61 Ver procesos en Anexos 24 al 28.
FULLER ARQUI MAN CONTRATI STAS I NDEP.
2. COSTOS I NDI RECTOS
Í tem Valor Valor parcial
Imprevistos 8% sobre costos directos $130,60 $ 1.763,12 Costos administrativos 10% sobre costos directos + imprevistos $176,31 $1.939,41 Utilidad 26% sobre costos directos + imprevistos $504,25 $2.443,69
I.V.A. 16% $80,68 $2.524, 37
Costo neto unitario ( Costos directos + indirectos) $2.524, 37
Ajuste de precio público $76
Precio público $2.600,00
Tabla 23: Análisis Unitario para servicio de aplicación de enchapes en pisos y paredes por m2 para Serviacabados
Servicio: Enchapes en pisos y paredes
1. COSTOS DI RECTOS
Í tem Unidad de
medida
Valor
Unitario Rendimiento Cantidad Subtotal
Grecocerámica Mancesa 20x20 cm. m 2 $11.900 m2 1 $11.900 Pegacor gris Kg. $795 3,5Kg. / m2 3,5Kg. $2.783 Cemento blanco Kg. $446 0,7 Kg. / m2 0,7 $312,20 Materiales e insumos Agua Lt. $30 3 Lt. / m2 3 $90 Rodaja de máquina cortadora Unidad $80.000 950 m2 1 $80 Palustre Unidad $4.900 11.500 m2 1 $0,43 Espátula 5” Unidad $2.400 15.000 m2 1 $0,16 Nivel Unidad $12.900 90.000 m2 1 $0,14 Tenazas Unidad $4.900 75.000 m2 1 $0,07 Martillo de goma Unidad $11.900 62.000 m2 1 $0,19 Boquillera Unidad $4.600 3.000 m2 1 $1,53 Equipos y
herramienta
Llana lisa Unidad $10.500 4.500 m2 1 $2,33
Mano de obra Enchapador m2 $822 1 $822
Transporte de personal Promedio $2.000 - Cada 36 m2 $55,56 Transporte76
Transporte de Equipos y
herramienta Promedio $20.000 - Cada 150 m
2 $213,33
Subtotal Costos Directos $16.349,21
2. COSTOS I NDI RECTOS
Í tem Valor Subtotal
Imprevistos 8% $ 1.307,94 $17.657,14
Costos administrativos 10% $ 1.765,71 $19.422,86
Utilidad 22% $ 4.273,03 $23.695,89
I.V.A. 16% $ 683,68 $24.379,57
Costo neto unitario ( Costos directos + indirectos) $24.380
Ajuste de precio público $20
76 Los costos de transporte de personal y herramienta son calculados de acuerdo a la frecuencia con que cada uno tiene que transportarse a cada proyecto. (Transporte de oficiales pintura: cada 56m2 y enchapes cada 36m2)
Precio público $24.400 La Tabla 24 ilustra los precios propuestos para Serviacabados para los servicios de acabados mencionados en los diferentes materiales y sitios de aplicación en viviendas.
Tabla 24: Precios propuestos para Serviacabados Acabado servicio Tipo de instalación Lugar de
óptimo Material a aplicar
Total costos directos e indirectos( m2)
Baldosa para pisos marca: Grecocerámica Referencia: Porto Alegre 20x20cm. Acabado: Marmolizado Mate Baños y
exteriores
Colores: Beige, azul y verde.
$24.400 Baldosa para pisos y paredes marca: Ibérica
Referencia: Natal 20x20cm. Acabado: Plano Semimate Cocinas
Colores: Blanco, beige, azul y verde.
$22.800 Baldosa para pisos marca: Ibérica
Referencia: Sao Paulo 30x30cm. Acabado: Marmolizado mate Pisos Enchape e instalación en pisos. Áreas residenciales
Colores: Café, beige, y gris.
$26.100 Baldosa para pisos marca: Ibérica
Referencia: Segovia 15x22 cm. Acabado: Marmolizado brillante Baños y
exteriores
Colores: Beige, azul oscuro, azul claro y verde claro.
$30.000
Baldosa para pisos y paredes marca: Ibérica Referencia: Natal 20x20 cm.
Acabado: Plano Semimate Enchapes Enchape e instalación en
paredes
Cocinas
Colores: Blanco, beige, azul y verde.
