PDF superior TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-7

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-7

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Entre febrero de 2015 y febrero de 2016 el prepago promedio de créditos de la emisión fue de 16,03%, porcentaje inferior a la tasa de prepago promedio de todos los Tips Pesos E en ese mismo rango de fechas (17,41%). Sin embargo, en el año 2013 la transacción experimentó altos niveles de prepago que resultaron en una reducción acelerada del capital. Las últimas cifras que publica la Titularizadora muestran que a marzo de 2016, 91,83% del capital de la cartera se había amortizado, frente a una amortización pronosticada de 51,33% (Gráfico 3).

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-7

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El activo subyacente de la Universalidad Tips Pesos E- 7 está conformado por créditos hipotecarios no VIS (para vivienda diferente a interés social) con todos los derechos principales y accesorios que derivan de los mismos: 1) Los derivados de los prepagos; 2) la recuperación de capital en mora por dación en pago o adjudicación en remate; 3) las ventas de Bienes Recibidos en Dación de Pago (BRP); 4) los recaudos por remates a favor de terceros de garantías hipotecarias; 5) los saldos a favor en procesos de sustitución de créditos; 6) los pagos recibidos por concepto de recompra; 7) los pagos recibidos por concepto de la cesión de créditos; 8) los derechos sobre los seguros; 9) los activos o derechos derivados o relacionados con el Contrato de Mecanismo de Cobertura Parcial, y 10) cualquier otro derecho derivado de los créditos hipotecarios o de sus garantías.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

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Activo subyacente Universalidad Tips Pesos N-4 conformada por créditos No VIS (Vivienda diferente a Interés Social) con todos los derechos principales y accesorios que se derivan de los mismos, los derechos sobre los seguros, los activos o derechos derivados o relacionados con el Contrato de Mecanismo de Cobertura Parcial de la Titularizadora Colombiana S. A. y cualquier otro derecho derivado de los Créditos Hipotecarios o de sus garantías.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-9

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Desde su emisión en septiembre de 2014 hasta junio de 2015 la transacción ha presentado una tasa de prepago promedio de 15.82%, cifra menor al prepago promedio histórico que presentan los Tips N Pesos 18.23%.Teniendo en cuenta los diversos niveles de prepago, la calificadora buscó obtener el máximo nivel de mora que la estructura podría soportar sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores, para así asignar una calificación acorde con dicho nivel. Los resultados de los ejercicios nos permiten confirmar las calificaciones de las series A N-9, B N-9 y Mz N-9 y al mismo tiempo subir la calificación de la serie C N-9 la cual muestra un nivel de protección crediticia superior que le permite alcanza una mejor calificación.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

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Dado que las series subordinadas están estructuradas con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de prepago afecta la generación de flujo de caja esperado para pagar estos títulos. Por lo tanto, en el escenario de estrés para los títulos subordinados usamos un promedio de las tasas de prepago que han presentado históricamente las emisiones en pesos. Así, el resultado muestra que las series subordinadas Mz y C son más vulnerables al comportamiento de la tasa de los créditos hipotecarios del mercado debido a la posibilidad que tienen los deudores de prepagar sus créditos.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-6

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Las características de cobertura de los Tips Pesos Mz N-6 y Tips Pesos C N-6 y la subordinación del pago de éstos a los de las series más senior, hacen que estén expuestos a un mayor riesgo de crédito por una disminución en el nivel de la pérdida esperada que las series puedan soportar antes de entrar en default. Ambos el nivel actual del colateral y de excess spread de la transacción generaron una disminución contundente en el nivel de pérdida que las series subordinadas pueden soportar. Una vez realizados los ejercicios de estrés concluimos que la probabilidad de pago de capital e intereses de la serie Mz N-6 es limitada y la probabilidad de pago de la serie C N-6 es baja. Dado que las series Mz y C se han estructurado con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de prepago afecta la generación de flujo de caja esperado para pagar estos títulos, lo cual se refleja en las calificaciones asignadas. Como parte de la metodología de calificación, utilizamos la máxima tasa de prepago presentada en las emisiones TIPS Pesos N en el escenario de estrés para los títulos subordinados; el resultado muestra que los títulos Mz y C son más vulnerables al comportamiento de la tasa de los créditos hipotecarios del mercado debido a la posibilidad que tienen los deudores de prepagar sus créditos.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-6

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El promedio ponderado del LTV actual de la cartera de acuerdo con el monto del crédito era de 33.49%. Cabe destacar que en la medida en que este indicador sea menor, mayor es el colateral del préstamo al contar con suficientes recursos para cubrir el crédito hipotecario y los costos originados en la toma de posesión del activo. Estos créditos tienen una madurez aproximada de 4,94 años y un plazo restante promedio de 8,58 años; tales periodos están en línea con los de otras transacciones Pesos emitidas anteriormente.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-9

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Los mecanismos internos de cobertura de la emisión se fundamentan en el esquema de prioridad de pagos para cada tipo de títulos y los compromisos administrativos de la universalidad Tips Pesos N-9. La subordinación actual de pagos entre las clases A, B, Mz y C, en ese orden de prioridad, proporcionan mayor cobertura para la clase A. El sistema de cascada implementado a través del ajuste de balance de capital requerido entre el valor del activo productivo de la universalidades Tips frente al pasivo Tips- B/ Tips- Mz, constituye un instrumento eficaz en la asignación de la disponibilidad de los recursos para atender las obligaciones y los gastos a cargo de la universalidad.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

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Es importante destacar que debido a que los Tips Mz y C se estructuran con base en el exceso de spread (diferencia entre la tasa de la cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de prepago afecta directamente la generación de flujo futuro para el pago de estos títulos. Dados los diversos niveles de prepago, la calificadora buscó obtener el máximo nivel de mora que la estructura podría soportar sin incumplir a los tenedores, para así asignar una calificación acorde con dicho nivel.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-6

