Análisis y aplicación normativa en la implementación del proyecto

Desde el punto de vista de la normatividad vigente, la UPZ Chapinero ofrece al PUI P6, posibilidades de desarrollo en altura de 6 y 8 pisos en sectores específicos y mediante integración predial, lo cual hace de cierta manera viable la intervención, sin embargo para alcanzar mayores alturas se utilizara el instrumento de Plan Parcial, anotando que este es el más idóneo toda vez que este proyecto involucra además del intercambiador modal, edificios en altura para comercio y vivienda y dotación de zonas de espacios públicos, tales como zonas verdes, recorridos peatonales, parques etc.

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Por otro lado, la ficha reglamentaria de edificabilidad de la UPZ 100 Galerías, para el sector normativo 2 permite para el desarrollo de predios individuales o lotes con frente menor a 15 mts, altura de 4 pisos y mediante integración predial 6 pisos.

Con respecto a la Nota general de la ficha de edificabilidad, mayores alturas e índices de construcción se podrán obtener únicamente mediante plan parcial en predios con área mínima de 5.000 m2 o una manzana para el sector No. 2. Y Para el sector normativo 3 permite altura de 3 pisos.

En este caso la norma actual para el sector 2 restringe la posibilidad de desarrollo del proyecto siendo baja la altura permitida (4-6 pisos), teniendo en cuenta la necesidad de redensificación de la vivienda, no obstante el instrumento de Plan Parcial brinda la posibilidad de obtener una mayor altura para poder conseguir los objetivos del proyecto y a su vez permitir el desarrollo de los demás componentes de la propuesta.

Lo que hace referencia al sector normativo 3 la norma actual limita completamente las pretensiones del P6 en cuanto a las alturas permitidas.

Buscando posibilidades de intervención de este sector con el objetivo de lograr mayores alturas, evitando recurrir al instrumento de Plan Parcial, el POT ( Decreto 190 de 2004), en el subcapítulo 3, Articulo 375, se encuentra la figura de Zona objeto de inclusión posterior en el tratamiento de Renovación Urbana, que permite la posibilidad de incorporar al Tratamiento de Renovación Urbana de los sectores en los que se genere un impacto propicio, por efecto de las dediciones de planeamiento, la construcción, transformación, eliminación o supresión de un elemento de los sistemas generales de la ciudad definidos por este plan. Sin embargo actualmente la SDP no realiza estas inclusiones por protección del interés general y por no desvirtuar el objetivo de esta figura, toda vez que se hace necesario definir parámetros o lineamientos para determinar si se amerita o no dicha inclusión.

Así mismo también se encuentra la opción que la administración realice modificación normativa de las UPZs que hacen parte de la intervención, basados en las diferentes necesidades y proyecciones de las mismas.

Es importante hacer énfasis en la posibilidad aprovechar la coyuntura de la elaboración del Plan Urbano del Centro Ampliado, e incluir los PUI para que este viabilice y agilice estas intervenciones, toda vez que esté dentro de sus objetivos plantea dichas modificaciones de las UPZs y teniendo en cuenta que la Dirección de Vías Transporte y Servicios Públicos a la fecha tiene definidos los polígonos de la áreas de oportunidad para cada uno de los PUI y de manera general las necesidades normativas para el desarrollo de los proyectos que se plantean por dicha dirección.

Cargas urbanísticas.

De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 28 a 36 del Decreto Distrital 190 de 2004, y con el propósito de reducir las inequidades propias del desarrollo y financiar los costos del desarrollo urbano con cargo a sus beneficiarios, constituyen, para el proyecto propuesto, carga urbanística los siguientes ítems:

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entre Carreras 7 y 17, KR 16 entre Calles 53 y 60.

 Estación Santo Tomás de la primera línea de metro

 El suelo para localizar espacio público y equipamientos, mediante la aplicación de planes parciales de renovación urbana.

 Obras de infraestructura para completar los tramos faltantes de la malla vial local.

 Modificación de fichas normativas, las cuales definirán las condiciones en las que pueden desarrollarse los proyectos individuales, tanto en altura como en usos.

Mecanismos de reparto e instrumentos de gestión.

