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Guía para la Corrección de inconsistencias en los documentos de Propiedad inmueble, caso Bogotá

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Academic year: 2020

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GUIA PARA LA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS EN LOS DOCUMENTOS DE PROPIEDAD INMUEBLE, CASO BOGOTA

ANDREA CRISTINA TORRES TORRES CODIGO 9712607

Trabajo de grado para optar al título de Ingeniero Catastral Y Geodesta

Director:

Ingeniero Edwin Robert Perez

Universidad Distrital Francisco José de Caldas Facultad de Ingeniería

Proyecto curricular de Ingeniería Catastral Bogotá

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CONTENIDO

GLOSARIO ... 4

RESUMEN ... 7

ABSTRACT ... 8

INTRODUCCION ... 9

1. JUSTIFICACION ... 11

2. OBJETIVOS ... 12

3. MARCO LEGAL ... 13

3.1. DECRETO LEY 960 DE 1970 ... 13

3.2. DECRETO 2148 DE 1983, ... 14

3.3. LEY 1579 DE 2012 ... 14

3.4. DECRETO 1400 DE 1970, ... 15

3.5. LEY 1561 DE 11 DE JUNIO DE 2012, ... 16

3.6. INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA CONJUNTA DEL INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI 001 Y LA SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO... 17

3.7. RESOLUCIÓN 70 DEL 4 DE FEBRERO DE 2011 ... 18

3.8. LEY 1682 DEL 22 DE NOVIEMBRE DE 2013, ... 19

3.9. DECRETO 2363 DE 2015... 19

3.11. LEY 182 DEL 29 DE DICIEMBRE DE 1948. ... 21

3.12. LEY 16 DEL 8 DE ENERO DE 1985, ... 22

3.13. LEY 498 DE 1998, ... 23

3.14. LEY 675 DEL 3 DE AGOSTO DE 2001, ... 23

4. MARCO TEORICO ... 25

4.1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE ... 25

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4.3. PROPIEDAD HORIZONTAL ... 41

5. METODOLOGIA ... 45

6. RESULTADOS: INCONSISTENCIAS EN LOS DOCUMENTOS DE PROPIEDAD ... 46

6.1. INCONSISTENCIAS GENERADAS POR ERRORES DE TRANSCRIPCION 46 6.2. INCONSISTENCIAS EN EL TIPO DE TRANSACCION ... 47

6.3. INCONSISTENCIAS EN LOS INTERVINIENTES ... 48

6.4. INCONSISTENCIAS EN EL OBJETO DE LA TRANSACCION ... 50

6.5. INCONSISTENCIAS CON REFERENCIA AL AREA DE CONSTRUCCION (INEXISTENTE O MAL REFERENCIADA) ... 54

6.6. INCONSISTENCIAS CON REFERENCIA A PREDIOS SUJETOS AL REGIMEN DE PH ... 55

6.7. INCONSISTENCIAS DE TIPO JURIDICO A CAUSA DE MAL REGISTRO 57 7. RESULTADOS: GUIA PARA LA SOLUCION DE INCONSISTENCIAS ... 60

7.1. PROCEDIMIENTO PARA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS ... 60

POR ERRORES DE DIGITACION ... 60

7.2. PROCEDIMIENTO PARA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS ... 62

INCONSISTENCIAS EN LOS INTERVINIENTES ... 62

7.3. PROCEDIMIENTO PARA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS EN CABIDA Y LINDEROS ... 62

7.3.1. Instrucción administrativa conjunto ... 63

7.3.2. Procedimiento para corrección de inconsistencias código de procedimiento civil, título xxv, deslinde y amojonamiento. ... 64

7.3.3. Procedimiento para corrección de inconsistencias Ley 1682 de 2015 ... 65

7.4. CORRECCION DEL AREA CONSTRUIDA ... 66

7.5. CORRECCION EN REGISTRO ... 66

7.6. PROCESO DE PERTENENCIA ... 67

8. CONCLUSIONES ... 68

9. BIBLIOGRAFIA ... 70

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4 GLOSARIO

La ley 675 del 2001 establece un marco conceptual en el artículo 3 del título 1 del cual se sustraen las siguientes definiciones:

ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

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exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002.

CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

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EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca. Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

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RESUMEN

Mediante este proyecto se analiza la normatividad establecida en materia inmobiliaria, la cual permite tener un registro controlado de los predios el país; en especial, se estudia las normas referentes a la titulación y a las formalidades que deben contener los documentos de transferencia de dominio y a la que describe la corrección de falencias o inconsistencias. De igual forma, teniendo en cuenta, las características especiales, se revisaron los diferentes regímenes aplicables para la propiedad horizontal finalizando en la norma vigente, esto teniendo en cuenta el crecimiento que ha tenido este tipo de propiedad en las últimas décadas.

Se establecen los requisitos mínimos de información que debe ser registrada en los documentos de propiedad, y que finalmente, permite realizar una transacción sin dualidades que pongan en riesgos la titularidad de dominio sobre los bienes inmuebles. Así, mismo se revisan los documentos de adquisición comúnmente usados.

Con el análisis normativo y la revisión de casos puntuales en la ciudad de Bogotá, se identifican y describen al menos 7 distintas problemáticas que conducen a menudo a tener información inconsistente en la gestión predial y que son desconocidas para los ciudadanos.

Finalmente, analizadas las fuentes de error, se establecen los procedimientos para solucionarlos y, de esa manera, tener en debida forma los documentos de propiedad, esto plasmado en la guía para corrección de inconsistencias, donde se establecen los mecanismos para la corrección y las entidades involucradas.

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ABSTRACT

This research analyzes the normativity established in real-estate matter, allowing to have a record controlled of the history of property of the lands of the country; especially, there has been studied the procedure related to the qualifications and to the formalities that must contain the documents of transfer of domain and to describe the correction of failings or inconsistencies.

Of equal form, keeping in mind, the special characteristics, the changes with time and the growth that has had the property of land during the last decades, the different applicable conditions in to the land property where checked finishing in the in actual norm. There are established the different kind of property documents and the minimal requirements of information that it must be registered in the documents of property, which finally allows to realize reliable transactions and clarify the rights on the real-estate property.

The commonly used documents of acquisition are analyzed. With the normative analysis and the review of punctual cases in the city of Bogota, there are identified and described at least seven different problems that drive to have often-weak information in the predial management and that are not known by the citizens. Finally, analyzed the sources of mistake, setting the procedures to solve them and keep in the right conditions the documents of property, is created the Guide for correction of inconsistencies, where the mechanisms for the correction and the involved entities are established.

