I N F O R M E D E C L A S I F I C A C I O N
INFORME DE CLASIFICACIÓN
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER
MIXTO
JULIO 2016
RESEÑA ANUAL DESDE ENVÍO ANTERIOR CLASIFICACIÓN ASIGNADA EL 30.06.16 ESTADOS FINANCIEROS REFERIDOS AL 31.03.16
w w w . f e l l e r - r a t e . c o m
Fundamentos
El Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto es un fondo de inversión no rescatable orientado a la inversión en instrumentos vinculados al negocio inmobiliario, privilegiando aquellos que generan flujos estables en el tiempo.
asignada a las cuotas del fondo, responde a una cartera compuesta por su objetivo de inversión, con una adecuada diversificación de sus activos y una buena capacidad de generación de flujos.
Adicionalmente, considera la gestión de Santander Asset Management S.A.
Administradora General de Fondos, entidad relacionada a un relevante grupo financiero internacional y que cuenta con adecuadas estructuras y políticas de monitoreo y gestión, además de experiencia en el rubro. En contraposición, incorpora el riesgo vinculado al negocio inmobiliario.
Santander Asset Management S.A.
Administradora General de Fondos es una de las mayores administradoras del país. A diciembre de 2015, manejaba fondos de inversión por cerca de US$ 155 millones, equivalentes a un 1,5% del mercado.
Adicionalmente, a mayo de 2016, manejó fondos mutuos por más de US$ 6.588 millones.
La administradora es propiedad, en un 99,99%, de Santander Asset Management Investment Holdings Limited (SAM), la que, a su vez, es propiedad en un 50% de Banco Santander España y en un 50% de Warburg Pincus y General Atlantic.
Al cierre de marzo de 2016, el Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto era el mayor de los fondos de inversión gestionados por su administradora, con un patrimonio de US$98 millones. Al mismo tiempo, representaba cerca de un 5,7% del total gestionado en el segmento de fondos inmobiliarios.
Históricamente, la cartera del fondo ha estado invertida en instrumentos dentro de su
objetivo. Al 31 de marzo de 2016, un 99,3% de los activos correspondían a inversiones vinculadas al negocio inmobiliario, mediante cuentas por cobrar a sociedades relacionadas (75,1%), cuotas de fondos de inversión privados (18,0%) y acciones de sociedades inmobiliarias (6,2%).
La cartera del fondo, durante el periodo analizado, exhibía una adecuada diversificación, compuesta por 5 activos. Al cierre de marzo de 2016, estos se distribuían en un 33% en renta comercial, un 22% en renta de oficinas y un 1% en renta industrial. El 44% restante corresponde al proyecto en desarrollo Isidora-El Bosque.
Durante los últimos periodos, el fondo ha exhibido un nivel de pasivos sobre patrimonio en torno al 15%. No obstante, en marzo de 2016, se observó un alza, alcanzando un 28,0%
de endeudamiento financiero sobre patrimonio, a través de préstamos bancarios de corto plazo. Por otro lado, se observó una alta capacidad de generación de flujos, reflejada en el porcentaje de la cartera que contaba con contratos de arriendo, el cual alcanzó un 46,0% al cierre de marzo de 2016.
Entre marzo de 2013 y marzo de 2016, la cuota del fondo exhibe una rentabilidad acumulada positiva, incluyendo dividendos, de 30,5%, siendo mayor a la observada en el grupo benchmark utilizado por Feller Rate para caracterizar el segmento comparable, la cual alcanzó un 27,2%. Esta rentabilidad no considera la disminución de capital materializada en marzo de 2016, no obstante, si ésta fuese incorporada, el fondo alcanza una rentabilidad acumulada en 36 meses de un 51,2%.
El 29 de diciembre de 2015, se celebró una Asamblea Extraordinaria de Aportantes para pronunciarse sobre la renovación del fondo.