$22.800
8
8 EESSTTUUDDIIOOFFIINNAANNCCIIEERROO
Como se ha demostrado, los proyectos estatales de VIS ofrecen una oportunidad de negocio en la actividad de construcción de acabados, que puede ser satisfecha por medio de un servicio cuyas características básicas se asemejen a las diseñadas en este proyecto. Queda por determinar cuáles serían las ventajas que se pueden encontrar financieramente en un proyecto semejante, sin perder de vista el carácter social que implican los proyectos de VIS; donde el objetivo final y más importante, debe estar orientado hacia la búsqueda del aumento en la calidad de vida de los colombianos que adquirieron su VIS en algún estado del proceso constructivo. Por otra parte, para el estudio financiero se utilizarán solo las herramientas que eficazmente brindarán información útil para la toma de decisiones en un estudio de p efac iblidad: Flujo de fondos del proyecto, Tasa interna de Retorno, Valor Presente Neto, Periodo de Recuperación de la inversión y un análisis de sensibilidad de las variables más importantes del proyecto
r t
77.
8
8..11 AAnnáálliissiissddeeggaassttooss,,ccoossttoosseeiinnvveerrssiioonneess
Las variables de entrada necesarias para la conformación del Flujo de fondos del proyecto, se basan en los costos de inversión analizados y planteados en la Planeación de recursos realizada en el Q.F.D. y en los Análisis unitarios propuestos para los dos tipos de servicio: pintura y enchapes de pisos y paredes78. Cabe anotar que los costos asociados con el personal operativo que participa directamente en los proyectos, se incluye en los Análisis unitarios planteados en las Tablas 22 y 23, mientras que el personal administrativo es incluido como un rubro aparte llamado Salarios Personal Administrativo en el Flujo de Fondos del proyecto de la Tabla 27.
8
8..22 BBaasseessddeeccáállccuulloo
A continuación se señalan otras variables y supuestos necesarios para el desarrollo del Flujo de fondos, herramienta sobre la que se basa la evaluación financiera:
X
X
Los precios de venta de los dos servicios no incluyen el I.V.A., debido a que ésta retención corresponde a dinero del Estado que es retribuido bimensualmente; por tal motivo no se tiene en cuenta para el análisis79. El costo total por m2 para enchapes de pisos y paredes, es de $24.400 con I.V.A. y de $$23.695,89 sin I.V.A. Mientras que el
77
Sugerencia de investigación planteada por el Ingeniero Daniel Remolina, experto en temas de evaluación de proyectos, en reunión el 29 de Septiembre de 2004.
78 Ver Análisis unitarios en las Tablas 19 y 20.
79 Información recopilada en entrevista realizada el 28 de Septiembre de 2004, al Contador público Ángel María Suárez.
costo total por m2 para pintura de interiores, es de $2.600,00 con precio de venta con I.V.A. y de $$2.443,69 sin I.V.A.(Ver costos unitarios para Serviacabados)
X
X Se utilizaron cifras de inflación proyectadas hasta el año 2009 (CORFIVALLE, 2004)80, para elevar los costos y los precios de venta, y así ajustar el análisis al contexto económico colombiano. Se escogió dicha fuente pues de acuerdo a registros anteriores las proyecciones se han acercado tanto a cifras reales que gran parte de la empresa privada que reside en el occidente colombiano se alimenta con sus investigaciones económicas, aunque no se desconoce la efectividad planteada por entidades oficiales como el Banco de la República y el Departamento de Planeación Nacional, se considera viable la utilización de sus cifras para el estudio por su naturaleza de carácter privado y la efectividad de sus cálculos.
X
X Como no es posible determinar la duración ni el tipo de acabado exacto que los potenciales clientes demandarán, debemos asumir las siguientes condiciones: las proyecciones de ventas arrojan un promedio de alrededor de 16281 proyectos por mes, son vendidos en su totalidad; que adicionalmente cada uno de estos proyectos tiene una duración de alrededor de dos semanas y que el metraje aproximado82 de cada uno es de 91m2.
X
X Para el cálculo del monto de la inversión, se consideró conveniente proyectar los
costos de salarios, arriendo y servicios públicos de oficinas para de los primeros seis meses, para garantizar la estabilidad de la empresa por lo menos en ese periodo de tiempo.
X
X Los costos equivalentes a mantenimiento y renovación de herramientas manuales, son incluidos en los Análisis unitarios, mientras que los mismos costos de equipos del área operativa se incluyen en un rubro aparte llamado Mantenimiento de equipos, dentro del Flujo de fondos de la Tabla 27.
