TALLER VALOR DE TASACION

(1)

TALLER

“VALOR DE TASACION”

PREDIOS URBANOS

Ing. Edgar R. Pinedo Núñez

Dirección Nacional de Construcción

Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento

(2)

(3)



Ley que facilita la ejecución de obras públicas viales

Ley Nº 27628, 08-01-2002

Articulo 2.- Del valor de la tasación

El valor de tasación para la adquisición de inmuebles por trato directo

afectado por trazos en vías públicas será fijado por el

Consejo Nacional de

Tasaciones – CONATA

, sobre la base del valor comercial actualizado de los

(4)



Modificatoria de la Ley que facilita la ejecución de obras públicas viales

Ley Nº 27628, 04-12-2012

Modificatoria de los artículos 2 y 3, de fecha 04 diciembre 2012

Articulo 2.- Del valor de la tasación

En la ejecución de obras de infraestructura, el valor de la tasación para la

adquisición de bienes inmuebles por trato directo, será fijado por la

Dirección Nacional de Construcción del Ministerio de Vivienda,

Construcción y Saneamiento

, considerando el

valor comercial del

terreno

,

las mejoras de corresponder y una indemnización por el perjuicio

causado

que incluya, en caso sea aplicable,

el daño emergente y lucro

(5)



Ley que Facilita la Adquisición, Expropiación y Posesión de Bienes

Inmuebles para Obras de Infraestructura y Declara de Necesidad Pública la

Adquisición o Expropiación de Bienes Inmuebles Afectados para la

Ejecución de Diversas Obras de Infraestructura.

(6)

Artículo 5.- Valor de tasación.

El valor de la tasación para adquirir inmuebles afectados para la ejecución

de obras de infraestructura

es fijado por la Dirección Nacional de

Construcción del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento

,

considerando lo siguiente:

a)

El valor comercial del predio

y de las mejoras o cultivos permanentes

existentes, de corresponder……….

b)

Una indemnización por el perjuicio causado

que incluya, en caso

corresponda,

el daño emergente y lucro cesante

. El monto de la

indemnización debe considerar, entre otros, el resarcimiento de los

gastos tributarios, incluyendo el impuesto a la Renta, notariales y

registrales en que deberá incurrir el sujeto pasivo como consecuencia

de la expropiación.

(7)

VALOR DE TASACIÓN

VALOR COMERCIAL

PERJUICIO ECONOMICO

VALOR DEL TERRENO

VALOR DE OBRAS

COMPLEMENTARIAS

VALOR DE

EDIFICACION

VALOR DE INST.

FIJAS Y

PERMANENTES

VALOR DEL DAÑO

EMERGENTE

VALOR DE OTROS

GASTOS

VALOR DEL LUCRO

CESANTE

VALOR DE

PLANTACIONES

(8)

NORMATIVIDAD VIGENTE



Ley que Facilita la Adquisición, Expropiación y Posesión de Bienes

Inmuebles para Obras de Infraestructura y Declara de Necesidad Pública la

Adquisición o Expropiación de Bienes Inmuebles Afectados para la

Ejecución de Diversas Obras de Infraestructura.

Ley N° 30025, 15-05-2013

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES

QUINTA

. Se muestra la relación de las

69 obras de infraestructura

que

actualmente se encuentran concesionadas y que están comprendidas

dentro de los siguientes rubros:

- INFRAESTRUCTURA VIAL

- INFRAESTRUCTURA AEROPOTUARIA

- INFRAESTRUCTURA FERROVIARIA

- INFRAESTRUCTURA PORTUARIA

- INFRAESTRUCTURA TURÍSTICA

- INFRAESTRUCTURA PARA PASOS DE FRONTERA

- INFRAESTRUCTURA DIVERSAS

(9)

NORMATIVIDAD VIGENTE



Aprobar la directiva

N° 001-2013-VIVIENDA-VMCS/DNC denominada:

