenando sí cuatro trimestres consecutivos de crecimiento en torno al 0,8%. Las previsiones para el tercer trimestre son igualmente positivas con un crecimiento que po-dría situarse entorno al 0,7%. Al hilo de estos buenos resultados trimestrales, se han revisa-do al alza las previsiones de crecimiento de España para el año 2016 desde el 2,7% estimarevisa-do.
A todo ello, BBVA Research le dio forma el pasado mes de noviembre con el informe de ‘Si-tuación España’. Un documento que defendía un crecimiento económico de España mucho más fuerte del esperado. El estudio del BBVA mejora las previsiones para este año al 3,3% y el siguiente al 2,5%, siempre a condición de la llegada de “medidas ambiciosas”.
Según la entidad, indicadores macroeconómicos recientes, como la recuperación de la de-manda interna, la creación de ocupación y la bajada de la tasa de paro, además de la nueva política fiscal hacen prever una fuerte expansión a un ritmo del 0,7% trimestral.
Otra razón de peso es el efecto de las reformas económicas impulsadas por el gobierno español, que han contribuido tanto al crecimiento económico como a cambios en la estruc-tura productiva. Desde las reformas del mercado laboral a los pactos entre la patronal y los sindicato, que han incrementado en un 27% el número de asalariados. Sin olvidar que el impacto del Brexit ha sido menor de lo esperado hasta el momento. Aunque se prevé una
Consumo privado Consumo AA.PP. FBCF PIB real Construcción Demanda Nacional (*)
Exportación bienes y servicios Bienes de equipo y otros
Importación bienes y servicios Saldo exterior (*)
Tasa de variación anual
SEC-2010 Escenario 2016-2019 2015 2016 2017 2018 2019 3,2 3,2 2,5 2,4 2,4 2,9 3,4 2,7 2,5 2,4 2,0 1,0 0,9 0,7 0,7 6,0 4,6 3,4 3,5 3,6 8,8 7,5 5,0 4,8 4,9 4,9 2,8 2,6 2,8 3,0 3,3 3,1 2,4 2,3 2,2 4,9 5,8 5,9 5,7 5,7 5,6 6,0 5,9 5,8 5,8 -0,1 0,1 0,1 0,1 0,2
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Menor presión fiscal
En 2017 se producirá una contracción en materia fiscal. Ello quiere decir que se incrementará la carga tributaria tanto a empresas como a contribuyentes. Una condición imprescindible para lograr los objetivos de déficit a pesar con posibles efectos negativos en el crecimiento económi-co español. Otro aspecto que no debe ignorarse es la reforma del Impuesto sobre Sociedades. Un cambio que, a pesar del impacto negativo sobre la economía española a corto plazo, puede tener consecuencias mínimas sobre el crecimiento general.
En este momento del año en que el ajuste impositivo incide en sociedades o ciertos productos -alcohol y tabaco- el sistema empresarial español puede soportar en incremento en la fiscalidad a pesar del aumento en el salario mínimo. Una señal de cambio que apunta a la buena dirección económica y que fomentará el consumo.
A pesar de todo, los riesgos sobre el escenario económico son grandes y por ello debemos considerar como necesarias todas las medidas que apuntalen el crecimiento, también para el mercado residencial.
Subida impositiva al tabaco y al alcohol Gravamen sobre las bebidas azucaradas
Limitación de pagos en efectivo y sistema de información inmediata I m p u e s t o s Especiales Impuestos Especiales Lucha contra el fraude
150
200
2.000
Impuesto
Concepto
Cuantía (Mill.
euro)
Impuesto de
En el mes de junio, se constituyeron 25.274 hipotecas sobre viviendas, un 15,5% más que hace un año, con un importe medio de 112.516 euros, lo que representa un incremento anual del 7,5%. El capital prestado registró un incremento del 24,2% respecto a junio 2015 alcanzando los 2.843,7 mi-llones.
Durante el primer semestre de 2016 se han firmado un total de 146.605 de nuevas hipotecas sobre viviendas, lo que su-pone un incremento del 19% respecto al mismo periodo del año anterior.
