ANÁLISIS ECONÓMICO-FINANCIERO

De cara a llevar a cabo un análisis económico-financiero del NaturECO HOTELES estudiaremos los siguientes apartados:

- Ratios de rentabilidad - Liquidez

- Solvencia

- Estructura y equilibrio financiero – Endeudamiento - Estructura del activo

- Fondo de maniobra

- Valoración de la inversión – van / tir / payback

12.4.1. RATIOS DE RENTABILIDAD

La rentabilidad de la empresa se expresa como el Beneficio Generado / Capital Invertido. Teniendo en cuenta los dos bloques patrimoniales (Activo y Pasivo), el Capital Invertido lo podemos valorar ya sea a través de los Fondos Propios (ROE) o, a través del Activo-Inversión realizada (ROI). Los datos de NaturECO HOTELES se recogen en la siguiente tabla.

ROI & ROE AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Rentabilidad Financiera (ROE) =

BAT/FFPP -2,68 30,99 1,03 0,98 1,03 0,78

Rentabilidad Económica (ROI) =

BAIT/(ANC+AC) -0,50 -0,35 0,51 1,56 1,59 1,38

Vemos que el ROE > ROI en los años 1 y 2, lo que pone de manifiesto que la potencial rentabilidad que obtendrían los accionistas es mayor que la rentabilidad obtenida por los recursos empleados en la explotación. A partir del año 3, la rentabilidad sobre activos es mayor que la rentabilidad sobre el equity. Analizando uno por uno:

- ROE (Return On Equity / Rentabilidad Financiera): Definido como “Beneficios después de Impuestos / Recursos Propios x 100”. El ROE mide la Rentabilidad Financiera, es decir, el beneficio generado en relación a las aportaciones de los socios.

Vemos que en el año 1, la rentabilidad es muy alta, disminuyendo los siguientes años y volviendo a incrementar los años 4 y 5, quedando una rentabilidad en este último año del 78 %.

- ROI (Return On Investment / Rentabilidad Económica): Definido como “Beneficio Antes Intereses e Impuestos / Activo Total x 100”. El ROI mide la Rentabilidad Económica, es decir, la rentabilidad del activo independientemente de cómo esté financiado el mismo, es decir, sin tener en cuenta la estructura del pasivo.

Los 2 primeros años se obtiene un ROI negativo, aumentando los años posteriores, terminando con una rentabilidad del 138 %.

12.4.2. RATIOS DE EFICIENCIA y RATIOS FINANCIEROS

Los Ratios de Eficiencia miden qué proporción de los Activos de la empresa están empleando en obtener Ingresos: Ventas / Activo. Se evalúa la calidad de los Activos, la capacidad de generar los beneficios necesarios para hacer frente a las obligaciones de la empresa, con lo cual, debe existir una rotación adecuada.

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Ratio de Liquidez General 5,74 2,31 3,39 7,69 13,10 19,97

Ratio de Liquidez Inmediata - Acid Test 5,74 2,31 3,39 7,69 13,10 19,97

Ratio de Tesorería 4,79 2,31 3,13 7,16 12,34 19,02

Periodo Medio de Cobro - Clientes 0 0 12 17 20 20

Periodo Medio de Pago - Proveedores 91 91 91 91 91 91

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Ratio de Solvencia 0,56 0,41 0,59 1 3,53 7,84

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Ratio de Endeudamiento -2,30 -1,71 -2,46 2,10 0,40 0,15

Ratio de Endeudamiento' -0,82 -0,72 -0,97 0,92 0,20 0,09

Ratio de Estructura del Endeudamiento 26,31 19,05 11,05 6,53 4,07 2,65

Ratio de Estructura del Endeudamiento' 9 8 4 3 2 2

Ratio de Autonomía Financiera -77 -141 -69 32 72 87

Ratio de Dependencia Financiera 177,13 241,10 168,53 67,79 28,34 12,76

Ratio de Cobertura de Intereses -37,98 -11,90 16,84 69,88 158,62 294,19

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Ratio de Inmovilizado 0,61 0,71 0,48 0,20 0,09 0,04

En resumen: Solvencia

Definido como “Activo Total / Recursos Ajenos”, mide en qué medida los activos de la empresa se están financiando con recursos ajenos, o bien la capacidad de la empresa para hacer frente a todas sus deudas con sus activos. Observamos claramente que la solvencia está garantizada. La tendencia es a aumentarse hasta aproximadamente 8.

LIQUIDEZ

SOLVENCIA

ENDEUDAMIENTO

Liquidez

Capacidad de la empresa de cumplir con las obligaciones de pago a corto plazo. Definido como “Activo Circulante / Pasivo Exigible a Corto”. Como podemos observar, no tendremos problemas de liquidez ningún año.

Tesorería

Ratio de Liquidez definido como “(Realizable + Disponible) / Exigible a Corto”. Por tanto hemos calculado “(Clientes + Tesorería) / Pasivo Corriente”. El valor ideal es 1. Todos los años estamos por encima de lo idóneo, por lo que habría que plantearse la reducción de la misma, o bien adquiriendo propiedades, o depósitos bancarios, con el fin de disminuir la tesorería, o bien aplicar una política de dividendos.

Disponibilidad ( Acid Test ):

Ratio de liquidez que expresa la capacidad de la empresa de hacer frente a pagos inmediatos. Definido como “Disponible / Exigible a Corto”. Su valor ideal es 0,3, siendo los todos años superiores a este valor, por lo que se llegaría a una conclusión similar a la de tesorería.

