Condominio con indivisión forzosa perdurable

Sección 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables

ARTÍCULO 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

ARTÍCULO 2005. Uso de la cosa común

Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

1. introducción

el ccyc regula en estas normas el supuesto de indivisión que recae sobre cosas muebles que sirven de accesorio a inmuebles de propiedad de personas distintas.

2. interpretación

la indivisión forzosa recae respecto de aquellas cosas que se encuentran afectadas a sa- tisfacer las necesidades de dos o más inmuebles pertenecientes a propietarios distintos. la determinación de cuáles son cosas que están destinadas al servicio de esos inmuebles y, que por tanto, constituyen sus “accesorios indispensables”, conforma una cuestión de hecho que así debe ser resuelta por el juez.

suelen exponerse como ejemplos de las cosas sujetas a esta indivisión los bebederos o pozos que sirven para el riego de dos o más campos, un camino entre dos o más fundos, y más modernamente, las partes o bienes comunes en la propiedad horizontal, o los bie- nes y servicios que son accesorios de los lotes de propiedad individual en los clubes de campo que no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual.

respecto de tales cosas, las facultades de los condóminos se encuentran limitadas en los términos indicados en el art. 2005 ccyc. A resultas de ello, si bien la cosa co- mún puede ser usada por los condóminos, tal aprovechamiento solo es admitido para responder a las necesidades de las heredades en cuyo interés ha sido impuesta la in- división, y no en beneficio de ningún otro inmueble aunque perteneciere a uno de los copropietarios.

en cuanto a las facultades jurídicas, cualquier acto de esa naturaleza que se realice sobre la cosa común conlleva idéntica disposición sobre la cosa privativa. Por ello, no puede enajenarse la parte indivisa afectada sin hacer lo propio con la heredad en cuyo beneficio ha sido establecida la comunidad.

si bien no se especifican cuáles son las obligaciones de los condóminos, nada impide recurrir a las previsiones contenidas en los arts. 1991 y 2027 ccyc y, de ese modo, con- siderar que estos tienen que pagar los gastos de conservación, reparación y mejoras necesarias de la cosa común.

Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos

ARTÍCULO 2006. Muro, cerco o foso El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;

b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;

c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo; d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos

colindantes;

e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colin- dantes;

f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a

una construcción en la superficie.

1. introducción

A lo largo de ocho incisos el artículo establece categorías de muros, muchas de ellas conocidas en el régimen anterior e incorpora otras nuevas. Asimismo, mantiene la termi- nología utilizada en el cc al referirse al condominio sobre muros, cercos y fosos.

2. interpretación

la falta de claridad de las disposiciones del cc determinaba una mayor litigiosidad en la materia, de ahí que el ccyc. De ahí que el ccyc, con miras a superar ese efecto negativo y siguiendo el criterio del Proyecto de 1998, define los distintos tipos de muros que se verifican en la materia.

el muro lindero, separativo o divisorio es el que “demarca un inmueble y lo delimita del

inmueble colindante”. son tales, por tanto, los ubicados en los límites de los fundos.

la distinción entre los muros encaballado y contiguo toma en cuenta —como ocurría en el cc— un elemento objetivo: el lugar de su emplazamiento físico. Así, el encaballado (o “a caballo”) es aquel cuyo eje medio coincide con la línea que divide a los fundos ve- cinos, mientras que el contiguo es el que ha sido edificado íntegramente en uno de los inmuebles, pegado a la línea separativa con el fundo vecino, pero sin avanzar sobre este. la referencia a los muros medianero y privativo o exclusivo responde a un criterio ju- rídico: el de la titularidad de la pared. es privativo el que pertenece exclusivamente al propietario de una heredad, sin que sobre ella exista un condominio con el propietario del inmueble vecino. el medianero, en cambio, es aquel muro sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa que afecta no solo la pared, sino también a la franja del terreno sobre el cual esta ha sido asentada.

los muros de cerramiento son aquellos que se encuentran comprendidos en las hipótesis señaladas en los arts. 2007 y 2031 ccyc.

Por último, la alusión a los muros de elevación y el enterrado es novedosa en relación a las categorías admitidas en el cc. Así, mientras el primero es la porción de la pared que excede la altura de la pared de cerramiento, el segundo es la porción que, sin servir de cimiento a una construcción existente —es decir, siendo una pared divisoria— está por debajo de la superficie.

ARTÍCULO 2007. Cerramiento forzoso urbano

Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de po- blación o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

ARTÍCULO 2008. Muro de cerramiento forzoso

El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la super- ficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

1. introducción

como fue visto en el artículo anterior, bajo la letra “f”, el código denomina “muro de cerramiento”, al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo. las normas que abajo se analizan, precisan su naturaleza y características constructivas. sin perjuicio de ello, se aprecia esencial destacar que esta clase de muro tiende a consolidar factores de seguridad y paz social, al auspiciar la demarcación física de heredades cuando no, garantizar la privacidad entre vecinos.

