Análisis de la Competencia

Se busca que el proyecto Señor del Árbol ofrezca un producto que cuente con mejores o similares condiciones que los ofrecidos por los proyectos exitosos de la zona. El análisis de la competencia ayudará a encontrar los puntos positivos y negativos de los productos similares en el mercado.

El proceso de evaluación se realiza por medio de la calificación de 7

características que se consideran importantes para el producto. Las calificaciones se otorgaron en una escala de 1 al 5 según la siguiente tabla y con la ponderación indicada. Se considera que los puntos más importantes para el mercado y según el perfil del cliente son la facilidad de pago y el precio. Se realizó el proceso de evaluación para todos los proyectos identificados, pero se realiza el análisis de los que tuvieron una calificación ponderada superior al 50%.

Fuente: INEC

Elaborado: Ana Yanchapaxi

Ilustración 75 Características de la población Nivel C+

Elaborado: Ana Yachapaxi

Elaborado: Ana Yachapaxi

En base al proceso de evaluación antes mencionado se concluye que el producto más exitoso es el presentado en el Conjunto Portón de Málaga. Que las características arquitectónicas, la ubicación, los amenities del conjunto y

principalmente el costo y la facilidad de pago son fundamentales para la rápida absorción del mercado. El proyecto Señor del Árbol, si ofrece 4 casas con precios superiores al máximo para obtener el préstamo hipotecario de interés público, no podría competir con las facilidades de pago de los proyectos con mayor absorción de la zona.

Elaborado: Ana Yachapaxi

4.8 Conclusiones

• La oferta total de productos inmobiliarios en el DMQ tuvo un

incremento considerable a partir del año 2002 con un pico máximo en el año 2007. En ese año hubo una oferta cercana a 1000 proyectos y 35 000 unidades. A partir de ese año se ha presentado un

decrecimiento en la oferta y un estancamiento del 2014 hasta el 2016 con una oferta promedio de 20 000 unidades.

• Para el 2017 la población del DMQ es de 2’500.000 habitantes, que el promedio de personas por hogar es de 3.9 (INEC, 2010) y que existen 67.000 hogares. De los cuales el 37% viven en un espacio arrendado (22 700) y 34% cuenta con espacios de vivienda propios (24 800). • Se concluye que la demanda potencial calificada es la intersección del

porcentaje de las familias que arriendan y del de las familias en las que el jefe de familia cuenta con empleo estable como comerciante o que labora en la industria manufacturera. Se alcanza un 35% de la población en San Antonio de Pichincha (GAD San Antonio de Pichincha, 2012). Y que por lo tanto para el año 2017 la demanda potencial

calificada es de 1200 familias.

• La oferta permanece estable, pues se compara el proyecto que está finalizando en el Conjunto Mitad del Mundo con 150 viviendas y la entrada de la oferta del Proyecto Portón de Málaga con 120 viviendas. • Existe variedad de promotores, lo que indica que la zona no está en

riesgo de ser monopolizada por un solo promotor. Aunque se identifica que el promotor más fuerte está en la zona E.

• Las características de la oferta de vivienda, aunque son similares, presentan pequeñas variaciones en cuanto a distribución de espacios y acabados.

• Es de suma importancia la ubicación del proyecto respecto a las vías principales. Los proyectos con mejor accesibilidad presentan mayor rapidez de ventas.

• Se concluye que los proyectos que han tenido mayor rapidez de venta y mayor estabilidad en el mercado son los proyectos que califican para ser vivienda de interés público.

• La absorción promedio para casas es del 3.97% y para departamentos es del 7.83%. Aunque se debe aclarar que existe un único proyecto predominante en cuanto a oferta de departamentos, el proyecto Portón de Málaga en el Sector E. Se considera que la absorción promedio para casas es baja, pues se necesitarían 25 meses para la venta total de un proyecto. El indicador de absorción para

departamentos es algo mejor pues con este indicador se esperaría vender un proyecto completo en aproximadamente 13 meses. • La mayoría de proyectos presentan espacios bastante reducidos,

espacios que resultarían incómodos para habitar para personas con capacidades diferentes o para personas de la tercera edad.

• El proyecto Señor del Árbol al ofrecer 4 casas con precios superiores al máximo para obtener el préstamo hipotecario VIP, no podría competir con las facilidades de pago de los proyectos con mayor absorción de la zona.

• El precio promedio por m2 _{en toda el área analizada es de USD 812,00}

y se entrega un estacionamiento por vivienda sin costo adicional. Las

zonas que presentan precios por m2 _{más altos son la zona A (Proyecto}

5. COMPONENTE ARQUITECTÓNICO

El análisis del componente arquitectónico es fundamental para un proyecto inmobiliario, ya que por medio de este proceso se estudia el producto que saldrá a la venta. Las características arquitectónicas del proyecto determinan qué tanto se ajusta el producto al mercado y qué tan bien se aprovecha el terreno en el que se implanta el proyecto. Además, se determina si el espacio planteado es funcional y apropiado para los usuarios.

5.2 Objetivos

Elaborado: Ana Yanchapaxi

5.3 Metodología

Ilustración 80 Metodología para análisis del componente arquitectónico