“Directiva que regula un Procedimiento Simplificado de Valuaciones a ser

aplicado en el caso de Expropiaciones de Bienes Inmuebles afectados para la

Ejecución de Obras de Infraestructura sobre Proyectos de Necesidad Pública,

Seguridad nacional Interés Nacional y/o de Gran Envergadura declarados por

Ley, así como de las Obras de Infraestructura Concesionadas o Entregadas al

sector privado a través de cualquier otra modalidad de Asociación Público –

Privada”

R. M. Nº 182 – 2013 - VIVIENDA, 25-07-2013

El objeto de esta directiva es, establecer una norma que permita la obtención

precisa y célere del valor de tasación de los inmuebles que resulten afectados en la

ejecución de obras de Infraestructura regulados en el marco de la Ley N° 30025

El formato que se utilizara es el siguiente:

(10)

CODIGO I. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.01 PROPIETARIO / POSESIONARIO 1.02 SOLICITANTE 1.03 OBJETIVO DE LA VALUACION 1.04 M ETODOLOGIA EM PLEADA

1.05 FECHA DE VALUACION FECHA DE INFORM E

1.06 LOCALIZACION Sector: Distrito: Provincia: Departamento

1,07 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO 1,08 EDIFICACIÓN 1,09 OBRAS COM PLEM ENTARIAS

1,1 PLANTACIONES AFECTADAS Permanentes: Transitorias:

II. VALORIZACION

2.01 VALOR DEL TERRENO ( VT ) VT VT = m² 2.02 VALOR DE LA EDIFICACION ( VE ) N° DESCRIPCION VE1 = m² S/. / m² VE2 = m² S/. / m² VE3 = m² S/. / m²

2.03 VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC) N° DESCRIPCION VOC1 = VOC2 = VOC3 = 2.04 VALOR DE PLANTACIONES (VP) N° VPP1 = S/. VPP2 = S/. VPP3 = S/. N° . VPT1 = m² S/./m² VPT2 = m² S/./m² VPT3 = m² S/./m² TOTAL (S/) 2.05 VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

1 LC1 = LC2 = 2 . DE1 = CE2 = TOTAL (S/) 2.06 VALOR DE LA TASACIÓN (VDT) VDT = VT + VE + VOC + VP + VPE VDT = S/. 0,00

SON: CON 00/100 NUEVOS SOLES

Tipo de cambio: US $ 1,00 = S/.

VC = US $ 0,00 SON: CON 00/100 DOLARES AMERICANOS

____________________________________ _________________________________________

XXXXXXXXXXXXXXXXXX

PERITO SUPERVISOR

III. VISTAS FOTOGRAFICAS

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Daño Emergente (DE) CANT VALOR PARCIAL (S/)

XXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXX 0,00 _________________________________ TOTAL (S/.) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Descripcion Transitorios (Cultivo / Pastos) CANT VU PARCIAL (S/) TOTAL (S/.)

Lucro Cesante (LC) CANT VALOR PARCIAL (S/) TOTAL (S/.) Descripcion Permanentes (Forestales / Frutales) CANT VALOR PARCIAL (S/) TOTAL (S/.)

0,00

0,00

0,00

AC VOC F.D. PARCIAL (S/) TOTAL (S/.)

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 S/. / m² 0,00 AC VUE F.D. PARCIAL (S/) TOTAL (S/.)

VALOR DE LA TASACIÓN

1,11 OBSERVACIONES AT VUT TOTAL (S/.) CODIGO I. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.01 PROPIETARIO / POSESIONARIO 1.02 SOLICITANTE 1.03 OBJETIVO DE LA VALUACION 1.04 M ETODOLOGIA EM PLEADA

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

1,11 OBSERVACIONES

(11)

(12)

(13)

CONTENIDO



Formato del Valuación

I. Memoria Descriptiva

II. Valorización



Criterios para el desarrollo del Formato de Valuación

I. Memoria Descriptiva

II. Valorización

- Valor del Terreno

- Valor de la Edificación

- Valor de Obras Complementarias

- Valor del Perjuicio Económico



Responsabilidades del Perito Adscrito

Receso



Caso Práctico de Predio Urbano

(14)

(15)

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

(16)

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

(17)

