Dominio Revocable

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XVIII CONGRESO

NACIONAL DE

DERECHO

REGISTRAL

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Autor: Ju!o S"#$%t!&' U($)"* "%+r!#$'o $)%+r!,to )" R"(!%tro -. Autor: Ju!o S"#$%t!&' U($)"* "%+r!#$'o $)%+r!,to )" R"(!%tro -. )" P$rt!)o )" T$')!* Pro/!'+!$ )" Bu"'o% A!r"%

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ASPECTOS REGISTRALES DEL DOMINIO FIDUCIARIO Y DOMINIO REVOCABLE

Este trabajo tiene el propósito de dar una visión en el marco de la normativa vigente de las diferentes consecuencias frente a terceros y su oponibilidad respecto a los mismos, en los casos de dominio imperfecto, analizando exclusivamente, el dominio duciario y el revocable, y dejando de lado el dominio desmembrado.

Do0!'!o r"/o+$#"

Establecido en el Captulo !!! del "tulo !!! del Código Civil y Comercial de la #ación

En particular, analizar$ las consecuencias %ue se desprenden de lo prescripto en los artculos &'() y &'(', en cuanto a la oponibilidad frente a terceros en los casos en donde el dominio imperfecto est$ anotado y cuando no lo est$, de la obligación de inscribir la condición o el plazo por el cual se revocara el dominio, y de los diferentes casos de revocación %ue pueden darse.

O,o'!#!!)$) r"'t" $ t"r+"ro%

En primer lugar cabra distinguir* a %ue terceros nos estamos reriendo. +i son terceros %ue ad%uirieron el dominio del inmueble %ue podra ser objeto de revocación, o si por el contrario, nos referimos a terceros ajenos a la titularidad del inmueble, pero %ue ad%uieren tal carcter por tener un inter$s legtimo en el mismo, por ejemplo un acreedor embargante.

En cuanto a los primeros, no podran aducir inoponibilidad de las clusulas de revocación, ya %ue las mismas surgiran del ttulo antecedente por el cual el transmitente es titular dominial, -dichos terceros no podrían aducir ignorancia de las cláusulas resolutorias si constan en los títulos de antecesores del disponente, ya que creemos que los estudios de títulos no deben detenerse en el título disponente1_{”. Es decir para ellos, la inscripción}

no es un re%uisito indispensable para %ue tomen conocimiento de la & afaille, /$ctor y 0lterini, 1orge /oracio. 2erec3o Civil. "ratado de los

2erec3os 4eales. 5 edición actualizada y ampliada, tomo !!!, pg. 67. a ey 8 Ediar.

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existencia del dominio revocable, por%ue deberan 3aberlo 3ec3o con el estudio de ttulos respectivo.

En la nota al artculo 5((6 del antiguo Código Civil, 9$lez +arseld se:ala %ue -no puede oponerse razón alguna para %ue las partes %ue contratan la enajenación de una cosa no puedan poner condiciones o plazos resolutorios del dominio %ue transmite la una y ad%uiere la otra. Esas clusulas revocatorias, debiendo estar en el mismo instrumento p;blico por el cual se 3ace la enajenación, no pueden dejar de ser conocidas por el tercer ad%uirente, pues constan del mismo instrumento %ue crea el dominio del %ue lo transmite<.

2iferente situación se da con los terceros ajenos a la titularidad del inmueble, llamados -de buena fe<. El caso %ue mencion$ de ejemplo* un acreedor embargante, en principio no podra invocar la inoponibilidad del dominio revocable por no encontrarse inscripto el mismo en el 4egistro de la =ropiedad !nmueble, as lo expresó el escribano >arcelo ?rbaneja en su comentario a las conclusiones del @9 Congreso #acional de 2erec3o 4egistral, “inscripto un documento, la plenitud de su contenido era oponible a toda la sociedad; esto es, a las partes del acto otorgado y a toda clase de terceros, sin distinción. No interesaba si se hubiera publicado específcamente o no la cláusula cuestionada_{” . 0s tambi$n lo expresó el}

escribano 1orge A. 2umon en un dictamen publicado en la 4evista #otarial n;mero '5), al referirse a la reversión de la donación* “!ue estos caracteres de "ondo, no pueden ser modifcados por el #rt. $%$ &re"ormado' del (ódigo (i)il ya que el mismo declara que la inscripción tiene por ob*eto la inscripción “de +ítulos”. abiendo acordado la doctrina que la “titulación” se opera e-trarregistralmente y los derechos se inscriben preconstituidos !ue el hecho de que el embargante no e-amine el estado del título del donatario, no le puede dar pre"erencia o pri)ilegio sobre el donante, que e-presamente cuidó de su derecho, haci/ndolo constar en la escritura0_”.

