PDF superior TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

En la evaluación del activo subyacente, BRC consideró las siguientes características de la cartera a titularizar: 1) la antigüedad de los créditos; 2) el plazo; 3) las moras en pagos de intereses y capital; 4) la ubicación geográfica de los bienes inmuebles; 5) la existencia de seguros de catástrofe, y 6) la relación del valor del préstamo con respecto al inmueble (LTV, por sus siglas en inglés para loan to value), entre otras variables. Estas características son consistentes con los criterios de selección de la cartera y en especial con la cartera de referencia (benchmark pool) que BRC definió para un portafolio de cartera hipotecaria.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

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El análisis contenido en este documento se basa en la información contenida en los Términos y Condiciones de la emisión de la transacción Tips Pesos N-4 y en el reglamento de la Universalidad Tips Pesos N-4 preparados por la Titularizadora Colombiana, en el portafolio de la cartera titularizada y en la evaluación por parte de BRC del comportamiento de los flujos de caja derivados de dicha cartera en diferentes escenarios de tensión.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

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BRC analizó la calidad de la cartera subyacente para todas las clases de la transacción Tips N-4 con el propósito de determinar el máximo nivel de mora que cada una podría mantener sin incumplirles a los tenedores de los títulos. Este análisis evidenció que la capacidad de la estructura para resistir escenarios extremos de tensión es suficiente para el nivel de calificación de cada serie; también, que el nivel de cartera vencida no representa un riesgo para la transacción..

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

Las series subordinadas de la transacción, Tips Pesos Mz E-16 y Tips Pesos C E-16, se estructuraron con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos). Un alto índice de prepago afecta la generación de flujo de caja esperado para pagar estos títulos. Como parte de la metodología de calificación, en el escenario de estrés para los títulos subordinados usamos un promedio de las tasas de prepago que han presentado históricamente las emisiones en pesos. Así, el resultado muestra que las series subordinadas Mz y C son más
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-15

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universalidad Tips E-15. De esta forma, el prepago produce una mayor disponibilidad de recursos para la clase más senior, en concordancia con el esquema de prioridad de pagos definido y el mecanismo de ajuste de balance. Este comportamiento, a pesar de generar riesgos de reinversión, reduce el riesgo crediticio para los inversionistas puesto que disminuye la incertidumbre y agiliza el retorno de la inversión.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

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El análisis de la calidad de la cartera a titularizar efectuado bajo la óptica de la pérdida esperada del portafolio (que determina el valor total de pérdida esperada teniendo en cuenta el nivel de incumplimiento del portafolio y el porcentaje de la pérdida total de los créditos) indica la capacidad de la estructura para resistir escenarios de tensión extremos en los niveles requeridos para las calificaciones asignadas a cada clase de título. BRC efectuó un análisis por separado para los Tips A E-16, Tips B E-16, Tips Mz E- 16 y Tips C E-16 con el propósito de determinar el máximo nivel de mora que cada serie podría asumir, sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores de los títulos.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

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Teniendo en cuenta las características de cobertura de los Tips Mz E-16 y Tips C E-16 consideramos que estos están expuestos a un mayor riesgo de crédito por un incremento en la pérdida esperada o en el nivel de prepagos del activo subyacente. Dado que las series Mz y C se han estructurado con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de prepago afecta la generación de flujo de caja esperado para pagar estos títulos, reflejado en las calificaciones asignadas. Como parte de la metodología de calificación, en el escenario de estrés para los títulos subordinados usamos la máxima tasa de prepago presentada en las emisiones Pesos, el resultado muestra que los títulos Mz y C son más vulnerables al comportamiento de la tasa de los créditos hipotecarios del mercado debido a la posibilidad de los deudores para prepagar sus créditos.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

Las políticas y los procedimientos relacionados con la administración de la cartera por titularizar por cada originador o administrador, específicamente por Titularizadora Colombiana (calificación de riesgo de contraparte de ‘AAA’ asignada por BRC), son adecuados. El contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana mitiga el riesgo legal implícito en el proceso de titularización. La expedición de la Ley 546 de 1999 es fundamental para el proceso de titularización, dado que establece que los activos de la universalidad Tips Pesos E-14 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora Colombiana y del de los bancos originadores.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-15

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La series subordinadas de la transacción, Tips Mz E-15 y Tips C E-15, se estructuraron con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos). Un alto índice de prepago afecta la generación de flujo de caja esperado para pagar esta serie, lo cual se refleja en la calificación asignada. Como parte de la metodología de calificación, en el

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

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requeridos para las calificaciones asignadas a cada clase de título. BRC efectuó un análisis por separado para los Tips B E-14 y Tips Mz E-14 con el propósito de determinar el máximo nivel de mora que cada serie podría asumir, sin incumplirles a los tenedores de los títulos. Este análisis evidenció que el nivel actual de cartera vencida del activo subyacente no representa ningún riesgo para el pago de la transacción.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

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El análisis contenido en este documento se basa en la información contenida en los Términos y Condiciones de la Emisión de Tips E-16 y en el reglamento de la Universalidad Tips Pesos preparados por la Titularizadora Colombiana, en el portafolio de la cartera titularizada y en la evaluación por parte de BRC del comportamiento de los flujos de caja derivados de dicha cartera en diferentes escenarios de tensión.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