Los aportantes decidieron no renovar el fondo, por lo que cuenta con un plazo de 2 años para otorgarle liquidez a los activos del Fondo. Al término de este periodo, el fondo entrará en liquidación por un plazo de 1 año.
Jul. 2015 Jun. 2016 Cuotas 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2
* Detalle de clasificaciones en Anexo.
Indicadores Financieros En millones de pesos
Dic. 14 Dic. 15 Mar. 16
Activos totales 104.011 88.840 86.069 Inversión Inmobiliaria 101.910 82.819 85.440
Patrimonio 93.032 75.744 65.594
Utilidad (pérdida) neta 988 8.255 281 Rentabilidad cuota + dividendos 2,5% 16,9% 0,5%**
Valor libro cuotas* 4.190,3 3.408,8 2.954,5
*Cifras en pesos
**Incluye disminución de capital materializada en marzo de 2016.
FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION
Fortalezas Riesgos
Cartera compuesta por inversiones dentro del objetivo.
Alta calidad y diversificación en sus activos.
Buena capacidad de generación de flujos.
Administradora con el respaldo de un importante grupo internacional y amplia experiencia en las inversiones objetivo del fondo.
Riesgo inherente al negocio inmobiliario, el cual exhibe sensibilidad a los ciclos económicos. No obstante, para el caso de negocio inmobiliario de renta, este riesgo es mitigado por la asignación de los contratos de arriendo.
Analista: Antonia Lauterbach
antonia.lauterbach@feller-rate.cl (56) 2 2757-0445
María Soledad Rivera msoledad.rivera@feller-rate.cl (56) 2 2757-0452
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FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO
INFORME DE CLASIFICACION – Julio 2016
INFORME DE CLASIFICACION Cuotas 1ª Clase Nivel 2
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com
Objetivos de inversión y límites reglamentarios
El reglamento interno del Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto lo define como un fondo de inversión no rescatable y contempla una única serie de cuotas.
El objetivo principal del fondo es la participación en el negocio inmobiliario, a través de la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, y la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces.
Estas operaciones se realizarán mediante la participación en el resultado de sociedades o en su financiamiento, a través de cualquiera de los instrumentos en que el fondo está autorizado a invertir, privilegiando aquellas inversiones que generen flujos ciertos y periódicos a lo largo del tiempo.
Asimismo, el reglamento interno establece que, con el objeto de administrar adecuadamente sus excedentes en caja, el fondo podrá mantener inversiones no relacionadas al objetivo del fondo, contemplando inversión en papeles del Banco Central de Chile, depósitos a plazo de instituciones financieras, bonos, entre otros.
Entre otros límites relevantes, el reglamento interno del fondo establece:
Al menos un 70% del total de activos en instrumentos objeto de inversión.
Un mínimo de 5% de los activos del fondo invertidos en títulos de fácil liquidación, como papeles del Banco Central de Chile, Tesorería General de la República, depósitos a plazo, entre otros.
La inversión máxima, directa o indirecta, en una entidad, grupo empresarial y sus personas relacionadas, salvo aquellas sociedades donde el fondo participe en la gestión de sus activos subyacentes, es de un 25% del activo del fondo.
La concentración de un deudor, sea éste gestor inmobiliario o promitente vendedor de inmuebles al fondo, y sus personas relacionadas, no podrá ser superior al 45% del activo total del fondo.
La inversión en cuotas de un fondo de inversión privado no puede superar el 45% del activo del fondo.
No obstante, el reglamento indica que estas restricciones no tendrán aplicación durante los últimos 2 años de vigencia del fondo, para facilitar el proceso de otorgar liquidez a los activos.
Asimismo, la política de endeudamiento se expande, pudiendo este alcanzar hasta un 200% del patrimonio.
EVALUACION DE LA
CARTERA DEL FONDO
Cartera cumple con el objetivo de inversión
Características del fondo
El Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto es el mayor de los tres fondos de inversión que maneja Santander Asset Management S.A. Administradora General de Fondos.