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INTRODUCCION

En Colombia como en todos los países del mundo se tiene un registro de los inmuebles y de las transacciones realizadas con ellos, esto permite entre otras cosas tener un inventario organizado y así lograr una correcta identificación de los predios y la relación con sus propietarios; con ello se puede verificar más fácilmente el estado jurídico de la propiedad.

Para nuestro país, este registro lo realiza la Súper Intendencia de Notariado y Registro (SINR) mediante el folio de matrícula inmobiliaria que es el documento diseñado para consignar la información básica de los inmuebles, el estado jurídico y la tradición de la propiedad; para ello los documentos de transacciones inmobiliarias que afectan la propiedad o el predio son registrados permitiendo así dar fe pública sobre el tema.

Esta función de la SINR, se enmarca en una normatividad que permite mayor seguridad jurídica al momento de realizar transacciones inmobiliarias, pero ¿qué ocurre cuando estas transacciones se salen de los parámetros establecidos?, se manifiestan como errores o equivocaciones que pueden ocurrir en el documento de transferencia de dominio o en los procedimientos realizados en las transacciones inmobiliarias, y como consecuencia de ello puede ocasionar retrocesos no esperados por el ciudadano, generando gastos adicionales en tiempo y dinero.

Dentro de este proyecto se realiza un análisis de la normatividad existente en materia inmobiliaria; de los trámites de transferencia de dominio y de procedimientos inmobiliarios sujetos de inscripción en registro. Así mismo, se describen los diferentes tipos de documentos de titulación realizando una verificación de los requisitos mínimos que permitan mayor seguridad jurídica en las transferencias de dominio, se determinaran las posibles fuentes de error y los métodos para solucionarlos.

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1. JUSTIFICACION

Teniendo en cuenta que las inconsistencias en los documentos de propiedad solo son evidentes cuando se necesita realizar algún trámite inmobiliario y que esta problemática no es de conocimiento general, mediante este proyecto se describen los errores más frecuentes y la forma más expedita para su corrección. Se toma como ejemplo la ciudad de Bogotá exponiendo casos puntuales que permitan establecer unos lineamientos básicos para su corrección en los documentos inmobiliarios

Para establecer los procedimientos adecuados y las características de los documentos de propiedad, es necesario realizar una descripción de las inconsistencias técnicas en los documentos jurídicos inmobiliarios, encontrar la fuente de error y determinar la posible solución a ellos.

Se plantean diversas formas de solución y corrección para los casos con mayor ocurrencia y que sirva de guía para los ciudadanos; a través de la verificación de la información mínima que deben contener los documentos de propiedad tales como escrituras, resoluciones y sentencia y la revisión de los diferentes tipos de transacciones inmobiliarias tales como desenglobes, englobes, procesos de pertenencia y traslado de dominio, y las características necesarias a tener en cuenta.

Mediante casos específicos ocurridos en la ciudad de Bogotá se verifican las causas posibles de error en la titulación de la propiedad inmueble y se establecen las fuentes de error más comunes.

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2. OBJETIVOS

Objetivo General:

Generar una guía de solución de inconsistencias en los documentos de propiedad inmueble para el caso de la ciudad de Bogotá.

Objetivos Específicos:

 Describir el marco legal de las transacciones inmobiliarias y de la titulación de bienes inmueble.

 Determinar y analizar las inconsistencias en la propiedad inmueble.  Presentar los casos típicos de inconsistencias para la ciudad de Bogotá.  Establecer los procedimientos que podrían corregir estos vicios en la ciudad

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3. MARCO LEGAL

Dentro del estudio realizado en este proyecto se verificaron diferentes normas legales que enmarcan la propiedad inmueble en Colombia, a continuación se describen de manera general sin embargo, posteriormente en el desarrollo del proyecto se describirán puntualmente los artículos y conceptos necesarios para cada caso.

3.1. DECRETO LEY 960 DE 1970

Por el cual se establece el estatuto notarial1

Esta norma es la ”hoja de ruta” de los notarios para el desarrollo de sus funciones por lo cual en el Titilo 1 establece el alcance de los notarios con respecto a los actos en que se le confiere la responsabilidad, describiendo las características del Cargo, en el Título 2 presenta los conceptos principales de las formalidades que deben cumplir los actos que requieran solemnidad, en este título se encuentran las características generales del proceso de escrituración y de la escritura misma, así como, las formas de cancelarlas.

Dentro del Título 3 se menciona un aparte para la subsanación de las inconsistencias en las escrituras públicas que para el caso de este trabajo presenta gran importancia y por lo tanto se desarrolla más detalladamente en los capítulos siguientes.

Los Títulos y capítulos siguientes se encargan de temas que para este proyecto de no son relevantes.

1 • COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Decreto Ley 960. (1970). Por la cual se

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14 3.2. DECRETO 2148 DE 1983,

"Por el cual se reglamentan los decretos-leyes 0960 y 2163 de 1970 y la ley 29 de 1973"2.

Como norma reglamentaria aborda en más detalle los lineamientos establecidos en el estatuto notarial, por consiguiente, tal como el decreto ley los temas que se abordan son los mismos, es así como en el Titulo II, Capítulo I, establece las generalidades de las escrituras públicas y las etapas que debe cumplir; el Titulo III, Capítulo I, menciona los procedimientos para el saneamiento y corrección de los actos notariales.

Los títulos IV y V, se encargan de temas administrativos, en el primero indica la manera en la cual deben se archivados los documentos notariales y su disposición para su consulta fácil y segura; el segundo aborda el tema de quien y como se puede ejercer el cargo de notario.

3.3. LEY 1579 DE 2012

Por la cual se expide el estatuto de registro instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones3

Esta norma regula el proceso de registro de títulos y documentos, establece los objetivos principales del registro, los cuales según el artículo 2 son:

a) Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos de conformidad con el artículo 756 del Código Civil;

2 COLOMBIA, PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA. Decreto 2148. (1983). Por la cual se reglamentos los decretos leyes 0960 y 2163 de 1970 y la Ley 29 de 1973. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1983.

3 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1579 (2012). Por cual se expide el estatuto

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b) Dar publicidad a los instrumentos públicos que trasladen, transmitan, muden, graven, limiten, declaren, afecten, modifiquen o extingan derechos reales sobre los bienes raíces;

c) Revestir de mérito probatorio a todos los instrumentos públicos sujetos a inscripción.

