Declaración notarial con fines de primera inscripción de dominio

La declaración notarial con fines de inmatriculación, y sin procedi- miento especial, es otra hipótesis de regularización de la propiedad urba- na. La figura está inspirada en el artículo 2018 CC, en donde el propie- tario exhibe su título de propiedad con una antigüedad no menor a cinco años, debiendo en este caso presentar su título (o los títulos) en instru- mentos públicos (art. 2010 CC).

Por tales motivos cabe preguntarse: ¿Cuál es la ventaja que se logra con el mecanismo simplificado previsto en la Ley de Regularización de Edificaciones, con relación al supuesto previsto en el artículo 2018 CC? La respuesta la da el artículo 6.2 de la Ley Nº 27333 (Complementaria de la Regularización de Edificaciones), precisando que los títulos presenta- dos ante el notario deben ser actos de enajenación contenidos en docu-

mentos de fecha cierta, y no necesariamente en instrumentos públicos(59)_.

¿Qué labor hace el notario con los títulos recibidos? De lo expuesto en la citada norma, el notario se limita a verificar la calidad de los documentos (de fecha cierta y que contengan un negocio jurídico válido), la cadena de los títulos y el plazo legal, pero nada más. Seguidamente debe proceder al archivo de los actuados mediante un acta de protocolización.

Por tanto, la única forma de diferenciar este mecanismo inmatricu- lador con los títulos supletorios, es descartar la existencia de un procedi- miento que concluya con un acta de notoriedad, lo cual implicaría actuar pruebas, practicar diligencias en forma sumaria, calificar los actuados y

(59) Además, la Ley Nº 27333 señala el nombre de este mecanismo como “declaración notarial para la prime- ra inscripción de dominio”. Por otro lado, se señala que el notario verifica la concatenación causal entre los títulos (denominándolo impropiamente “tracto sucesivo”), lo cual es una cuestión obvia.

emitir una declaración formal de legitimación de la propiedad(60)_{. Confor-}

me es fácil advertir, existe una gran diferencia entre una simple acta de

protocolización(61) _{y un procedimiento no contencioso.}

Ix. PROCEDIMIENTO DE TÍTULO SUPLETORIO EN VÍA NOTARIAL

1. Solicitud

El trámite se inicia mediante petición escrita de los interesados o sus

representantes(62)_{, en la cual se señala el nombre, datos de identificación y}

su dirección, el motivo de la solicitud (título supletorio, por ejemplo), na- rración de los hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho invocado y, finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3 Ley Nº 26662).

El notario competente será aquel de la provincia donde se encuentra el inmueble (art. 5 Ley Nº 27333). Esta solución era evidente, aun a falta de norma, si tenemos en cuenta que el notario debe realizar una diligen- cia de presencia en el lugar de ubicación del inmueble, para lo cual re- quiere contar de la competencia territorial respectiva.

La solicitud deberá ser acompañada con todos los recaudos legales exigidos por el artículo 40 del Reglamento, y que a continuación analiza- mos someramente:

(60) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Derecho Notarial. Bosch, Barcelona, 1990, pp. 145-146.

(61) Artículo 64 de la Ley del Notariado (Decreto Legislativo Nº 1049): “Por la protocolización se incor- poran al registro de escrituras públicas los documentos que la ley, resolución judicial o administrativa ordenen”.

Artículo 8 de la Ley de Competencia Notarial en asuntos no contenciosos (Ley Nº 26662): “Las pro- tocolizaciones que se efectúen en aplicación de la presente ley, se harán en el Registro de Asuntos No Contenciosos”.

(62) La jurisprudencia del Tribunal Registral ha establecido que en los distintos procedimientos no conten- ciosos seguidos al amparo de la Ley Nº 27157, corresponde exclusivamente al notario determinar la su- ficiencia de un apoderado para actuar en estos procedimientos, y que el registrador carece de facultades para calificar este ámbito. El razonamiento es dudoso si tenemos en cuenta que el artículo 2011 CC con- fiere al registrador la potestad de calificar la representación a través de la amplia frase “capacidad de los otorgantes”.