X
X Como se había mencionado anteriormente, se propone utilizar comisiones por venta para cualquier empleado de Serviacabados que consiga proyectos; equivalente al 5% sobre el valor total facturado de dicho proyecto antes del I.V.A.
X
X
La T.R.E.M.A. (Tasa de Rentabilidad Mínima Atractiva) utilizada para el análisis corresponde al D.T.F. promedio proyectado para los próximos 5 años correspondiente a 10,6% E.A. (CORFIVALLE, 2004) más el costo financiero del dinero correspondiente
80CORPORACIÓN FINANCIERA DEL VALLE S.A.: Proyecciones de Variables Macroeconómicas 2004-2010,
Investigaciones Económicas, Bogotá, Pág. 2, 2004.
81 Promedio de proyectos calculado anualmente, según proyecciones a cinco años, ver Tabla 25. 82
a 14,5% E.A.83(BBVA y Banco de Occidente, 2004) + D.T.F. proyectada84 y más la tasa de oportunidad mínima libre de riesgo ofrecida por un Certificado de Depósito a Término equivalente a 9.25% E.A. (CONAVI, Granahorrar); lo que corresponde a una tasa de 35% .
8
8..33 PPrrooyyeecccciioonneessffiinnaanncciieerraass
Para el inicio del estudio financiero se estableció un horizonte de evaluación de 5 años para obtener una perspectiva amplia y clara del proyecto a través del tiempo. El criterio que se utilizará para evaluar la prefactibilidad del proyecto, el estudio se basa en determinar la cantidad de m2 que sería necesario vender para que el proyecto fuera viable; es decir, qué
ingresos serían necesarios para que la T.I.R. fuera representativamente superior a la T.R.E.M.A. Para tal fin se realizó una proyección de demanda con base en información histórica de construcción de VIS en m2 brindada por el DANE en su XXVII Censo de Edificaciones desde el año 1998. Se consideró conveniente utilizar un método de regresión lineal para proyectar a los cinco años siguientes; ya que este cálculo proyecta representando características de comportamiento de crecimiento acordes a los que presenta el objeto de estudio, y las variables del sector constructor en los últimos años muestran alentadoras cifras para soportar este supuesto.
Con base en la anterior cifra de m2 proyectados, se necesitaría captar por lo menos un 1,97%
del total en Bogotá. Según éste porcentaje se estima la capacidad que tendría Serviacabados, en llevar a cabo el número de proyectos para responder a esa cantidad de m2. Para poder establecer esa capacidad, se asume que cada proyecto tendrá una duración aproximada de 2 semanas (por tratarse de acabados en viviendas), ya que no es posible calcular cuánto tiempo se demorará cada proyecto. Con base en lo anterior, y según los expertos de las empresas estudiadas, cada Asesor técnico lograría manejar 8 proyectos por mes, para un total aproximado de 16 proyectos mensuales. Tomando el porcentaje de m2 que se desea captar (1,97%), en la Tabla 25 se estima el número de proyectos por año, por mes y el número de asesores técnicos necesarios para su ejecución.
Tabla 25: Cálculo de capacidad operativa para Asesores técnicos en Serviacabados
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Número de proyectos estimados/año 1634,56 1787,80 1941,04 2094,28 2247,52
Número de proyectos estimados/mes 136,21 148,98 161,75 174,52 187,29
Número de Asesores técnicos necesarios 8,51≈9 9,31≈9 10,11≈10 10,91≈11 11,71≈12
83 Tasa brindada promedio brindada por el Banco de Occidente el BBVA Banco Ganadero a créditos superiores a 100 millones de pesos para personas naturales, consulta realizada en Diciembre de 2004.
84
Por obvias razones, el otro cargo que variaría en número sería el personal operativo; ellos no son tenidos en cuenta en el análisis final, pues el costo que implican fueron incluidos en los análisis unitarios y adicionalmente su contratación podría realizarse por medio de contratos de prestación de servicios que incluyan todos los beneficios de ley (solo en casos de sobre demanda); situación contraria a la de los Asesores Técnicos, quienes dado el perfil de sus cargos exigen contratos a término y su costo no se incluye dentro de los Análisis unitarios. Indispensablemente fue necesario planificar el número de Asesores técnicos para proyectar su costo, ya que son los cargos cuyo costo administrativo es más elevado y cuyo número depende directamente de la demanda de servicios de acabados.
