BAÑOS LOBBY

INGRESO (DESDE EL EXTERIOR) ESCALERA (PLANTA TIPICA)

CAPITULO VII

EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA

7.1 Consideraciones Generales según opción de Renta o venta

7 . 1 . 1 E s t r u c t u r a d e l F i n a n c i a m i e n t o p a r a l a r e n t a

Para realizar la evaluación Económica en la opción de renta, se han tomado las siguientes consideraciones.

- Los Ingresos por renta de oficinas han sido determinados en base al

estudio de mercado y al Plan de Marketing realizado y será de 21$/m2; del mismo modo se han establecido los ingresos por el alquiler de los estacionamientos de 200$ para los simples y 300$ para los dobles y el local comercial se arrendará a razón de 35$/M2. Asimismo se ha asumido un costo por alquiler de depósito de $200.00 cada uno.

- Los arrendatarios deben de abonar un fondo de garantía por 3 meses a

la firma del contrato de alquiler, garantía que será devuelta al finalizar el contrato respectivo, no se ha considerado Derecho de Llave.

- Los arrendatarios también pagarán por los servicios de mantenimiento y

vigilancia la suma de 2.00 $/m2 de área arrendada, este costo no estará afecto al IGV y es un ingreso por el cual no se obtiene margen.

Se tiene el siguiente mix para venta

- El costo del terreno ha sido determinado de acuerdo a las condiciones

del mercado, al ser dos terrenos, cada uno con diferentes condiciones, se le ha dado un costo x m2 a cada uno con el fin de obtener el costo final.

- Se considera que la tasa de ocupación durante el Primer año de Alquiler

llegaría a 80%, cifra que es bastante conservadora dado que el último

Mix % SBA ( m2) 1.58% 87.00 3.59% 197.62 94.83% 5,221.17_- 100.00% 5,506 153 estac. T otal

Local comercial (restaurant) Oficinas

T enant - Mix ( m2)

Depositos

N° estacionamientos (sotanos)

US$ x m2 Ingr es os mes $ ( 100% SBA) 5,800.00 35.00 6,916.70 21.00 _109,644.57 185.62 28,400.00 150,761.27 0 meses alquiler 3 _{meses alquiler} $2.0 $/m2 - mes

RENT A PRO MEDIO S/es tac . ( $ x m2) 22.22 Pr ec io de Alquiler ( r enta) no inc . IG V

Oficinas

Estacionamientos ( Promedio entre doble y simple) Depositos

Local Comercial (restaurant)

T otal ingr es os x mes Derecho de llave Fondo de garantia: Mantenimiento

estudio de Cbre39 señala que el nivel de absorción de edificios en

construcción para renta es del 94.4%. Se estima que dicha tasa irá incrementándose con un crecimiento anual del 5% hasta llegar al 90% de ocupación, este porcentaje es menor al registrado en Santiago de Surco y que es del 7.1%40_{, sin embargo se espera que estas tasas de}

vacancia lleguen a dos dígitos. Por otro lado se han planteado algunos períodos de menor vacancia a lo largo de los 20 años de análisis, dichas variaciones obedecen a los ciclos económicos del país.

- Según el investigador Bruno Seminario41; profesor Principal del

Departamento Académico de Economía de la Universidad del Pacífico y experto en macroeconomía y teoría monetaria, economía política, crecimiento, ciclos económicos y economía internacional; que realizó un análisis de los ciclos económicos del país en el periodo 1700-2010, los ciclos económicos duran alrededor de 50 años, en los cuales la economía crece durante 32 años aproximadamente y se contrae durante 18 años; si se fija la fecha de inicio de crecimiento en el 1992, la etapa de crecimiento del país debería durar hasta el 2028, para luego entrar a una fase de recesión. Para la presente tesis se planteará que el proyecto entre en operación en el 2018

39

CBRE. Reporte de Oficinas 3Q-2014 40

COLLIERS INTERNACIONAL, Reporte de Mercado de Oficinas 3T-2014

41 Bruno Seminario:” Economía peruana caería hasta en 15% en 16 años si no se diversifica”, Gestión

- Se considera que los gastos de Estructuración y Gestión del Proyecto,

así como los Gastos Pre operativos serán amortizados en los primeros 4 años de entrada en circulación el edificio.

- Los Egresos previos a la puesta en operación del Edificio se encuentran detallado en el Cuadro de Egresos Adjunto.

- Los Egresos de Mantenimiento y Operación son los siguientes:

- Se considera un aporte de capital del 23.5% y que equivale al costo del

terreno y los costos previos al inicio de la obra y un 72.5% de financiamiento; el plazo de amortización será de 20 años

- Se considera un Costo de la deuda del 7.5% anual que es lo que

generalmente se da en este tipo de proyectos y un Costo Oportunidad del 16%.