1) Debe indicarse el tiempo de posesión del solicitante y la de sus causantes (art. 505-1 CPC, aplicable por el artículo 5-b Ley Nº 27333), así como la fecha y forma de adquisición del bien. 2) Se indicará el nombre y dirección del inmediato transferente, de

los anteriores a este o de sus sucesores, a efectos de ser notifica- dos (arts. 39-c y 40-a Reglamento; art. 5-d Ley Nº 27333, que alude a los “interesados”). La Ley Nº 27333 (art. 5-d) aclara que debe notificarse a todos aquellos que se menciona en el artículo 40, a quienes llama “interesados“. Solamente se notificará direc- tamente cuando las direcciones de los interesados sean conocidas (art. 5-d Ley Nº 27333); en caso contrario, la notificación se rea- lizará por vía de edictos si el interesado manifiesta desconocer el domicilio de cualquiera de los emplazados, sea persona natural o

jurídica(63)_{, pero ello solo ocurrirá si agotados los medios racio-}

nales de ubicación no se localiza un domicilio real o presunto del emplazado.

3) Se indicará el nombre y dirección de los propietarios u ocupan- tes de los predios colindantes, a efectos de ser notificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley Nº 27333). Esta exigen- cia ha sido tomada textualmente del artículo 505, inciso 1, del Código Procesal Civil; y en este tipo de procedimiento es muy importante, pues el notario carece de certeza respecto a la dimen- sión física del predio poseído, por lo que debe darse acceso a los colindantes con el fin de evitar la acción de los usurpadores en- cubiertos. El derogado Código de Procedimientos Civiles exigía que el Juez mande poner en conocimiento de los colindantes la presentación de la solicitud (art. 1297); por su parte la Ley Nº 27333 (art. 5-d) ha precisado que la notificación se realizará a los colin- dantes cuyas direcciones sean conocidas.

4) Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompañará planos de ubicación y perimétricos, así como la descripción de las edificaciones si las hubiese, suscrito por

(63) También existen casos en los que la notificación edictal procede en forma automática; es el caso, por ejemplo, de las personas jurídicas que se hallan extinguidas, por lo que no puede notificarse a nadie.

ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2 CPC, aplicable por el art. 5-b de la Ley Nº 27333), debiendo delimitarse con el sis- tema de coordenadas UTM (según modificatoria introducida por Decreto Supremo Nº 001-2009-VIVIENDA). De acuerdo con el artículo 5.3 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, publica- da en el diario oficial el 16 de octubre de 2003, el plano que se presenta es el de “ubicación y localización del predio”. Por su parte, no es necesario que los planos sean visados por la autori- dad municipal, ya que en el ámbito de la Ley de Regularización de Edificaciones la verificación del terreno y de las construccio- nes que sobre él se hayan levantado corresponde exclusivamente al verificador (art. 2.1, in fine, Ley Nº 27333). Esta interpretación se refuerza si tenemos en cuenta que el artículo 39 del Regla- mento no contempla dicho visado.

5) Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien (art. 505-2 CPC, aplicable en virtud del art. 5-b Ley Nº 27333; art. 39-e Regla- mento). Este dato lo consideramos importantísimo para el nota- rio, quien deberá notificar al propietario consignando en las de- claraciones juradas del impuesto predial, si es que fuera distinto al solicitante.

6) En el caso de títulos supletorios debe exigirse el certificado ne- gativo de catastro. Este documento evitará que se inicie el pro- cedimiento cuando el inmueble ya se encuentra inscrito total o parcialmente a favor de terceros, evitando la nulidad de las ac- tuaciones efectuadas por falta de notificación al titular registral. No debe olvidarse que una vez inmatriculado un predio, todas las inscripciones relativas a este deben extenderse en la partida registral que le corresponde, de acuerdo al principio de especia- lidad consagrado por nuestro sistema registral (art. 4 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, artículo IV Título Preli- minar Reglamento General de los Registros Públicos).

7) Se ofrecerá necesariamente como prueba, la declaración tes- timonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años. Si bien la ley no lo indicaba, el Reglamen- to ha precisado que estas personas deberán ser preferentemente

vecinos del predio que se pretenda usucapir. En este sentido era más preciso el artículo 1298 del Código de Procedimientos Civi- les: “Los testigos de información deben ser no menos de tres, ni más de cinco, vecinos del lugar en que está el inmueble”. La Ley Nº 27333 ha establecido que estas testimoniales no impli-

can una declaración directa ante el notario, sino simplemente una

manifestación escrita que se realiza en la propia solicitud, la que debe venir firmada por los testigos (art. 5-b). La declaración de estos versará sobre el conocimiento que tengan de la persona del solicitante y de la posesión que ejerce.

8) El interesado podrá ofrecer cualquier otro medio probatorio que considere conveniente para acreditar su derecho. En este acápite se encuentra incluido todos aquellos documentos referidos a la titularidad del predio.