El resto de personal, para el promedio de proyectos mencionado, se planea puede permanecer constante durante todo el horizonte de evaluación. Por obvias razones, el otro cargo que variaría en número sería el personal operativo; ellos no son tenidos en cuenta en el análisis final, pues el costo que implican fueron incluidos en los análisis unitarios y adicionalmente su contratación podría realizarse por medio de contratos de prestación de servicios que incluyan todos los beneficios de ley (solo en casos de sobre demanda); situación contraria a la de los Asesores Técnicos, quienes dado el perfil de sus cargos exigen contratos a término y su costo no se incluye dentro de los Análisis unitarios. Indispensablemente fue necesario planificar el número de Asesores técnicos para proyectar su costo, ya que son los cargos cuyo costo administrativo es más elevado y cuyo número depende directamente de la demanda de servicios de acabados. A cada Asesor le podrían ser asignadas dos cuadrillas: una de 3 oficiales pintores y otra de dos oficiales enchapadotes85 El resto de personal, para el
promedio de proyectos mencionado, se planea puede permanecer constante durante todo el horizonte de evaluación.
Para calcular el número de metros cuadrados que potencialmente se podrían instalar, fue necesario considerar características generales de la VIS en Bogotá. Se estima que en las viviendas diseñadas para políticas de VIS, casi cuatro veces el área construida necesita de algún tipo de acabados de construcción. Esto debido a que al área habitable se adicionan las paredes del perímetro interno, paredes de división de zonas, techos y en su mayoría, dos pisos86. Por ejemplo, una casa que tiene 12m de fondo y 3,5m de frente para un área total de
84m2, tiene un área potencial para realización de acabados de alrededor de 273,34m2
adicionando todos los aditamentos mencionados. Como se puede observar, el área a la que se le pueden aplicar acabados (273,34 m2), es casi tres y medio veces más grande que el área
construida (84m2); de esta forma se utiliza este factor para multiplicar los valores de la fila
Área a captar del mercado (m2), y así hallar los valores de la fila Área de acabados totales potenciales, todos de la Tabla 26.
85 Ver la estimación del personal necesario para las cuadrillas de enchape y pintura en el Anexo 32. 86
Dado el mercado hacia el que se enfoca la investigación, se estima que cada proyecto cubra alrededor de la tercera parte del área total construida, pues los clientes rara vez se decidirán a mejorar toda su casa. Por esto la fila Área de acabados totales potenciales es multiplicada por una fracción del área total de las viviendas a las que es posible aplicarles acabados, para obtener los valores de la fila Área de acabados potenciales. Por otra parte, aproximadamente un 77% del área, se dispone para realizar labores de pintura, mientras que el restante 23% está potencialmente diseñada para enchapes87 (FULLER, 2003). De igual forma, estos valores en metros cuadrados son calculados para cinco años en las filas Enchapes (23%) y pintura (77%) en m2
de la Tabla 26. Adicionalmente, bajo el criterio del menor porcentaje que debería ser captado del mercado para que el proyecto fuera viable, se encontró que es necesario tomar un 1,97% (1,965603392495%) del metraje total construido para VIS; de esta forma es posible calcular los ingresos por ventas anuales como muestra la Tabla 26.
Tabla 26: Proyecciones de demanda de servicios de acabados para instalación de pisos, enchapes de paredes y pintura
2005 2006 2007 2008 2009
Área total Construida
Proyectada ( m2) 6.494.409,9 7.103.263,4 7.712.116,9 8.320.970,4 8.929.823,9 Área a Captar del
Mercado ( m2) : A.C.P. x 1.97% 127.654,3 139.622,0 151.589,6 163.557,3 175.524,9 Área de Acabados Totales Potenciales ( m2) : A.C.M. x 3.5 446.790,2 488.677,0 530.563,7 572.450,5 614.337,2 Área de Acabados Potenciales ( m2) : A.A.T.P. x 33% 147.110,3 160.901,9 174.693,5 188.485,2 202.276,8 Enchapes ( m2) ( 23% ) 33.835,4 37.007,4 40.179,5 43.351,6 46.523,7 Ventas $ 841.846.802,69 $ 920.770.273,82 $ 999.693.744,95 $1.078.617.216,09 $1.157.540.687,22 Pintura ( m2) ( 77% ) 113.274,9 123.894,5 134.514,0 145.133,6 155.753,2 Ventas $ 290.648.843,99 $ 317.897.288,21 $ 345.145.732,44 $ 372.394.176,66 $ 399.642.620,89 TOTAL $ 1.132.495.646,67 $1.238.667.562,03 $1.344.839.477,39 $1.451.011.392,75 $1.557.183.308,11 Algunos valores pueden variar si no se utilizan todos los decimales como lo realiza una hoja de cálculo
87 Estimaciones realizadas por el Arquitecto Oscar Camelo del Departamento de Obras de FULLER Mantenimiento en 4 barrios de VIS del Sur occidente y Nor occidente de Bogotá D.C., realizada en Agosto de 2003.