Constituyen mecanismos de gestión de suelo asociados a la conformación de sistemas generales, entre otros, los previstos en la reglamentación relativa a la participación Distrital en plusvalía, la contribución por valorización, el sistema de gestión integrada para la distribución equitativa de cargas y beneficios, y aquellos asociados a los diferentes tratamientos urbanísticos e instrumentos de planificación, los cuales se aplicarán en los distintos componentes de la estructura urbana, así:

 Instrumento de planeación y gestión: Con el propósito de consolidar el sistema de

equipamientos y de generar nuevo espacio público en el proyecto P-6 y asegurar la mitigación de impactos negativos derivados de su implantación en la zona, generando adecuadas condiciones de accesibilidad para el conjunto de sus habitantes, el instrumento de gestión es el Plan Parcial de Renovación Urbana. Cuando se adelanten Planes Parciales en los sectores normativos sujetos a los tratamientos de renovación urbana, se promoverán iniciativas de inversión pública y privada, bajo los siguientes lineamientos: - Generación de un sistema de espacio público con énfasis en los sistemas peatonales y

recreativos que mejore las condiciones ambientales y paisajísticas del sector optimizando su movilidad, que en ningún caso será inferior a la cantidad de espacio público con que se cuenta a la fecha de expedición del presente Decreto.

- Desarrollo de una estructura urbana eficiente, capaz de consolidar usos de comercio, servicios y dotaciones de gran escala, aprovechando su localización estratégica y su relación con vías del subsistema vial arterial que la conecta con el resto de la ciudad. - Promoción del uso residencial en el sector mediante la generación de nuevo espacio

construido, tanto público como privado, que proporcione óptimas condiciones ambientales y alta calidad de vida.

Los predios sujetos al Tratamiento de Renovación, contarán con los incentivos para la gestión asociada previstos por el artículo 308 del Decreto 190 de 2004. La edificabilidad resultante será la que corresponda al reparto de cargas y beneficios en la correspondiente Unidad de Actuación Urbanística que adopte el Plan Parcial.

Las soluciones viales y de tráfico y las acciones de generación de espacio público que se enmarquen en estos planes, se orientarán por los lineamientos de estructura ambiental y

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de espacio público, así como los correspondientes a la estructura funcional y al sistema de movilidad.

En el marco de estos planes y de acuerdo con las características particulares de cada caso, podrá autorizarse la cancelación de compensaciones al espacio público y estacionamientos exigidos, en los correspondientes fondos para el pago compensatorio de cesiones y parqueaderos, según lo señalado en el artículo 436 del Decreto 190 de 2004 y en el Decreto 323 de 2004.

 Instrumento de financiación: Con el propósito de consolidar el subsistema vial de la

malla vial intermedia, articulando adecuadamente la zona al sistema general de movilidad de la ciudad, y con el fin de mejorar la accesibilidad al proyecto planteado y consolidar la estructura urbana de esta zona, se aplicará el siguiente mecanismo e instrumento de financiación: Valorización por beneficio local u otro mecanismo que se reglamente en el marco del sistema de gestión integrada, para la distribución equitativa de cargas y beneficios previsto por el POT, y con el propósito de consolidar la malla vial arterial y local, en sectores en los que no sea posible obtenerla mediante cesiones.

 Aplicación del efecto plusvalía: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 432 a

435 del Decreto 190 de 2004 son hechos generadores del efecto de plusvalía, los siguientes:

- Los decretos que adopten planes parciales, definirán el hecho generador de plusvalía que en ellos se presente.

- En el evento en que por efecto del englobe de lotes de terreno y de la aplicación de las normas concernientes a la participación en plusvalía, se produzca un incremento en la edificabilidad, el predio resultante será objeto de dicha participación, la cual será liquidada en el momento de la solicitud de licencia, de conformidad con el artículo 7 del Decreto 084 de 2004 o las normas que lo modifiquen o complementen.

- La destinación de un inmueble a un uso más rentable o a incrementar el aprovechamiento del suelo, permitiendo una mayor edificabilidad, de conformidad con las normas urbanísticas específicas contenidas en la reglamentación de la presente Unidad de Planeamiento Zonal, sólo podrá autorizarse previo pago de la respectiva participación en plusvalía.

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