PDF superior TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-6

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-6

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-6

La asignación de la Perspectiva Negativa a la calificación de los Tips Pesos B N-6 y la baja de las calificaciones a las series Mz N-6 y C N-6 obedece a una reducción general en el nivel de incumplimiento del portafolio que puede soportar el modelo antes de entrar en Default. Consideramos que esa disminución refleja a su vez la reducción del colateral, entendido como el activo vigente, debido a los altos niveles de prepago que presentó la transacción en 2013 y 2014, el aumento en el nivel de cartera vencida del portafolio y a una disminución en el nivel de spread de la emisión. El efecto negativo de estos tres factores se hizo más evidente para las clases subordinadas y por lo tanto nos llevó a bajar sus calificaciones.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-6

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automáticamente a los inversionistas porque se produce una disponibilidad de recursos adicionales para la universalidad Tips N-6 para pagar a los tenedores de los títulos. De esta forma, el prepago produce una mayor disponibilidad de recursos para la clase A, en concordancia con el esquema de prioridad de pagos definido y el mecanismo de ajuste de balance. Este comportamiento, a pesar de generar riesgos de reinversión, reduce el riesgo crediticio para los inversionistas puesto que disminuye la incertidumbre y agiliza el retorno de la inversión.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-6

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Activo subyacente Universalidad TIPS PESOS N-6 conformada por los Créditos No VIS (Vivienda diferente a Interés Social) y VIS con todos los derechos principales y accesorios que se derivan de los mismos, los derechos sobre los seguros, los activos o derechos derivados o relacionados con el Contrato de Mecanismo de Cobertura Parcial de la Titularizadora Colombiana S. A. y cualquier otro derecho derivado de los Créditos Hipotecarios o de sus garantías.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

En la estructura de los Tips, el prepago se traslada automáticamente a los inversionistas porque se produce una disponibilidad de recursos adicionales para pagar a los tenedores de los títulos de la universalidad Tips Pesos E-16. De esta forma, el prepago produce una mayor disponibilidad de recursos para la clase más senior, en concordancia con el esquema de prioridad de pagos definido y el

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-15

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-15

BRC aplicó diversos escenarios de estrés para evaluar la capacidad de pago de la transacción. Estos incluyeron pruebas de tensión en condiciones de renegociación de la tasa de la cartera hipotecaria y un análisis de la dinámica de los títulos bajo nuestros supuestos actualizados de la tasa anualizada de prepago para los Tips E. Los resultados de estos escenarios indican que los flujos de caja de la cartera titularizada son suficientes para atender las series que se mantienen vigentes.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

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atención de las series más senior. En la estructura de los Tips, el prepago se traslada automáticamente a los inversionistas porque se produce una disponibilidad de recursos adicionales para la universalidad Tips E-16, con la que se efectúan pagos a los tenedores de los títulos. De esta forma, el prepago produce una mayor disponibilidad de recursos para la clase A y B en concordancia con el esquema de prioridad de pagos definido y el mecanismo de ajuste de balance. Este comportamiento, a pesar de generar riesgos de reinversión, implica una reducción del riesgo crediticio para los inversionistas en la medida que disminuye la incertidumbre y agiliza el retorno de la inversión.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

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Las políticas y los procedimientos relacionados con la administración de la cartera por titularizar por cada originador o administrador, específicamente por Titularizadora Colombiana (calificación de riesgo de contraparte de ‘AAA’ asignada por BRC), son adecuados. El contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana mitiga el riesgo legal implícito en el proceso de titularización. La expedición de la Ley 546 de 1999 es fundamental para el proceso de titularización, dado que establece que los activos de la universalidad Tips Pesos E-14 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora Colombiana y del de los bancos originadores.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-15

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La series subordinadas de la transacción, Tips Mz E-15 y Tips C E-15, se estructuraron con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos). Un alto índice de prepago afecta la generación de flujo de caja esperado para pagar esta serie, lo cual se refleja en la calificación asignada. Como parte de la metodología de calificación, en el

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

En la evaluación del activo subyacente, BRC consideró las siguientes características de la cartera a titularizar: 1) la antigüedad de los créditos; 2) el plazo; 3) las moras presentadas en pagos de intereses y capital; 4) la ubicación geográfica de los bienes inmuebles; 5) la existencia de seguros de catástrofe, y 6) la relación del valor del préstamo con respecto al inmueble o loan to value (LTV, por sus siglas en inglés), entre otras variables. Estas características son consistentes con los criterios de selección de la cartera y en especial con la cartera de referencia (benchmark pool) que BRC ha definido para un portafolio de cartera hipotecaria.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

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requeridos para las calificaciones asignadas a cada clase de título. BRC efectuó un análisis por separado para los Tips B E-14 y Tips Mz E-14 con el propósito de determinar el máximo nivel de mora que cada serie podría asumir, sin incumplirles a los tenedores de los títulos. Este análisis evidenció que el nivel actual de cartera vencida del activo subyacente no representa ningún riesgo para el pago de la transacción.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-16