De ahí la importancia ya que la inscripción en registro es la máxima prueba de la propiedad de un inmueble.

De otra parte, se encarga de estandarizar el registro, lo que permite hacer del procedimiento una actividad clara y controlada para evitar errores o inconsistencias que puedan afectar el derecho a la propiedad de los ciudadanos.

Para el proyecto, esta norma aporta conceptos muy importantes tales como la matrícula inmobiliaria, los actos sujetos a registro, motivos devolución o inadmisión, entre otros; de igual manera en el Capítulo 13, permite establecer los motivos por los cuales hay lugar a corrección de inconsistencias y las formas de corrección de las mismas para los asientos registrales, finalmente en el Capítulo 15 denominado interrelación registro catastro que permite establecer la conexión entre la información jurídica y la descripción técnica de la realidad para evitar disparidades.

3.4. DECRETO 1400 DE 1970,

Por el cual se expide el Código De Procedimiento Civil, (CPC)4.

El código de procedimiento civil es el conjunto de disposiciones y conceptos que permiten la medición y aplicación de las leyes en los casos que existe controversia

4 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1400 (1970). Por cual se expide el Código de

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en las relaciones de la sociedad. para el caso de este proyecto es importante conocer algunos apartes de este documento debido a que los procesos que incluyen la transferencia de dominio o el saneamiento de los bienes inmuebles están enmarcados en esta norma.

Entre otros conceptos, en el Título II, Artículo 669, se define el concepto de Dominio (…) es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella (…). Este concepto es el punto de partida para la propiedad inmueble y la razón por la que desarrollaron las normas que establecen los procedimientos que permiten garantizar este derecho.

Del CPC se deriva la Ley 1564 de 2012 “Por medio de la cual se expide el Código General del Proceso CGP y se dictan otras disposiciones”; para este proyecto presenta interés ya que en esta norma se establecen las competencias territoriales las cuantías y especialmente los requisitos para adelantar un proceso de declaración de pertenencia la cual es una de las formas de obtener el dominio sobre un bien inmueble; también se menciona las características que debe tener la demanda, los pasos qué debe surtir el demandante y el proceso para que finalmente el juez ordene de oficio la inscripción de la demanda y posteriormente del fallo en el folio de matrícula inmobiliaria.

3.5. LEY 1561 DE 11 DE JUNIO DE 2012,

“por la cual se establece un proceso verbal especial para otorgar títulos de

propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, sanear la falsa tradición y se dictan otras disposiciones”5.

Esta norma se encarga de dar un marco jurídico para adquisición de predios urbanos y rurales por parte de los poseedores materiales y el saneamiento de la falsa tradición6; una de sus pretensiones es reducir los tiempos de los procesos y dar herramientas a los jueces para dictar sentencia.

5 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1561 (2012). Por cual se establece un

proceso verbal especial para otorgar títulos de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, sanear la falsa tradición y se dictan otras

disposiciones. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2012.

6 Falsa tradición: cuando se transmite un derecho o un bien inmueble sin ser el titular de la propiedad de

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Los requisitos que se deben adjuntar para iniciar la demanda permiten establecer la existencia del inmueble y determinar las características físicas, por lo que además de ser uno de los mecanismos para obtener la propiedad de un inmueble, evidencia la importancia de una clara identificación del bien objeto del proceso, es así, que entre otros requisitos está el de solicitar (…) el plano certificado por la autoridad catastral competente que contenga la localización del inmueble, su cabida, sus linderos con las respectivas medidas, el nombre completo e identificación de colindantes, la destinación económica, la vigencia de la información, la dirección o el nombre con el que se conoce el inmueble rural en la región(…)7.

3.6. INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA CONJUNTA DEL INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI 001 Y LA SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO.

Teniendo en cuenta los artículos del estatuto registral referentes a la corrección de documentos jurídicos en cuanto al objeto de la transacción, es decir el inmueble, y el especial énfasis que se hace con respecto a la descripción de cabida y linderos; la Superintendencia de Notariado y Registro junto con el instituto Geográfico Agustín Codazzi, desarrollaron la Instrucción administrativa 01 para el IGAC y 11 para la SINR, en la cual se pretende establecer las responsabilidades y obligaciones para las dos entidades, y así, definir cuáles son la competencias de cada una, con respecto al asunto8.

En consecuencia, frente al tema de la descripción del terreno y su corrección o actualización esta instrucción define en el numeral 1 que el registrador debe rechazar la inscripción de un documento o título cuando existan disparidades en la descripción de la cabida y linderos frente a la información contenida en el folio de matrícula

De otra parte, en el Numeral 3, se hacen algunas precisiones respecto a las escrituras de aclaración para corrección de cabida y linderos, entre ellas que los catastros pueden expedir certificación en los casos en lo que las áreas estén mal

7 Articulo 11, ley 1561 de 2012, Literal C

8 SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO. Instrucción administrativa 11 cuyo asunto

es Actualización y/o aclaración para corrección de áreas y/o linderos de inmuebles. Bogotá

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calculadas, es decir mal realizado el cálculo aritmético; que debe ser sustentado cualquier cambio en los documentos jurídicos debidamente registrados.

3.7. RESOLUCIÓN 70 DEL 4 DE FEBRERO DE 2011

“Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la Formación catastral y la conservación catastral”9.

Teniendo en cuenta que la instrucción administrativa conjunta y el estatuto registral otorga a los catastros la potestad de generar la certificación de plano predial o certificación de cabida y linderos, para apoyar el quehacer del notario y registrador, es necesario revisar la norma que regula los catastros en el país.

Los primeros títulos contienen generalidades y definiciones que para el tema en cuestión son relevantes por ejemplo:

Artículo 2, define los objetivos generales del catastro, entre ellos “…Facilitar la interrelación de las bases de datos de Catastro y de Registro con el fin de lograr la correcta identificación física, jurídica y económica de los predios...”; en este objetivo se formaliza la interrelación que debe existir entre el registro y los catastros.

Siendo registro una entidad puramente jurídica, y cuyo objetivo es dar fe pública sobre transacciones inmobiliarias, y teniendo en cuenta que el objeto de la transacción debe ser descrito de forma clara e inequívoca para garantizar su existencia, es consecuente que se apoye en una entidad técnica como los catastros.

