Capital de Trabajo

La inversión en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos necesarios para la operación normal del proyecto. (Ortiz, 2009)

En el presente proyecto, para iniciar con la construcción de la tercera etapa del proyecto “La Ribera II”, se necesita un capital de trabajo de $250.000. Conociendo que adicional a esta suma de dinero, la empresa aporta y aportará como capital de trabajo los terrenos donde se realizarán los proyectos inmobiliarios. De esta manera, el terreno donde se construye el actual Conjunto Residencial “La Ribera II” tuvo un valor de $575.000, valor que se encuentra incluido en el costo de producción de cada una de las casas.

Según nuestras proyecciones Muñoz Duque Constructores deberá aportar con un terreno en el año 2015 de un valor aproximado de $476.000 para la construcción del proyecto denominado “Armenia”, y con dos terrenos más en el año 2016 para los proyectos “Armenia II” y “San Rafael”, con valores aproximados de $510.000 y $720.000 respectivamente.

Las obligaciones a corto plazo son pagadas desde sus inicios mediante los ingresos obtenidos de las ventas.

Dentro de estas obligaciones se encuentran los valores que conforman la creación del plan de marketing digital, entre estos tenemos anuncios en portales digitales, publicaciones en Google AdWords y Facebook, Internet y el sueldo del Community Manager. El primer año en conjunto tienen un valor de $12.122

5.1.4 Financiamiento

La inversión en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos necesarios para la operación normal del proyecto. (Ortiz, 2009)

En el presente proyecto, para iniciar con la construcción de la tercera etapa del proyecto “La Ribera II”, se necesita un capital de trabajo de $250.000. Las obligaciones a corto plazo son pagadas desde sus inicios mediante los ingresos obtenidos de las ventas.

Por otro lado, tenemos que el financiamiento total para la aplicación de nuestra propuesta de un plan de marketing digital, asciende a un valor total de $16.825,00. Esta inversión inicial se realizará con recursos propios.

5.2 PRESUPUESTO DE COSTOS Y GASTOS

Para establecer el presupuesto de costos y gastos, se ha clasificado a estos en Directos e Indirectos, dentro de los Directos se encuentran los Costos de producción: Materia Prima, Mano de Obra Directa y Gastos Directos de Producción.

De esta forma cada año se realiza un análisis del costo de producción, como lo podemos ver en el siguiente cuadro que muestra en detalle los valores

Cuadro N° 23

Fuente: Investigación realizada

Elaborado por: Fernando Duque

Los costos de producción unitarios ascienden hasta un 75% del valor de venta de la casa, y la proyección durante los 5 años presenta un incremento del 4% de inflación definido por nosotros como prevención, a pesar que el actual porcentaje según el Banco Central del Ecuador es 3,23%.

Cuadro N° 24

Fuente: Investigación realizada

Dentro de los indirectos se ha contemplado los Gastos Administrativos, y Gastos de Ventas. Como podemos observarlo en el siguiente cuadro en detalle:

Cuadro N° 25

Fuente: Investigación realizada

Elaborado por: Fernando Duque

A partir de esto tenemos que los gastos administrativos y de ventas representan el 4,2% del valor de venta de la casa, teniendo un total entre los costos de producción y los gastos administrativos y de ventas de un 79,2%, es decir, que en la ventas de las casas vamos a tener una utilidad del 20,8%.

La proyección durante los 5 años presenta un incremento del 4% de inflación definido por nosotros como prevención, al igual que en los costos de producción.

