Vivienda - Precios

Estos indicadores muestran a nivel macro el comportamiento de los precios de la vivienda, pero no podemos desconocer que los mismos varían de acuerdo con el estrato socioeconómico, las características del inmueble y especialmente la ubicación. Por lo anterior, el crecimiento de los precios de una zona con características similares no necesariamente deben ser iguales, ya que también pueden estar afectados por nuevos modos de transporte (TRANSMILENIO), nuevas vías, nuevos proyectos urbanísticos, un nuevo plan de ordenamiento territorial, un incremento en la construcción de centros comerciales. Estas variables, en conjunto impactan el valor de los inmuebles de la ciudad y la demanda de vivienda.

Existen varias posibles explicaciones y teorías para los incrementos en el nivel de precios de éste sector, burbuja inmobiliaria, infraestructura de sistemas de transporte público y obras de desarrollo urbano que valorizan los predios en su perímetro (ej. estaciones de Transmilenio e SITP) (Perdomo, 2010), inversión extranjera, bajas tasas de interés que aumentan la demanda en créditos para vivienda y a su vez los precios de la misma; como lo aseguró el Sr Ministro de Hacienda Mauricio Cárdenas el 21 de Mayo de 2013 “Esa reducción en tasas de interés ha generado una enorme demanda por vivienda, ya tenemos información de las salas de ventas de los diferentes proyectos del país y el ritmo de solicitudes del crédito de vivienda ha desbordado cualquier expectativa, eso nos lo están diciendo los bancos” (Ministerio de Hacienda de Colombia, 2013).

efectos de trenes de diferente tipo (Smith et al. 2013). Sin embargo, durante los últimos años y a medida que se ha popularizado la implementación de BRT en el mundo, también lo han hecho las investigaciones sobre el efecto de estos sistemas (Mulley y Tsai, 2016), sin llegar a un consenso sobre el signo, la magnitud y las condiciones bajo las cuales se presenta el impacto. A nivel internacional, Cervero y Duncan (2002) no encontraron eviden- cia consistente de un incremento en los precios de vivienda por la puesta en marcha del sistema BRT en Los Ángeles. Por su parte, las investiga- ciones de Cervero y Kang (2011), Dubé et al. (2011) y Mulley et al. (2016) encuentran efectos positivos sobre los precios de vivienda y en el caso del primer estudio, un poderoso efecto de reconfiguración de las áreas urbanas. Cervero y Kang (2011) encuentran evidencia de un incremento de 5% - 10% en viviendas dentro de los 300 metros cercanos a una estación y de 3% - 25% en tiendas y propiedades no residenciales cercanas en 150 metros. Además, encuentran que el sistema generó una conversión de vi- viendas familiares a apartamentos y condominios en las zonas cercanas.

Un resultado importante es que la puesta en marcha de un proyecto de uso público puede incidir de distinta forma en el nivel de precios de las viviendas (afectando de vía indirecta por medio del cambio de uso), dependiendo de la localidad donde sea aplicado. Por ejemplo, en el estudio se llega a la conclusión de que la implementación de un zona verde en la localidades ricas (Chapinero, Teusaquillo, Suba y Barrios Unidos), puede afectar positivamente el precio de las viviendas, debido a que la gente puede ir al parque a descansar, y hacer deporte sin temor a encontrarse con basura o con un atraco, situación totalmente diferente a la que se puede presentar en localidad pobres (Ciudad Bolívar, San Cristóbal, Usme y Bosa). La presencia del sistema de Transmilenio en localidades pobres afecta positivamente el precio de la vivienda, mientras que la presencia del sistema en localidades ricas la afecta negativamente. Esto se puede presumir porque en una zona puede ser de mucha ayuda como sistema de transporte masivo, mientras que en la otra, donde se tiene mayor acceso a transporte propio, puede representar el congestionamiento de vías alternas.

Shiller (2005) se pregunta el porque de la espectacular subida de precios en el mercado de la vivienda en Estados Unidos en los viltimos ahos, concluyendo que no puede estar soportado [r]

