CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Expediente N° 295-2007 Dr. Rudy Moreno Dávila

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA NORTE NOVENO JUZGADO DE PAZ LETRADO

EXPEDIENTE : 2007-0295-0-0901-JP-CI-09

DEMANDANTE : EVER TEODOSIO SOTOMAYOR SALAS Y

OTROS

DEMANDADO : SERGIO AUGUSTO VERAMENDY GARAY

MATERIA : DESALOJO

SECRETARIO : ROSA CHÁVEZ BONILLA

RESOLUCIÓN NÚMERO TRECE

San Martín de Porres, dieciséis de octubre año dos mil siete.-

SUMILLA

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

“Al haber vencido el plazo del contrato de arrendamiento el 30 de agosto de 1995, y no habiéndose solicitado la conclusión del mismo, se ha generado la continuación del contrato, es decir, su vigencia se mantiene. El artículo 1365° del Código Civil señala que en los contratos de plazo indeterminado, cualquiera de las partes pueden ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial, mientras que el artículo 1703° del Código Sustan- tivo señala que se pone fin a un arrendamiento de duración inde- terminada dando aviso judicial o extrajudicial. Aparentemente, existirían dos normas en conflicto con relación a la comunicación de la conclusión del contrato; sin embargo, ello no es así, ya que el artículo 1365° del Código Civil, regula las conclusiones de los contratos de carácter general; para el presente caso el cuestiona- miento de la presente litis es el de determinar la conclusión de un contrato de arrendamiento, es decir, un contrato nominado o especial el que tiene su propia regulación y prevalece frente a la norma general; si ello es así, entonces es aplicable el artículo 1703° del Código Civil”.

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FUENTES DE LAS OBLIGACIONES

VISTOS: Resulta de autos que por escrito a folios ca- torce a dieciocho, Ever Teodosio Sotomayor Salas en su condición de curador de Filomena Marina Salas Flores, Luzmila Salas Flores de Veramendi, y Lía Salas Flores recurren al juzgado emplazando a Sergio Augusto Veramendi Garay sobre desalojo del inmueble de la parte posterior del inmueble del Jirón Neptu- no número 205 Urbanización Sol de Oro – Lima; como fundamentos de hecho señalan los demandantes que son hermanos entre sí y herederos de quien en vida fue Edmundo Salas Flores, y con derecho respecto al inmueble ubicado en el Jirón Neptuno número 205, Urbanización Sol de Oro – Los Olivos – Lima; cuya designación antigua es calle 2, Manzana “E”, Lote 06 Urbanización Sol de Oro – Lima; señalan que Edmundo Salas Flores en vida entregó en arrendamiento parte del referido bien al demandado; habiendo entregado en arriendo un área de aproximadamente ciento diez metros para uso exclusivo de local comercial, ha- biéndose pactado por un año a partir del primero de setiembre de mil novecientos noventa y cuatro al treinta y uno de agosto de mil novecientos noventa y cinco; y la presente demanda tiene por objeto que el demandado cumpla desocupar el local arrendado por la causal de conclusión de contrato; agrega que el contrato no ha sido renovado por lo que el demandado debe restituirlo; ampara jurídica- mente su demanda en el artículo 1700° y 1703° del Código Civil; artículos 424°, 425°y 426° del Código Procesal Civil; la demanda fue admitida por resolución número uno de fecha veinte de marzo de dos mil siete, habiéndosele notificado al demandado quien cumplió con absolver la demanda conforme se desprende de folios veintiséis y veintisiete; el demandado señala que es verdad que el bien materia de litis fue entregado en arriendo y agrega que no se le ha comunicado vía carta notarial u otra forma de comunicación a fin de que desocupen el in- mueble materia de litis, por lo que la demanda debe ser declarada infundada, y la invitación a conciliación extrajudicial es un requisito de admisibilidad de la demanda y no un requerimiento para la desocupación del inmueble; citadas las partes a audiencia de saneamiento, conciliación pruebas y sentencia, esta se llevó a cabo conforme se desprende de las actas de fecha veinticuatro de julio y veinticinco de setiembre del presente año, habiéndose saneado el proceso, sin formula conciliatoria, fijados los puntos controvertidos y saneado los medios probatorios, es el estado de emitir sentencia y;

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, el Código Procesal Civil en armonía con la concepción publi-

cista, releva la función jurisdiccional consagrada en el artículo 197° un sistema evaluativo intermedio único y ponderado denominado de la sana crítica, en

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virtud del cual el Juez, después de la apreciación y evaluación jurídica, arriba a un razonamiento lógico y certero, valorando los medios probatorios actuados en el proceso, conforme al artículo 196° del acotado cuerpo legal.

