Análisis De Resultados

Luego de revisar la licencia urbanística aprobada para el predio Kr 11 Nº 90 55 por parte de la curaduría urbana Nº 2, se evidencia que fue aprobado un índice de construcción de 3,45 y un área de construcción de 4.284,39 m2.

El efecto plusvalía calculado para el predio aplicando la tarifa del 50% es de $5.256.196 m2, por tanto, para calcular la participación en plusvalía del predio se descuenta el área de construcción aprobada, el área máxima de construcción calculada bajo el Decreto 190 de 2004.

Diferencias de Edificabilidad Entre Decreto 562 De 2014 Y Decreto 190 De 2004

Decreto 190 de 2004 Decreto 562 de 2014 (Derogado)

Aislamiento posterior 6 m2 Aislamiento posterior 4 m2 Aislamiento lateral 5 m2 Aislamiento lateral 4 m2 Altura máxima permitida 8 pisos Altura máxima permitida 10 pisos

Tabla 34: Comparación entre los Decretos

Área máxima construible Decreto 190 de 2004

Área máxima construible aprobada bajo el 562 de

2014

Área adicional que recibió aprobada la

licencia

3.805 m2 4.282m2 477 m2

Tabla 35: Área adicional que recibió el predio

Para el cálculo de participación en plusvalía se multiplica los metros cuadrados adicionales aprobados por el valor por m2 de efecto plusvalía del sector del predio.

477m2 * $5,256.196 = $2.507.205.492

El valor calculado que debió pagar el predio Kr 11 Nº 90 55 en términos de participación en plusvalía es de $2.507.205.492 (Dos mil quinientos siete millones doscientos cinco mil cuatrocientos noventa y dos pesos). Sin embargo, por decisión de la Administración Distrital, el predio no pago esta suma y no se generó cobro alguno. La decisión de derogar el Decreto 562 de 2014 por parte de la administración correspondiente, trajo consigo estos resultados, es decir se desaprovecho totalmente esta herramienta para el desarrollo de ciudad y para el crecimiento de la capital, entonces ¿Puede una decisión administrativa generar afectación en el desarrollo económico y social de la ciudad?

Solo con este predio está demostrado que la cantidad que se pudo invertir en infraestructura urbanística o desarrollo de zonas públicas es bastante grande y teniendo en cuenta que bajo el periodo que estuvo vigente el Decreto 562 de 2014, muchas

cobro alguno. Quiere decir que las constructoras aprovechan aún el máximo uso del suelo y su máximo beneficio sin aportar a la ciudad, como se supone que debería ser por norma.

Es necesario revisar minuciosamente lo que está sucediendo y las fallas normativas y/o de control para estos proyectos que deben ser fuente principal de ingreso para el mejoramiento de espacio y uso público de la ciudad, la Administración Distrital no puede depender únicamente de los dineros recolectados por impuestos como el Impuesto Predial Unificado - IPU o del Impuesto de Industria y Comercio – ICA..

5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5.1 Conclusiones

 En el desarrollo de la investigación, se descartó el uso de método de mercado para el cálculo del valor de terreno, dado que al realizar el avaluó por este método y comparar el resultado con los avalúos hechos por medio de la técnica residual, se concluyó que evidentemente en casos de participación de plusvalía, el método de avalúo potencial es el idóneo para este tipo de proyectos. El método de mercado se basa en ofertas disponibles y actualizadas; sin embargo, no tiene en cuenta aspectos de edificabilidad y posterior desarrollo de proyecto y tampoco tiene en cuenta aspectos normativos.

 Es necesario que sea revisada la normatividad para que se aproveche mejor la participación de plusvalía como instrumento de desarrollo de la ciudad; pues como se evidenció en el caso estudiado, este predio no debe ser el único que posiblemente esté generando pérdidas para el desarrollo de la infraestructura de la ciudad.

 El Distrito Capital depende financieramente de tan solo dos impuestos. El impuesto predial unificado – IPU y el impuesto de industria y comercio – ICA.