0simismo, el artculo 66 de la ley &).B7& establece para las condiciones suspensivas o resolutorias, una facultad de inscribirlas, ms no una obligación, por lo %ue a mi criterio, imponer una obligación %ue no surja de la ley, es una prerrogativa %ue no puede tomarse ning;n organismo. +eg;n 0lterini* “a ey se concreta a "acultar a los interesados para pedir que se asiente registralmente el “cumplimiento de condiciones &' resolutorias que resulten de los documentos inscriptos”, pero de ning2n modo condiciona la oponibilidad de los e"ectos de esas condiciones resolutorias a su pre)ia constancia registral, desde que no genera las cargas de inscribirlas. a ley "aculta a tomar ra3ón del cumplimiento de las condiciones resolutorias, pero nada dice sobre la posibilidad de que la e-istencia de esas condiciones se e-teriorice registralmente, y menos 5 >arcelo Eduardo ?rbaneja. 0 propósito de las conclusiones del tema !! del @9 Congreso #acional de 2erec3o 4egistral, -4evista #otarial<, n '(&, a:o 577', pg. &D).

6amber 8 Aranc3ini 8 2umon, 2onaciones. El derec3o de reversión. !nmueble embargado, -4evista #otarial<, n '5), a:o &''), pg. 7D.

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impone esa publicidad; además, las condiciones resolutorias implícitas, por su propia naturale3a &cláusulas legales', son e-tra4as al asiento registral5_” .

El artculo &B'6 del CCC#, al tratar la inoponibilidad dentro de los derec3os comunes de los derec3os reales, establece %ue, -a ad%uisición o transmisión de derec3os reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suciente. +e considera publicidad suciente la inscripción registralF<. Claramente los codicadores pusieron de maniesto %ue al 3aber publicidad suciente, el derec3o real, en nuestro caso el dominio revocable, es plenamente oponible a los terceros interesados y de buena fe. +i las comisiones redactoras 3ubieran tenido la voluntad de %ue dentro del dominio imperfecto se establezca la obligación de la inscripción del dominio revocable, 3ubiera agregado algo a su articulado, y no dejado sólo $ste artculo %ue se aplica para todos los derec3os reales. a Corte +uprema se expresó sobre la oponibilidad a terceros de derec3os no inscriptos, dijo* “a oponibilidad erga omnes de los derechos reales no se pierde por la e-istencia de una transmisión imper"ecta por ausencia de asiento en el registro pertinente, puesto que en nuestro orden *urídico tal inscripción es declarati)a, sino que se debilita en relación a ciertos terceros que ostentan p2blicamente un inter/s particular $_”.

2ic3o esto, cabe 3acer una distinción frente a situaciones donde se encuentre un tercero interesado de buena fe, entre la revocación de dominio de puro derec3o o la revocación de dominio por la cual se necesite una sentencia judicial.

Arente a las revocaciones de dominio para las cuales se necesite una sentencia judicial, no 3abra mayor problema, ya %ue al dictarse la resolución %ue revo%ue el dominio, debera 3aberse analizado previamente dentro del expediente, la publicidad cartular de la condición resolutoria y la publicidad registral del estado actual del inmueble. 0l 3acer ese anlisis, y a pesar de 3aber alguna medida cautelar %ue grave el inmueble, ser el juez %uien determine la procedencia de dic3a revocación, ordenando la retroactividad del dominio al momento en %ue fue transferido, y el levantamiento, en consecuencia, de la medida %ue pese sobre el inmueble. El problema surge, entonces, cuando nos encontramos frente a una revocación de puro derec3o, como es el caso de una donación con derec3o de reversión, por la cual y de acuerdo a lo establecido en el artculo &(( del Código Civil y Comercial de la #ación, no debe obtenerse una sentencia judicial, sino sólo acreditarse el fallecimiento del donatario, o del donatario,

su cónyuge y sus descendientes, debi$ndose en consecuencia transmitir el dominio al donante, el cual seg;n el artculo &'() del Código, tendr efecto D afaille, /$ctor y 0lterini, 1orge /oracio. 2erec3o Civil. "ratado de los

2erec3os 4eales. 5 edición actualizada y ampliada, tomo !!!, pg. 65. a ey 8 Ediar

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retroactivo, salvo cuando se pacte lo contrario, y el bien se encuentre gravado con alguna medida cautelar.

a solución no es sencilla, y en la actualidad, ante un caso como el expuesto, el 4egistro de la =ropiedad !nmueble de la =rovincia de Huenos 0ires, exige una resolución judicial en el expediente en el cual se trabó la cautelar, %ue autorice el levantamiento de la misma. =or los argumentos antes expuestos, la solución no parece acertada, ya %ue, a pesar de %ue la revocación se produce de pleno derec3o, el 4egistro exige un trmite judicial adicional, sin saber a ciencia cierta si el mismo ser favorable para el revocante o no, poniendo en consecuencia resguardo sobre un tercero ajeno al negocio causal, en detrimento de %uien, mediante una estipulación vertida en la escritura de transferencia, tuvo la intención de salvaguardar sus derec3os ante la sobrevivencia con respecto al donatario.