El Articulo 9 y subsiguientes, mencionan definiciones importantes en materia inmobiliaria como: Predio, predios urbanos, rurales, baldíos, ejidos y vacantes. El artículo 22 define el término terreno y, el 29, establece que para cualquier tipo de medición se debe emplear el sistema métrico decimal.

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El artículo 36 menciona la definición de un certificado de plano predial con el cual se apoyan la ORIP, la notarias, los juzgados y demás entidades en los trámites con inmuebles.

3.8. LEY 1682 DEL 22 DE NOVIEMBRE DE 2013,

“Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias”10.

Esta Ley fue creada para la formulación, diseño y obra de los proyectos de infraestructura de transporte, es relevante en el tema de inconsistencias en la descripción de la cabida y linderos.

El título IV, capítulo I, establece los procesos para la gestión y adquisición de los predios necesarios para desarrollar el proyecto de infraestructura de transporte. Cita como sanear gravámenes, limitaciones, afectaciones y medidas cautelares; como avaluar estos inmuebles y quien es el ente competente para ello.

En el artículo 26, del mismo capítulo, se establece como efectuar la verificación de cabida y linderos, y como realizar el proceso ante la autoridad catastral para la obtención del plano predial certificado necesario para la adquisición de los inmuebles en el proyecto de infraestructura.

De acuerdo con lo anterior, el IGAC generó la resolución 193 de 2014, como consecuencia de la Ley 1682, y con ella se estableció el procedimiento para la determinación de los linderos y áreas de predios que va a ser adquiridos por el estado para fines de mejoramiento de la infraestructura de trasporte en el país. El aporte más significativo de esta resolución, es que le da a cada entidad privada y pública, unas funciones específicas lo cual evita que se evadan las acciones necesarias y que el usuario pase de entidad en entidad sin que ninguna de ellas asuma responsabilidades.

3.9. DECRETO 2363 DE 2015

10 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1682 (2013). Por la cual se adoptan medidas

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“Por el cual se crea la Agencia Nacional de Tierras y se fija su objeto y estructura orgánica”11

Esta Norma es relevante para el proyecto, ya que dentro de su objeto está la formalización y ordenamiento social de la propiedad rural, dentro de las funciones la Agencia Nacional de Tierras-ANT, entre otras cosas se encarga de apoyar la identificación física y jurídica de las tierras con el apoyo de la autoridad catastral a través del catastro multipropósito.

De igual manera, otra función relevante es (...) impulsar ejecutar y apoyar según corresponda los diversos procedimientos judiciales o administrativos tendientes a sanear la situación jurídica de predios Rurales con el fin de obtener seguridad jurídica en el objeto de la propiedad(...); como se observa en esta función el mismo estado entiende la necesidad de reducir la informalidad de la propiedad en Colombia, por lo tanto al crear la ANT, pretende organizar información de las diferentes entidades con funciones inherentes a la propiedad inmueble y de esta manera organizar la información jurídica apoyándola en la información física. Es así, como también, debe asesorar a la ciudadanía en los procesos de transacción de predios rurales.

Dentro del contenido de esta Norma se presenta el organigrama y se definen funciones para cada una de las áreas alguna de ellas como la dirección de gestión jurídica de tierras en el artículo 19, numeral 5 Define la función de aprobar las rutas jurídicas necesarias para corregir las situaciones informales e irregulares identificadas en la caracterización jurídica de los predios.

Finalmente, en el artículo 28, se definen las unidades de gestión territorial y sus funciones, dentro de las cuales están levantar la información Predial rural con apoyo del catastro multipropósito, documentando y caracterizando la información jurídica de cada uno de los mismos; también debe apoyar a la autoridad catastral en las actividades necesarias para la corrección administrativa de área y Linderos. En el artículo 36, tiene la función de asignar y transferir a título gratuito los bienes del INCODER.

La concepción técnica de la Agencia Nacional de Tierras y las facultades que se le otorgan son un punto de partida muy importante ya que le da la facultad de que

11 COLOMBIA, PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA. Decreto 2363 (2015). Por el cual se crea la

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con el apoyo del catastro multipropósito hacer un inventario real de la propiedad inmueble rural y a partir de allí formalizar los documentos jurídicos sin embargo aún es una entidad en construcción por lo tanto no existe una metodología que permita trabajar en llave con las diferentes entidades catastrales, asimismo el catastro multipropósito aún se encuentra en proceso de definición

PROPIEDAD HORIZONTAL

Como aparte especial, y teniendo en cuenta las características legales y físicas, claramente diferenciadas en las propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, se mencionan la leyes antecedentes y la norma vigente para este tipo de inmuebles. Más aún, teniendo en cuenta que existen muchas propiedades que no se han sometido a la norma actual.

3.11. LEY 182 DEL 29 DE DICIEMBRE DE 1948.

"Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio"1 y sus decretos reglamentarios 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983, derogados por el decreto 1365 de 1986”12.

A pesar de ser el primer régimen de propiedad horizontal, esta ley no hace una definición clara de este tipo de propiedad limitándose a la descripción contenida en el Articulo 1 donde se establece “los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía publica directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietario, de acuerdo con las disposiciones de esta ley. El titulo podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos y departamentos”.

Como principio de reglamento de propiedad horizontal se establece en esta ley, en el Artículo 11 que “Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo la

12 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 182 (1948). Sobre régimen de la propiedad

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administración del mismo. No constituyendo sociedad deberán redactar un reglamento de copropiedad, que precise los derechos y obligaciones recíprocas de los copropietarios, el cual deberá ser acordado por la unanimidad de los interesados. El reglamento de copropiedad deberá ser reducido a escritura pública, e inscrito simultáneamente con los títulos de dominio y plano del edificio. Dicho reglamento tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título”. Posteriormente mediante el decreto 1365 se le da carácter de obligatorio al reglamento.

En cuanto a los coeficientes en el artículo 4º se estableció “El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o departamento de su dominio. Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden”.

3.12. LEY 16 DEL 8 DE ENERO DE 1985,

“Por la cual se modifica la ley 182 de 1948 sobre propiedad horizontal (derogada por el art. 87, ley 675 de 2001)”13.

Esta ley define la propiedad horizontal en el artículo 1º: “Definición. La llamada propiedad horizontal, que se rige por las normas de la Ley 182 de 1948 y del presente estatuto, es una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios de aquéllas al dominio de la persona jurídica que nace conforme con las disposiciones de esta Ley Para la constitución del reglamento de propiedad horizontal…”, en en el artículo 2º. Establece la obligatoriedad del reglamento y del régimen de propiedad horizontal mencionado en el Artículo 11 de la Ley 182 de 1948.