- Se considera un periodo de renta a un plazo de 20 años, a partir del cual

se considera una perpetuidad.

Impuestos Municipales 0.1% del Costo de la Construcción

COS TOS DE OP E RA CIÓN Y MA NTE NIMIE NTO

Costos de Operación y Mantenimietno Mantenimiento mayor cada 5 años Gastos de Promoción y Marketing

2US$/M2 por mes

5% de las ventas /año

5% de la Inversion de la Construcción

Gastos Administrativos US$ 30000 al año

7 . 1 . 2 . E s t r u c t u r a d e l F i n a n c i a m i e n t o P a r a V e n t a .

Para realizar la evaluación Económica en la opción de renta, se han tomado las siguientes consideraciones.

- Los Ingresos por venta de oficinas han sido determinados en base al

estudio de mercado realizado y será de 2500$/m2; del mismo modo se han establecido los ingresos por el venta de los estacionamientos de 15000$ para los simples y 25 000$ para los dobles y el local comercial se venderá a razón de 3500$/M2.

- El costo del terreno ha sido determinado de acuerdo a las condiciones

del mercado, al ser dos terrenos, cada uno con diferentes condiciones, se le ha dado un costo x m2 a cada uno con el fin de obtener el costo final.

- Se tiene el siguiente mix para venta

Mix % SBA ( m2) 1.58% 87.00 3.59% 197.62 94.83% 5,221.17_- 100.00% 5,506 153 estac. v enta - Mix ( m2) Depositos

Local comercial (restaurant) Oficinas

T otal N° estacionamientos (sotanos)

- Se considera una preventa mínima del 30% previo al inicio de Obra ( de

acuerdo al requerimiento bancario). Se considera un aporte de capital del 23.5% y que equivale al costo del terreno y los gastos previos al inicio de obra. A partir del inicio de obra, cuando se requieran fondos adicionales se considerará el financiamiento bancario

- Para el financiamiento bancario se ha considerado una tasa anual del

8% lo cual equivale al 0.64% mensual, se trata de una tasa promedio.

- Para el cálculo del VAN se considera una tasa de descuento anual del

16%, ó de 1.25% de la tasa de descuento mensual.

- Para el flujo de ventas se ha considerado que al inicio de la construcción

habrá un 30% de las unidades vendidas y para el término de construcción habrá un 77% de las unidades colocadas, esto de acuerdo al último reporte de Cbre42 que revela que un 78% de las edificaciones en construcción de Santiago de Surco y cuyo destino es la venta, se

42

Cbre. Reporte de mercado de Ofinas 3t-2014

US$ x m2 Ingr es os 145,000 3,500.00 691,670 2,500.00 13,052,925 13,562.09 _2,075,000 15,964,595

VENT A PRO MEDIO S/es tac . ( $ x m2) 2,522.73 Pr ec io de v enta no inc . IG V

Oficinas

Estacionamientos Depositos

T otal ingr es os

encuentran ya colocadas. Dadas las condiciones del mercado actual consideramos que las preventas se pueden lograr durante los 4 meses previos al inicio de obra.

- Respecto a la forma de pago se considera una cuota inicial del 20% y el

saldo se irá pagando de acuerdo al avance de obra. Las unidades inmobiliarias que sean adquiridas durante el proceso constructivo deberán de pagar además del adelanto el acumulado por el avance de obra dado al momento de la compra. Las unidades que sean adquiridas después de terminado el edificio deberán ser canceladas al 100%.

- El impuesto a la Renta considera un pago a cuenta mensual del 2% de

las ventas; cerrándose al final con un pago del 30% sobre las Utilidades descontando los pagos a cuenta realizados.

- Respecto al Igv, se ha considerado que todos los costos que tengan

alguna relación con la adquisición del terreno irán al costo, ya que éste no se puede usar como crédito fiscal y no es deducible para el cálculo del Impuesto a la Renta.

7 . 1 . 3 . C o n s i d e r a c i o n e s p a r a l a R e a l i z a c i ó n d e S e n s i b i l i d a d e s .

Para la Venta:

- Se realizaran un análisis sobre el TIR y en Van Económicos

- Se realiza sobre la velocidad del Ventas y el Precio de Venta y

Costo de la Construcción

- Se asumen incrementos/disminuciones del 5% en todos los casos

Para la Renta:

- Se realizaran un análisis sobre el TIR y en Van Económicos y

Financiero

- Se realiza sobre la velocidad del Ventas y el Precio de Venta y

Costo de la Construcción.

- Se asumen incrementos/disminuciones del 5% en todos los casos

7.2 Cronograma y Presupuesto de obra

ITEM DESCRIPCION TOTAL

% MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.) % MONTO (S/.)

