CÓDIGO ORGÁNICO GENERAL DE PROCESOS

29. Aprobar la constitución o reforma de sociedades civiles y mercantiles y demás actos atinentes con la vida de estas, y oficiar al Registrador Mercantil para su inscripción, cuando no corresponda a la Superintendencia de Compañías y Valores.

30. Autorizar la inscripción de matrículas de comercio en el registro pertinente.

31. Requerir a la persona deudora para constituirla en mora, de conformidad con el artículo 1567 del Código Civil.

32. Receptar la declaración juramentada sobre estado civil de las personas cuando estas lo requieran, con el objetivo de tramitar la posesión notoria del estado civil.

33. Tramitar la caución e inventario en el usufructo, para determinar que esta sea suficiente para la conservación y restitución del bien que se trate y para el inventario

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solemne. Para el efecto, se acompañará a la solicitud, el documento que acredite el avalúo pericial o el inventario, dependiendo el caso, realizado por uno de los peritos acreditados por el Consejo de la Judicatura.

34. Solemnizar la designación de administrador común, mediante la declaración de las partes, lo que se legalizará con la correspondiente petición y reconocimiento de la firma de los solicitantes.

35. Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahuciado.

36. Inscribir contratos de arrendamiento, cuyo canon exceda de un salario básico unificado del trabajador en general, para lo cual cada notaría llevará un archivo numerado y cronológico.

37. Solemnizar la partición de bienes hereditarios mediante la declaración de las partes, lo que se legalizará con la correspondiente petición, reconocimiento de la firma de los solicitantes y los documentos que acrediten la propiedad del causante sobre los bienes.

De existir controversia en los casos previstos con competencia exclusiva para notarios, la o el notario deberá enviar copia auténtica de todo lo actuado a la oficina de sorteos del cantón de su ejercicio dentro del término de tres días contados a partir de recibida la oposición, con el objetivo de que luego del respectivo sorteo se radique la competencia en uno de los jueces de lo civil del cantón quien procederá mediante proceso sumario.

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g) LA METODOLOGÍA

La presente investigación se llevará a cabo mediante la recopilación y análisis de información jurídica, desde una perspectiva descriptiva, evaluativa, explicativa y propositiva, ya que además de suministrar un análisis de la problemática ocasionada por la facultad para el desahucio en arrendamiento realzado por el Notario

En la presente investigación, se va a utilizar las siguientes metodologías:

1. Deductivo – Inductivo.- Es necesario partir desde lo más básico que es las formas de citación, para a dentarnos en las formas de los contratos de arrendamiento, y el desahucio en arrendamiento efectuado por el Notario

2. Analítico – Sintético.- Para la presente investigación, es necesario realizar un análisis de las formas de desahucio, el procedimiento que se debe realizar para entender este problema jurídico y como deben actuar las partes en el ámbito jurídico. 3. Histórico - Lógico.- Como elemento central de la investigación consta el desahucio

en el contrato de arrendamiento a través de Notario, tomando en cuenta las formas anteriores de desahucio en la ley de inquilinato y la forma actual indicada en el Código Orgánico general de procesos.

ANÁLISIS DE UN CASO PRÁCTICO DE DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO

NOTARIA SEXTA CANTON AMBATO DESAHUCIO

PRESTACION DE SERVICIO NOTARIAL FUERA DE DESPACHO PETICIONARIO: POMAQUERO MORENO LUIS ALFREDO

A: GLORIA BETSABE ROBLES VELASCO ASUNTO: DESAHUCIO

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POMAQUERO MORENO LUIS ALFREDO, en calidad de mandatario de su hermano Sr. JOSE MANUEL POMAQUERO MORENO, comparece pidiendo que de conformidad con el art 18, numeral 35 de la ley Notarial, proceda a la notificación del desahucio del inmueble ubicado en la calle Maldonado 08-30 y Bolívar de esta ciudad de Ambato, arrendado por la Sra. GLORIA BETSABE ROBLES VELASCO para que desocupe o entregue el inmueble materia del contrato de arrendamiento, estipulado en el contrato adjunto, junto con los cánones arrendaticios atrasados y los recibos de pago de servicios básicos, conforme el contrato suscrito.

Se indica que el trámite es especial, la cuantía de mil cien dólares americanos; el lugar de notificación de la arrendataria y suscribe como defensor el Dr. Luis Torres Fiallos.

