O FIDEICOMISO EMISOR
La información contenida en esta sección deberá leerse junto con los Estados Financieros Proforma no Auditados que se acompañan al presente Folleto Informativo como Anexo “A”.
a) Resultados de operación
A continuación se presentan los cambios significativos en los principales rubros del estado de resultados proforma por el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2016, que se acompaña al presente Folleto Informativo como Anexo “A”, dadas las transacciones correspondientes a la adquisición del centro comercial Puerta la Victoria, asumiendo que los efectos de dicha adquisición hubieran ocurrido el 1 de enero de 2016.
Los montos a continuación se encuentran referidos en miles de pesos.
Por el ejercicio de doce meses terminado el 31 de diciembre de 2016:
Los ingresos por rentas proforma para el ejercicio de doce meses terminado el 31 de diciembre de 2016 se mantuvieron sin cambio en $714,922 correspondientes al mismo periodo histórico. Ello se debió a que Puerta la Victoria actualmente se encuentra en fase de desarrollo, y por lo tanto, no genera ingresos por rentas.
Los gastos de mantenimiento proforma para el ejercicio de doce meses terminado el 31 de diciembre de 2016 se mantuvieron sin cambio en $131,935 correspondientes al mismo periodo histórico. Ello se debió a que Puerta la Victoria actualmente se encuentra en fase de desarrollo, y por lo tanto, no generan gastos por mantenimiento.
Los honorarios del asesor proforma para el ejercicio de doce meses terminado el 31 de diciembre de 2016 se mantuvieron sin cambio en $54,778 correspondientes al mismo periodo histórico. Ello se debió a que Puerta la Victoria actualmente se encuentra en fase de desarrollo, y por lo tanto, no generaron gastos por servicios de asesoría.
b) Situación financiera, liquidez y recursos de capital
A continuación se presentan los cambios significativos en las principales cuentas del balance contenido en los Estados Financieros Proforma no Auditados al 31 de diciembre de 2016 y por el año terminado en esas fechas, que se acompañan al presente Folleto Informativo como Anexo “A”, dada la transacción correspondiente a la adquisición de Puerta la Victoria, asumiendo que los efectos de dicha adquisición hubieran ocurrido el 31 de diciembre de 2016 para efectos del Estado Consolidado de Situación Financiera Proforma No Auditado y para efectos del Estado de Utilidad Integral y Otros Resultados Integrales Proforma No Auditado.
Al 31 de diciembre de 2016:
El efectivo y equivalentes de efectivo al 31 de diciembre de 2016 proforma disminuyeron en $211,778 para llegar a $98,409 con respecto a los $310,187 correspondientes a la misma fecha con información histórica. Esta disminución se presentó debido principalmente al pago del precio de adquisición de Sentura Tlalnepantla por $407,550, la adquisición de La Perla por $1,374,151, y la adquisición de Puerta la Victoria por $2,071,667 más la disposición de $2,600,000 de la línea de crédito revolvente para hacer frente a las necesidades de recursos de efectivo para dichas adquisiciones.
El Impuesto al Valor Agregado por recuperar y otras cuentas por cobrar al 31 de diciembre de 2016 proforma se mantuvieron sin cambio en $105,811 correspondientes al mismo periodo histórico. Ello se debió a que Puerta la Victoria actualmente son proyectos en desarrollado, y por lo tanto, no se generaron cambios en el Impuesto al Valor Agregado.
Las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2016 proforma se incrementaron en $2,932,129 correspondientes a la adquisición de Puerta la Victoria y al registro de las de las opciones de compra y venta para llegar a $13,831,116. Los proyectos de La Perla y Sentura Tlalnepantla actualmente son proyectos en desarrollados, y se mantienen como inversiones en desarrollos inmobiliarios en proceso. Inversiones en desarrollos inmobiliarios en proceso al 31 de diciembre de 2016 proforma aumentaron en $740,111 con respecto los $1,041,590 correspondientes a la misma fecha con información histórica. Este aumento se presentó debido principalmente a los remanentes del precio de adquisición de Sentura Tlalnepantla y La Perla.