Endeudamiento o Apalancamiento

Se define como “Total Deudas / Total Pasivo”. Indica en qué medida estamos financiado con recursos ajenos. El valor ideal está entre 0,4 y 0,6. Vemos que estamos entre esos valores los 2 últimos años, debido a que la deuda empieza a devolverse.

12.4.3. ESTRUCTURA Y EQUILIBRIO FINANCIERO

Analizaremos el balance de situación para ver si está equilibrado desde el punto de vista patrimonial y financiero.

Como hemos visto, es importante que el activo circulante de la empresa sea significativamente mayor que el exigible a corto plazo, para garantizar que no tengamos problemas de liquidez y se puedan atender los pagos. Para ello calcularemos el “Fondo de Maniobra” (Activo Corriente – Pasivo Corriente):

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

FONDO DE MANIOBRA 61.844,17 € 26.192,74 € 78.346,45 € 332.505,09 € 868.385,95 € 1.894.186,93 €

Como se puede ver, disponemos de un fondo de maniobra (AC-PC) muy amplio, por lo que disponemos de una estabilidad financiera muy holgada.

12.4.4. VALORACIÓN DE LA INVERSIÓN – VAN / TIR / PAYBACK

Para analizar la rentabilidad de la inversión en NaturECO HOTELES vamos a utilizar las siguientes herramientas de valoración:

- Valor Actual Neto (VAN): definido como “el valor presente de los flujos de caja libres (Capital Free Cash Flow). Las inversiones realizables serán aquellas que nos proporcionan un VAN positivo, ya que generarán recursos adicionales respecto a la situación de no asumir el proyecto.

Para su cálculo tendremos en cuenta los siguientes Flujos de Caja Libre que se ven a continuación:

AÑO 0 1 2 3 4 5 BDI -189.369,83 € -72.985,42 € 74.819,71 € 301.824,64 € 583.546,86 € 1.073.866,97 € + Amortizaciones 4.429,50 € 4.429,50 € 4.429,50 € 4.429,50 € 4.429,50 € 4.029,50 € - Inversiones 124.120,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € CAPITAL FCF -309.060,33 € -68.555,92 € 79.249,21 € 306.254,14 € 587.976,36 € 1.077.896,47 € VALOR ACTUAL CFCF -309.060,33 € -57.129,94 € 55.034,17 € 177.230,41 € 283.553,41 € 433.182,42 € F.D. 1,00 0,83 0,69 0,58 0,48 0,40 TD 20%

Se ha considerado el siguiente escenario: Tasa de descuento: 20%

Desembolso Inicial: 124.120 €

El VAN obtenido es de: 609.795,12 € > 0 € - Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)

Definida como la tasa de descuento que hace que el VAN de los flujos de caja del proyecto sea igual a 0 €. O lo que es lo mismo, la tasa a la cual el valor presente de salidas de caja es igual a la valor presenta de las entradas de caja. El proyecto es aceptable si la TIR es mayor que la tasa de retorno exigida para el proyecto.

El TIR obtenido es del 53% €, por encima de un requerido 20%, indicando, por tanto, que estamos ante una inversión rentable.

- Payback

ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN Cadena NaturECO HOTELES

VAN = 609.795,12 €

TIR = 53%

Mide el lapso de tiempo que necesitamos para recuperar la inversión inicial del proyecto. Generalmente el máximo valor aceptable está entre 2 y 5 años. En nuestro caso en el escenario realista, el payback sería de 4 años y 2 meses. AÑO 0 1 2 3 4 5 BDI -50.141,37 € 317,43 € 37.095,26 € 60.757,99 € 94.792,52 € 176.236,42 € + Amortizaciones 2.904,50 € 2.904,50 € 2.904,50 € 2.904,50 € 2.904,50 € 2.904,50 € - Inversiones 58.310,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € CAPITAL FCF -105.546,87 € 3.221,93 € 39.999,76 € 63.662,49 € 97.697,02 € 179.140,92 € VALOR ACTUAL CFCF -105.546,87 € 2.684,94 € 27.777,61 € 36.841,72 € 47.114,69 € 71.992,72 € F.D. 1,00 0,83 0,69 0,58 0,48 0,40 TD 20% VAN = 125.697,35 € TIR = 40%

PAYBACK = 4 años y 7 meses

Se ha considerado el siguiente escenario: Tasa de descuento: 20%

Desembolso Inicial: 58.310 €

El VAN obtenido es de: 125.697,35 € > 0 € - Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)

El TIR obtenido es del 40 % €, muy por encima de un requerido 20%, indicando, por tanto, que estamos ante una inversión rentable.

- Payback

En este caso en el escenario realista, el payback sería de 4 años y 7 meses.

12.4.5. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD ESCENARIO PESIMISTA ESCENARIO PROBABLE ESCENARIO OPTIMISTA

VAN TIR PAYBACK VAN TIR PAYBACK VAN TIR PAYBACK

Cadena NaturECO HOTELES 208.658,07 € 27% 5 años y 1 mes 609.795,12 € 53% 4 años y 2 meses 1.023.125,03 € 72% 3 años y 9 meses

Franquiciados 58.843,89 € 20% 5 años y 5 meses 125.697,35 € 40% 4 años y 7 meses 209.233,78 € 57% 11 meses 3 años y

ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN FRANQUICIADOS

COMPORTAMIENTO DEL VAN 1. Pesimista 2. Probable 3. Optimista COMPORTAMIENTO DE LA TIR 1. Pesimista 2. Probable 3. Optimista