Durante el periodo 1991-2007, las viviendas iniciadas en España cre- cieron a una tasa anual de 7.8%, aumentando su ritmo de crecimiento a 10% en 1995-2006, mientras que en Reino Unido y EUA el crecimiento fue modesto, cercano a 2%, aumentando alrededor de 3% en 1995-2006. Sin embargo, hay que destacar que el crecimiento de las viviendas en Reino Unido y EUA se concentra en el periodo 2000-2005, cuya tasa anual es de 4 y 5.7%, respectivamente. Aun cuando en la fase expansiva 2000-2005 es notable el incentivo del aumento de los precios para incrementar la oferta de vivienda en los mercados respectivos, existe un crecimiento modesto para la década y por ello es probable que las res- tricciones de oferta en Reino Unido y EUA pudieron tener una influencia mayor en el crecimiento de los precios de la vivienda en estos países. No es el caso de España, donde las viviendas iniciadas aumentaron de manera extraordinaria, por ello se considera que la abundancia en la oferta de vivienda influyó de forma positiva y marginal en los precios de ésta, dada la enorme influencia que ejercie- ron los factores de demanda en la última fase expansiva del ciclo de la vivienda (Gráfica 4).

Esta menor capacidad de los bienes no comerciables para convergir, lejos de ser una razón negativa para el uso de la misma en el estudio de los pre- cios y su dinámica en las economías regionales, ha sido evaluada como una característica única que permite caracterizar de manera más profunda los diferenciales de precios de las regiones al estar éstos determinados por las características locales y no contar con la volatilidad de los bienes comercia- bles (Maclean, 1994). Sin embargo, es importante destacar que a pesar de las características antes mencionadas, la vivienda aún es un sector con caracte- rísticas muy específicas, que permite que la caracterización de los precios regionales por medio de este sector sea de carácter parcial y orientado a generar una idea de la evolución y el monto de precios en las regiones, por lo que deben ser usados con cautela, si se usan como medidas de la situación general de la economía regional.

En este texto se actualizan los datos sobre precios inmobiliarios referidos a la vivienda en Bogotá producidos por el Observatorio del Mercado del Espacio Construido del CEDE, cuya última versión publicada data ya de una década. En este texto se presentan datos entre 1970 y 2013 de tres precios inmobiliarios claves: el monto del canon de alquiler, el precio de compraventa de las edificaciones y el precio del suelo destinado a vivienda. Los dos primeros son producidos por el CEDE a partir de las ofertas publicadas en los periódicos, y el último se apoya en los datos generados por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. Una característica importante de estos datos es que tienen control espacial y son enteramente compatibles entre sí: se refieren a siete áreas de vivienda en Bogotá, que se mantienen fijas durante estos 43 años. Las cifras de precios del suelo son anuales, las relacionadas con los precios y alquileres de los inmuebles son anuales hasta 1984 y de allí en adelante son semestrales. Se presentan cifras para tres estratos y un promedio general. Se realiza una estimación de la rentabilidad de la inversión en alquiler de vivienda y se compara con otras opciones de inversión similares. También se comparan las series aquí presentadas con cifras producidas por otras entidades: cifras de alquiler generadas por el DANE y cifras de vivienda usada producidas por el Banco de la República.

Con la aplicación del modelo predictivo de burbujas de Phillips et al (2011) Franco, Gómez, Ojeda y Torres (2014), realizaron una observación detallada de tres variables tales como el precio de la vivienda, acciones y divisas, en países como Colombia, Holanda, Reino Unido, Sudáfrica, Portugal, Corea y Canadá. Los resultados lograron determinar que el mercado más propenso a burbujas en los precios, es el inmobiliario. Particularmente en Colombia al aplicar el estadístico GSADF, se detectó que en el periodo comprendido entre 1996 y 2013 hubo tres episodios de burbuja.

Además de la presente introducción, el texto consta de los siguientes capítulos. El primero se ocupa de la presentación y discusión de las cifras producidas por el DANE sobre la evolución del canon de alquiler, que se construye como una parte del indicador del Índice de Precios al Consumidor (IPC), información que es muy valiosa y que es muy poco utilizada entre nosotros. El capítulo segundo presenta una serie alternativa también sobre el canon de alquiler construida por el CEDE a partir de ofertas publicadas en el periódico El Tiempo. En parte el sentido de esta serie es contrastarla con la DANE, sobre la cual existen algunos interrogantes sobre su precisión, pero también tiene un propósito ulterior, el de producir cifras comparables con las de precios de compraventa y de la tierra que se presentan en capítulos posteriores. El capítulo tercero muestra precisamente la serie de precios de compraventa de vivienda usada elaboradas por el CEDE con una metodología similar a la anterior. El capítulo cuarto muestra las relaciones entre las dos series anteriores, la cual tiene un aspecto particularmente pertinente: una estimación de la rentabilidad de la inversión en vivienda en alquiler. El capítulo quinto muestra la serie de precios de vivienda nueva. El capítulo sexto muestra la evolución de los precios de la tierra destinados a vivienda y su relación