Presentado el 4 de marzo del 2016, a las 17 horas veinte minutos; acompañado de copias de cedulas, certificado de votación del solicitante, contrato de arrendamiento inscrito en el GAD Municipalidad de Ambato y copia de credencial del Abogado que suscribe.

El 4 de marzo, luego de la fe de presentación, el notario dispone que se notifique

La Notificación se la realiza el 8 de marzo conforme a razón sentada por el Notario, se notifica a la SRA GLORIA BETSABE ROBLES VELASCO con la solicitud de DESAHUCIO para dar por terminado el contrato de arrendamiento existente con el Sr. Luis Pomaquero Moreno, lo cual no se hace en persona por no encontrarse presente la arrendataria, y dejan la notificación debajo de la puerta de ingreso al domicilio indicado.

Cumpliéndose de esta manera la solicitud presentada y el notificación por parte del Notario de conformidad con el Art. 33 de la ley de inquilinato y el numeral 35 del Art. 18 de la ley Notarial.

32 h) PROPUESTA

DOCUMENTO DE ANÁLISIS CRÍTICO JURÍDICO DONDE SE DETERMINE COMO LA FACULTAD DEL DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO A TRAVÉS DEL NOTARIO INCIDE EN EL EJERCICIO EFECTIVO DE DERECHOS DE LAS PARTES; Y PROPONER ALTERNATIVAS PARA SOLUCIONAR ESTE PROBLEMA.

ANTECEDENTES

Los trámites de jurisdicción voluntaria que son de competencia exclusiva de las notarías a partir de la publicación del COGEP, son: divorcio por mutuo consentimiento y terminación de unión de hecho cuando no haya hijos dependientes, autorización de inscripción de matrículas de comercio, requerimiento de persona deudora para constituirla en mora de conformidad con el Código Civil, caución e inventario de usufructo, desahucio, inscripción de contrato de arrendamiento (canon mayor a un salario básico unificado (SBU), designación de administrador común, liquidación de la sociedad de bienes, disolución de sociedad de bienes, aprobación de la constitución o reforma de las sociedades civiles y mercantiles, declaración juramentada para la posesión notoria del estado civil, declaración de partición de bienes hereditarios y demarcación de linderos. Finalmente, existe la necesidad de aplicar reformas a la Ley Notarial vigente, para establecer claramente los procedimientos de las nuevas facultades de los notarios, en concordancia a las reformas del Código Civil y al Código Orgánico General de Procesos.

DESARROLLO DE LA PROPUESTA

La intervención del notario en la jurisdicción voluntaria, se la hace para cumplir con las formalidades y solemnidades exigidas por la Ley con el objeto de verificar la existencia de los actos y hechos jurídicos, respaldados objetiva y documentalmente, a más de establecer las relaciones jurídicas, para que la voluntad de los ciudadanos que necesitan de la administración de justicia en asuntos de jurisdicción voluntaria, no sea como un grito son sonido, sino que sea una justa petición, ágilmente atendida.

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Pero estas facultades implican hacer un análisis que vaya más allá de la conveniencia práctica, requieren un estudio profundo para saber si las mismas están dentro del marco constitucional, pues a priori se estaría considerando que estas facultades implican administración de justicia o lo que se denomina “potestad judicial”, la misma que estaría reservada a los órganos de la Función Judicial, entre los cuales no están las Notarías, pues así lo dispone el Art. 191 de la Constitución de la República del Ecuador.

La Constitución de la República del Ecuador en su Art. 191 dice: “El ejercicio de la potestad judicial corresponderá a los órganos de la Función Judicial. Se establecerá la unidad jurisdiccional”. Por lo que plantea un problema, porque daría la impresión que la potestad de administrar justicia es exclusiva de la Función Judicial, aquí justamente queda ubicado el problema a dilucidar.

Más de 20 procesos civiles, que eran atendidos por los jueces y juezas, se despachan ahora en las notarías desde la vigencia del Código Orgánico General de Procesos, COGEP. El cambio facilita los trámites de los ciudadanos y descongestiona el sistema de justicia, revela el Director Provincial del Consejo de la Judicatura, Esteban Flores.

Varias normas establecidas en el Código Orgánico General de Procesos, como las reformas a la Ley Notarial, están vigentes desde el 22 de mayo de 2015, fecha en la que el cuerpo legal fue publicado en el Registro Oficial.