SEGUNDO: Que, los demandantes peticionan a Sergio Augusto Veramendi

Garay, el desalojo del inmueble ubicado en la parte posterior del inmueble del Jirón Neptuno número 205 Urbanización Sol de Oro – Lima; específicamente el inmueble de ciento diez metros cuadrados ubicado en la esquina que forma el Jirón Neptuno y el Pasaje Sol de Oro (puerta de cochera de patio), por causa de conclusión de contrato, en base a las consideraciones de hecho y de derecho que ha expuesto en la demanda.

TERCERO: Que, se han fijado como puntos controvertidos los siguientes: a)

Establecer el derecho que le asiste al demandante de solicitar la restitución del inmueble ubicado en la parte posterior del inmueble ubicado del Jirón Neptuno número 205 Urbanización Sol de Oro – Los Olivos – Lima; cuya ubicación exacta es un área de 110 metros cuadrados ubicado en la esquina que forma el Jirón Nep- tuno y el Pasaje Sol de Oro, con ingreso por el pasaje Sol de Oro (puerta, cochera y patio) b) Determinar el título jurídico que ampara la posesión en arriendo por parte de la demandada y si este se encuentra vigente.

CUARTO: Con relación al primer punto controvertido, debe acotarse que los

artículos 585° y 586° del Código Procesal Civil establecen que el proceso de desalojo puede ser impetrado por el propietario, arrendador, administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución del predio, pudiendo ser demandado tanto el arrendatario, el sub arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le sea exigible la restitución, pretensión que siempre debe sustentarse en un título, entendido como el derecho que le confiera la situación o status jurídico para ejercer su derecho de acción, para el caso en concreto los demandantes asumen la condición de tal, al haber sido declarados herederos de quien en vida fue Edmundo Salas Flores, conforme se desprende de la anota- ción en la ficha del Registro de la Propiedad Inmueble de los Registros Públicos número 88867 obrante a folios siete.

QUINTO: Además, el derecho a recurrir de los actores al órgano jurisdiccional se

ampara en el medio probatorio denominado: “Contrato de Locación – Conduc- ción Local Comercial”, que en copia certificada obra a folios ocho y ocho vuelta de fecha tres de agosto de mil novecientos noventa y cuatro, en donde suscri- bieron como locador Edmundo Salas Flores y como locatario Sergio Augusto

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FUENTES DE LAS OBLIGACIONES

Veramendi Garay, por el cual los actores acreditan su legitimidad para invocar la restitución del inmueble materia de litis; determinándose así el derecho que les asiste al sujeto activo del proceso.

SEXTO: Con relación al segundo punto controvertido, se tiene que las partes

suscribieron el “Contrato de Locación – Conducción Local Comercial”, que en copia certificada obra a folios ocho y ocho vuelta de fecha tres de agosto de mil novecientos noventa y cuatro antes citado, del referido documento se tiene que las partes pactaron en la segunda cláusula la vigencia de la relación contractual de un año, indicando el inicio de la relación contractual el primero de setiembre de mil novecientos noventa y cuatro y el vencimiento treinta y uno de agosto de mil novecientos noventa y cinco, presupuesto que el demandado no lo ha negado.