La política monetaria del BCE se mantiene sin cambios con unos tipos entorno al 0% lo que ha situado al Euríbor, princi-pal índice de referencia de los préstamos hipotecarios en Es-paña, en mínimos históricos (-0,3% en septiembre) sumando ocho meses consecutivos en negativo. Las hipotecas a tipo variable ofrecen diferenciales mínimos próximos al 1% fren-te al 1,5% en 2014. Con la progresiva reducción de la cotiza-ción del Euribor, las entidades financieras han visto como alternativa para ganar margen financiero, la posibilidad de potenciar contrataciones a tipo de interés fijo.
Se está asistiendo a un cambio radical en los usos y cos-tumbre del mercado hipotecario español, tradicionalmente dominado por las hipotecas a tipo variable. Las hipotecas a tipo de interés fijo, ofrecen mayor seguridad a cambio de unos mayores tipos que sin embargo se están rebajando y se sitúan en el 2% para hipotecas a 15 años y 2,5% para hipo-tecas a 20 años.
En algunas comunidades la preferencia por los tipos fijos es incluso superior como en Baleares donde las hipotecas a tipo fijo representan ya el 43,9% de los préstamos hipotecarios firmados entre abril y junio. Le siguen Murcia (34%), Galicia (25,9%), Cataluña (25,2%), Comunidad Valenciana (23,7%) y Asturias (21,4%).
INVERSIÓN
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE HIPOTECAS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS
El primer semestre concluyó con balance positivo. La venta de viviendas mantuvo su tendencia de crecimiento apoyada por la creación de empleo, el aumento del crédito y las ex-pectativas en cuanto a crecimiento de los precios.
La compraventa de viviendas aumentó un 16.4% en el pri-mer semestre de 2016 respecto al mismo periodo del año anterior, alcanzando las 207.593 transacciones.
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE TRANSACCIONES
COMPRADORES EXTRANJEROS % SOBRE EL TOTAL DE MERCADO
La tradicional fortaleza de la demanda de vivienda por ex-tranjeros se ha mantenido a lo largo del segundo trimestre del año, representando el 13,38% del total de compra de vi-vienda, por encima del 12,93% del primer trimestre y no muy lejos de los máximos de la serie histórica (14,38% en el 4T 2015). De hecho es el mayor resultado alcanzado en un segundo trimestre de año, aspecto relevante dada la esta-cionalidad presentada por la demanda extranjera.
Partiendo de la evolución del mercado inmobiliario, las esti-maciones de la inversión residencial se reflejarán en impor-tantes incrementos en el precio de la vivienda.
Subidas de un 2% a finales de 2016 tras llegar a contabilizar-se recientemente que el crecimiento interanual alcanzaba el 1,6% a finales del tercer trimestre.
Este panorama se respalda en la solidez de variables liga-das a la demanda, como la creación de empleo y la mejora en las condiciones de financiación. A la vez que proyectan una situación favorable y optimista de cara a los próximos 12 meses.
De hecho, el endeudamiento de los hogares llegará a crecer por primera vez en mucho tiempo, arropado por los bajos tipos de interés y el incremento de la renta familiar. Confir-mando así el crecimiento acumulado del crédito que alcanza el 21,8% a punto de acabar 2016.
Tras un nuevo incremento en la promoción de obra nueva, la construcción residencial retoma sus mejores cifras ante-riores a la crisis.
Los permisos para el inicio de nuevas viviendas aumentaron en septiembre de 2016 en un 8,1% interanual y acumulado tres trimestres de 2016 subiendo un 32,2%.
Otros indicadores de la actividad constructora también dan señales positivas, a excepción de los relativos a las infraes-tructuras y a la vivienda social. Así, el empleo en la cons-trucción ha llegado a crecer un 0,5% a pesar de la contrac-ción de la obra pública. Aspecto que rebaja el consumo de cemento en un 7,2%.
A pesar de ello, el incremento de los visados parece no tras-ladarse aún a la inversión residencial. Durante el tercer tri-mestre, la construcción creció un 0,2% en tasa trimestral. Especialmente en las grandes capitales, sus áreas metropo-litanas y los principales destinos para segunda residencia.
El suave incremento del precio de la vivienda en el penúltimo mes del año tiene una doble lectura. Se trata de un repunte medio del 0,2% repartido de manera heterogénea.