2. interpretación

en una primera aproximación, ha de observarse que esta clase de cerramientos forzosos participa de la noción de condominio. ello supone desde el origen una propiedad común a ambos linderos. la adquisición de este derecho por parte de los así propietarios, ha sido prevista como por imposición legal en el art. 1894, cuando el código expresa que “se

adquieren por mero efecto de la ley (…) los condominios de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso”.

los desarrollos constructivos a los que alude el artículo están autorizados en inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus “arrabales”. es claro que la facultad es concedida no solo cuando el muro no exista, sino también cuando por distintas circuns- tancias deba ser reconstruído.

Desde el punto de vista de su naturaleza, el código reconoce recíprocamente que cada propietario tiene el derecho y la obligación a su respecto. Derecho, pues la facción del muro es una potestad que nace de la condición de propietario de un inmueble y que traduce el ejercicio de la propia construcción de la pared sea como muro contiguo (art. 2006, inc. c) o encaballado (art. 2006 inc. b).

cualquiera de los vecinos puede emprender la construcción, no siendo posible que el res- tante se lo impida, ni aún en el caso que ella se practique encaballadamente (apoyando la mitad de su espesor en predio ajeno). es esta la consecuencia de la autorización legal al emplazamiento, la que pesa sobre ambos propietarios por tal razón como derecho y obligación. Participando de estas características, la pared pertenece a ambos propieta- rios en condominio.

es útil reparar que así reglada por el precepto la obligación de construcción, ella supone una obligación real que pesa por igual respecto de ambos propietarios linderos. De tal manera se extiende este deber a los sucesores particulares de cada predio en la extensión que reconoce el art. 1937 ccyc.

en punto a las características del muro en cuestión, el art. 2008 alude a condiciones genera- les de su materialidad y a una altura —que especifica— no puede ser menor a los tres metros. estable y aislante son dos características o cualidades impuestas a esta pared. A través de ellas, se cumplen las razones de seguridad y privacidad (a la que se puede sumar la de salu- bridad). los tres metros de alto como mínimo deben ser computados de la manera que pre- cisa el artículo (“desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles”) lo que lleva a concluir que para satisfacer este presupuesto no debe ser considerado los cimientos. También puede observarse que el precepto no alude al espesor con el que debe ser efectuada la pared, quedando suficientemente garantida la utilidad de ella, con el cum- plimiento de las cualidades antes referidas. la normativa anterior aludía innecesariamen- te a cómo debía estar construida la pared; extremo que debe juzgarse insustancial si, además de lo dicho, el artículo constituye una regulación subsidiaria de la que pueda ser impuesta por las reglamentaciones locales.

ARTÍCULO 2009. Adquisición de la medianería

El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es media- nero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de ele- vación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcial- mente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.

1. introducción

es lógico considerar que quien levanta un muro abonando los materiales que se emplean en la construcción, la mano de obra, etc., es dueño exclusivo de él, sobre todo cuando es contiguo. Algunas discusiones en torno a esta cuestión se suscitaron en la doctrina ante- rior en los casos en que la pared, en lugar de contigua, fuera encaballada.

el ccyc innova en la regulación propiciada en el cc. Ahora, cualquiera sea el propietario que levantó el muro, e independientemente del lugar de emplazamiento de la pared o de si los gastos que demandó su construcción fueron solventados por ambos vecinos, la pared que se erija hasta la altura de los tres metros tendrá la condición de medianera. esta es la regla que consagra el art. 2009 ccyc, que también regula sobre el muro de elevación.

2. interpretación

De acuerdo a lo señalado, todas las paredes divisorias de cerramiento forzoso, sean contiguas o encaballadas, son medianeras hasta la altura de tres metros. Por encima de esa altura, el muro de elevación podrá ser privativo de quien lo construyó o medianero si desde su origen hubo acuerdo y contribución de ambos. De todos modos, es de destacar que aun cuando sea privativo, el vecino tiene derecho a adquirir la copropiedad por contrato o usucapión. no obstante ello, el art. 2028 ccyc acuerda a los condóminos el derecho de abdicar la medianería, lo que determina que la pared, aun de cerramiento forzoso, pueda conver- tirse en privativa.

Por encima de la altura de tres metros el muro es privativo, sin perjuicio de que podrá con- vertirse en medianero si el vecino adquiere la pared por contrato o por vía de la usucapión.

Así, la norma recoge la teoría del condómino expuesta por Gastón Tobal y desarrollada en el Plenario de las cámaras civiles de la capital Federal en autos “raffo, bartolomé M. c/ Moles, Aniceto y otros” —del 17/04/1933—, y sustentada por la mayoría en el Plenario de la cámara nacional de Apelaciones en lo civil, dictado en autos “Gaggero de simonetti, María y otros c/ bogopolsky, Josué” —del 06/07/1955—.

se trata de un condominio hasta los tres metros de altura que puede extenderse a la pared sobreelevada si el vecino titular o cotitular de un derecho real sobre cosa propia adquiere la medianería por contrato o por usucapión.

ARTÍCULO 2010. Presunciones

A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privati- vo del dueño del edificio más alto.

ARTÍCULO 2011. Época de las presunciones

Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

ARTÍCULO 2012. Exclusión de las presunciones

Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

ARTÍCULO 2013. Prueba

La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos.