En las Unidades Judiciales, los trámites que son tratados exclusivamente por las notarías ya no son receptados por los servidores judiciales. Los funcionarios orientan a la ciudadanía y explican las novedades implementadas con el COGEP.

“Ahora el ciudadano puede acudir a su notaría de confianza para inscribir los contratos de arrendamiento, definir linderos, o incluso tramitar el divorcio de mutuo consentimiento cuando no haya hijos ni bienes de por medio”, destacó el director en Azuay.

Además informó que el notario da fe de los trámites que efectúen las partes de manera voluntaria; en el caso, de que se presente un conflicto en el trámite, este se suspende y pasará a conocimiento de un juez por vía sumaria.

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El Consejo de la Judicatura a través del Sistema Informático Notarial mantiene un enlace electrónico directo con las notarías, en él se han sumado las nuevas competencias y se realiza un control continuo sobre las actuaciones de estas dependencias.

Las nuevas atribuciones del Notario son:

 Aprobar la constitución de sociedades mercantiles civiles y más actos atinentes con la vida de la sociedad, cuando no corresponda a la Superintendencia de Compañías y Valores

 Autorizar la inscripción de matrículas de comercio en el registro pertinente

 Receptar la declaración juramentada sobre el estado civil de las personas

 Tramitar la caución e inventario de usufructo

 Solemnizar la designación de administrador común

 Solemnizar el desahucio conforme a la ley de inquilinato

 Inscribir contratos de arrendamiento, cuyo canon exceda un salario básico unificado del trabajador. Para contratos de valor inferior se efectúa un reconocimiento de firmas.

 Solemnizar la partición de bienes hereditarios mediante la declaración de las partes.

 Tramitar la terminación de unión de hecho, y divorcio de mutuo consentimiento, siempre que no haya hijos dependientes.

NUMERAL 35.- Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahuciado. Facultad se concreta a los contratos de arrendamiento de predios urbanos (ley de inquilinato) y de predios rurales (Código Civil). Según la ley de inquilinato, procede únicamente en los casos determinados en le literal h) del art. 30 li (demolición), de transferencia de dominio del bien inmueble por parte del arrendador (art. 31 li) y por cumplimiento del plazo (art. 33 li). Desahucio por demolición:

El notario debe levantar una acta en la que califica de procedente el desahucio y dispone su notificación en sede notarial a través del propio notario (a).

El notario o notaria debe preparar un oficio de notificación, en el que debe hacer constar lo siguiente:

35 - lugar y fecha

- El nombre de la persona (arrendatario) a quien va dirigido - La mención del petitorio y de la calificación de su procedencia

- La notificación con el plazo de que en noventa días proceda a desocupar la vivienda

- Firma del notario Forma de notificación:

El artículo 997 del Código de Procedimiento Civil, regula la notificación del desahucio, mediante una sola boleta, en consecuencia en sede notarial, la notificación deberá hacerla el propio notario, mediante la entrega del oficio de notificación del desahucio. Concluida la notificación procederá a levantar el acta de solemnización del desahucio Que igualmente contendrá lo siguiente:

- Lugar día y hora

- El nombre y apellido del notario - La mención del petitorio

- El hecho de haber concurrido hasta el lugar de notificación del desahucio

- Haber notificado con el desahucio, mediante la entrega en la persona del arrendatario o a algún familiar

- Declaración de solemnización

- Cierre del acta con la disposición de protocolización • firma del notario Desahucio regulado por el Código Civil.

- Procede cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo según, lo regula el art. 1892 del c.c.

- El desahucio deberá notificarse de acuerdo al período de tiempo de pago de las pensiones de arrendamiento (art. 1892 inc. 3 cc)

- En el caso de casas, almacenes o edificios se aplicará el art. 1917 del cc)

- En el caso de predios rústicos el desahucio deberá darse con anticipación de un año (art. 1927 cc)

- El procedimiento con las peculiaridades indicadas, se procederá conforme a lo señalado para los arrendamientos establecidos en la ley de inquilinato.

