VALORACIÓN DEL STOCK DE VIVIENDAS
Los precios de las viviendas
- Precios de las viviendas de renta libre
- Precios de las viviendas de protección oficial (VPO)
Algunos estudios del parque de viviendas en España sólo tienen en cuenta los precios del parque de viviendas. La importancia de la diferenciación por tipo de municipio en el nivel de precios de la vivienda se desprende de la información que se muestra en el cuadro 1.A.1. El Cuadro 1.A.2 muestra las variaciones porcentuales anuales de los precios promedio de los estratos estudiados.
En 2007 y 2008, los precios de la vivienda aumentaron, pero a un ritmo mucho más moderado que en años anteriores. Estas diferencias entre el primer y el último año analizado se explican por las diferentes tasas de variación de los precios de la vivienda entre las distintas comunidades autónomas (Tabla 1.A.4). Otro dato adicional de interés es el que diferencia los precios de las viviendas según su antigüedad.
Estos ratios se utilizan para todos los años analizados en función de los precios disponibles para viviendas desocupadas. De esta forma obtenemos los precios de los pisos protegidos para cada estrato y año de antigüedad del piso.
Estimación del stock de viviendas en términos de superficie
Si no se hiciera esta diferenciación, se produciría un sesgo al alza en la valoración, especialmente en los primeros años estudiados, donde la vivienda protegida tenía un peso relativamente importante. de las viviendas construidas estaban oficialmente protegidas en España, mientras que en 2002 se marcó el mínimo histórico, con un 7,5%. De aquí surge la dificultad de conocer los precios de venta efectivos de las VPO. 2009), ante esta falta de información detallada sobre los precios de la vivienda tutelada en España, se calculó para cada comunidad autónoma en los años 2007 y 2007 la relación entre el precio de la vivienda libre y el de la vivienda tutelada. Los cambios que experimenta la zona cada año Los aumentos interanuales casi siempre se sitúan por debajo del 5% anual y son de magnitud mucho menor que los experimentados por los precios de la vivienda.
Además, el mayor precio del metro cuadrado en las grandes ciudades obliga a reducir la superficie de las viviendas. Está claro que todos los porcentajes de variación de las comunidades autónomas españolas son positivos. Por otro lado, la comunidad donde menor ha sido el crecimiento de la superficie del parque de viviendas es el País Vasco, que ocupaba sólo un 21,5% más de superficie en 2010 que en 1990.
La distribución territorial de la superficie total del parque de viviendas se observa en el gráfico 1.A.1 (panel a), según comunidades autónomas en el primer y último año del periodo analizado (1990 y 2010). El panel b del gráfico 1.A.1 muestra el crecimiento anual de la superficie total del parque de viviendas en cada una de las comunidades autónomas españolas.
Análisis de resultados: valor del stock de viviendas
Andalucía, Cataluña, la Comunidad Valenciana y la Comunidad de Madrid poseían el 57% del total del parque de viviendas español en 2010. La Tabla 1.A.11 recoge información sobre la distribución del valor del parque de viviendas, en función del tamaño de la población y de su ubicación respecto a la costa en los municipios de menos de 50.000 habitantes. En resumen, podemos señalar que el valor del stock de capital en la construcción de vivienda se ha multiplicado por 5,3 en el período analizado.
Desde 2008, si bien el crecimiento de la superficie se mantuvo positivo, los precios y el valor cayeron en 2009 y se recuperaron muy ligeramente en 2010. En el cuadro 1.A.14 se muestran las tasas de variación anual a lo largo del periodo estudiado en cada una de las comunidades autónomas. Por otro lado, en el mapa 1.A.3 se distingue entre las comunidades autónomas cuyo valor del parque de viviendas creció por encima o por debajo del incremento medio nacional.
Es este último el que sufre la mayor reducción del valor de su parque de viviendas per cápita respecto a la media nacional, como se desprende de la comparación de las columnas correspondientes a los dos años en cuestión. La variación anual media del valor del parque de viviendas por habitante se muestra en el panel b del gráfico 1.A.5.
Apéndice
VALORACIÓN DEL SUELO ASOCIADO A LAS VIVIENDAS CONSTRUIDAS
VALORACIÓN DEL STOCK DE OTRAS CONSTRUCCIONES
Metodología
- Análisis de las fuentes de información
- Método aplicado
Para la valoración del capital básico de los apartamentos se disponía de fuentes estadísticas sobre la superficie y los precios medios de los apartamentos. En esta parte se analizarán fuentes estadísticas sobre superficies y precios que podrían ser adecuadas para la evaluación de otras construcciones por industria. En fuentes estadísticas sobre la superficie de otras estructuras, conviene distinguir entre datos sobre stocks y flujos.
En resumen, podemos decir que no existe información adecuada sobre la superficie de otras edificaciones, tanto en stock como en flujo, que pueda ser utilizada en nuestra investigación. Pasando a la información sobre los precios que se pueden aplicar para realizar la valoración de otras construcciones, destacaremos que no existen estadísticas oficiales para los precios de otras construcciones, a diferencia de lo que existe para las viviendas para las que señala el Ministerio de Fomento. . , o el Ministerio de Vivienda, han publicado periódicamente estadísticas de precios basadas en estimaciones. Estas series han sido la fuente estadística básica que se ha utilizado en la evaluación de otras construcciones.