Al cierre de marzo de 2016 manejó un patrimonio promedio por US$ 98 millones, representando un 65,4% del total manejado por la administradora.
Cartera cumple con objetivo de inversión
Históricamente, la cartera ha estado formada por activos dentro del objetivo del inversión, con un 99,3% de los activos correspondientes a inversiones vinculadas al negocio inmobiliario, al cierre de marzo de 2016. Esta inversión se mantuvo a través de cuentas por cobrar a sociedades relacionadas (75,1%), cuotas de fondos de inversión privados (18,0%) y acciones de sociedades inmobiliarias (6,2%).
Características del Fondo Marzo de 2016
Valor Cuota ($)* 2.954,46
Nº Cuotas 22.201.603
Nº aportantes 23
Total Activos (millones $) 86.069
*Incluye provisión de dividendo
Evolución del patrimonio neto del fondo Millones de pesos
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000
dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 mar-16
Resumen cartera inversiones fondo
Dic. 14 Dic. 15 Mar. 16
Acciones Soc. Inm y FIP 18,1% 6,1% 6,2%
CFIP 15,1% 17,3% 18,0%
Cuentas por Cobrar 64,9% 69,8% 75,1%
Total Inmobiliario 98,1% 93,2% 99,3%
Caja y Otros 1,9% 6,8% 0,7%
Total 100,0% 100,0% 100,0%
OBJETIVOS DE INVERSION
Fondo orientado a la inversión en activos relacionados
al negocio inmobiliario
INFORME DE CLASIFICACION Cuotas 1ª Clase Nivel 2
Buena diversificación de cartera
El fondo ha mantenido, durante todo el periodo analizado, un buen nivel de diversificación de sus inversiones. Al cierre de marzo de 2016, la cartera se componía de 5 activos, los cuales se agrupan en 4 categorías:
Renta de Oficinas, mediante el edificio Puente Suecia, el que opera a través de la sociedad Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA. Representaba un 22% de la cartera y mantenía una vacancia de un 30% (6,0% de la cartera total).
Renta Comercial, correspondiente a locales Stand Alone, los cuales operan a través de la sociedad Inmobiliaria Mixto Renta SpA, y Power Centers y Malls, con participación a través de cuotas de fondos de inversión privados. La renta comercial en conjunto representaba un 33%
de la cartera y contaba con arrendatarios sólidos, entre los cuales destacan Chilectra, Fasa y Corpbanca, manteniendo una vacancia de 0%.
Proyectos en desarrollo, el cual contempla el proyecto Isidora-El Bosque, mediante la sociedad Inmobiliaria Mixto el Bosque SpA. Representaba un 44% de la cartera y cuenta con un compromiso de venta vigente.
Renta industrial, corresponde a un terreno industrial arrendado a un operador externo, el cual es operado a través de la sociedad Inmobiliaria Mixto Renta SpA. Esta categoría alcanzaba un 1% de la cartera y contaba con una vacancia de 0%.
Endeudamiento superior a fondos comparables y buena capacidad de generación de flujos
Durante los trimestres revisados, el fondo exhibió un nivel de pasivos sobre patrimonio en torno al 15%. No obstante, en marzo de 2016, se observó un alza, alcanzando un 31,2%, los cuales correspondían en un 28,0% a pasivos financieros, a través de préstamos bancarios de corto plazo. El 3,2% restante correspondía en cuentas y documentos por pagar por operaciones, remuneración sociedad administradora y provisiones por valorización de patrimonio negativo de una de las sociedades vinculadas al fondo.
La capacidad de generación de flujos del fondo fue buena, reflejándose en las inversiones inmobiliarias que contaban con contrato de arriendo, las que alcanzaron, al cierre de marzo de 2016, cerca de un 46,0% de la cartera.