La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.

remisiones: ver comentario al art. 2009 ccyc.

1. introducción

si bien la medianería de los muros de cerramiento forzoso construidos en los términos del art. 2008 ccyc hasta la altura de los tres metros es indiscutible por así disponerlo el art. 2009 ccyc —en tanto, claro está, no medie el supuesto de renuncia de alguno de los propietarios linderos al que hicimos referencia en nuestra glosa a dicha norma—, las demás partes de ese muro podrán revestir ese carácter o la condición de privativas. en ese caso, como la prueba del carácter privativo o medianero de la pared puede ser difi- cultosa, el ccyc sienta una serie de presunciones destinadas a facilitar tal comprobación y regula de manera precisa su operatividad.

2. interpretación

el muro lindero entre dos edificios se presume medianero hasta la altura del edificio más bajo; dicha presunción se refiere a la pared que comparten ambos edificios y sobre la cual se apoyan las construcciones de ambos linderos. ello se justifica si se considera la

posibilidad de que el muro bien pudo haber sido construido por ambos vecinos para su aprovechamiento común. en cambio, la parte del muro que se eleva por encima de la altura del edificio menos elevado se presume privativo.

Para que operen las presunciones de medianería y privacidad que contempla el art. 2010 ccyc es menester que la pared divida dos edificios, cualquiera sea su natura- leza o destino. Tal estado de las cosas debe ser evaluado “a la fecha de construcción del

muro”, según lo establece el art. 2011 ccyc. De ahí que si en ese tiempo había edificios o

construcciones de ambos lados, las presunciones legales se aplicarán, pero si se acredita que los edificios o construcciones fueron levantados en tiempos distintos, la presunción caerá. Al respecto se destaca que la carga de probar este último extremo recae sobre quien pretende sostener la privacidad del muro.

el art. 2011 ccyc, por su parte, establece que las presunciones subsisten aun en el su- puesto de destrucción total o parcial del muro; cabe entender que si se efectúa la re- construcción, las presunciones seguirán jugando con relación al muro nuevo que actúa como sustituto.

no resultan aplicables las presunciones cuando el muro no divide edificios sino patios, huertos y jardines (art. 2012 ccyc). lo mismo ocurre cuando divide dos patios, dos jar- dines o dos huertos.

las presunciones son iuris tantum y ceden, por tanto, ante prueba en contrario. esa prue- ba contraria a la presunción —destinada a privarla de eficacia— “debe provenir de instru-

mentos públicos o privados que contengan actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos” (art. 2013). De este modo

queda consagrada la bilateralidad de los instrumentos, así como también la posibilidad de remontarlos a los anteriores titulares.

en lo que respecta a los signos materiales, se establece que deben ser inequívocos. cabe considerar involucradas señales materiales consistentes en huecos, vigas, vestigios de revoques, canaletas de cañerías, entre otros.

si existe contradicción entre los signos y los instrumentos, deben prevalecer estos últi- mos. la solución es lógica, por cuanto los indicios que implican las señales deben ceder ante una prueba directa, como la emanada de instrumentos públicos o privados.

Por último, es útil tener en cuenta que estos medios de prueba son necesarios ya sea para desvirtuar las presunciones legales o probar la medianería o la exclusividad de una pared respecto de la cual no rija ninguna presunción.

ARTÍCULO 2014. Cobro de la medianería

El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimien- tos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.

ARTÍCULO 2015. Mayor valor por características edilicias

No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.

1. introducción

si el muro de cerramiento es medianero hasta la altura de los tres metros (art. 2009 ccyc) y, por tanto, común y perteneciente en condominio a ambos colindantes (art. 2006, inc. d, ccyc), es preciso, por un lado, reconocer al vecino que lo hizo levantar una acción de rembolso por aquello que debió sufragar con motivo de dicha construcción, y por el otro, el deber del vecino de afrontar dicho pago.

en las disposiciones que aquí se glosan, el ccyc se ocupa de estas cuestiones determi- nando qué conceptos pueden ser objeto de reclamo.

2. interpretación

Quien levanta un muro de cerramiento forzoso urbano puede optar por asentarlo en su terreno exclusivamente, sin avanzar en la propiedad vecina, o puede hacerlo sobre la lí- nea separativa de ambas heredades, apoyando una parte de la pared en un inmueble y la otra, en el otro. en el primer caso el muro es contiguo y en el restante encaballado, pero en cualquier caso, en tanto no se verifique la renuncia a que refiere el art. 2028 ccyc, será medianero.

en punto a la acción de rembolso, los términos del reclamo varían según se trate de un muro contiguo o encaballado. en el primer supuesto el constructor tendrá acción para reclamar el pago de la mitad de su valor, del de sus cimientos y, asimismo, la del terreno sobre el que está asentado.

Tratándose de un muro encaballado se entiende que el vecino no constructor ya hizo un aporte consistente en la mitad de la franja del terreno de su propiedad en el que se la ha asentado. Por lo tanto, deberá pagar la mitad del valor del muro y de sus cimientos, con exclusión del valor del terreno.

en cambio, no puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias