Uno de los problemas más importantes dentro de la aplicación de la Propiedad Horizontal a finales de los años 80 y principios de los años 90 (una época durante la cual
nuestra ciudad se encontraba intentando aplicar su primer Plan de Ordenamiento en casi 40 años, el Plan de Desarrollo Urbano-Rural de Loja de 1986) era la falta de criterio y reglamentación técnico-jurídica que regulara estos procesos. Como consecuencia, es en este período de tiempo donde se presentaron un importante número de aberraciones urbanas, como lo eran las declaratorias en Propiedad Horizontal de franjas de terreno desocupadas, que no podrían haber sido subdivididas por no cumplir con los requisitos de dimensiones mínimas establecidas en los planes de desarrollo u ordenamiento urbano o sin acceso directo desde una vía pública.
Una vez analizado el funcionamiento jurídico de la Propiedad Horizontal nos damos cuenta del perjuicio que se realiza en este caso al propietario de la unidad: legalmente, estaría completamente prohibido para él edificar o modificar de cualquier manera su porción del terreno pues estaría modificando su uso, algo que la Ley de Propiedad Horizontal no permite, a menos que sea contemplado en el Reglamento de Copropiedad. De presentarse en la actualidad el caso que el poseedor de una propiedad enajenada en estas condiciones desee modificar su uso, podría recurrir a cambiar la declaratoria existente. Lastimosamente, esta es una reforma reciente alReglamente Local de Construcciones del cantón Loja(abril de 2014). Anterior a esa fecha, la norma mencionada prohibía realizar cambios a la declaratoria si ya se realizaron traspasos de dominio. Sin embargo, y posiblemente debido a esta condición, se presenta la posibilidad que llegue a existir el caso que procederemos a analizar.
El predio en cuestión se encuentra localizado en la calle José Antonio Eguiguren entre 18 de Noviembre y Sucre y su forma es irregular. Es declarado en Propiedad Horizontal en el año 1994 constando de un edificio de 5 niveles hacia el frente del lote, una propiedad de dos pisos en la parte posterior a este y dos franjas de terreno hacia el fondo del predio madre, uno de los cuales se encuentra íntegramente desocupado; todas estas propiedades se conectan mediante un callejón de acceso que actúa como Área Comunal.
Fig. 7 Planimetría de la Propiedad Horizontal del predio estudiado. Nótese la división de las propiedades y la textura utilizada para denotar las construcciones.
Fuente: I. Municipio de Loja – Jefatura de Avalúos y Catastros. Edición: El Autor
Posteriores láminas de la declaratoria realizan el desglose de propiedades del edificio que se encuentra con frente a la calle José Antonio Eguiguren, donde cada área de uso exclusivo se encuentra con su respectiva área y alícuota detallada en el plano debido a que no existen dentro del proyecto en su forma resumida o, al menos no existía en la copia almacenada en la Municipalidad. Por otro lado, debe hacerse notar que, como veremos en imágenes, las alícuotas de cada unidad están distribuidas por planta y no de acuerdo al área de construcción total dentro del terreno.
Fig. 8 Primera Planta Alta. Obsérvese las alícuotas de las propiedades. Arriba, de izquierda a derecha: Oficina 11 17,30%; Comunitario 17,30%; Oficina 14 20%; Abajo, de izquierda a derecha: Oficina 12 22,70%; Oficina 13 22,70% Total: 100%.
Fuente: I. Municipio de Loja – Jefatura de Avalúos y Catastros. Edición: El Autor
Fig. 9 Segunda Planta Alta. Obsérvese las alícuotas de las propiedades. Departamento 31 47,60%; Departamento 32 47,60%; no se señala alícuota de Área Comunal. Total (excluyendo Área Comunal): 95,20%.
Fuente: I. Municipio de Loja – Jefatura de Avalúos y Catastros. Edición: El Autor
Éste, sin embargo, no es un caso aislado. En otro punto de nuestra ciudad, en la calle 10 de Agosto entre Juan José Peña y 24 de Mayo, se encuentra un inmueble de dos plantas, con una porción de terreno libre en su parte posterior. Ésta declaratoria (bajo el nombre de “régimen condominial”), aunque con consistencia en las alícuotas, presenta el mismo problema que el proyecto anterior: una parcela de terreno desocupada enajenada en Propiedad Horizontal, posteriormente vendida al propietario del predio contiguo, a quien consecuentemente no se le permitió realizar modificaciones en el mismo ni modificar la declaratoria hasta después de aprobada la reforma que se mencionó al principio de este
caso (se puede discutir el hecho que este caso, junto a otros, motivaron al Concejo Municipal y al Registro de la Propiedad el discutir la mencionada reforma).
Fig. 10 Plano de "Regimen Condominial" del proyecto de la calle 10 de Agosto. Notar que el área de la parte inferior derecha es un terreno sin ocupar
Fuente: I. Municipio de Loja – Jefatura de Avalúos y Catastros. Edición: El Autor
Pero donde éste último caso incitó un fuerte debate entre instituciones, el primer bien inmueble mencionado en este apartado no solo que permanece ignorado en su mayor parte, sino que se le permitió una segunda transgresión de la norma: la aprobación en 2012 de un nuevo edificio de siete plantas dentro de la propiedad desocupada, declarada nuevamente en Propiedad Horizontal sobre un nuevo 100%. Es probable que la complejidad del caso impulsara a los involucrados a dar paso a este proyecto, o simplemente el desconocimiento acerca de cómo funciona la Propiedad Horizontal, pero el caso es que, hasta hace poco, ésta era la importancia que se le daba al tema.
Fig. 11 Plano de Emplazamiento del Proyecto (Propiedad 4). Compárese respecto a la Fig. 7 de la Declaratoria original
Fuente: I. Municipio de Loja – Jefatura de Avalúos y Catastros. Edición: El Autor
En opinión del autor, éste es el caso que ejemplifica de mejor manera el nivel de desconocimiento en la materia en todos los ámbitos involucrados en el ordenamiento urbano de nuestra ciudad: al presentarse una sucesión de errores que lo único que lograrán en el futuro es traer conflictos a los propietarios. La reforma de abril de 2014 al Reglamento de Construcciones que facultaría a los profesionales enmendar todos estos posibles problemas significa que, al menos desde ciertas instancias de control (Municipio y Registro de la Propiedad), se toma con seriedad el papel que este tipo de propiedad cumple y cumplirá dentro del desarrollo futuro de nuestra ciudad.