13 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 16 (1985). Por la cual se modifica la

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En el artículo 6°, establece para la enajenación de las zonas comunes que “la asamblea general de propietarios, por mayoría que represente por lo menos las cuatro quintas partes de los votos que la integran, podrá desafectar de dicho uso o servicio común los bienes que no resulten necesarios para tal fin y proceder a su división o enajenación si esto conviniere”.

3.13. LEY 498 DE 1998,

“Por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal”14.

Los aportes más importantes de esta norma son de una parte la definición clara y concreta de la propiedad horizontal, tal como lo dice el Artículo 3 “Las unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos copropietarios participan proporcionalmente en el pago de las expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras”.

De otra parte, con referencia al cálculo de coeficientes y la participación en zonas comunes establece, en el Artículo 6, que “…Los propietarios de las unidades inmobiliarias cerradas son dueños de las zonas comunes en proporción a la participación de su derecho individual en relación al conjunto. Dicha participación será establecida de acuerdo al régimen de propiedad horizontal. La participación de cada copropietario guardará relación entre su área privada y el total de las áreas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada establecida de acuerdo al régimen de copropiedad y de propiedad horizontal…”.

3.14. LEY 675 DEL 3 DE AGOSTO DE 2001,

14 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 498 (1998). Por la cual se adiciona y

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24

“Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”15.

La transformación de la propiedad horizontal y la necesidad de una regulación que abarcara todos los aspectos, tanto normativos como físicos, dieron lugar a la Ley 675 de 2001.

Las grandes diferencias entre las unidades a las que estaba dirigidas las leyes 182 y 16, en comparación con las unidades prediales de finales del siglo XX, determinaron el desarrollo del régimen actual.

Tal como lo define el artículo 1 y subsiguientes de la ley 675 de 2001, los objetivos de la misma es dar los lineamientos para bienes privados sometidos al el régimen de propiedad horizontal en Colombia, garantizando así los derechos y obligaciones sobre los bienes comunes.

Como características importantes está en el Título I, Capitulo II, Artículos 4, 5, 6, 7 y 8 establece las disposiciones referentes a la persona jurídica y al reglamento de propiedad horizontal. Los Capítulos III y IV hablan de la extinción y reconstrucción de la propiedad. El Capítulo VI, define y permite reglamentar la determinación de los coeficientes de copropiedad. El Titulo II, tiene como fin establecer parámetros mínimos para la solución de conflictos, y el procedimiento para las sanciones. El Titulo III, define y reglamenta las unidades inmobiliarias cerradas.

La ley se presenta como una actualización y redefinición del concepto de propiedad horizontal ya que los regímenes anteriores presentaban grandes vacíos con respecto al manejo jurídico de la PH, creando así la figura de la personería Jurídica la cual se reglamenta en el capítulo IX.

De otra parte estandarizó los conceptos de coeficientes, expensas y obligaciones fiscales de las zonas comunes.

Permitió definir las formas de toma decisiones al interior de la copropiedad introduciendo la obligatoriedad de realizar las asambleas Generales cada año y de las asambleas extraordinarias para los casos enmarcados en lo capitulo X.

15 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 498 (2001). Por cual se expide el régimen de

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4. MARCO TEORICO

4.1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE

El CPC colombiano, en el Libro Segundo, Titulo VI, Articulo 75616, da a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la tarea de ser el encargado de registrar la tradición de los bienes inmuebles del país, esto significa que todas las transacciones inmobiliaria deben estar consignadas en los documentos que esta entidad disponga para ello.

En vista de lo anterior y mediante la Ley 1579 de 2012, se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos, esta norma en sus apartes iniciales describe la importancia y el alcance del registro de la propiedad inmueble, entre ellos se encuentra que es el medio para establecer la tradición de un inmueble y que el registro reviste de mérito probatorio a los instrumentos sujetos de registro. Con ello se establece la importancia del registro de los documentos y de la información consignada en él.

De acuerdo a las funciones de la SINR, se ha diseñado un documento que permite hacer publicidad a los inmuebles y su tradición el cual es conocido como Folio de Matricula Inmobiliaria, que según la Ley 1579 lo describe como:

“…ARTÍCULO 8o. MATRÍCULA INMOBILIARIA. Es un folio destinado a la inscripción de los actos, contratos y providencias relacionados en el artículo 4o, referente a un bien raíz, el cual se distinguirá con un código alfanumérico o complejo numeral indicativo del orden interno de cada oficina y de la sucesión en que se vaya sentando…”

De igual forma la misma norma establece que el folio de matrícula inmobiliaria debe cumplir con ciertas características, como lo son:

 La información básica del folio: fecha de apertura, circulo registral al que pertenece, estado del Folio.

 La ubicación geográfica: Vereda, Municipio y Departamento en el cual se ubica el inmueble.

16 ARTICULO 756. TRADICION DE BIENES INMUEBLES. Se efectuará la tradición del dominio de

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26

 La descripción física y los antecedentes jurídicos del inmueble en los aparte de descripción de cabida y linderos, complementación, folio matriz y folios segregados.

 Estado Jurídico del inmueble

Como se observa en la Ilustración 1, el folio de matrícula inmobiliaria, debe permitir la correcta identificación del predio y la descripción básica que permita inferir la existencia del mismo y una correcta ubicación geográfica.

Ilustración 1 Información básica del certificado de tradición y libertad

Fuente Propia

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Ilustración 2 Información jurídica del certificado de tradición y libertad

Fuente Propia

En las anotaciones se registran los diferentes actos y deben ir acompañados del documento que los sustenta ya sea escritura pública, resolución, sentencia o acta de entrega entre otros. Debido a su naturaleza jurídica estos actos sujetos a registro se describen a continuación:

 01 Tradición: para inscribir los títulos que conlleven modos de adquisición, precisando el acto, contrato o providencia.

 02 Gravámenes: para inscribir gravámenes: hipotecas, actos de movilización, decretos que concedan el beneficio de separación, valorizaciones, liquidación del efecto de plusvalía.