Fannie Mae y Freddie Mac Foundations desarrollan en forma conjunta el Conventional Mortgage Home Price Index (CMHP), un estimador trimestral basado en una muestra de 4.5 millones de ventas repetidas tomadas de 22 millones de créditos hipotecarios comprados o asegurados por ambas agencias entre enero de 1975 y marzo de 1994. Office of Federal Housing Enterprise Oversight construye un índice de precios de vivienda utilizando un modelo de ventas repetidas ponderadas con una base de datos compuesta de más de 6 millones de registros hipotecarios que recopila en todo el país.

description. La formulación de un índice que cuantifique los diferenciales de precios de vivienda entre regioneses relevante para aspectos económicos tales como la asignación del gasto social habitacional.Desafortunadamente, en el contexto colombiano son escasos los estudios que se trazantal objetivo. Este documento se propone llenar vacíos en ese sentido. Para este efecto se empleael método de emparejamiento PSM (Propensity Score Matching), con el que se busca establecercomparaciones más homogéneas entre los inmuebles de cada ciudad al evaluar el diferencial deprecios. Se realizan dos ejercicios adicionales, que consisten en: (i) comparar las viviendas segúnrangos de precios (bajo, medio y alto) entre las ciudades, empleando regresiones hedónicas porcuantiles, y (ii) examinar cómo cambia la diferencia promedio de precios cuando varia la canastade características de la unidad habitacional. Entre los principales resultados se encuentra queBogotá tiene el precio más alto de vivienda estándar, seguida de Cartagena y Villavicencio. Entérminos prácticos, las brechas de precios halladas son importantes y alcanzan cifras cercanas al30%. Dichas brechas no son homogéneas entre diferentes clases de vivienda estándar, ni entrerangos del precio.

Por el lado de la demanda de viviendas, la tasa de interés activa es uno de los principales determinantes de la misma. Esto se debe a que la mayoría de las personas que componen la demanda no poseen los recursos necesarios para realizar la compra de una vivienda por si solos, lo que los obliga a recurrir a préstamos en el mercado financiero en el cual rige la tasa de interés activa. Por ende, incrementos en la tasa de interés activa se traducen en incrementos en los costos relativos a la compra de una vivienda por lo que la demanda de las mismas se contrae y los precios bajan. Por otro lado, el Índice de actividad económica coyuntural, medido por el Banco Central, es un proxy del nivel de actividad de la economía. Las mejoras de la actividad se reflejan en mayor demanda y, luego, presión sobre los precios.

los precios de cada una de las características de la vivienda. Perló (2001) da continuación, en una tercera fase, a un estudio sobre el impacto de los programas de reconstrucción para el Distrito Federal a raíz del terremoto de 1985, afirmando que no necesariamente la inversión pública en vivienda tiene un efecto positivo en el nivel de precios del mercado inmobiliario habitacional. López (2006) y Scherenberg (2006) volverían aplicar la metodología de precios hedónico para el AMM en el mercado de ventas y de rentas de viviendas, respectivamente. Por un lado, López (2006) evalúa determinadas características de las viviendas haciendo distinción entre el valor de la propiedad y el municipio donde esta se ubica, demostrando que se obtienen valoraciones distintas e inclusive adversas de características según el tipo de análisis que se lleve a cabo. En el caso de Scherenberg (2006), se estima el efecto que tiene la contaminación del aire a través de las rentas de viviendas para los años 2003 y 2005, encontrando un efecto negativo sobre el precio de renta debido a los niveles de contaminación por PM10 4 registrados en el área metropolitana. Finalmente, tenemos el trabajo que realizan Alemán et al. (2008) con la aplicación de este enfoque a la detección de fraudes, específicamente para los casos de los avalúos “inflados”, los cuales utilizando datos para desarrollos inmobiliarios con al menos 50 viviendas comprueban que los grandes desarrolladores están sistemáticamente sobrevaluando el valor de las mismas.