Cuadro N° 26

Fuente: Investigación realizada

Elaborado por: Fernando Duque

5.3 PRESUPUESTO DE VENTAS

Para poder determinar un presupuesto de cuantas casas se podría vender y en qué tiempo, se utilizó el modelo de ponderación de la demanda elaborado por la empresa consultora “Sprocket Marketing”, mismo que utiliza la información de la investigación de mercados realizada, como por ejemplo los sitios de vivienda preferidos por el consumidor y los valores monetarios que está dispuesto cada cliente en invertir por una casa, de la siguiente manera:

Cuadro N° 27

Fuente: Investigación realizada

Elaborado por: Fernando Duque

En el cuadro podemos observar que el mercado meta al que se va a dirigir Muñoz Duque Constructores, es de 25.808 hombres y mujeres que viven en Quito principalmente, casados o unidos que tienen edades entre 25 a 59 años, que son las comprendidas en la segmentación y nuestro mercado meta. De acuerdo a la información ingresada podemos observar que el monto promedio de compra en un año es de $91.422,10; esto considerando tres rangos de precios en el mercado.

La frecuencia de compra es 1 vez cada 15 años, lo que nos da como resultado un mercado potencial de $2.359’421.556,80 es justamente de este valor que se va a determinar la participación esperada, en función al posicionamiento que se vaya logrando.

Posterior a esto, se calculó un precio promedio entre los 6 productos principales que son casas de 2 y 3 plantas en 3 etapas diferentes, esto durante el primer y segundo año, que es el tiempo de duración de este proyecto; y el resultado fue el siguiente:

Cuadro N° 28

Fuente: Investigación realizada

Elaborado por: Fernando Duque

Como se puede observar en el cuadro, el valor promedio en base a la participación de mercado de cada producto es 10% para Casas de 2 pisos – 3 Etapa, 80% para casas de 3 pisos – 3 Etapa, 5% para casas de 3 pisos – 4 Etapa, 5% para casas de 3 pisos – 5 Etapa, y finalmente el precio promedio es de $83.264,00

Con esa información se puede determinar el número de casas que se deberá vender para capturar ese mercado, de la siguiente manera:

Cuadro N° 29

Fuente: Investigación realizada

Elaborado por: Fernando Duque

En el cuadro anterior se estableció que la participación de mercado esperada va a ser de 0.052% que representa $1’226.899,21 lo que estima vender 1 casa mensual los primero 3 trimestres, y 2 casas el último trimestre, lo cual significa 15 casas anuales, lo cual es un objetivo bastante alcanzable con los esfuerzos que se van a hacer y las estrategias planteadas.

Una vez establecidas el número de unidades de ventas anuales que se espera conseguir, se creó un presupuesto de ventas con los mismos porcentajes de participación indicados anteriormente y el resultado es el siguiente:

Cuadro N° 30

Fuente: Investigación realizada

Las ventas anuales calculadas con los precios de venta establecidos llegan a $1’393.932,00 en el primer año. Tomando en cuenta que el precio del m2 _{va en}

aumento y que los costos de los materiales aumentan cada año al menos un 4%, se espera que los precios de venta sigan incrementando.

Todos estos cálculos se realizaron de manera anual, por lo tanto tienen variaciones positivas en cuanto a ingresos, ya que se espera que la participación de mercado vaya en aumento desde el 0,052% hasta 0,220%

Además es fundamental considerar que no todos los años se vende el mismo proyecto. Así, los primeros dos años se vende el Proyecto “La Ribera II” dividido en 3 etapas; el tercer año se vende el proyecto denominado “Armenia I”; y finalmente los dos últimos años se vende conjuntamente dos proyectos, la “Armenia II” y “San Rafael”

El aumento de las ventas esperadas es el siguiente:

Cuadro N° 31

Fuente: Investigación realizada

Elaborado por: Fernando Duque

5.4 ANÁLISIS DE ESCENARIOS

Para poder determinar la rentabilidad y saber si realmente es conveniente realizar varios Conjuntos Residenciales a la vez, se ha pensado colocar flujos de caja y estados de resultado, con 3 tipos de escenarios que permitirán tener una visión

diferente y más objetiva en los supuestos de que las cosas no salgan de acuerdo a lo planteado, y de esta manera los escenarios serán: esperado, pesimista y optimista.