No obstante herramientas de gestión del suelo de tipo financiero como la plusvalía deberían tener más importancia en una ciudad como Bogotá con más de 8.000.000 de habitantes, que crece exponencialmente hacia sus periferias. La renovación de zonas urbanas, se hace necesaria con el fin de generar el crecimiento sostenible de la ciudad en altura, rehabilitando y desarrollando amplios terrenos que se adapten a los nuevos usos y actividades que demanda la ciudad. Este crecimiento en altura del distrito generará dineros por participaciones en plusvalías que se deben invertir en equipamientos urbanos beneficiando a todos sus habitantes.

 Los efectos causados por la derogación del Decreto 562 de 2014, teniendo en cuenta los resultados del proyecto, fueron bastante impactantes para la ciudad en términos económicos. Al aplicar, una decisión de política pública de carácter fiscal sin revisar de antemano sus efectos, como lo fue en este caso, trajo consecuencias negativas, generando que muchos de los recursos económicos que pudieron haber sido invertidos y destinados a proyectos de infraestructura que beneficiaran a las clases más necesitadas de la ciudad y en otros equipamientos colectivos.

5.2 Recomendaciones

 La ficha normativa de la UPZ Chico Lago Refugio contiene toda la información pertinente para el estudio y el desarrollo del avaluó por técnica residual; sin embargo, los archivos se encuentran escaneados para el acceso público, pero en mal estado, no es muy clara la información y sería necesario para mayor comodidad de las personas digitalizar y mejorar la calidad de esta información.

 El acceso a la información al público no siempre es fácil. La ventaja que se tenía para el desarrollo de la investigación, fue que mucha información se obtuvo gracias a la colaboración de las entidades como SDP, UAECD y la Contraloría de Bogotá D.C., El público en general siempre deberá realizar su

investigación tener fuentes de información más eficientes que permitan el acceso a la información, por ejemplo plataformas de internet como el SIGOT en muchos casos se encuentran en mantenimiento.



5.3 Glosario

Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital - UAECD

La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital es la entidad oficial encargada de las actividades relacionadas con la formación, conservación y actualización del inventario de los bienes inmuebles situados dentro del Distrito a partir del estudio de sus elementos físico, económico y jurídico. Los procesos de Actualización y Conservación Catastral, el primero realizado de manera masiva y el segundo por solicitud de los ciudadanos, censan la información de cada predio y la inscriben en sus bases de datos de forma textual y gráfica (UAECD, Catastro Distrital, 1997).

Secretaria Distrital De Planeación Bogotá D.C. - SDP

En 1933 se creó el Departamento de Urbanismo, primera entidad encargada de planear Bogotá, de plantear la legislación y todo lo relacionado con lo urbanístico de la ciudad. Posteriormente, se expidió el Decreto Ley 3133 de 1968 con el cual se modificó la denominación a Departamento administrativo de Planeación. Desde entonces, la entidad sufrió diferentes reformas en su estructura orgánica y administrativa y sus funciones. En el 2006, con el acuerdo 257 se reestructuró la organización sectorial administrativa del Distrito, se creó el sector de Planeación y dentro de éste se transformó el Departamento por la actual Secretaría Distrital de Planeación -SDP-, en cabeza de este sector, por medio del cual se articulan las políticas públicas de la ciudad en sus dimensiones: territorial (física y crecimiento urbano), sectorial (social, económico y ambiental) y de gasto (inversión), con la participación de distintos actores, en la búsqueda de un desarrollo integral, organizado, equitativo y sostenido que beneficie a todos los habitantes del Distrito (Planeacion, 2006).

Participación En Plusvalía

De conformidad con lo dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital. Los concejos municipales y distritales establecerán mediante acuerdos de carácter general, las normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos territorios (Colombia, 1997).

Renovación Urbana

Dentro de los lineamientos y acciones estratégicas para la sostenibilidad ambiental urbana, en el Plan Nacional de Desarrollo (PND) se plantea la necesidad de formular programas y proyectos de Renovación Urbana, a través de los cuales se priorice la generación de suelo para vivienda, logrando una efectiva articulación con los sistemas de movilidad y espacio público (MinVivienda, 2020).

