España se encuentra en una posición intermedia en cuanto a la facilidad para hacer nego- cios en comparación con los países más desarrollados del mundo. Sin embargo, aplicando algunas reformas es posible mejorar nuestra situación notablemente logrando mayores nive- les de competitividad y de desarrollo económico. Las políticas públicas que proponemos en el presente informe se basan en establecer principios de simplicidad regulatoria, asegurar la unidad de mercado y la reducción del coste y del número de procesos necesarios para crear un negocio.
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ESTUDIO DEL PRECIO DEL ALQUILER EN ESPAÑA:
ANÁLISIS DE LA EVIDENCIA EMPÍRICA DISPONIBLE
Y PROPUESTAS DE POLÍTICA PÚBLICA
FRANCISCO CABRILLO RODRÍGUEZ
Catedrático de Economía Aplicada y Hacienda Pública de la Universidad Complutense de Madrid Secretario del Patronato de la Fundación Civismo
ALBERTO GÓMEZ HERNÁNDEZ
Asistente de investigación en la Fundación Civismo
RESUMEN
Los precios del alquiler en España se han disparado en los últimos años, dificultando el acceso a la vivienda y generando tensiones presupuestarias en los hogares españoles. Para paliar esta si- tuación, el Gobierno ha propuesto limitar los precios del alquiler. En este trabajo estudiamos la si- tuación del mercado del alquiler de vivienda en España y las causas del incremento de los precios. Posteriormente repasamos la evidencia empírica disponible sobre los controles de precios en el mercado del alquiler de vivienda y sus efectos, concluyendo que el control de alquileres no es una medida apropiada para abaratar los alquileres ni facilitar el acceso a la vivienda. Por último, presen- tamos propuestas alternativas como la liberalización del suelo o la mejora de la seguridad jurídica de los propietarios de vivienda.
1. Introducción
El elevado y constante crecimiento de los precios del alquiler de vivienda en los últimos años en las grandes ciudades españolas ha generado en la opinión pública un debate en torno a la idoneidad de establecer regulaciones que limiten los precios del alquiler de vivienda y faci- liten el acceso a la misma. La misma dinámica en todo el mundo desarrollado ha llevado, en última instancia, a una oleada de medidas y controles de alquileres en gran cantidad de paí- ses (The Economist, 2019).
Algunas ciudades han concentrado la actividad económica y el empleo en los últimos años atrayendo trabajadores de su periferia, de zonas rurales o incluso de otros países; el rápido y concentrado —tanto geográfica como temporalmente— crecimiento de la demanda de vi- vienda en alquiler, muy por encima del crecimiento de la oferta —rígida en el corto plazo—, ha tensionado el mercado generando una escasez relativa o desabastecimiento de vivienda y elevando los precios. Este aumento tiene graves consecuencias tanto para determinados colectivos como para la economía en su conjunto: dificulta la emancipación de los jóvenes, incrementa de manera significativa el gasto en alquiler en la cesta de consumo de los hoga- res en detrimento del ahorro y el consumo de otros bienes1, obliga a familias a abandonar las
viviendas en las que residen, y limita la movilidad de los trabajadores y su eficiente coloca- ción en el mercado laboral2.
Aunque existe un amplísimo abanico de políticas orientadas a resolver estos problemas, que pueden clasificarse en tres grandes grupos: controles de los precios del alquiler, provisión pública de oferta de vivienda en alquiler y medidas dirigidas a incentivar la oferta priva- da de viviendas en arrendamiento y a contener el aumento del gasto de los hogares causa- do por el incremento de los precios del alquiler (López-Rodríguez y Matea, 2020). El debate público en España ha girado en torno a la posibilidad de intervenir directamente el mercado y limitar los precios de los alquileres y su crecimiento anual; si bien ya existen restricciones que limitan el incremento anual de los alquileres de las viviendas ya arrendadas3, y se han
implementado medidas destacables por parte de algunos gobiernos autonómicos y ayunta- mientos, como la limitación de precios de los alquileres puesta en marcha por la Generalidad de Cataluña4.
Aunque los controles de precios de los alquileres pueden ayudar a las familias ya arrendadas a aliviar su situación financiera, existe, entre los economistas, un amplio consenso sobre la
1 El excesivo gasto en alquiler de las familias en detrimento del consumo y el ahorro puede conducir a desequilibrios macroeconómicos severos.
2 En este sentido, una mayor prevalencia del alquiler sobre la propiedad y un mercado de vivienda en alquiler más amplio pueden ser beneficiosos en términos macroeconómicos, al permitir una mayor movilidad laboral y ajustes más rápidos de la oferta de trabajo.
3 El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establece que «el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo […].»
4 Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrenda- miento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
inefectividad de esta práctica para facilitar el acceso a la vivienda (Alston, Kearl y Vaughan, 1992)5.
En el presente trabajo analizamos brevemente el mercado del alquiler de vivienda residen- cial en España y su evolución en los últimos años para entender las causas del crecimiento de los precios del alquiler; posteriormente desarrollamos una breve teoría sobre los contro- les de precios en el mercado del alquiler de vivienda apoyándonos en la literatura existen- te y después analizamos la evidencia empírica disponible sobre la materia. Por último, pre- sentamos las conclusiones alcanzadas y proponemos algunas políticas públicas alternativas orientadas a aliviar tanto la escasez de vivienda en alquiler como la presión que supone para los hogares precios del alquiler demasiado elevados.