Rentabilidad superior a comparables
El Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto exhibió, entre abril de 2013 y marzo de 2016, una rentabilidad acumulada, incluyendo dividendos, positiva y levemente superior a la observada por el benchmark elaborado por Feller Rate para caracterizar el segmento de similar orientación, alcanzando un 30,1% versus al 27,1% obtenido en el grupo comparable.
Esta cifra no considera la disminución de capital materializada en marzo de 2016. No obstante, en caso de incorporar esta última, el fondo alcanzaría una rentabilidad acumulada en 36 meses de 51,2%.
Término establecido para diciembre de 2017
El 29 de diciembre de 2015, según se establece en el reglamento interno, se celebró una Asamblea Extraordinaria de Aportantes para pronunciarse sobre la renovación del fondo. Los aportantes en esta asamblea decidieron no renovar el fondo, por lo que cuenta con un plazo de 2 años para otorgarle liquidez a los activos del Fondo. Una vez terminado este periodo, el fondo entrará en un proceso de liquidación por un plazo de 1 año.
Diversificación de cartera 31 de marzo de 2016
Renta Oficinas;
22%
Renta Malls y Power
Center;
21%
Renta Stand Alone; 12%
Desarrollo;
44%
Industrial;
1%
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FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO
INFORME DE CLASIFICACION – Julio 2016
INFORME DE CLASIFICACION Cuotas 1ª Clase Nivel 2
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com
La estructura de la administradora está destinada a asegurar una gestión de fondos eficiente, enfatizando la gestión de fondos mutuos, que representan el mayor porcentaje de los recursos administrados.
La gestión del Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto es realizada por la Gerencia Inmobiliaria, compuesta por un equipo de profesionales con vasto conocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario. Sus funciones guardan estrecha relación con la administración de cartera de los fondos mutuos y fondos de inversión.
Valorización cartera de inversiones
La valorización de las inversiones del fondo se realiza según las siguientes reglas:
Para el caso de valores de cotización bursátil, deben valorizarse a los precios que resulten de la negociación respectiva o bien ajustarse a precios similares a los que habitualmente prevalecen en el mercado.
Para títulos de capitalización o deuda de empresas no registradas en la SVS, la valorización se debe realizar en base a una tasación comercial previa de los inmuebles, la cual debe ser realizada por auditores externos.
En el caso particular de títulos de capitalización o deuda de empresas no registradas en la SVS y que inviertan en bienes raíces por un monto igual o inferior al menor valor entre el 5% del activo total del fondo y 10.000 unidades de fomento a la fecha de operación, la valorización debe estar sustentada por dos tasaciones de auditores independientes.
Las sociedades que sean 100% de propiedad del fondo, todos sus activos deben ser tasados anualmente por dos peritos externos y se usará el menor valor de ambas valorizaciones. Para sociedades en que el fondo participa directa o indirectamente por un porcentaje menor al 100%, sus activos deben ser valorizados anualmente por al menos un auditor independiente.
Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portafolios
Actualmente, el fondo se encuentra en sus dos años de periodo de desinversión. Durante este tiempo, el equipo estará enfocado en buscar las mejores oportunidades de venta de sus activos.
Las decisiones de este proceso serán tomando conjuntamente con el Comité de Inversiones mensual, el cual está compuesto por cuatro personas: el gerente general de la administradora, el presidente de Santander Real Estate y dos asesores externos con amplia experiencia y conocimientos en el rubro inmobiliario. En esta instancia se discuten las políticas macro de desinversión, fijando los parámetros de ejecución correspondientes y se aprueban uno a uno las ventas de cada uno de los activos.
Adicionalmente, se cuenta con un comité mensual de riesgo operacional para monitorear los posibles riesgos que emanen de este proceso y, por otro lado, el área de operaciones vigila el cumplimiento de lineamientos establecidos en comité.
Tomando en cuenta lo anterior, Feller Rate considera que la administradora cuenta con un proceso de desinversión planificado y estable, cuyas decisiones son tomadas y aprobadas por equipos con experiencia en distintos ámbitos relacionados al negocio inmobiliario, velando por el mejor interés de los aportantes.