 03 Limitaciones y Afectaciones: para la anotación de las limitaciones y afectaciones del dominio: usufructo, uso y habitación, servidumbres, condiciones, relaciones de vecindad, condominio, propiedad horizontal, patrimonio de familia inembargable, afectación a vivienda familiar, declaratorias de inminencia de desplazamiento o desplazamiento forzado.  04 Medidas Cautelares: para la anotación de medidas cautelares: embargos,

demandas civiles, prohibiciones, valorizaciones que afecten la enajenabilidad, prohibiciones judiciales y administrativas.

 05 Tenencia: para inscribir títulos de tenencia constituidos por escritura pública o decisión judicial: arrendamientos, comodatos, anticresis, leasing, derechos de retención.

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 07/08 Cancelaciones: para la inscripción de títulos, documentos o actos que conlleven la cancelación de las inscripciones contempladas en el literal b) del artículo 4º de esta ley.

 09 Otros: para todos aquellos actos jurídicos que no se encuentran en la anterior codificación y que requieren de publicidad por afectar el derecho real de dominio.

En este proceso se hace el registro de los documento de traslado de dominio y de las transacciones inmobiliarias, para ello se debe cumplir con una serie de formalidades, entre ellas la de contener la información mínima que permita una clara identificación de la transacción que se está realizando, de los intervinientes y del bien objeto del mismo.

Es importante conocer y describir información que deben contener estas anotaciones por lo tanto en la Ilustración 3, se presentan los requisitos mínimos a tener en cuenta:

Ilustración 3

Fuente: propia

 Número del documento, Fecha y lugar de la transacción; es importante porque mediante ellos se puede realizar seguimiento se pueden establecer precedencias y orden temporal, se puede establecer quién es el garante por parte del estado de la transacción y del libre albedrio que tuvieron los interviniente (sin presiones)l, adicionalmente que esta información permite ubicar copias de los mismos en caso de pérdida.

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objeto de la transacción. Es acá donde el garante debe verificar la correcta y completa identificación de los intervinientes.

 Tipo de transacción, debe estar claro el tipo de transacción que se va a realizar, ya que la falta de esto o su incorrecta determinación puede confundir la determinación de quien es el propietario.

 Objeto de la transacción; es de suma importancia que el bien objeto de la transacción sea amplia y correctamente descrito ya que es en este punto en el cual se encuentran las mayores falencias y los mayores inconvenientes, tanto para el estado como para los intervinientes, provocando problemas de titularidad, de identificación del inmueble, incluso lleva a equivocaciones y a posteriores problemas de ubicación e identificación.

 Tradición y antecedentes: es importante saber cuáles son los antecedentes de la propiedad ya que en caso de no estar correctamente consignada la información anterior es con los antecedentes que se puede corregir o verificar.

 Finalmente se consignan los documentos anexos necesarios para la realización de estos documentos.

4.2. TIPOS DE DOCUMENTOS DE PROPIEDAD

La Constitución Política de Colombia es el punto de partida para establecer los lineamientos que reglamentan la propiedad privada, es así como el CPC define en el artículo 669 el “Dominio” como el derecho real para gozar y disponer de una cosa, así mismo define que la propiedad separada del goce es llamada mera o nuda propiedad.

La misma Norma en los artículos 673 y subsiguientes define los modos de adquirir el dominio, los cuales son: ocupación, accesión, tradición, sucesión y prescripción. De manera puntual en el artículo 745 y 765, la norma establece que se requiere un título traslativo de dominio o constitutivos para los diferentes modos adquirir el dominio.

De acuerdo a lo anterior es pertinente realizar una descripción de los títulos traslativos y declarativos usados más frecuentemente, como lo son:

 la escritura pública,  la sentencia y,

(30)

30 4.2.1. La Escritura pública:

Las escrituras en Colombia debe pasar por cuatro etapas para dejar de ser un simple documento privado y adquirir el carácter de público, estas etapas son:

 Recepción: etapa en la que los otorgantes o intervinientes manifiesta n al notario su intención de realizar una transacción:

 Extensión: el notario redacta un documento en el cual se consigna las obligaciones y derechos que con él se adquiere.

 Otorgamiento: momento en el cual los intervinientes realizan una revisión del documento y manifiestan su acuerdo mediante la firma.

 Autorización: Por último el notario da Fe de que el documento contiene la voluntad de las partes y de su aprobación del documento plasmando en el su firma.

De acuerdo al estatuto notarial cada escritura debe ser numerada de forma consecutiva, debe evidenciar claramente la fecha y lugar de la transacción, lo cual facilita la búsqueda y resguardo de los documentos por parte del notario.

Ilustración 4 Partes de una escritura publica

Fuente: Propia

La transacción debe ser clara y generalmente esta en concordancia con las actos establecidos por la ORIP; con una escritura se pueden realizar varios actos, lo importante es que estén claramente diferenciadas.

Ilustración 5

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Ilustración 6

Fuente: Propia

Se deben indicar claramente los intervinientes sus respectivos nombres y apellidos completos, junto con sus números de documentos válidos de identificación, se debe dejar en claro la calidad en que se actúa, especialmente cuando se trata de personas jurídicas apoderados o tutores.

Ilustración 7

Fuente: Propia

Descripción física y jurídica del bien objeto de la transacción en la que se pueda establecer claramente la ubicación y tamaño del mismo para que permita garantiza su existencia, en ella se debe mencionar el tipo de bien inmueble y los respectivos identificadores prediales.

Ilustración 8

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32

Ilustración 9

Fuente: Propia

Se debe incluir en la escritura pública los antecedentes del inmueble lo cual permite establecer los documentos anteriores de los cuales se toma la información descriptiva del predio y la forma de adquisición del mismo.

Ilustración 10

Fuente: Propia

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.

Ilustración 11

Fuente: Propia

Ilustración 12

Fuente: Propia

Los documentos que le permiten al notario evidenciar que el inmueble se encuentra saneado y libre de cualquier restricción se deben describir incluyendo los códigos que permitan verificar su autenticidad. Esto en concordancia con el artículo 60 de la ley 1430 del 29 de diciembre de 2010 y articulo 11 del acuerdo 469 del 22 de febrero de 2011 del consejo de Bogotá.

Ilustración 13

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34

Ilustración 14

Fuente: Propia

La firma por partes de los intervinientes junto con la del notario, perfecciona el documento.