E"+to% )" $ r"tro$+t!/!)$) )" $ r"/o+$+!2'

"al como establece el artculo &'(' del Código Civil y Comercial, -si la revocación es retroactiva, el due:o perfecto read%uiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados por el titular del dominio resueltoF<. Este artculo, trae una innovación en cuanto a los actos %ue pierden efecto por la revocación, estableciendo %ue alcanza a -todos los actos jurdicos<, cuando el Código de 9$lez, impona la obligación de respetar los actos de administración del propietario desposedo. Esta obligación tena su sustento, tal como lo explica Iannoni, en %ue “6stos actos quedan incólumes porque redundan en benefcio del due4o de la cosa, quienquiera que sea. a solución se "unda en la producti)idad de los bienes, atendiendo tanto al inter/s indi)idual como al inter/s social7_” .

El cambio, en cuanto a la retroactividad y a la cada de todos los actos jurdicos, fue un acierto de los codicadores ya %ue, a mi entender, los actos

de administración efectuados por el titular del dominio revocado, no siempre son en benecio de %uien sea el due:o de la cosa, ms a;n teniendo en cuenta una revocación por ingratitud del donatario, %ue 3aga %ue $ste, antes de ser desposedo, realice actos %ue sean en contra del inter$s del donante, a sabiendas de %ue en el corto plazo su dominio ser revocado y %uiera perjudicarlo, sabiendo %ue el propietario debera respetar sus actos de administración.

Do0!'!o F!)u+!$r!o

En esta parte del trabajo me detendr$ en el anlisis de las incorporaciones %ue trajo el nuevo Código Civil y Comercial desde el punto de vista registral, en particular, lo prescripto por los artculos &((' y &(BB del ordenamiento legal.

( Código Civil y Comercial anotado y concordado. "omo &7. 2irector Iannoni y Coordinado por Jemelmajer de Carlucci, pg. ((6, Editorial 0strea

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I'%+r!,+!2' "' " R"(!%tro P3#!+o

"al como establece el artculo &((' citado, la forma de documentar el deicomiso puede ser en instrumento p;blico o privado, dependiendo de su objeto, es decir, %ue en el supuesto de %ue el deicomiso se reriese a bienes cuya titularidad se transmite por instrumento p;blico, el contrato constitutivo debe ser documentado tambi$n por instrumento p;blico.

0simismo, el artculo establece %ue el contrato -debe inscribirse en el 4egistro =;blico %ue corresponda<, sin determinar cuales son los efectos %ue producira esa inscripción, “a norma no determina los e"ectos de la inscripción, mas consideramos que tiene e"ectos declarati)os y de oponibilidad de las cláusulas a terceros8_{”. Entendemos, como los autores}

citados, %ue la inscripción es declarativa, ya %ue como todo contrato, los derec3os nacen desde la celebración del mismo, y la inscripción genera la oponibilidad del mismo a terceros.

En cuanto al 4egistro =;blico en el cual debe inscribirse el deicomiso, y en especial, a lo %ue ata:e a la =rovincia de Huenos 0ires, entiendo %ue sera conveniente la creación de un 4egistro dentro de la esfera y control del Colegio de Escribanos de dic3a =rovincia, con similitudes, en su funcionamiento y organización, a los 4egistros de "estamentos y de 0ctos de 0utoprotección, %ue operan con muc3a ecacia desde 3ace ms de diez a:os, en los cuales se registra la existencia de dic3os instrumentos, en el caso de los testamentos, tanto los instrumentados por escritura p;blica como los realizados en instrumentos privados con rmas certicadas, ambas situaciones posibles, tambi$n, seg;n lo prescripto por el artculo &((' del ordenamiento legal actual.

A+to% )" D!%,o%!+!2' 4 Gr$/&0"'"%

El segundo prrafo del artculo &(BB prev$ la obligación de inscribir la pro3ibición de enajenar en los registros correspondientes a cosas registrables. Es decir %ue, en caso de un deicomiso inmobiliario, en el cual el patrimonio deicomitido est$ compuesto por uno o varios inmuebles y en el contrato de deicomiso se 3aya pactado, por ejemplo, la pro3ibición al duciario de enajenar, deber inscribirse la clusula por la cual se le pro3be la enajenación en la matrcula de cada inmueble %ue integre el deicomiso. 0 mi entender, esa clusula debera inscribirse como una restricción al dominio, ya %ue, como bien surge de la misma pro3ibición, el titular dominial, en este caso de la propiedad duciaria, se ver imposibilitado de transferir, es decir tendr, por analoga, una restricción al dominio en los t$rminos del artculo &')5 del Código Civil y Comercial.