Curaduría Urbana

Encargada de estudiar, tramitar y expedir licencias de urbanismo o de construcción, a petición del interesado en adelantar proyectos de urbanización o de edificación, en las zonas o áreas de la ciudad que la administración municipal le haya determinado como de su jurisdicción. La curaduría urbana implica el ejercicio de una función pública para verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación vigente en el distrito o municipio, a través del otorgamiento de licencias de urbanización y construcción (Alcaldia de Bogota, 2017).

Tiene como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su inserción en el contexto regional, involucrando a los actores sociales en la definición de aspectos de ordenamiento y control normativo a escala zonal (Alcaldia de Bogota, 2004).

Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC

Es la entidad encargada de producir el mapa oficial y la cartografía básica de Colombia; elabora el catastro nacional de la propiedad inmueble; determinar los avalúos catastrales en el país, realizar el inventario de las características de los suelos; adelantar investigaciones geográficas como apoyo al desarrollo territorial; capacitar y formar profesionales en tecnologías de información geográfica y coordinar la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales - ICDE (IGAC, 2018).

Método De Mercado

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor del bien. (Castellanos, 2007)

Método Técnica Residual O Potencial De Desarrollo

Este método busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente de conformidad y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. (Castellanos, 2007)

6. BIBLIOGRAFÍA

Akerman, Y. (26 de Agosto de 2018). Y ahora, ¿quién podrá ayudarnos? Obtenido de https://www.elespectador.com/opinion/y-ahora-quien-podra-ayudarnos-columna- 808306

Alcaldia de Bogota. (2004). Alcaldia de Bogota. Obtenido de https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=13935

Alcaldia de Bogota. (2017). Alcaldia de Bogota. Obtenido de https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/listados/tematica2.jsp?subtema=25651& cadena=c

Baum, A. (1996). A note on „The initial yield revealed: explicit valuations and the future of property investment. Journal of Property Investment & Finance.

Bowman, M. E. (2006). Methods of Valuing Land for Real Property Taxation:. Lincoln Institute of Land Policy, 3.

Busi, D. (2002). Residual Method of Appraisal. E.E.U.U.

Castellanos, R. (2007). Apuntaciones Conceptuales y Metodologicas para la Elaboración de Avalúos de Bienes Inmuebles. Bogota: Periodicas Ltda.

Colombia, C. d. (1997). Secretaria del Senado. Obtenido de http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0388_1997.html

Contraloria Distrital. (2020). Contraloria de Bogota. Obtenido de http://www.contraloriabogota.gov.co/nuestraentidad/mision-vision

El Tiempo. (2016 de Febrero de 2016). El Tiempo. Obtenido de https://www.eltiempo.com/archivo/documento/CMS-16517657

IGAC. (2018). Instituto Geografico Agustin Codazzi. Obtenido de https://www.igac.gov.co/es/contenido/que-hacemos

Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (23 de Septiembre de 2008). Resolución Número

620 de 2008. Obtenido de

http://www2.igac.gov.co/igac_web/normograma_files/RESOLUCION%20620+DE +2008.pdf

MinVivienda. (2020). Ministerio de Vivienda. Obtenido de http://www.minvivienda.gov.co/viceministerios/viceministerio-de-vivienda/espacio-

Planeacion, S. D. (2006). Planeacion Distrital. Obtenido de http://www.sdp.gov.co/transparencia/estructura-organizacion/quienes-somos

UAECD. (1997). Catastro Distrital. Obtenido de

https://www.catastrobogota.gov.co/sobre-catastro/quienes-somos UAECD. (2006). Gerencia de Informacion catastral. Bogota.

Vivienda, M. d. (2015). Decreto 1077. Obtenido de

7. ANEXOS

 PDF planos fichas normativas UPZ Chicó Lago

 Planos de delimitación Decreto 562 de 2014 (Derogado)  Hoja de Excel avalúo método de comparación de mercado

 Hoja de Excel avalúo técnica residual según Decreto 190 de 2004.  Hoja de Excel avalúo técnica residual según Decreto 562 de 2014  Tabla tipologías