Ilustración 15

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4.2.2. Resolución administrativa

Las resoluciones administrativas pueden variar en forma entre unas y otras entidades sin embargo deben conservar en el contenido la misma información la cual se describe a continuación:

La resolución administrativa debe estar numerada y especificar el año o la fecha en qué fue proferido debe especificar el acto que se pretende para el caso del ejemplo de la imagen 16 la resolución corresponde a una expropiación de un bien inmueble Así mismo debe mencionar la entidad que realiza la resolución y el sustento legal que lo faculta para ejecutar el acto o transacción

Ilustración 16 Resolución administrativa y sus partes

Fuente: Propia

El considerando se debe consignar la información jurídica que permiten que la transacción este enmarcada en la ley y los hechos que permiten sustentar la resolución

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36

Ilustración 17

Fuente: Propia

Ilustración 18

Fuente: Propia

Ilustración 19

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Finalmente debe existir una sección que comunica la decisión en el resuelve se establece la conclusión a la cual llega la entidad con respecto al bien inmueble los deberes y derechos qué tiene la entidad y los ciudadanos la sentencia finalmente debe ir firmada por el funcionario encargado para estas labores.

Ilustración 20

Fuente: Propia

Ilustración 21

Fuente: Propia

Ilustración 22

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38

Ilustración 23

Fuente: Propia

Ilustración 24

Fuente: Propia

4.2.3. Sentencia

Una sentencia debe contener un encabezado en el cual se resume el objeto de la misma donde indique claramente el juzgado, la fecha y lugar en el que se profiere la decisión.

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Fuente: Propia

Ilustración 26

Fuente: Propia

Ilustración 27

FuentePropia

Una parte especializada para antecedentes donde se describe cuál es el contexto y hechos probados en la demanda.

Ilustración 28

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40

Ilustración 29

Fuente: Propia

El Considerando es una de las partes más importantes ya que es donde el juzgador Argumenta los hechos y pruebas en los cuales respalda su decisión, asi como, la normatividad y las generalidades del proceso.

Ilustración 30

Fuente: Propia

En la parte resolutiva, el juzgador pronuncia una decisión la cual será de obligatorio cumplimiento por los involucrados en el proceso y determina los derechos y deberes de los mismos.

Ilustración 31

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Ilustración 32

Fuente: Propia

Es importante hacer claridad en qué los documentos o títulos de propiedad sólo transfieren el dominio cuando se hace el debido registro en la Orip; de otra parte se acostumbra protocolizar las sentencias y resoluciones por medio de una escritura pública esto garantiza la conservación de los documentos y el fácil acceso a ellos; sin embargo es común que los ciudadanos crean que la escritura de protocolización es el documento qué da la titularidad y no la sentencia o resolución.

4.3. PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal como solución a la falta de territorio urbanizable se ha convertido en un fenómeno de alto crecimiento desde su aparición en el año 1948 hasta la fecha, también ha sido considerada como la mejor opción para la densificación de las ciudades, siendo una solución económica, rentable y de fácil aplicación, en la actualidad según los resultados del censo catastral de la vigencia 2012 se observa que de 2.248.817 predios urbanos de la ciudad, más del 60 % es encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal y con tendencia a seguir aumentando.

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42

Ilustración 33.progresion de la propiedad horizontal en Bogotá

Fuente. UAECD

https://www.catastrobogota.gov.co/sites/default/files/Resultados_Censo_2017%20version%20final. pdf

Al ser el régimen de propiedad horizontal un tipo de propiedad especial, también los documentos sujetos a registro son diferentes por lo tanto, teniendo en cuenta la importancia del reglamento de propiedad horizontal, a continuación se describe las características de mismo según la ley 675 del 2001:

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3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria. 4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de

acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

“Parágrafo 1°. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

Parágrafo 2°. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

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5. METODOLOGIA

Teniendo en cuenta que el proyecto abarca temas normativos, se realizó una revisión de la legislación existente respecto a la propiedad inmueble, como es su tenencia, que procesos requiere y cuáles son las formalidades encada caso.

Como investigación, se recopiló de forma directa la información normativa y procedimental en las diferentes entidades relacionadas, entre ellas:

1.. Caja de Vivienda Popular, 2.. Secretaria de Hábitat,

3.. Super Intendencia de Notariado y Registro, 4.. Instituto Geográfico Agustín Codazzi,

5.. Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, entre otras.

Documentos jurídicos de propiedad tales como resoluciones, sentencias, actas, escrituras, etc.; fueron la base para este estudio y permitieron realizar la verificación de los requisitos técnicos necesarios para una correcta descripción de los inmuebles. También fueron base para determinar las inconsistencias existentes, ya sea de forma o de fondo, este análisis fue apoyado de información secundaria que complementó y facilitó la determinación de casos típicos.

Con la información obtenida se desarrolló un análisis de títulos que permitió determinar los casos más frecuentes y crear un banco de datos para comparar la información de los documentos con la información suministrada por las entidades y determinar las causas más frecuentes de error.

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6. RESULTADOS: INCONSISTENCIAS EN LOS DOCUMENTOS DE PROPIEDAD

Teniendo en cuenta que la inscripción en registro, permite determinar la propiedad de un bien inmueble y que este registro refleja la información contenida en el título de propiedad, es importante establecer cuáles son los errores más comunes reflejados de estos documentos.

La deficiente o inexistente información contenida en los documentos de propiedad, sumada a la falta de conocimiento de la población en general, ha propiciado una serie de inconvenientes a la hora de transferir la propiedad de bienes inmuebles, creando incertidumbre en las transacciones inmobiliarias, ya que cualquier falla en ellos puede perjudicar el dominio del predio.

En ocasiones no es posible establecer con claridad la propiedad del predio debido a inconsistencias transmitidas a través de los años, especialmente cuando se transcribe el contenido de los documentos sin ninguna revisión técnica; de ahí la importancia de verificar las causas de error o inconsistencia, de las cuales se hace descripción a continuación.

6.1. INCONSISTENCIAS GENERADAS POR ERRORES DE TRANSCRIPCION

Errores simples en un número de la cedula de los intervinientes; en una letra en el nombre o en la dirección del inmueble. Son inconsistencias que ocurren principalmente por descuidos o errores humanos al momento de transcribir la información.

Sin embargo, existen casos en los cuales son realizadas a voluntad o de manera fraudulenta que pueden finalizar en la pérdida de la propiedad.

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Estos errores no ocurren solo en los intervinientes, también es posible que ocurra en un número o letra en los códigos que identifican al inmueble, sin embargo estos se pueden corregir con la revisión de los anexos en los cuales es fácil evidenciar la inconsistencia.