Por definición, el valor total de la construcción de otros edificios (incluido el terreno) para la región r, rama j en el año t es igual a ValTotalOcrjt = ValSuelOcrjt + ValVuelOcrjt (3.1) donde ValSuelOcrjt y ValVuelOcrjt son el valor del terreno y vuelo, respectivamente, de otras construcciones en la región r, rama j en el año t. La estimación del valor de la fuga de otras construcciones no presenta ningún problema, ya que se puede tomar directamente de la serie de capitales relacionados con otras construcciones no clasificadas en otra parte (Otras construcciones n. c. o. p.) proporcionada por el Ivie para la Fundación BBVA.
En estas series, el valor de las edificaciones se estima con la acumulación de inversiones, es decir, sin tener en cuenta el valor del terreno. Si no tuviéramos información sobre los precios de venta correspondientes a otras construcciones, el valor del suelo del stock de otras construcciones se puede aproximar aplicando la relación entre el valor del suelo del parque de viviendas (ValSuelVivrt) y el valor del stock de fuga de viviendas. (ValVuelVivrt) con el valor de vuelo del stock de otras construcciones (ValVuelOcrjt); Afortunadamente, y como ya hemos visto, para poder valorar otras construcciones según las ramas de actividad, disponemos de información sobre los precios medios por metro cuadrado de tres tipos de edificaciones (industrial, comercial y de oficinas).
Para ello, hemos adoptado el supuesto de que la relación valor del suelo/valor del vuelo es proporcional al precio del metro cuadrado tanto en viviendas como en otras construcciones. En cualquier caso, el valor del suelo de locales industriales se verá afectado según la segunda ecuación de (3.3) por precios que serán generalmente inferiores a los de los otros tres tipos de edificaciones. Cabe señalar que la adopción de una constante única de proporcionalidad es necesaria para poder determinar el valor de los terrenos ajenos.
Los precios de otras construcciones
- Precios de otras construcciones. Industria
- Precios de otras construcciones. Comercio
- Precios de otras construcciones. Oficinas
Este enfoque es un poco tosco, ya que se basa en el supuesto de que la relación valor de vuelo/valor del terreno de cualquier tipo de local es constante e igual a la que existe en el caso de las casas. La suposición de que la relación valor del terreno/valor del vuelo es proporcional al precio por metro cuadrado parece bastante razonable en principio. Como señalamos en el apartado anterior, se distinguía entre naves industriales y comerciales y aquellas dedicadas a la ubicación de oficinas.
Cabe señalar que la diferencia de precio por tipo de edificio es muy importante. Por ejemplo, en España en 2009 el precio del metro cuadrado en los edificios de oficinas era 3,5 veces el precio del metro cuadrado de los edificios industriales y 1,3 veces el de los edificios comerciales. En la tabla 3.2 se muestran los precios medios por metro cuadrado de otras edificaciones construidas en suelo industrial en el periodo.
En primer lugar, cabe señalar que el precio medio de este tipo de construcciones en España aumentó anualmente un 4,2% entre 1990 y 2009, pasando de 367 euros por metro cuadrado al inicio del periodo a 805 euros en 2009. Si comparamos el Las diferencias por comunidades autónomas Las encuestas muestran que los precios en 1990 oscilaban entre los 484 euros/m2 en la Comunidad de Madrid y los 149 euros en Extremadura. Por otro lado, Aragón es la comunidad autónoma donde el precio es más bajo en 2009 (452 euros/m2).
En España, en el periodo que se muestra en el cuadro 3.3, el crecimiento de los precios medios por metro cuadrado de otras construcciones destinadas a actividades comerciales ascendió al 3,6%. Nuevamente se pueden distinguir tres etapas en la evolución de los precios comerciales durante el período analizado: en la primera, que se extiende hasta 1997, las fluctuaciones anuales son negativas; Como puedes ver, los precios por metro cuadrado de otras estructuras comerciales casi triplican los precios de las estructuras industriales.
También se puede observar que el crecimiento de los precios sigue el mismo patrón que a nivel nacional, con tres fases muy definidas: en la primera fase, con descensos de precios, destaca la caída del 24% en Castilla y León en 1996. El cuadro 3.4 muestra que el precio medio de los edificios de oficinas en 1990 era de 1.451 euros por metro cuadrado, cifra que ya se ha alcanzado. La evolución a lo largo del período analizado ha sido desigual, con un crecimiento positivo inicial, una variación negativa posterior (-13,8% en 1994), una nueva fase de crecimiento anual que se prolongó hasta 2007 y que en 2008 arrojó un descenso del 4,3% y, curiosamente, , analizó una recuperación en el último año, el.
Análisis de resultados: valor del stock de otras construcciones
- Valor del stock de otras construcciones. Total
- Valor del stock de otras construcciones. Energía
- Valor del stock de otras construcciones. Industria
- Valor del stock de otras construcciones. Construcción
- Valor del stock de otras construcciones. Comercio y reparación
- Valor del stock de otras construcciones. Hostelería
- Valor del stock de otras construcciones. Transportes
- Valor del stock de otras construcciones. Comunicaciones
- Valor del stock de otras construcciones. Intermediación financiera
- Valor del stock de otras construcciones. Actividades inmobiliarias
- Valor del stock de otras construcciones. Servicios empresariales
- Valor del stock de otras construcciones. Otros servicios