Considerando las características de cobertura de los Tips Pesos Mz E-14 y la subordinación del pago de estos a los de los Tips B, los primeros están expuestos a un mayor riesgo de crédito por un incremento en la pérdida esperada. Dado que la administradora basó la estructura de la serie Mz en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de prepago podría afectar la generación de flujo de caja esperado para pagar estos títulos, lo cual se refleja en las calificaciones asignadas. Como parte de la metodología de calificación, en el escenario de estrés para los títulos subordinados utilizamos la máxima tasa de prepago presentada en las emisiones; el resultado muestra que los títulos Mz son más vulnerables al comportamiento de la tasa de los créditos hipotecarios del mercado debido a la posibilidad que tienen los deudores de prepagar sus créditos.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E - 5 Calificación Inicial

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E - 5 Calificación Inicial

El Monto de Pago Adicional a los TIPS MZ se establece como el resultado de multiplicar la resta del Saldo de Capital Total de los TIPS-Pesos MZ a la Fecha de Emisión menos el VPN de los Flujos de Caja TIPS-Pesos MZ por el Factor de Valor Futuro TIPS-Pesos MZ. El VPN de los Flujos de Caja TIPS-Pesos MZ se calcula en la Fecha de Liquidación inmediatamente anterior al Pago Adicional TIPS-Pesos MZ como el resultado de descontar a valor presente teniendo como referencia la Fecha de Emisión, los flujos de caja por concepto de Pago de Intereses a los Tenedores de TIPS-Pesos MZ y Pagos de Capital de los TIPS-Pesos MZ realizados en cada Fecha de Pago para efectos de descontar a valor presente se utiliza la tasa facial de los TIPS-Pesos MZ y el Factor de Valor Futuro TIPS-Pesos MZ es el resultado de elevar la suma de 1 más la tasa facial de los TIPS-Pesos MZ al resultado de dividir el número de días entre la Fecha de Emisión y la fecha en que se realiza el Pago Adicional de los TIPS-Pesos MZ entre 360.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E - 4

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Finalmente, es importante señalar que el marco legal y regulatorio de la emisión derivado de la expedición de la Ley 546 de 1999, en virtud del cual los activos de las universalidades Vis E- 4, No Vis E–4 y TIPS E–4 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora Colombiana y del patrimonio de los bancos originadores, es fundamental para el proceso de titularización. En este sentido, el riesgo legal implícito en el proceso de titularización se encuentra mitigado por el contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana y el proceso de titularización mismo.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-7

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Desde agosto de 2013 hasta febrero de 2015, predominó una tendencia decreciente en el prepago de los créditos como consecuencia del aumento de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios en este mismo periodo. Considerando la estabilidad de la política monetaria desde septiembre de 2014 hasta la fecha, esperamos que en lo que resta de 2015 las tasas de los créditos hipotecarios permanezcan, desincentivando los pagos anticipados por parte de los deudores, por lo cual los niveles de prepago se mantendrían cercanos al 20% que se observa en la actualidad (ver Gráfico 1).
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 15

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Durante el segundo semestre de 2012 se registró un incremento de las tasas promedio de prepago para los Tips Pesos (ver Gráfico No. 1), situación que se derivó de: 1) La política monetaria expansionista adoptada por el Banco de la República desde agosto de 2012, la cual incentivó a los deudores a renegociar las condiciones pactadas inicialmente en los créditos; y 2) Las cesiones de créditos programadas para algunas universalidades de Tips Pesos para los meses de agosto y noviembre de 2012. La Calificadora continuará monitoreando la evolución de las tasas de prepago e incorporando las tendencias recientes en los escenarios de estrés.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-7

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Entre febrero de 2015 y febrero de 2016 el prepago promedio de créditos de la emisión fue de 16,03%, porcentaje inferior a la tasa de prepago promedio de todos los Tips Pesos E en ese mismo rango de fechas (17,41%). Sin embargo, en el año 2013 la transacción experimentó altos niveles de prepago que resultaron en una reducción acelerada del capital. Las últimas cifras que publica la Titularizadora muestran que a marzo de 2016, 91,83% del capital de la cartera se había amortizado, frente a una amortización pronosticada de 51,33% (Gráfico 3).

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-5

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A julio de 2016, el promedio ponderado del LTV actual de la cartera de acuerdo con el monto del crédito era de 15.39%. Cabe destacar que en la medida en que este indicador sea menor, mayor es el colateral del préstamo al contar con suficientes recursos para cubrir el crédito hipotecario y los costos originados en la toma de posesión del activo. Estos créditos tienen una madurez aproximada de nueve años y un plazo restante promedio de cinco años; tales periodos están en línea con los de otras transacciones Pesos emitidas anteriormente.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-6

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Los resultados de estos ejercicios muestran que los títulos subordinados (Mz y C) son más vulnerables al comportamiento de la tasa de los créditos hipotecarios del mercado debido a la posibilidad que tienen los deudores de prepagar sus créditos. En el Gráfico 1 observamos que desde su emisión, la transacción ha presentado un nivel de prepago mayor (26,06%) al del promedio de los Tips pesos N (21,27%) entre agosto de 2012 y mayo de 2016. Este alto nivel de prepago ha afectado la capacidad de pago de las series subordinadas, probabilidad que se refleja en la baja de sus calificaciones las cuales indican que la serie Mz cuenta con un nivel limitado de pago y la C con uno muy bajo.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-9

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El contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana mitiga el riesgo legal implícito en el proceso de titularización. Es importante señalar que el marco legal y regulatorio de la emisión es fundamental para el proceso de titularización. Este se deriva de la expedición de la Ley 546 de 1999, en virtud de la cual los activos de la Universalidad Tips N-9 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora Colombiana y del de los bancos originadores.

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