De hecho, el comportamiento positivo de una mitad de España destaca frente al estancamiento de la otra mitad, según muestran el ‘Índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados’.
Las ‘grandes capitales’ (+1,5%) y la ‘costa mediterránea’ (+0,2%) son las únicas zonas que se revalorizan. Amortiguan así la rebaja acumulada del 41,2% en el precio de la vivienda.
En el otro extremo, el ‘resto de municipios’ (-1,2%), las islas ‘Baleares y Canarias’ (-0,6%) y otras ‘áreas metropolitanas’ (-0,4%). Zonas que frenan la clara recuperación del sector inmobiliario, dejando la revalorización media del 1,8% en lo que llevamos de año.
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Previsón de inversión
Vuelta de la promoción
Informe del mercado residencial
La recuperación del sector inmobiliario tiene un importante impulso en muchos de los indicadores económicos. El tercer trimestre de 2016 ha cerrado con incrementos en la compraventa de viviendas (+13,7%), la concesión de hipotecas un (+11,9%) y la aprobación de visados para construcción de obra nueva (+8,1%).
También ha mejorado la oferta inmobiliaria en portales on-line (+0,9%). E indicadores como el IPC (+07,%) y el Euríbor (-0,074%) reflejan un incrementos en el consumo y el endeu-damiento de las familias.
Ello ha facilitado que en once meses de 2016 la vivienda acu-mule una subida del 1,8%, ligeramente inferior al de octubre (+2,2%).
A nivel absoluto, el precio de la vivienda acumula una rebaja del 41,2% respecto al boom de 2007. Aquí destacan caídas a casi la mitad de su valor en el ‘litoral mediterráneo’ (-48,2%), ‘áreas metropolitanas’ (-44,1%) y ‘grandes capitales’ (-44%). Una señal de que estamos lejos de una nueva burbuja y el sector inmobiliario aún tiene largo recorrido por delante.
Con el mes de noviembre se acumulan incrementos en Ba-leares y Canarias del 3,1% (precio medio de 1.327 euros). Se-guidos de las grandes capitales españolas del 2,5% (1.342 eu-ros), las áreas metropolitanas del 1,7% (1.276 euros) y otros municipios del 1,1% (1.372 euros).
Únicamente cae un 0,2% la costa mediterránea (precio me-dio de 1.341 euros).
En una previsión de los precios de cara a 2017, confiamos en que estos se mantengan invariables o con un ligero incre-mento cercano al 2%.
En ese sentido, grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga seguirán liderando la recuperación. Grandes capita-les con un parque inmobiliario ideal para la inversión.
El mercado inmobiliario de Barcelona volverá registrar un nuevo récord este año y se prevé finalizar el 2016 con ope-raciones de inversión por valor de 2.500 millones de euros, frente a los 1.978 millones del año pasado.
En el conjunto de España, el año 2016 también será un año “histórico”, superando nuevamente el nivel de inversión de 2007, antes de la crisis, y se cerrará con operaciones de inver-sión por valor de casi 14.000 millones.
Cataluña representa el 20 % del total de la inversión españo-la en este ámbito, aunque en el año 2017 pasará a representar el 25 % porque tiene un gran recorrido en la ciudad. La demanda en Barcelona sigue siendo muy activa, que per-siste la escasez de suelo en venta con una demanda interna-cional muy activa y que el inmobiliario se ve como un sector “atractivo” para invertir.
Del volumen total de inversión con el que se prevé cerrar este año, 860 millones corresponden a oficinas, un 2,8 % me-nos que en el año pasado, debido a que en 2015, tras años de crisis, fue un año de “eclosión” y se registraron grandes operaciones corporativas.
El mercado residencial alcanzará los 120 millones, los cen-tros comerciales 865 millones, Retail, 100 millones, y el sec-tor industrial, 144,1 millones, un 61 % más, debido a la es-casez de suelo.
Alrededor del 80 % del volumen de inversión se ha realiza-do por comprarealiza-dores internacionales y el inversor nacional “vuelve a estar presente” tras varios años retirados, según Hipólito Sánchez, director del departamento de Inversiones.