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También evaluamos las políticas y los procedimientos relacionados con la administración adecuada de la cartera por titularizar por cada originador o administrador, específicamente por Titularizadora Colombiana (calificación de riesgo de contraparte de ‘AAA’ asignada por BRC). El contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana mitiga el riesgo legal implícito en el proceso de titularización. Es importante señalar que el marco legal y regulatorio de la emisión es fundamental para el proceso de titularización. Este se deriva de la expedición de la Ley 546 de 1999, en virtud de la cual los activos de la universalidad Tips Pesos N-6 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-13

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BRC analizó la calidad de la cartera subyacente para todas las series de la transacción Tips N-13 con el propósito de determinar el máximo nivel de mora que cada una podría soportar sin incumplirles a los tenedores de los títulos. Este análisis evidenció que la capacidad de la estructura para resistir escenarios extremos de tensión es alta para las series más senior y adecuada para las series subordinadas en relación con las tasas de cartera vencida que históricamente han mostrado las cosechas de Tips Pesos N.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 5 Revisión Periódica

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Es importante precisar que aún se evidencian excesos de liquidez en el mercado local. Esto llevó a que un porcentaje de deudores realizarán pre-pagos de créditos. En la estructura de los Tips Pesos E-5 el prepago produce una disponibilidad de recursos adicionales para la universalidad, con la que se efectúan pagos a los tenedores de los títulos en concordancia con el esquema de prioridad definido y el mecanismo de ajuste de balance.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E - 5 Calificación Inicial

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La estructura cuenta con un Mecanismo de Reducción de Tasas que consiste en un instrumento de cobertura incorporado en la estructura de la emisión donde la Titularizadora por conducto de los Administradores Autorizados está facultada para reducir las tasas de interés de los créditos dentro de ciertas condiciones estipuladas en el prospecto de los Tips Pesos E-5 (negociar las tasas de los créditos hasta una tasa límite de 15.50%) sin tener que sacarlos de la universalidad. Esta herramienta tiene por objeto mitigar el efecto en los niveles de prepago de los créditos resultante de la disminución de tasas de interés por condiciones de mercado.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-13

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La serie subordinada de la transacción Tips N-13 está completamente respaldada por el colateral – a diferencia de las tradicionales series subordinadas de los Tips que se estructuran con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos). Esto mitiga parcialmente el efecto negativo que podrían tener altas tasas de prepago en la capacidad de pago de la serie.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-9

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Dado que las series subordinadas están estructuradas con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de prepago afecta la generación de flujo de caja esperado para pagar estos títulos. Por lo tanto, en el escenario de estrés para los títulos subordinados usamos un promedio de las tasas de prepago más altas que han presentado las emisiones Pesos.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

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Desde agosto de 2013 hasta enero de 2015, predominó una tendencia decreciente en el prepago de los créditos como consecuencia del aumento de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios en este mismo periodo. Considerando la estabilidad de la política monetaria desde septiembre de 2014 hasta la fecha, esperamos que en lo que resta de 2015 las tasas de los créditos hipotecarios permanezcan estables, desincentivando los pagos anticipados por parte de los deudores, por lo cual los niveles de prepago se mantendrían cercanos al 20% que se observa en la actualidad (ver Gráfico 1).
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-9

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También evaluamos las políticas y los procedimientos relacionados con la administración adecuada de la cartera por titularizar por cada originador o administrador, específicamente por Titularizadora Colombiana (calificación de riesgo de contraparte de ‘AAA’ asignada por BRC). El contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana mitiga el riesgo legal implícito en el proceso de titularización. Es importante señalar que el marco legal y regulatorio de la emisión es fundamental para el proceso de titularización. Este se deriva de la expedición de la Ley 546 de 1999, en virtud de la cual los activos de la universalidad Tips Pesos N-9 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 15

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Durante el segundo semestre de 2012 se registró un incremento de las tasas promedio de prepago para los Tips Pesos (ver Gráfico No. 1), situación que se derivó de: 1) La política monetaria expansionista adoptada por el Banco de la República desde agosto de 2012, la cual incentivó a los deudores a renegociar las condiciones pactadas inicialmente en los créditos; y 2) Las cesiones de créditos programadas para algunas universalidades de Tips Pesos para los meses de agosto y noviembre de 2012. La Calificadora continuará monitoreando la evolución de las tasas de prepago e incorporando las tendencias recientes en los escenarios de estrés.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-5

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Dado que las series subordinadas están estructuradas con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de prepago afecta la generación de flujo de caja esperado para pagar estos títulos. Por lo tanto, en el escenario de estrés para los títulos subordinados usamos un promedio de las tasas de prepago más altas que han presentado las emisiones Pesos. Así, el resultado muestra que los títulos subordinados (Mz y C) son más vulnerables al comportamiento de la tasa de los créditos hipotecarios del mercado debido a la posibilidad que tienen los deudores de prepagar sus créditos. En el Gráfico 1 observamos que desde su emisión, la transacción ha presentado un nivel de prepago menor (17,34%) al del promedio de los Tips Pesos E (22,18%) entre noviembre de 2007 y julio de 2016.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-15

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BRC analizó la calidad de la cartera subyacente para todas las series de la transacción Tips E-15 con el propósito de determinar el máximo nivel de mora que cada una podría soportar sin incumplirles a los tenedores de los títulos. Este análisis evidenció que la capacidad de la estructura para resistir escenarios extremos de tensión es muy alta dado el alto nivel de cobertura que presenta tras la amortización total de la serie más senior, Tips A E-15, en diciembre de 2015. Asimismo, consideramos que el nivel de cartera vencida no representa un riesgo para la transacción.
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