1.00 OBRAS PROVISIONALES Y PRELIMINARES 159,091.80 60% 95455.08 40% 63636.72 100% 159091.80

2.00 MOVIMIENTO DE TIERRAS 179,925.20 50% 89962.60 50% 89962.60 3.00 ESTRUCTURAS 2,369,466.70 10% 236946.67 10% $236,946.67 15% $355,420.01 15% $355,420.01 15% $355,420.01 15% $355,420.01 10% $236,946.67 5% $118,473.34 5% $118,473.34 100% 2369466.70 4.00 ARQUITECTURA 1,418,401.06 15% $212,760.16 15% $212,760.16 15% $212,760.16 15% $212,760.16 10% $141,840.11 10% $141,840.11 5% $70,920.05 5% $70,920.05 5% $70,920.05 5% $70,920.05 100% 1276560.95 5.00 INSTALACIONES ELECTRICAS 684,189.45 5% $34,209.47 10% $68,418.95 10% $68,418.95 10% $68,418.95 10% $68,418.95 10% $68,418.95 10% $68,418.95 10% $68,418.95 10% $68,418.95 5% $34,209.47 5% $34,209.47 5% $34,209.47 100% 615770.51 6.00 INSTALACIONES SANITARIAS 120,518.81 5% $6,025.94 10% $12,051.88 10% $12,051.88 10% $12,051.88 10% $12,051.88 10% $12,051.88 10% $12,051.88 10% $12,051.88 10% $12,051.88 5% $6,025.94 5% $6,025.94 3% $3,615.56 2% $2,410.38 100% 108466.92 7.00 INST. MECANICAS 0.00

6.01 CHILLER,TORRES DE ENFRIAMIENTO,SISTEMA DE EXTRACCION 658,485.85 20% $131,697.17 20% $131,697.17 20% $131,697.17 20% $131,697.17 20% $131,697.17 100% 395091.51 6.02 SISTEMA DE PRESURIZACION 83,807.29 20% $16,761.46 20% $16,761.46 20% $16,761.46 20% $16,761.46 20% $16,761.46 100% 67045.83 8.00 SISTEMA DE AGUA CONTRA INCENDIOS 299,311.75 20% $59,862.35 20% $59,862.35 30% $89,793.53 20% $59,862.35 5% $14,965.59 5% $14,965.59 100% 209518.23 9.00 SISTEMA DE DETECCION ,ALARMA DE INCENDIOS Y EVACUACION POR VOZ 83,807.29 20% $16,761.46 20% $16,761.46 20% $16,761.46 20% $16,761.46 20% $16,761.46 100% 50284.37 10.00 EVACUACION Y SEÑALIZACION DE EMERGENCIA 131,697.17 20% $26,339.43 20% $26,339.43 20% $26,339.43 20% $26,339.43 20% $26,339.43 100% 79018.30 11.00 SISTEMA DE CONTROL DE ACCESOS,INTRUSION Y CIRCUITO CERRADO DE TELEVISION 275,366.81 20% $55,073.36 20% $55,073.36 20% $55,073.36 20% $55,073.36 20% $55,073.36 100% 165220.09 12.00 SISTEMA DE CONTROL CENTRALIZADO E INTEGRACION 143,669.64 20% $28,733.93 20% $28,733.93 20% $28,733.93 20% $28,733.93 20% $28,733.93 100% 86201.78

13.00 ASCENSORES 179,587.05 20% $35,917.41 20% $35,917.41 20% $35,917.41 20% $35,917.41 20% $35,917.41 100% 179587.05

6,787,325.87 2.73% 185417.68 5.75% 390545.99 3.49% 236946.67 5.24% 355420.01 5.24% 355420.01 5.83% 395655.42 6.42% 435890.83 7.81% 530177.65 6.59% 447621.73 6.59% 447621.73 4.85% 329148.39 4.05% 274989.80 8.74% 593457.50 7.17% 486620.04 7.02% 476315.80 6.58% 446384.63 5.63% 382316.03 0.26% 17375.96 100.00% 6,787,325.87

VALORIZACION PORCENTAJE 2.73% 5.75% 3.49% 5.24% 5.24% 5.83% 6.42% 7.81% 6.59% 6.59% 4.85% 4.05% 8.74% 7.17% 7.02% 6.58% 5.63% 0.26% 100.00%

PORCENTAJE ACUMULADO 2.73% 8.49% 11.98% 17.21% 22.45% 28.28% 34.70% 42.51% 49.11% 55.70% 60.55% 64.60% 73.35% 80.52% 87.53% 94.11% 99.74% 100.00% 100.00% MES 17 MES 18 TOTAL