0dems, el mismo segundo prrafo del artculo &(BB determina %ue las limitaciones impuestas al duciario no son oponibles a terceros interesados ) Código Civil y Comercial. "omo 5. Comentado, anotado y concordado.

2irectores* Karrido Cordobera, idia >. 4., Horda, 0lejandro y 0lferillo, =ascual E., pg. 'BD, Editorial 0strea

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de buena fe. Esta inoponibilidad no tiene transcendencia en materia inmobiliaria, ya %ue como antes se 3a desarrollado, al analizar la buena fe del tercero %ue ad%uiere un dominio revocable, $ste debió tomar conocimiento de la publicidad cartular %ue le otorga la escritura en base a la cual el titular dominial le pudo transferir el inmueble, o en su caso, debió encargar el correspondiente estudio de ttulos antecedentes, vericando en esa instancia la imposibilidad del duciario de poder enajenar.

=or ;ltimo es menester analizar el supuesto en %ue el duciario realice actos %ue se encuentren fuera de sus facultades, y en caso armativo, si seran nulos o inoponiblesL. El 4egistro correspondiente podra calicar dic3a situaciónLL

En cuanto al primer interrogante, considero %ue el acto sera inoponible a terceros y no nulo, sino anulable. 0nulable para los duciantes %ue 3ayan estipulado en el contrato constitutivo las limitaciones al duciario, y ante %uienes el duciario debera responder por da:os, como as tambi$n, podra dejar sin efecto los actos realizados, por la razón de %ue, %uien contrate con el deicomiso deber leer el contrato por el cual se designó al duciario con %uien est contratando, y en consecuencia, tomar conocimiento de las limitaciones %ue se le impusieron.

En cuanto al segundo interrogante, cabra distinguir entre dos situaciones. a primera de ellas radica en si la limitación impuesta al duciario fue inscripta en el 4egistro correspondiente. En este caso, el 4egistro tendra la facultad de calicar el acto realizado, y la posibilidad de rec3azarlo, debido a %ue claramente fue voluntad de las partes %ue integran el deicomiso, la publicidad de esa limitación y su correspondiente oponibilidad a terceros. =ero, otro sera el caso en %ue dic3a clusula no 3aya sido inscripta y el 4egistro tome conocimiento por el instrumento %ue ingresa al mismo, y en este supuesto, considero %ue el 4egistro no tendra la potestad de calicar esa limitación, ya %ue dic3a calicación correspondera al escribano %ue autorice la escritura %ue se pretende inscribir.

CONCLUSION

a registración de las clusulas %ue 3acen %ue un dominio sea revocable pueden ser opuestas a todos los terceros, sean los %ue tienen un inter$s en

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ad%uirir el inmueble como a%uellos %ue 3an trabado medidas cautelares sobre el mismo, aun%ue no est$n inscriptas en el 4egistro de la =ropiedad !nmueble. 2e no ser de esta forma, se vera vulnerado el derec3o del revocante a recibir el inmueble libre de todos los actos jurdicos realizados por el propietario despojado, consagrado en el artculo &'(' del CCC#.

0l no existir una norma especca %ue obligue a la inscripción de dic3as clusulas, y sólo se disponga de una norma general como es el artculo &B'6, %ue trata la inoponibilidad, la mera inscripción del derec3o real, en este caso el derec3o de dominio sera suciente para %ue sea oponible a todos los terceros Mincluidos los de buena feN, %uienes aun%ue sean sólo embargantes, deberan tomar los recaudos para saber %ue tipo de derec3o tiene el deudor, sobre el inmueble %ue pretendera ejecutar.

En cuanto a la inscripción del contrato de deicomiso, creo conveniente la creación del 4egistro pertinente dentro de la órbita del Colegio de Escribanos de la =rovincia de Huenos 0ires, puesto %ue crear este 4egistro dentro de la óptica de otro, por ejemplo el 4egistro de la =ropiedad !nmueble, tornara %ue $ste ;ltimo tenga %ue tomar intervención sobre temas ajenos a su materia, ya %ue, no todos los deicomisos son inmobiliarios.

=or ;ltimo, y ante clusulas %ue limiten las facultades dispositivas del duciario, la calicación por parte del 4egistro de la =ropiedad !nmueble sobre la viabilidad del acto, excede sus funciones, si es %ue $sta clusula no est registrada en los asientos de la matrcula del inmueble en cuestión, ya %ue de no ser de esa forma, la calicación de dic3a circunstancia y su eventual capacidad para realizar el acto, corresponde al escribano %ue autorice la escritura.8