CUENCAS DEL AREA SUR

ESPACIOSVERDES CONPROTECCIÓNAMBIENTAL

Fuente: elaboración propia sobre imagen satelital de Google Earth

Vidal Koppman (2014) relaciona las modalidades de producción de suelo cerrado con el concepto de fragmentación territorial que implica el aislamiento de un sector de superficie

urbanizadle del resto de un territorio, y en consecuente autogestión de servicios e

infraestructuras, de forma tal que la conexión con el municipio al que pertenecen se va

escala metropolitana mayorproducción de DI en el eje Norte, en el 2001 los DI residenciales

en la RMBA alcanzaban una cifra de 434 emprendimientos, y en 2007 se contabilizó 540

urbanizaciones privadas, que comprenden una superficie de 500 km2, algo así como dos veces la superficie de la CABA (Pintos et al, 2012) (Figura 3).

El avance del modelo del urbanismo neoliberal fundado en una alianza de intereses convergentes entre losfactores económicos privados asociados a estos emprendimientos y

el Estado en sus distintos niveles de gestión y organismos intervinientes son los factores

determinantes para queeste modo de produccióndel suelo privado genere la degradación

de ecosistemas estratégicos, como los humedales, cuencasyarroyos. Al decir de Pugliese y

Sgroi (citado en Pintos et al, 2012), esta modalidad, al amparo de cierta "porosidad"

burocrática en la tramitación administrativa, es unaclara demostración de las vulneraciones

en que se incurre respecto al marco normativo y los procedimientos de aprobación, observando implicancias que no solo afectan al ecosistema del humedal, sino que generan

transformaciones territoriales de gran magnitud con repercusiones en otras regiones, y repeticiones del fenómeno, como se perfila en el eje metropolitano Sur, donde ya se han

constatado estastendencias, en Berazategui, Quilmes, la Plata y Brandsen y también en la

Ruta 36 en Magdalena yPunta Indio.

Por su magnitud, especificidad y/o complejidad de usos e impacto, los DI son

emprendimientos que generalmente no están contempladosen los supuestos reguladospor las ordenanzas o Códigos de Ordenamiento Urbano municipal; y se los considera "Proyectos Especiales" sujetos al dictado de ordenanzas particulares con el cumplimiento

previo de normas supramunicipales de acuerdo a la actividad en la que se encuadre22.

22La Ley 12573 se ocupa de las Grandes Superficies Comerciales; la Ley 11459 de la Radicación de

Establecimientos Industriales; la Ordenanza General221/78de los Cementerios Privados.

23Según el art.64y 65 de laley 8912/77.

24Según el Dto. 27/98.

De tal forma, los DI residenciales pueden encuadrarse comoClub de Campo23 (CC) o Barrio Cerrado24 (BC), y son regulados por la Ley 8912 y el Decreto 27/98, respectivamente. En ambos casos, el trámite de aprobación requiere convalidación provincial ysu inscripción en el Registro Provincial deUrbanizacionesCerradas,como condición previa indispensable para

proceder a la comercialización de las unidades funcionales. Sin embargo, realizando una distinción entre las condiciones en que se promueven ymaterializan, es posible caracterizar

tres tipos de DI residenciales. Por un lado, los CC, implantados en paisajes semi-rurales o

rurales lejanos a áreas urbanas ycarentes de barrios residencialesabiertos lindantes, donde combinan elsector residencial para viviendas de usotemporario o permanente con un sector

equipado para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales. La normativa establece un máximo de 350 parcelas, una densidad bruta máxima de 7 habitantes por hectáreas y un porcentaje del predio destinado a actividades deportivas, recreativas o culturales.

Por otra parte, losBC son emprendimientos residenciales cerrados pormuros y barreras que

equipamientos,y puede localizarse en área urbana,complementaria y también en área rural

(en zona residencial extraurbana).Las unidades de menor tamañoson comercializadas bajo

modalidades que se conocen como condominios yque corresponden a un conjuntode casas

unifamiliares o departamentos en altura que tienen acceso controlado; de esta forma los comercializadores plantean en esta modalidad la posibilidad de localización dentro de la ciudad y la maximización de ganancia y plusvalía frente a la construcción de un mayor número de viviendas por unidad de superficie. Para los BC, la normativa establece una superficie máxima de 4 hectáreas en área urbana y de 16 hectáreasen complementaria o rural, y exige una cesión de superficie proporcional con destino a espacio verde y equipamiento comunitario.

Fuera del encuadre legal,se reconoce un tercertipo: los DI queexceden en dimensiones y/o

equipamientos los parámetros establecidos en las normas, y se los identifica como "mega

emprendimientos". Esta tipología se asemeja a una "ciudad privada", conformada por distintos barrios y contiene equipamientos que superan los de apoyoa la vivienda secundaria generando ámbitos distintos de interacción social por medio de actividades recreativas y deportivas.

Cuando el paisaje sobre el que seasientan enfatiza la cercanía a espejos de agua, fluviales

y lacustres, Pintos y Sgroi (2013) los clasifican como "Urbanizaciones acuáticas o polderizadas", y es en la mercantilización de los "paisajes asociados al agua" y a los

deportes náuticos, que los desarrolladores encuentran un nuevo atractivo para la

comercialización del producto. Los ecosistemas de humedales conforman el escenario que reúne las cualidades óptimas: la condición de anegabilidad o riesgode inundación- que en principio excluía esas tierras de la aptitud de suelo urbanizadle -y por ende del mercado- fue una variable fundamental para que estos nuevos productos inmobiliarios la transformaran

en altamente rentable. (Pintos et al, 2012).