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El Numeral 35 del Art 18 de la ley Notarial, faculta al notario a Solemnizar el desahucio de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. Pero de acuerdo con la Ley de Inquilinato Art. 48 el desahuciado tiene tres días para oponerse al desahucio, si comparece ante el notario, este no puede pronunciarse al respecto, por lo que de acuerdo a la Constitución de la República Art. 76 numeral 7, tiene que darle la opción del derecho a la defensa ante el Juez, pero qué sucede cuando el Juez, no se pronuncia de forma inmediata, sino que solicita la demanda de desahucio por transferencia de dominio, se dilata el proceso, que tiene que ser ágil y oportuno, lo mismo sucede con la notificación por terminación de contrato de arrendamiento, el usuario se ve obligado a iniciar dos causas la una de notificación ante el Notario y la otra ante el Juez de Inquilinato para que ordene el lanzamiento de ley, cuando hayan transcurrido los tres meses.

La Ley de inquilinato manifiesta Art. 48.- Oposición del inquilino al desahucio. Citado el inquilino, podrá oponerse en el término de tres días, al desahucio a que se refiere el literal h) del Art. 30 y el Art. 31. Esta oposición, en caso del literal h), sólo podrá fundarse en el hecho de no estar comprendido el local arrendado en la parte del edificio cuya demolición ha sido autorizada por el Municipio. El Juez deberá verificar, por sí mismo, el fundamento de la oposición en el término de tres días, y ordenar que el desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato de arrendamiento.

En el caso previsto en el Art. 31, la oposición del arrendatario no podrá fundarse sino en haber transcurrido más de un mes desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el contrato de arrendamiento por escritura pública debidamente inscrita, y sólo se considerará presentada, si fuere acompañada de la correspondiente copia certificada. Examinado este instrumento, y el de transferencia de dominio que deberá presentar el desahuciante, el Juez de Inquilinato ordenará que el desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato.

Si el inquilino se allanare o guardare silencio, se declarará que el desahucio da por terminado el contrato y una vez transcurridos los plazos previstos en las disposiciones citadas, se procederá al lanzamiento, sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en el Art. 52.

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La resolución que dicte el Juez de Inquilinato causará ejecutoria

Por lo que el Notario se convierte en un mero notificador, de algo que se puede volver controvertido y por lo tanto se debería derogar el Numeral 35 del Art. 18 de la ley Notarial, quitándole al Notario realizar este tipo de trámites.

CONCLUSION

Con la publicación del COGEP en el suplemento del Registro Oficial No. 506 del 22 de mayo del 2015, “todo trámite de jurisdicción voluntaria se deberá efectuar exclusivamente en las notarías y ya no en los juzgados civiles”, ante las atribuciones conferidas a los notarios con la nueva normativa.

La intervención del notario en la jurisdicción voluntaria, se la hace para cumplir con las formalidades y solemnidades exigidas por la Ley con el objeto de verificar la existencia de los actos y hechos jurídicos.

38 i) CONCLUSIONES

- El desahucio procede, y el arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y exigir la desocupación antes del plazo, legal o convencional, solo por: la falta de pago de dos pensiones mensuales, que se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino; peligro de destrucción o ruina del local arrendado y que haga necesaria la reparación; y, algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino.

- Los trámites de jurisdicción voluntaria que son de competencia exclusiva de las notarías a partir de la publicación del COGEP, son: divorcio por mutuo consentimiento y terminación de unión de hecho cuando no haya hijos dependientes, autorización de inscripción de matrículas de comercio, requerimiento de persona deudora para constituirla en mora de conformidad con el Código Civil, caución e inventario de usufructo, desahucio, inscripción de contrato de arrendamiento (canon mayor a un salario básico unificado (SBU), designación de administrador común, liquidación de la sociedad de bienes, disolución de sociedad de bienes, aprobación de la constitución o reforma de las sociedades civiles y mercantiles, declaración juramentada para la posesión notoria del estado civil, declaración de partición de bienes hereditarios y demarcación de linderos.

- Según Código Civil podemos determinar que el contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades, en el que intervendrán dos partes, para este caso se los denominará arrendador y arrendatario o inquilino, el arrendatario tendrá el goce de un bien, de una obra o incluso de algún servicio; pero por este disfrute deberá pagar un precio el mismo que es conocido como canon de arrendamiento.

j) BIBLIOGRAFIA

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Google (www.monografías.com).

k) DATOS PERSONALES

CEVALLOS RUIZ CARLOS HERNAN