El 57 % de la inversión corresponde a fondos, un 26 % a socimis, un 10 % a capital privado, un 3 % a institucional y un 2 % son aseguradoras. La contratación de alquiler de oficinas sigue muy activo y la tasa de disponibilidad va bajando desde 2012 y está en el 9,9%.
La actividad constructora sigue recuperándose, con un aumento del 40 % en el número de visados de obra nueva respecto a 2016. El incremento medio que ha registrado el precio de la vivienda libre en Barcelona este año ha sido del 9% y del 4,5% en toda Cataluña, con un gran interés por los proyectos de rehabilitación y de cambios de uso a residencial de alto standing en el centro de Barcelona, donde más del 60 % de los compradores son extranjeros.
Las previsiones para 2017 apuntan a que el mercado inmobiliario seguirá interesando al comprador internacional, la demanda seguirá siendo muy activa y persistirá la escasez de producto, aunque los precios no irán muy al alza.
BARCELONA ACABA 2016 CON NUEVO RÉCORD INVERSIÓN INMOBILIARIA, 2.500 MILLONES.
El crecimiento que viene experimentando la economía y el aumento de la confianza empresarial en los últimos trimestres, la demanda ha vuelto a crecer de forma significativa:
Hasta finales de 2015 se ha registrado una contratación de más de 300.000 metros cuadrados, un 94% más que el mismo perío-do del año anterior. Cifra que se superará en 2016.
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En línea con el crecimiento de la economía catalana en los últimos meses, el sector inmobiliario, y más específicamente el de Barcelona, está mostrando señales claras de creci-miento.
Gracias a ello la ciudad continúa su transformación, con la consolidación del sector hotelero y el sector retail en el cen-tro de Barcelona. Mientras que el de oficinas registra su me-jor cifra de contratación hasta el tercer trimestre, empujado por los proyectos llaves en mano y el aumento de la deman-da en nuevas áreas de negocio como Plaza Europa y el 22@. La mejoría en la actividad es prácticamente generalizada en todos los subsectores, si bien algunos muestran una mejor evolución. La mayor actividad empresarial está animando el sector de oficinas y ya se comienza a vislumbrar escasez de producto de calidad, sobre todo en zonas prime, por lo que sería necesario desarrollar nuevos proyectos o promover re-habilitaciones que mejoren la calidad del stock.
Algo similar ocurre con el sector residencial, ya que el ajuste en precio de la vivienda en la ciudad condal ha finalizado y hay demanda de obra nueva en el centro de la capital cata-lana.
Por otro lado, el auge del turismo, con cifras record, está im-pulsando tanto al sector hotelero como al sector retail, con-firmando a Barcelona como uno de los destinos de compras favoritos de los visitantes extranjeros.
Mayor recorrido tiene el sector logístico, que ya ha iniciado la senda del crecimiento en la contratación de superficie y para el que empiezan a haber nuevos desarrollos en cons-trucción.
Todo parece indicar que 2015 será un año de récord para el in-mobiliario barcelonés y, conforme la economía continúe evo-lucionando positivamente, 2016 consolidará esta tendencia.
Informe del mercado inmobiliario de
Barcelona 2016
Mercado de oficinas de empresas de Barcelona
Se tratan de los mayores índices de contratación desde que disponemos de datos trimestrales y es que las empresas están bus-cando nuevas oficinas más amplias con el fin de facilitar el crecimiento de su negocio.
No obstante, la oferta que cumple con los requerimientos de esta demanda empieza a ser reducida, por lo que es fundamental incrementar los espacios de calidad.
Esto unido a la falta de suelos en el Área Central de Negocios, convierten a la rehabilitación en la clave.
En lo relativo a nuevas áreas de negocios, este es el mercado con mayor contratación en lo que llevamos de 2016 con algo más de 125.000 metros cuadrados y en donde más han subido las rentas en los últimos 12 meses (+18%).
El aumento del consumo privado y de las exportaciones e importaciones durante los últimos meses están incentivando un aumento en la actividad logística en Catalunya. Con una contratación de espacios logísticos cercana a los 500.000m² en el último año en Catalunya, mayoritariamente en la pro-vincia de Barcelona, la mayor necesidad del mercado pasa por satisfacer la creciente demanda.