SÉPTIMO: Que, habiéndose determinado que el vencimiento del contrato suscri-

to entre las partes sucedió el treinta y uno de agosto de mil novecientos noventa y cinco, se debe determinar entonces: i).- la vigencia del contrato y ii).- la forma de su conclusión. Al respecto se tiene que el artículo 1700° del Código Civil, establece que de permanecer el arrendatario en posesión del bien luego de vencido el plazo de duración del contrato, no debe entenderse la renovación tácita, sino la conti- nuación del arrendamiento, ello no implica que el mismo no pueda ser renovado o que pueda pactarse otro contrato con distintas estipulaciones entre las partes; sin embargo, la norma precisa que de no suceder estos dos últimos supuestos, y el posesionario continua en el bien debe entenderse como la continuación del arrendamiento bajo las mismas condiciones hasta que el arrendador solicite el bien; para la presente litis, entonces se debe entender que al haber vencido el plazo del contrato el treinta uno de agosto de mil novecientos noventa y cinco, y no se solicitó la conclusión de la misma, entonces se ha generado la continuación del contrato, es decir, su vigencia se mantiene.

OCTAVO: Establecida la vigencia del contrato, entonces cabe determinar como

se concluye el mismo, al respecto, el demandado argumenta que la parte de- mandante no ha cumplido con la formalidad establecida en el artículo 1365° del Código Civil, al no habérsele comunicado mediante carta notarial u otro medio de comunicación que el contrato se encuentra vencido; por otro lado, el artículo 1703° del Código Sustantivo, señala que la conclusión del contrato de arrendamiento de duración indeterminada ocurre con el aviso judicial o extrajudicial; al respecto aparentemente, existirían dos normas en conflicto con relación a la comunicación de la conclusión del contrato; sin embargo, ello no es así, ya que el artículo 1365° del Código Civil, regula las conclusiones de los

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contratos de carácter general, por lo que no resulta aplicable cuando exista un plazo legal determinado o regulación específica al respecto; para el presente caso el cuestionamiento de la presente litis es el de determinar la conclusión de un contrato de arrendamiento, es decir, un contrato nominado o especial el que tiene su propia regulación y prevalece frente a la norma general; si ello es así, entonces es aplicable el artículo 1703° del Código Civil.

NOVENO: Que, el artículo 1703° del Código Civil, establece que se pone fin a un

contrato de arrendamiento indeterminado dado aviso judicial o extrajudicial, si ello es así, la norma no ha indicado la formalidad o el modo de esta comunicación, por lo que se debe entender que la comunicación es por cualquier vía y para el presente proceso se ha generado hasta dos formas de aviso de la conclusión del contrato la primera se ha generado con la invitación a la conciliación extrajudi- cial y la segunda comunicación por intermedio del propio emplazamiento de la demanda de desalojo; si ello es así, mal puede argumentar en su defensa el demandado que no ha tomado conocimiento de la conclusión del contrato de arrendamiento.

DÉCIMO: Por las consideraciones expuestas se tiene que la demanda debe ser

amparada, en consecuencia se debe ordenar que el demandado y los que habiten el inmueble ubicado en la parte posterior del Jirón Neptuno número 205, Urba- nización Sol de Oro, Los Olivos, Lima, identificándose el inmueble de un área de ciento diez metros cuadrados ubicado en la esquina que forman el Jirón Neptuno y el Pasaje Sol de Oro, con ingreso por el pasaje Sol de Oro (puerta cochera patio). Consecuentemente, la carga de las costas y costos del proceso corresponden a la parte vencida esto en aplicación del artículo 412° del Código Procesal Civil.

RESOLUCIÓN

Por estas consideraciones y las normas glosadas, la apreciación razonada de los medios probatorios y de conformidad con el artículo 139° de la Constitución Polí- tica del Estado, 6 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y artículos I y II del Título Preliminar FALLO: DECLARANDO FUNDADA la demanda incoada de folios catorce a dieciocho interpuesta por EVER TEODOSIO SOTOMAYOR SALAS en su condición de curador de FILOMENA MARINA SALAS FLORES, LUZMILA SALAS FLORES DE VERAMENDI, Y LIA SALAS FLORES sobre desalojo por vencimiento de contrato; en consecuencia ORDENO que el demandado SERGIO AUGUSTO VERAMENDI GARAY cumpla con desalojar la parte posterior del inmueble ubicado en el Jirón Neptuno número 205, Urbanización Sol de Oro,

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Los Olivos, Lima, inmueble de un área de ciento diez metros cuadrados ubicado en la esquina que forman el Jirón Neptuno y el Pasaje Sol de Oro, con ingreso por el pasaje Sol de Oro (puerta cochera patio), con costas y costos del proceso. Notifíquese.-

S.S.