CODIGO

XXXXX

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 PROPIETARIO / POSESIONARIO

1.02 SOLICITANTE

1.03 OBJETIVO DE LA VALUACION

1.04 METODOLOGIA EMPLEADA

1.05 FECHA DE VALUACION

FECHA DE INFORME

1.06 LOCALIZACION

Sector:

Distrito:

Provincia:

Departamento

1,07

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

1,08

EDIFICACIÓN

1,09

OBRAS COMPLEMENTARIAS

1,1

PLANTACIONES AFECTADAS

Permanentes:

Transitorias:

VALOR DE LA TASACIÓN

(18)

CODIGO:

(Se colocara el código que asigna el solicitante según expediente)

Ejm:

Caso Provias: VR-C-

18

I. CODIGO

MEMORIA DESCRIPTIVA

XXXXX

1.01 PROPIETARIO / POSESIONARIO

1.02 SOLICITANTE

1.03 OBJETIVO DE LA VALUACION

1.04 METODOLOGIA EMPLEADA

1.05 FECHA DE VALUACION

FECHA DE INFORME

1.06 LOCALIZACION

Sector:

Distrito:

Provincia:

Departamento

1,07

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

1,08

EDIFICACIÓN

1,09

OBRAS COMPLEMENTARIAS

1,1

PLANTACIONES AFECTADAS

Permanentes:

Transitorias:

VALOR DE LA TASACIÓN

1,11

OBSERVACIONES

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 PROPIETARIO / POSESIONARIO

1.02 SOLICITANTE

1.03 OBJETIVO

1.04 METODOLOGIA EMPLEADA

1.05 FECHA DE VALUACION

FECHA DE INFORME

1.06 LOCALIZACION

1.07 CARACTERISTICAS DEL

ENTORNO

1.08 EDIFICACIÓN

1.09 OBRAS COMPLEMENTARIAS

1.10 PLANTACIONES AFECTADAS

1.11 OBSERVACIONES

(19)

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

(20)

II. VALORIZACION

2.01 VALOR DEL TERRENO ( VT )

VT

=

m²

2.02 VALOR DE LA EDIFICACION ( VE )

N°

DESCRIPCION

VE1

=

m²

S/. / m²

VE2

=

m²

S/. / m²

VE3

=

m²

S/. / m²

2.03 VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

N°

DESCRIPCION

VOC1

=

VOC2

=

VOC3

=

2.04 VALOR DE PLANTACIONES (VP)

N°

VPP1

=

S/.

VPP2

=

S/.

VPP3

=

S/.

N°

.

VPT1

=

m²

S/./m²

VPT2

=

m²

S/./m²

VPT3

=

m²

S/./m²

TOTAL (S/)

2.05 VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

1 =

=

2 .

=

TOTAL (S/)

2.06 VALOR DE LA TASACIÓN (VDT)

VDT = VT + VE + VOC + VP + VPE

VDT = S/.

SON:

Tipo de cambio: US $ 1,00 = S/.

VC = US $

SON:

AT

VUT

TOTAL (S/.)

S/. / m²

AC

VUE

F.D.

PARCIAL (S/)

TOTAL (S/.)

AC

VOC

F.D.

PARCIAL (S/)

TOTAL (S/.)

Descripcion Permanentes (Forestales / Frutales)

CANT

VALOR

PARCIAL (S/)

TOTAL (S/.)

Descripcion Transitorios (Cultivo / Pastos)

CANT

VU

PARCIAL (S/)

TOTAL (S/.)

0,00

Lucro Cesante (LC)

CANT

VALOR

PARCIAL (S/)

TOTAL (S/.)

(21)

II. VALORIZACIÓN

2.01 VALOR DEL TERRENO

2.02 VALOR DE LA EDIFICACION

2.03 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

2.04 VALOR DE PLANTACIONES

2.05 VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO

- LUCRO CESANTE

- DAÑO EMERGENTE

2.06 VALOR DE LA TASACIÓN

2.03 VALOR DE OBRAS COMPLEMENT. (VOC)

N° DESCRIPCION VOC1 = VOC2 = VOC3 = 2.04 VALOR DE PLANTACIONES (VP) N° VPP1 = S/. VPP2 = S/. VPP3 = S/. N° . VPT1 = m² S/./m² VPT2 = m² S/./m² VPT3 = m² S/./m² TOTAL (S/) 2.05 VALOR DEL PERJUICIO ECONOMICO (VPE)

1 = = 2 . = = TOTAL (S/) 2.06 VALOR DE LA TASACIÓN (VDT) VDT = VT + VE + VOC + VP + VPE VDT = S/. SON: Tipo de cambio: US $ 1,00 = S/. VC = US $ SON: AT VUT TOTAL (S/.) S/. / m²

AC VUE F.D. PARCIAL (S/) TOTAL (S/.)