Cadena y Quintero estiman el modelo por medio de Mínimos Cuadrados Ordinarios, obteniendo como resultados del modelo econométrico, que los determinantes por el lado de la oferta de la vivienda en Colombia son el Índice de Costos de Construcción de Vivienda, el precio de la vivienda nueva y las expectativas de construcción; por su parte, los determinantes por el lado de la demanda son el ingreso de las familias, el precio de la vivienda nueva, la tasa de desempleo, la tasa hipotecaria, las remesas y el Índice de la Bolsa de Valores de Colombia. En el mismo año, Clavijo, Janna y Muñoz realizan la estimación por Mínimos Cuadrados Ordinarios para cada ecuación, sin embargo la presencia de variables endógenas como el precio de la vivienda viola el supuesto de no- correlación entre los residuales y los regresores, causando estimadores sesgados e inconsistentes, por esta razón realizan la estimación por Máxima Verosimilitud con Información Completa; se concluye que los precios de la vivienda siguen un patrón cíclico que podría estar recogiendo los efectos de calidad de las nuevas construcciones, los cuales afectan de forma no lineal los precios de oferta. De la misma manera, Cárdenas y Hernández utilizan dicha metodología en otro estudio que realizan para Fedesarrollo en 2006, donde encuentran que el financiamiento de vivienda tiene un fuerte efecto positivo sobre la actividad constructora en Colombia. Por su parte, el Departamento de Estudios Económicos de CAMACOL plantea un modelo de oferta y demanda con las mismas características, y realiza regresión con series de tiempo y con modelos VAR y ARIMA. Entre las conclusiones principales se destaca que son los desembolsos totales y la tasa de interés hipotecaria real, las variables que tienen el mayor impacto sobre el comportamiento de las licencias de construcción en Colombia (CAMACOL, 2008).

Este tipo de construcción del punto de investigación Nro.5 es difiere a las tipologías de los anteriores puntos de investigación ya que se distingue de estas por ser una vivienda más compacta tal vez por su ubicación en otro tipo de ruralidad es una vivienda más cerrada e intenta imitar las viviendas de zona urbana, sin embargo conserva aunque más cerrada el tipo de cocina y estadero o pasillo frontal con vegetación y estructura enmadera que si veíamos en otros puntos de investigación, tiene mayor número de ventanearía y se limita más con el exterior con puertas y cercas.

Como recomendaciones, para alcanzar un mayor equilibrio entre los principales regímenes de tenencia en España, San Martín (2000) aboga por un cambio en la normativa y la orientación del [r]

En la ciudad de Loja existe un déficit habitacional de 16.480 inmuebles a pesar que el I. Municipio de la ciudad realiza diversos programas de vivienda a través de la empresa VIVEM – Loja, y del esfuerzo del Gobierno Central a través del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, quienes ofrecen servicios tanto para la compra como para la construcción de vivienda. En cuanto al financiamiento de la vivienda para la compra a terceros o su construcción, las personas acuden como mínimo a dos fuentes de financiamiento: entidades públicas o privadas, así como a las remesas provenientes del exterior. Los resultados obtenidos en el trabajo de campo, indican que la cercanía al centro de la ciudad y oportunidades tales como: encontrar la vivienda adecuada, por el tamaño de la vivienda, el precio de la misma las cuales debían aprovechar, son los criterios más comunes para la adquisición de una vivienda en la ciudad.

Ortiz (2016) afirma que el 2016 tuvo gran afectación en los precios de los insumos de la construcción, situación que vive toda la cadena de construcción, no por menos, el componente de materiales e insumos aumentó 5,32% en los últimos doce meses en el Índice de Costos de la Construcción de Vivienda - ICCV (DANE, 2016). Esto tiene un impacto directo sobre el costo de intermediarios como constructores y de los mismos colombianos que adquieren vivienda, pues sólo los materiales representan el 66,05% del total del costo de una unidad habitacional. Con ExpoCamacol se inauguró el denominado Comité Nacional de Exportadores del Sector Constructor, que empieza con 60 empresas listas para cruzar fronteras. Para la ministra de Comercio, María Claudia Lacouture, esta iniciativa fortalecerá a un sector que debe ser el motor de la llamada “nueva economía”. Con esa idea, por ahora, el Gobierno apuesta a la construcción con

Otro estudio realizado en Estados Unidos es el de Malpezzi, Stephen. (2002), en su trabajo realizado en Wisconsin, explica que en las últimas tres décadas la estimación hedónica ha madurado desde una nueva tecnología, donde los economistas se ocupan de la heterogeneidad de la vivienda. Expresa, que a pesar de este progreso, muchas aplicaciones e innovaciones emocionantes en la técnica hedónica sin duda se encuentran por delante. Además, explica la importancia de los modelos hedónicos aplicados a los bienes raíces, debido a que la vivienda es la mayor parte de los bienes raíces de cada país y, de hecho, típicamente más de la mitad del capital tangible de un país. En su trabajo cita estudios hedónicos individuales de todos los continentes, más y mejores comparaciones internacionales de los precios de la vivienda; sin embargo, aclara que aún queda por hacer un análisis más cuidadoso, incluyendo la estimación de modelos hedónicos entre países.