Los acreedores al 31 de diciembre de 2016 se mantuvieron sin cambio en $1,084. Ello se debió a que adquisición de Puerta la Victoria es un proyecto en desarrollo que no generó cambios en los pasivos acumulados.
Los pasivos acumulados al 31 de diciembre de 2016 proforma se mantuvieron sin cambio en $47,623 correspondientes a la misma fecha con información histórica. Ello se debió a que adquisición de Puerta la Victoria es un proyecto en desarrollo que no generó cambios en los pasivos acumulados. Crédito bancario al 31 de diciembre de 2016 proforma aumentó en $2,600,000 correspondientes con respecto a los $473,450 correspondientes a la misma fecha con información histórica. El aumento se presentó debido principalmente a la disposición del crédito revolvente para hacer frente a las necesidades de recursos de efectivo por las obligaciones de pago del precio de adquisición de Sentura Tlalnepantla, La Perla y Puerta la Victoria.
Los depósitos en garantía de arrendatarios al 31 de diciembre de 2016 proforma se mantuvieron en $71,417 correspondientes a la misma fecha con información histórica. Ello se debió a que adquisición de Puerta la Victoria es un proyecto en desarrollo que no generó cambios en los depósitos en garantía. La adquisición de La Perla y Sentura Tlalnepantla sí tendrá efectos en el nivel de endeudamiento, cobertura o apalancamiento calculado de conformidad con el Anexo AA de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes en el mercado de valores, toda vez que el pago de las contraprestaciones correspondientes por Fibra Shop se realizará tanto con recursos propios disponibles en la caja de Fibra Shop, como con recursos obtenidos de la disposición del Crédito Revolvente.
Al 31 de diciembre de 2016:
De acuerdo a información histórica consolidada al 31 de diciembre de 2016 el nivel de endeudamiento es de 27.46% partiendo de la emisión de certificados bursátiles de deuda por $3,000,000 y de activos totales por $12,745,300. El nivel de endeudamiento al 31 de diciembre de 2016 proforma es de 37.61%, partiendo de la emisión de certificados bursátiles de deuda por $3,000,000, más la disposición de $3,100,000 del crédito bancario revolvente de acuerdo a las necesidades de recursos de efectivo de las adquisiciones de La Perla, Sentura Tlalnepantla y Puerta la Victoria, resultando un total de pasivos con costo de $6,100,000, y de activos totales por $16,219,459.
El ICSD al 31 de diciembre de 2016 histórico es de 1.47 (dicho índice debe ser mayor a 1). Dentro de este cálculo se considera $310,187 de activos líquidos, Impuesto al Valor Agregado por recuperar por $214,185, amortización estimadas de intereses por $544,839 correspondientes a la deuda a largo plazo con costo que asciende a $3,500,000, y líneas de crédito revolventes no dispuestas por $2,700,000.
IMPORTE PARA EL CÁLCULO DEL ICSD
AL0 Activos Líquidos 310,187
IVAt IVA por recuperar 214,185
UOt Utilidad Operativa Estimada -
LR0 Líneas de Crédito Revolventes no Dispuestas 2,700,000
It Amortización Estimadas Intereses 544,839
Pt Amortización Programadas Capital -
Kt Gastos de Capital Recurrentes Estimados - Dt Gastos de Desarrollo no Discrecional Estimados 1,206,496
El ICSD al 31 de diciembre de 2016 proforma es de 1.87 (dicho índice debe ser mayor a 1). Dentro de este cálculo se considera $98,409 de activos líquidos, Impuesto al Valor Agregado por recuperar por $459,375, amortización estimadas de intereses por $352,055 correspondientes a la deuda a largo plazo con costo que asciende a $6,100,000, y líneas de crédito revolventes no dispuestas por $100,000.
IMPORTE PARA EL CÁLCULO DEL ICSD
AL0 Activos Líquidos 98,409
IVAt IVA por recuperar 459,375
UOt Utilidad Operativa Estimada -
LR0 Líneas de Crédito Revolventes no Dispuestas 100,000
It Amortización Estimadas Intereses 352,055
Pt Amortización Programadas Capital -
Kt Gastos de Capital Recurrentes Estimados -
Dt Gastos de Desarrollo no Discrecional Estimados -
ICDt Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda 1.87