En la Tabla 27 se presenta el Flujo de Fondos del proyecto que presenta a través de un esquema elaborado en forma sistemática, los costos y beneficios asociados al proyecto organizados periodo a periodo. A continuación y en el Anexo 35, se describen los costos y gastos utilizados en el Flujo de fondos.
Los costos de inversión resultan de sumar costos de equipos de oficina, equipos de operación, dotación de seguridad industrial, dotación completa de herramienta manual, equipos de oficina, salarios administrativos y de asesores técnicos por seis meses, arriendo de instalaciones, servicios públicos y mantenimiento de equipos por seis meses y adecuaciones de oficina. Los costos de enchapes y pintura son producto de las proyecciones de demanda por el costo unitario de cada uno más la inflación. Las dotaciones de personal de seguridad industrial son las dadas en la planeación de recursos más la inflación; los costos de herramienta manual se incluyen en mantenimiento en los costos unitarios. El arrendamiento, servicios públicos y mantenimiento de equipos anual, se aplican como se planteó en la Planeación de recursos más la inflación. Las comisiones por venta se aplican sobre el total de los ingresos operativos. La depreciación de equipos se realizó mediante el método de línea recta.
Tabla 27: Flujo de Fondos del proyecto
0 1 2 3 4 5
2004 2005 2006 2007 2008 2009
I ngresos operativos $ 1.132.495.646,67 $ 1.238.667.562,03 $ 1.344.839.477,39 $ 1.451.011.392,75 $ 1.557.183.308,11 COSTOS Y GASTOS OPERATI VOS
-Costos de aplicación de Enchapes proyectados $ 690.038.362,86 $ 754.729.732,64 $ 819.421.102,42 $ 884.112.472,20 $ 948.803.841,99 Costos de aplicación de Pintura proyectados $ 230.673.685,70 $ 252.299.435,09 $ 273.925.184,47 $ 295.550.933,86 $ 317.176.683,24 -Dotaciones de seg.
Industrial para oficiales $ 9.958.410,00 $ 10.456.330,50 $ 10.979.147,03 $ 11.528.104,38 $ 12.104.509,60 -Arrendamiento $ 18.900.000,00 $ 19.845.000,00 $ 20.837.250,00 $ 21.879.112,50 $ 22.973.068,13 -Servicios públicos $ 13.734.000,00 $ 14.420.700,00 $ 15.141.735,00 $ 15.898.821,75 $ 16.693.762,84 -Mantenimiento de equipos $ 10.979.451,00 $ 11.528.423,55 $ 12.104.844,73 $ 12.710.086,96 $ 13.345.591,31 -Salarios Personal Administrativo $ 97.795.943,28 $ 102.685.740,44 $ 108.949.842,59 $ 115.527.149,84 $ 122.433.322,45 -Comisiones por ventas
(5%) $ 56.624.782,33 $ 61.933.378,10 $ 67.241.973,87 $ 72.550.569,64 $ 77.859.165,41 TOTAL COSTOS Y
GASTOS OP. $ 1.128.704.635,17 $1.227.898.740,32 $1.328.601.080,10 $ 1.429.757.251,13 $ 1.531.389.944,95 -Depreciación $ 5.200.100,00 $ 5.200.100,00 $ 5.200.100,00 $ 5.200.100,00 $ 5.200.100,00 UTI LI DAD ANTES
DE I MPUESTOS $ -1.409.088,50 $ 5.568.721,71 $ 11.038.297,29 $ 16.054.041,62 $ 20.593.263,16 -Impuestos (35%) $ -493.180,98 $ 1.949.052,60 $ 3.863.404,05 $ 5.618.914,57 $ 7.207.642,11 UTI LI DAD NETA $ -915.907,53 $ 3.619.669,11 $ 7.174.893,24 $ 10.435.127,06 $ 13.385.621,05 +Depreciación $ 5.200.100,00 $ 5.200.100,00 $ 5.200.100,00 $ 5.200.100,00 $ 5.200.100,00
-Costos de inversión $ 112.694.106,80