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Dado que las series subordinadas están estructuradas con base en el excedente de intereses (excess spread, diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos), un alto índice de prepago afecta la generación de flujo de caja esperado para pagar estos títulos. Por lo tanto, en el escenario de estrés para los títulos subordinados usamos un promedio de las tasas de prepago más altas que han presentado las emisiones Pesos. En el Gráfico 1 observamos que desde su emisión, la transacción ha presentado un nivel de prepago menor (17,17%) al del promedio de los Tips pesos E (22,51%) en ese mismo rango de fechas (diciembre 2010 – septiembre 2016).
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-7

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-7

Desde agosto de 2013 hasta febrero de 2015, predominó una tendencia decreciente en el prepago de los créditos como consecuencia del aumento de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios en este mismo periodo. Considerando la estabilidad de la política monetaria desde septiembre de 2014 hasta la fecha, esperamos que en lo que resta de 2015 las tasas de los créditos hipotecarios permanezcan, desincentivando los pagos anticipados por parte de los deudores, por lo cual los niveles de prepago se mantendrían cercanos al 20% que se observa en la actualidad (ver Gráfico 1).
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 5 Revisión Periódica

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 5 Revisión Periódica

Es importante precisar que aún se evidencian excesos de liquidez en el mercado local. Esto llevó a que un porcentaje de deudores realizarán pre-pagos de créditos. En la estructura de los Tips Pesos E-5 el prepago produce una disponibilidad de recursos adicionales para la universalidad, con la que se efectúan pagos a los tenedores de los títulos en concordancia con el esquema de prioridad definido y el mecanismo de ajuste de balance.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E - 5 Calificación Inicial

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E - 5 Calificación Inicial

La estructura cuenta con un Mecanismo de Reducción de Tasas que consiste en un instrumento de cobertura incorporado en la estructura de la emisión donde la Titularizadora por conducto de los Administradores Autorizados está facultada para reducir las tasas de interés de los créditos dentro de ciertas condiciones estipuladas en el prospecto de los Tips Pesos E-5 (negociar las tasas de los créditos hasta una tasa límite de 15.50%) sin tener que sacarlos de la universalidad. Esta herramienta tiene por objeto mitigar el efecto en los niveles de prepago de los créditos resultante de la disminución de tasas de interés por condiciones de mercado.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-14

Desde agosto de 2013 hasta enero de 2015, predominó una tendencia decreciente en el prepago de los créditos como consecuencia del aumento de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios en este mismo periodo. Considerando la estabilidad de la política monetaria desde septiembre de 2014 hasta la fecha, esperamos que en lo que resta de 2015 las tasas de los créditos hipotecarios permanezcan estables, desincentivando los pagos anticipados por parte de los deudores, por lo cual los niveles de prepago se mantendrían cercanos al 20% que se observa en la actualidad (ver Gráfico 1).
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 15

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 15

Durante el segundo semestre de 2012 se registró un incremento de las tasas promedio de prepago para los Tips Pesos (ver Gráfico No. 1), situación que se derivó de: 1) La política monetaria expansionista adoptada por el Banco de la República desde agosto de 2012, la cual incentivó a los deudores a renegociar las condiciones pactadas inicialmente en los créditos; y 2) Las cesiones de créditos programadas para algunas universalidades de Tips Pesos para los meses de agosto y noviembre de 2012. La Calificadora continuará monitoreando la evolución de las tasas de prepago e incorporando las tendencias recientes en los escenarios de estrés.
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-7

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inversionistas porque quedan disponibles recursos adicionales para la universalidad Tips E-7, con los que se efectúan pagos a los tenedores de los títulos. De esta forma, el prepago produce una mayor disponibilidad de recursos para la clase B en concordancia con el esquema de prioridad de pagos definido y el mecanismo de ajuste de balance. Este comportamiento, a pesar de generar riesgos de reinversión, reduce el riesgo crediticio para los inversionistas puesto que disminuye la incertidumbre y agiliza el retorno de la inversión.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-5

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E-5

A julio de 2016, el promedio ponderado del LTV actual de la cartera de acuerdo con el monto del crédito era de 15.39%. Cabe destacar que en la medida en que este indicador sea menor, mayor es el colateral del préstamo al contar con suficientes recursos para cubrir el crédito hipotecario y los costos originados en la toma de posesión del activo. Estos créditos tienen una madurez aproximada de nueve años y un plazo restante promedio de cinco años; tales periodos están en línea con los de otras transacciones Pesos emitidas anteriormente.

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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-4

También evaluamos las políticas y los procedimientos relacionados con la administración adecuada de la cartera por titularizar por cada originador o administrador, específicamente por Titularizadora Colombiana (calificación de riesgo de contraparte de ‘AAA’ asignada por BRC). El contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana mitiga el riesgo legal implícito en el proceso de titularización. Es importante señalar que el marco legal y regulatorio de la emisión es fundamental para el proceso de titularización. Este se deriva de la expedición de la Ley 546 de 1999, en virtud de la cual los activos de la universalidad Tips Pesos N-4 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora
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TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS N-9

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Los resultados de estos ejercicios muestran que los títulos subordinados (Mz y C) son más vulnerables al comportamiento de la tasa de los créditos hipotecarios del mercado debido a la posibilidad que tienen los deudores de prepagar sus créditos. En el Gráfico 1 observamos que desde su emisión, la transacción ha presentado un nivel de prepago menor (13,62%) al del promedio de los Tips pesos N (16,44%) entre septiembre de 2014 y mayo de 2016.

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