ASPECTOS
RELEVANTES DE LA ADMINISTRADORA PARA LA GESTIÓN DEL FONDO
Una de las mayores administradoras tanto para fondos
mutuos como para fondos de inversión
INFORME DE CLASIFICACION Cuotas 1ª Clase Nivel 2
Riesgo Contraparte Operacional
El fondo, durante su fase de inversión y funcionamiento, tuvo participación en sociedades con empresas inmobiliarias, gestores y operadores con las que materializó sus inversiones.
Actualmente, durante el proceso de desinversión acordado en la última asamblea de aportantes, se seguirá trabajando con las mismas contrapartes.
Cabe destacar que, dado que todas las operaciones de desinversión deben pasar por el comité de inversiones, compuesto de ejecutivos vinculados al negocio inmobiliario con vasta trayectoria, se considera que el riesgo de contraparte operacional es bajo.
Conflictos de interés
Santander Asset Management S.A. Administradora General de Fondos actualmente gestiona dos fondos de inversión inmobiliarios cuyos posibles conflictos de interés están dados por la asignación de los negocios a los distintos fondos y las eventuales coinversiones que pudieran realizarse entre ellos.
Actualmente, la posibilidad de existencia de conflictos de interés entre los fondos inmobiliarios es baja, debido a que ambos ya no se encuentran en etapa operativa, estando uno en proceso de desinversión y en otro en liquidación.
La administradora es propiedad, en un 99,99%, de Santander Asset Management Investment Holdings Limited (SAM), la que, a su vez, es propiedad en un 50% de Banco Santander España y en un 50% de Warburg Pincus y General Atlantic.
En noviembre de 2015, Banco Santander S.A. y Sherbrooke Acquisition Corp SPC, ambos controladores de SAM Investment Holdings Limited, suscribieron un acuerdo con UniCredit SpA para combinar los negocios de SAM Investment Holdings Limited con Pioneer Global Asset Management SpA, exceptuando los negocios de esta última en los Estados Unidos de América.
Este acuerdo contempla la creación de una compañía que agrupará las administradoras de Grupo SAM y Grupo Pioneer, quedando como propietarios con partes iguales Banco Santander S.A., UniCredit SpA y Sherbroole Acquisition Corp SPC, no obstante, aún no se encuentra materializado.
Importante grupo financiero a nivel internacional
Santander Asset Management es un gestor global de activos nacido en el año 1971 en España. Actualmente tiene presencia en once países de Europa y Latinoamérica, donde destaca España, Brasil, Reino Unido y México.
Administra patrimonios a través de distintos vehículos de inversión, contemplando un amplio rango de activos subyacentes.
Para ello, el grupo cuenta con un equipo de 700 profesionales, de los cuales 200 pertenecen al equipo de inversiones, con una media de más de 10 años de experiencia.
Considerable importancia estratégica de la gestión de fondos
Santander Asset Management S.A. Administradora General de Fondos se encuentra posicionado como uno de los mayores administradores de recursos de terceros.
A diciembre de 2015, la administradora manejaba 3 fondos de inversión por un patrimonio total de US$ 155 millones, equivalentes a un 1,4% del segmento.
Adicionalmente, durante mayo de 2016, manejaba fondos mutuos por más de US$ 6.588 millones, posicionándose como la segunda mayor administradora de fondos mutuos del sistema nacional.
PROPIEDAD
Propiedad de Santander Asset Management
Investment Holdings Limited
6 ANEXOS FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA SANTANDER MIXTO
INFORME DE CLASIFICACION – Julio 2016
INFORME DE CLASIFICACION
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com
La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.
La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.
Oct-02 Jul-06 Jul-11 Jul-12 31-Jul-13 31-Jul-14 31-Jul-15 30-Jun-16
Cuotas 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2