6.2. INCONSISTENCIAS EN EL TIPO DE TRANSACCION

Es importante que las transacciones sean fácilmente reconocibles, que no den lugar a la confusión o interpretación subjetiva, para lo cual los documentos sujetos de registro deben establecer claramente lo que se pretende realizar con el inmueble.

Con un documento se pueden ejecutar una o varias transacciones, cada una de ellas debe ser claramente diferenciada y tener un orden en el documento. Tal como se observa en la ilustración 34

Ilustración 34 Escritura 372 con varias transacciones del 31/01/2016. Notaria 13)

Fuente Propia

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48

desconoce o no se puede inferir la transacción, por lo general esto es detectado al momento de realizar el registro en el folio de matrícula inmobiliaria.

De otra parte se debe tener especial cuidado al momento de registrar el titulo inmobiliario, más aun cuando se realizan varias transacciones con el mismo documento, ya que en ocasiones se omite el registro de uno de estos actos, lo cual conlleva a perdida de la tradición del inmueble.

Finalmente es importante en este caso detenerse en transacciones en las cuales no es suficiente la inscripción en registro para determinar la propiedad, actos como las fiducias, fideicomisos y nuevas transacciones, obligan a realizar un cuidadoso estudio del título ya que en ocasiones se traslada el dominio y en otras no.

6.3. INCONSISTENCIAS EN LOS INTERVINIENTES

Los intervinientes en una transacción inmobiliaria deben ser claramente reconocibles y estar legitimados para actuar, es decir, que quien realiza la transacción debe estar plenamente facultado para disponer sobre el bien objeto de la transacción y evitar ilegalidades.

La falta de claridad en el destinatario final de la titularidad, hace que sea confuso, y en algunos casos, que no se pueda determinar el propietario del inmueble, La informalidad y falta de detalle de los documentos antiguos puede crear incertidumbre jurídica, documentos donde no está descrita la identificación del propietario o donde el tipo de documento de identificación no es claro, fácilmente puede crear un limbo jurídico difícil de subsanar, en especial en los casos donde los intervinientes ya no viven y las aclaraciones se deben realizar por terceros que no conocen la tradición. Es así como en la Ilustración 11 observamos que no se mencionó el documento de identidad del comprador, lo cual genera inconvenientes al momento de registrar el título.

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Fuente: Propia

Por ejemplo casos en que la identificación era un registro civil y no se deja claridad de ello, puede confundirse con un número de cedula de ciudadanía o cedula de extranjería, impidiendo la plena identificación del propietario.

Pueden existir diferentes modos de error en los documento jurídicos con respecto a la claridad de quien es el titular de dominio, en la antigüedad se realizaban transferencias de dominio por parte de los herederos de sucesiones intestadas17

por lo tanto no estaban legitimados para actuar, esto genera la llamada falsa tradición18 lo que constituye una inconsistencia que debe ser subsanada. Esto se

puede observar con mayor claridad en el folio de matrícula inmobiliaria, en la imagen 12, se aprecia que se abrió matricula mediante una adjudicación, ya que la sucesión del propietario no se realizó; estos casos son muy frecuentes en los predios rurales donde al morir el propietario de un predio los herederos realizan una partición del inmueble y queda reconocido por los colindantes pero no se formaliza en los documentos de propiedad.

Ilustración 36 FMI 154-27703, falsa tradición

17 Sucesión intestada:

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50

Fuente: Propia

De otra parte, en la imagen 13, se puede observar un caso muy complicado en que un mismo ciudadano es identificado con dos números de cedula en escrituras diferentes, la primera corresponde a una compraventa y la segunda a una sucesión , es evidente que no hay claridad con respecto a sobre quien recae la propiedad, esto teniendo en cuenta que puede tratarse de un homónimo, algo usual en las familias en las que el nombre del padre o la madre es heredado al hijo o hija, siendo el segundo apellido lo que los diferencia.

6.4. INCONSISTENCIAS EN EL OBJETO DE LA TRANSACCION

Teniendo en cuenta el impacto en el patrimonio de los ciudadanos y del mismo estado, este tipo de inconsistencias suelen ser las más complicadas de subsanar ya que pueden generar pérdida de la propiedad y restricciones administrativas al momento de disponer física y jurídicamente del inmueble.

El objeto de la transacción debe ser correctamente descrito, tanto en el documento sujeto de registro, como en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, la deficiente claridad en la identificación tanto física como jurídica del inmueble genera problemas legales, administrativos y sociales.

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los Decretos 1250 de 1970 (Estatuto de Notariado y Registro) y 2156 de 1970 se ordena el intercambio de información entre las entidades Catastrales y las oficinas de Registro, lo cual a groso modo busca determinar técnicamente el objeto de la transacción para evitar equivocaciones.

En consecuencia, El Decreto 1711 de 1984, estableció la necesidad de encontrar los mecanismos técnicos para agilizar la función registral y adecuarla a la información catastral.

En la actualidad la Interrelación Catastro Registro (ICARE), ha permitido una identificación más clara de los inmuebles en el país, ya que la descripción jurídica, contenida en los documentos de propiedad es fácilmente comprobable al ser comparada con la realidad técnica contenida en los catastros.

A pesar de los esfuerzos realizados entre las dos entidades, se han encontrado algunos contratiempos debido a las diferencias estructurales de los sistemas de información; a través de los años se ha procurado estandarizar los datos y poco a poco realizar la conexión; sin embargo aún persisten las diferencias con muchos inmuebles los cuales deben ser saneados poco a poco y de forma manual.

Las inconsistencias que ocurren en el caso de una descripción incorrecta del objeto de la transacción, son las más frecuentes y también las más complicadas de corregir; son muy diversas y el tratamiento para solucionarlas es diferente para cada caso, por lo cual se clasifican así:

1. Errores en la identificación del inmueble (código catastral, matricula, nomenclatura….etc) o ausencia de ella.

2. Errores en la descripción de la cabida y linderos, ya sea por errores en cálculo, la inexacta descripción o la ausencia de ella.

3. Errores en la descripción de la construcción o ausencia de ella. 4. Insuficiente información para su ubicación.

Figure

Ilustración 1     Información básica del certificado de tradición y libertad
Ilustración 2 Información jurídica del certificado de tradición y libertad
Ilustración 4 Partes de una escritura publica
Ilustración 25 Sentencia y sus partes
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Referencias

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