Constituyentes Promotores Simplemente es el director de orquesta del negocio, es el que tiene Know how o conocimiento del negocio inmobiliario, es el actor

clave sin el cual no sería posible el desarrollo del proyecto. Generalmente se piensa que necesariamente debe ser un constructor, pero nada más alejado a la verdad, sobre todo si consideramos que los fracasos de muchos de los proyectos inmobiliarios, es por la falta de conocimiento y expertis por parte de los ingenieros civiles o arquitectos en el manejo

y administración comercial y financiera de negocios. Este actor necesita tener cuatro destrezas básicas: 1) Conocimiento Técnico, 2) Conocimiento Financiero, 3) Conocimiento Legal, y 4) Conocimiento Legal. Son generalmente medianas o grandes compañías que cuentan con un equipo interdisciplinario liderados por expertos en negocios, que con el apoyo técnico y legal estructuran grandes y/o exitosos negocios inmobiliarios. El trabajo fundamental del Promotor se resume en lo siguiente:

a. Ubicar el terreno con potencial para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. En este punto es básico el conocimiento COMERCIAL del Promotor, ya que debe identificar el potencial producto, esto es, vivienda, u oficinas, o locales comerciales o consultorios médicos, y el nivel socio económico al que irá dirigido el potencial proyecto, esto es, bajo, medio o alto. Además de identificar la competencia y la oportunidad comercial del producto.

b. Una vez ubicado el terreno o inmueble óptimo para el desarrollo del proyecto, viene un exhaustivo análisis técnico-legal del inmueble, en el que se desechará o aprobará el potencial negocio inmobiliario, midiendo los siguientes aspectos del terreno:

b.1. Gravámenes o limitaciones al dominio.- A través de un certificado de gravámenes se analizará que el terreno no se encuentre hipotecado a terceros, prohibido de enajenar, o que cuente con alguna servidumbre que impida el desarrollo óptimo del proyecto. Es importante no solo analizar los certificados de gravámenes sino potenciales juicios o controversias que puedan existir sobre el terreno y que aun no se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que es conveniente analizar también el record legal y crediticio de los propietarios del inmueble, ya que puede pesar sobre ellos juicios que a futuro durante el proceso de estructuración del negocio y previo a la constitución del fideicomiso, pudieran ocasionar el aborto del proyecto, lo cual pudo ser evitado por una detección temprana del status legal de los propietarios del inmueble,

b.2. Análisis del IRM (Informe de Regulación Metropolitana) o IRU (Informe de Regulación Urbana) donde se puede ver el potencial del terreno, esto es, el coeficiente de uso de suelo del terreno (COS) esto es, el porcentaje del terreno que se puede destinar a área útil de construcción, además de verificar la altura o número de pisos que pueden construirse, el tipo de unidad inmobiliaria que puede desarrollarse, esto es vivienda o comercial, así como las limitaciones técnicas que puede tener el terreno

como afectación por futuras vías, protección ecológica, restricciones para desarrollo de vivienda o comercios por pertenecer a un área industrial, retiros de quebradas, entre otras varias, Esta radiografía del terreno es la que determina TECNICAMENTE el potencia que se debe dar al proyecto, o desecharlo, ya que no es raro encontrar terrenos ubicados frente a zonas urbanas de vivienda que por su uso de suelo, no pueden ser desarrolladas como proyectos de vivienda, sino como zonas para industria o de protección ecológica lo cual haría inviable al proyecto.

b.3. Status legal del terreno respecto al Cantón y por tanto control Municipal al que pertenece, este análisis legal es muy importante, ya que existen inmuebles sobre los que pesan juicios de coactiva, o trámites de afectación o problemas de superficie que no constan en certificados de gravámenes pero que igualmente harían inviable el avance del proyecto, es por ello identificar estos problemas a tiempo, a través de certificados de no adeudar al municipio y revisión de impuestos prediales al municipio, y sobre todo verificación de toda afectación que apareciere en el IRM o IRU del terreno.

b.4. Análisis de servicios del terreno, este análisis es el final de esta etapa de estudio del Promotor, y es eminentemente técnica, en la cual se verificará la viabilidad de que el proyecto cuente principalmente con el servicio de agua potable y alcantarillado, sin el cual es imposible su desarrollo, no solo por falta del servicio, sino por la inexistencia de una red adecuada del servicio que permita abastecer con suficiencia el proyecto inmobiliario previsto. La falta de este análisis puede ser fatal durante el desarrollo del proyecto, ya que puede hacer inviable su ejecución o lo que es peor, generar costos imprevistos durante el desarrollo, afectando los resultados esperados por los inversionistas o constituyentes del proyecto. Para esto se deberá obtener las respectivas factibilidades de servicio de las empresas públicas de cada ramo (agua, alcantarillado, luz eléctrica y servicio telefónico)

c. Una vez realizados los estudios comerciales, legales y técnicos iniciales del terreno, se pasa a la fase de prefactibilidad del proyecto, en esta fase se dibujara un plan masa del proyecto (identificar los m2 de construcción posibles a ser construidos), estudios de mercado, presupuesto técnico preliminar de costos de construcción del proyecto y pre- análisis financiero para determinar precio de venta del potencial producto inmobiliario, así como el aporte en dinero requerido, monto del crédito a solicitar y proyección de

utilidades del proyecto. Es decir en esta etapa ya se identifica una radiografía preliminar del negocio, y de identificarse un potencial proyecto exitoso, generalmente en esta etapa se firma un preacuerdo de asociación con el dueño del terreno, o una carta de compromiso de las partes.

d. La factibilidad financiera del negocio es la etapa final del trabajo del Promotor, en la cual se reajustan y profundizan todos los estudios anteriores, para determinar exactamente la rentabilidad del proyecto, y ratificado la prefactibilidad inicial, se procede a cerrar el acuerdo y condiciones del negocio inmobiliario con el Tradente, y por tanto con la suscripción del respectivo contrato de fideicomiso mercantil inmobiliario, a través del cual se desarrollará este tipo de negocio fiduciario.

1.4.5.1.5. Beneficiarios.- Es el último actor de este tipo de fideicomiso mercantil, que