La falta de producto de calidad en el mercado logístico es evidente –la tasa de disponibilidad del mercado catalán es inferior al 8%– y todo apunta a que cada vez será más difícil satisfacer la demanda de operadores logísticos, lo que hace evidente la necesidad de apostar por nuevos desarrollos y operaciones llave en mano. Para poder cubrir la demanda en el corto plazo, es necesaria tanto la construcción de nuevos proyectos como la adecuación de espacios obsoletos necesi-tados de inversión para adaptarse a la normativa vigente. La disponibilidad de suelo en la primera corona de Barce-lona está en situación crítica pero van surgiendo nuevas alternativas para obtener superficie disponible para futuros desarrollos.
La tasa de disponibilidad media en Cataluña se ha reducido a más de la mitad en 1 año, pasando del 10,20% en el segundo trimestre de 2015 al 3,68% en el segundo trimestre de 2016. En la segunda y tercera corona, es dónde más ha disminuido, situándose en 2,57% y 4,47% respectivamente. Nos encontramos ante una falta de oferta de naves logísticas, sobretodo en estas zonas. El 76% de la oferta futura en construcción en Barcelona cuenta ya con usuario.
Actualmente en Barcelona hay en construcción 265.367 metros cuadrados, de los cuales un 76% son proyectos de ocupación propia.
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BARCELONA-LOGÍSTICA TASA DE DISPONIBILIDAD
La contratación de espacio logístico en Cataluña supera los 250.000 m2 el primer semestre de 2016. El 33% del espacio corresponde a proyectos llave en mano.
Pese a los buenos ritmos de contratación no se espera superar el año record de 2015 donde se contrataron 564.000 m2 en Cataluña.
Las mayores operaciones del segundo trimestre del año han sido las realizadas por Amazon en el Prat del Llobregat de 60.000 m2 y el alquiler por parte de Kuehne & Nagel de una nave en Constantí de 42.000 m2.
Por sectores de actividad, en Cataluña durante el segundo trimestre de 2016, el 66% de la contra-tación la ha liderado el e-commerce debido a la contracontra-tación de Amazon en El Prat del Llobregat.
Las rentas logísticas se mantienen estables en todas las coronas, manteniéndose la renta logística prime en los 6,75 €/m2/mes.
Las previsiones de crecimiento para la totalidad de 2016 es del 3,7%.
Transacciones
Rentas
El mercado residencial vuelve a crecer en Barcelona. Según datos facilitados por el INE, este año las transacciones de compraventa en la provincia de Barcelona han aumentado un 17,2% hasta el mes de agosto en comparación con el mismo periodo del 2014. Esto coloca a la provin-cia por encima de la media nacional, situada en el 12%.
Y la Barcelona capital, su área metropolitana y los municipios a menos de 60 km de la ciudad como los destinos con mayores niveles de promoción residencial.
De los 948 municipios catalanes, en 556 no se construyó ni una sola vivienda entre enero y septiembre de 2016. Una situación que contrasta con la de Barcelona ciudad y su área metro-politana. En la capital donde se iniciaron las obras de 975 nuevas viviendas, en Badalona de 598 pisos, en l’Hospitalet de Llobregat de 306 pisos, en St Cugat del Vallès de 306 viviendas y en Cornellà de Llobregat de 269.
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Los precios competitivos en el mercado barcelonés sumado al aumento de la ocupación en el mercado laboral, las mayores facilidades de financiación por parte de las entidades bancarias y la mayor confianza por el cambio de ciclo económico son los principales causantes de este aumento en la demanda.
Los barrios de Pedralbes (Distrito de Les Corts) y el Paseo de Gracia (Distrito de l’Eixample) son las zonas prime de la ciudad y donde se registran los mayores precios por metro cuadrado. Por distritos, Eixample es el que más demanda atrae mientras que Sarrià–Sant Gervasi es don-de encontramos los precios más elevados Este entorno está llamando la atención don-de inverso-res que ven en el mercado barcelonés una oportunidad. En este sentido, los protagonistas del mercado actual son muy distintos de los de hace una década. Las joint-ventures o asociaciones entre promotor local e inversor extranjeros son uno de ellos. La nacionalidad de estos fondos es diversa y sus socios son promotores locales que aportan el conocimiento del mercado y que han encontrado financiación para retomar su actividad a través de ellos.
Uno de los problemas con los que se están encontrando los promotores es la falta de suelos donde edificar nuevas viviendas en el centro de la ciudad. La alternativa que están adoptando muchos es la de rehabilitar edificios residenciales o incluso la de cambiar el uso de edificios industriales o de oficinas a uso residencial.
Las zonas donde están aumentando las promociones de suelos, algo más alejadas del centro neurálgico de la ciudad, tienen un importante potencial de crecimiento. Son los barrios de Po-ble Nou y Diagonal Mar en el distrito de Sant Martí y el barrio de la Marina del Port Vermell en el distrito de Sants-Montjuïc.
Mercado inmobiliario residencial de Barcelona
Demarcación territorial Total
Barcelona Total 2015 I II III Girona Lleida Tarragona Catalunya 2016 4.543 4.764 1.471 1.642 1.651 725 841 199 436 206 422 22 78 66 98 486 421 202 148 71 6.176 6.282 1.950 2.292 2.026
Demarcación territorial Total Barcelona Total 2015 I II III Girona Lleida Tarragona Catalunya 2016 2.310 2.601 653 755 1.193 747 755 251 307 197 588 298 67 27 204 389 346 130 147 69 4.034 4.000 1.101 1.236 1.663 Viviendas iniciadas Viviendas acabadas
Las expectativas para el mercado hotelero de BCN son buenas, principalmente por el buen comportamiento de la demanda internacional y la recuperación de la demanda doméstica. El RevPAR (Revenue per Available Room) en la ciudad sigue una tendencia positiva, ya que hasta agosto 2015 el RevPAR ha crecido un 10% con respecto al mismo periodo del año anterior.
El buen comportamiento de la demanda y la contención de la oferta, debido al efecto de la moratoria ordenada por el Ayuntamiento de Barcelona, contribuirán a que la ciudad pueda seguir incrementando ligeramente el precio de habi-taciones.
Con respecto al mercado de inversión, BCN sigue siendo una plaza altamente demandada debido a su buen rendimiento operativo. Las rentabilidades se han ido comprimiendo en
Si 2014 señaló el cambio de ciclo en el sector de retail, el año 2015 está siendo el del crecimiento. Gracias a la creación de empleo y al despegue del consumo, las ventas minoristas llevan un año de incremento continuo y estimulan la actividad del sector. Las perspectivas de la economía y el alto nivel de confianza del consumidor hacen prever que la tendencia positiva se pueda man-tener en los próximos años.
Los retailers, aún cautelosos pero animados por los mejores resultados y las buenas perspectivas, revisan sus planes de expan-sión, tanto para las áreas de high street como para los centros comerciales en Barcelona.
Además, un número creciente de comerciantes extranjeros se plantea entrar en el mercado español, y muchas implantaciones se inician en la ciudad condal.
Por primera vez desde 2007 las rentas han empezado a crecer, tanto en los locales prime high street como en los centros comer-ciales más importantes, mientras que en ubicaciones secundarias no se registran subidas.
En Barcelona, Portal de l’Àngel es la calle que registra las rentas más altas de la ciudad.
La previsión de un ciclo expansivo en el sector inmobiliario junto con las expectativas de crecimiento de la economía y la abundante liquidez combinada con bajos tipos de interés, convierten a España en general y a Barcelona en particular en un destino preferente para los inversores. De hecho, Bar-celona es una de las ciudades con más proyección del mun-do.
Por origen del inversor, el nacional toma ligera ventaja res-pecto al extranjero. Las socimis se están mostrando muy activas en el mercado, sobre todo tras captar nuevo capital a principios de este año. La actividad inversora está contra-yendo las yields de los diferentes mercados. En el caso del mercado de oficinas, por ejemplo, la prime yield ha descen-dido 1,40 puntos hasta situarse en el 4,85%.
De cara a los próximos meses se espera que el interés in-versor en la ciudad siga en máximos. La falta de producto será el mayor obstáculo a superar por los inversores que tendrán que flexibilizar sus perfiles y agilizar sus tomas de decisiones. En este sentido, uno de los grandes actores en el pasado por parte de la oferta, la Generalitat de Catalunya, ya no se encuentra activo, por lo que habrá que convencer a otros propietarios de que este es el momento perfecto para vender ante la fuerte demanda existe.
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Mercado destinado al inversor de Barcelona
Barcelona
London
Stockholm
Dublin
Amsterdam
Vienna
Milan
Warsaw
Budapest
Minsk
Spain
UK
Sweden
Ireland
Netherlands
Austria
Italy
Poland
Hungary
Belarus
1
2
3
4
5=
5=
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8
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TOP 10 MAJOR EUROPEAN CITIES OF THE
FUTURE 2016/17 - FDISTRATEGY
RANK CITY
COUNTRY
La contratación logística en Madrid durante el primer semestre del año se ha situado en los 180.294 m², mientras que en Barcelona se ha situado por encima de los 250.000 m².
La tasa de disponibilidad se ha reducido tanto en Madrid como en Barcelona a más de la mitad respecto a años anteriores.
Las rentas logísticas comienzan a repuntar ligeramente tanto en Madrid como en Barcelona. El volumen de inversión del segundo trimestre del año se sitúa en los 239 millones de euros que sumado al primer trimestre, alcanza los 453,87 millones de euros para el primer semestre de 2016. Esto nos sitúa por encima del total invertido en 2015.
La tasa de disponibilidad se ha reducido a más de la mitad en 1 año, pasando del 11% en el segundo trimestre de 2015 al 4,90% en segundo trimestre de 2016.
La segunda y tercera coronas, es donde más ha disminuido la tasa de disponibilidad, situán-dose en 3,19% y 5,51% respectivamente.
Es la tasa de disponibilidad más baja desde 2007. El 67% de la oferta futura en construcción en Madrid ya cuenta con usuario.
Actualmente en Madrid hay en construcción aproximadamente 438.000 metros cuadrados, de los cuales un 67% son proyectos de ocupación propia.
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Mercado industrial y logístico de Madrid
LOGÍSTICA -EVOLUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD
La absorción logística durante el segundo trimestre del año ha sido de 34.232 m2que sumados a los 146.662 m2 del pri-mer trimestre, nos sitúa en los 180.294 m2 de absorción lo-gística en el primer semestre del año.
El 54% de la contratación se ha realizado en primera corona. La mayor operación del trimestre ha sido el alquiler de So-nepar de una nave logística de 16.500 m2 en Leganés. Durante el segundo trimestre del año, el 100% de la absor-ción logística se ha llevado a cabo para actividades logísticas.
Las rentas logísticas empiezan a repuntar en todas las zo-nas, situándose la renta logística prime en 5€/m2/mes. La previsión de cara a próximos trimestres es de crecimiento, concretamente, se espera un crecimiento acumulado de ren-tas del 8,4% para 2016.
Transacciones
Rentas
La fuerte demanda inversora unida a la escasez de oferta de calidad, que afecta a todos los segmentos del mercado retail, hace prever que las rentabilidades seguirán compri-miéndose en los próximos meses. Sin embargo, a pesar de esta bajada, el spread respecto al bono español se mantiene en niveles saludables por encima de los 200 bps y las renta-bilidades del mercado español siguen siendo más atractivas que las de las principales plazas europeas como Francia. En cuanto a los locales en calle, destaca este trimestre la com-pra de la tienda de Prada en el reclamado Paseo de Gracia de Barcelona por parte de la firma de gestión de inversiones, Invesco Asset Management, por un total de 40 millones de euros. Los capital values siguen al alza impulsados por la compresión de rentabilidades y por el crecimiento de rentas, que será el principal driver de crecimiento en los próximos meses. Para el periodo 2016-2018 se espera un incremento medio de los valores de mercado del 5,9% anual para lo-cales en calle en Madrid y del 5,1% para lolo-cales en calle en Barcelona. En cuanto a los centros comerciales, la previsión de crecimiento es del 5,6% anual, situándose España entre los cuatro mercados europeos con mayores perspectivas de crecimiento.
Mercado Retail
Siguiendo la tendencia de meses anteriores, la fuerte pre-sión inversora sigue empujando las rentabilidades a la baja. Así pues, la rentabilidad prime en 2016 para medianas su-perficies bajó del 6% en el primer trimestre al 5,75% en el segundo, del 4,75% al 4,50% para centros comerciales, y del 3,75% al 3,50% para locales en calle.
Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie media de 109 m2, un precio medio del m2 de 2.937 € y un precio medio final de aproximadamente 320.000 €. En el año 2007, se registró el precio medio del m2 más elevado, 4.657 €/ m2, un 37% por encima del re-gistrado en 2015.€
Los precios medios por m2 más altos de la ciudad se observan en los distritos de Sala-manca, Centro, Chamberí y Moncloa-Aravaca. El distrito de Moncloa, es el que presenta el precio medio más elevado de la capital, 6.122 €/m2, como consecuencia del precio de su único proyecto en comercialización, Torre de Madrid, ubicado en plaza de España. Los distritos de Usera, Villaverde, Villa de Vallecas y Usera muestran los precios medios por m2 más bajos del total de distritos de Madrid, todos ellos por debajo de los 1.800 €/m2.
El incremento de precios en Madrid capital es consecuencia del crecimiento en aquellos mercados más exclusivas de la ciudad, es decir, aquellos mercados residenciales conside-rados “prime” o aquellos situados en un segundo nivel de exclusividad inmediatamente por debajo de los “prime”. Mientras, en el resto de mercados se han mantenido, en térmi-nos generales, estables los precios a lo largo de los últimos 12 meses.
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EVOLUCIÓN DE PRECIOS
EVOLUCIÓN DE PRECIOS SEGÚN LA
EXCLUSIVIDAD DE LA ZONA
PRIME
ZONA
Sup y Precios
2015
Sup media (m )
Precio medio (euro/m )
Precio medio vivienda
2 2 223 6.443 € 1.436.460 € 116 5.031 € 584.614€ 119 2.742€ 326.550€ 96 2.390€ 229.705€ 72 1.623€ 116.950€
Sup media (m )
Precio medio (euro/m )
Precio medio vivienda
2 2
Sup media (m )
Precio medio (euro/m )
Precio medio vivienda
2 2
Sup media (m )
Precio medio (euro/m )
Precio medio vivienda
2 2
Sup media (m )
Precio medio (euro/m )
Precio medio vivienda
2 2
A1
A2
A3
A4
MEDIA
Sup media (m ) Precio medio (euro/m )Precio medio vivienda
2
2 109
2.937€ 320.405€
MERCADO DE INVERSIÓN
El volumen de inversión del segundo trimestre del año se sitúa en los 239 millones de euros que sumado al primer trimestre, alcanza los 453,87 millones de euros para el primer semestre de 2016. Esto nos sitúa por encima del total invertido en 2015. La operación más importante la ha protagonizado CBRE Global Investors adquiriendo un portfolio de naves logísticas de la firma Gran Eu-ropa de aproximadamente 250.000 m2.
Las SOCIMIs y los inversores internacionales siguen siendo los protagonistas. Ante la falta de oportunidades de suficiente volumen y de calidad, muchos inversores están entrando en el mercado financiando o actuando como promotores en nuevos proyectos logísticos especialmente en la zona de la Autovía de Barcelona, en Madrid en ubicaciones como San Fernando de Henares o To-rrejón de Ardoz.
El sector logístico es una opción perfecta para diversificar y aumentar la rentabilidad de las carteras y mantiene unos fundamentales muy sólidos: la mejora de los datos de consumo, el incremento del e-commerce y la previsión de aumento de las rentas en los próximos 3-5 años.
Junto con Madrid y Barcelona las ubicaciones preferidas por los inversores son Valencia, Bilbao, Vitoria y Zaragoza aunque pueden entrar en otras grandes ciudades si la operación tiene sentido desde el punto de vista inmobiliario. En este contexto, las rentabilidades cayendo situándose la yield prime, (o la menor rentabilidad a la que un inversor puede comprar con el menor riesgo), en el 6,10%. En el mejor momento antes de la crisis la mínima rentabilidad fue del 5,75%.