Descripcion Permanentes (Forestales / Frutales) CANT VALOR PARCIAL (S/) TOTAL (S/.)

Descripcion Transitorios (Cultivo / Pastos) CANT VU PARCIAL (S/) TOTAL (S/.)

0,00

Lucro Cesante (LC) CANT VALOR PARCIAL (S/) TOTAL (S/.)

(22)

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

____________________________________ _________________________________________

COORDINADOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR DE LA TASACIÓN

(23)

____________________________________

_________________________________________

XXXXXXXXXXXXXXXXXX

PERITO

SUPERVISOR

III. VISTAS FOTOGRAFICAS

_________________________________

XXXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXXXX

(24)

ANEXOS

Contendrá los siguientes puntos como mínimo:



Estudio de mercado y análisis para la determinación del valor unitario de

terreno.



Formato de las muestras de estudio de mercado de valores comerciales de

inmuebles



Cuadro de la determinación de los valores unitarios de edificación.



Cuadro del análisis del costo unitario de las obras complementarias.

(25)

CRITERIOS PARA EL DESARROLLO DEL

FORMATO DE VALUACIÓN

(26)

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

CODIGO

XXXXX

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 PROPIETARIO / POSESIONARIO

1.02 SOLICITANTE

1.03 OBJETIVO DE LA VALUACION

1.04 METODOLOGIA EMPLEADA

1.05 FECHA DE VALUACION

FECHA DE INFORME

1.06 LOCALIZACION

Sector:

Distrito:

Provincia:

Departamento

1,07

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

1,08

EDIFICACIÓN

1,09

OBRAS COMPLEMENTARIAS

1,1

PLANTACIONES AFECTADAS

Permanentes:

Transitorias:

VALOR DE LA TASACIÓN

(27)

1.1 PROPIETARIO / POSESIONARIO.



_{Los nombres y apellidos tienen que escribirse como figura en el DNI.}



Para el propietario se tendrá que acreditar con cualquiera de los siguientes

documentos: Ficha Registral, Partida electrónica, contrato de compra y

venta, etc.



Para los posesionario se tendrá que tener la Constancia de posesión, emitido

por la autoridad competente (Municipalidades, Gobernación, etc.).

1.02 SOLICITANTE

Nombre del solicitante: Instituciones Públicas del Estado.

1.03 OBJETIVO

Determinar el valor de la tasación del predio afectado por la ejecución de la

obra:

(NOMBRE DEL PROYECTO)

(28)

1.04 METODOLOGIA EMPLEADA

La valuación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional

de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. No: 126-2007-VIVIENDA, de fecha

07.05.2007 y su modifi1catoria RM 266-2012-VIVIENDA de fecha 28/11/2012, y

aplicando el método de valuación directa, previa inspección ocular y toma de

vistas fotográficas.

1.5 FECHA DE LA VALUACION.

La fecha de evaluación es el día que realizo la inspección ocular del predio.

FECHA DEL INFORME.

La fecha del informe es el día en que se termino el informe o formato.

1.6 LOCALIZACION.

Para la localización del predio se consignará el departamento, la provincia,

distrito y sector al que pertenece, el nombre de la urbanización, asociación,

cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre

de las vías públicas a las cuales les da frente y la numeración municipal o la

denominación de la manzana y lote correspondientes.

(29)

1.07 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

Para la descripción de este punto, se debe tener en cuenta lo siguiente:



Si el entorno es un medio urbano (residencial, industrial, etc.) o rural.



La topografía.



Los accesos.



Las características de las viviendas (material predominante).



Actividad predominante.

(30)