3. SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE MONTERREY Y SU ÁREA
3.3. Demanda de vivienda en la Ciudad de Monterrey y Zona Metropolitana
Cabe enfatizar la importancia del estudio de la demanda, pues es la que finalmente determinará los precios de equilibrio del mercado y nos ayuda a conocer qué se ha hecho bien, qué se puede mejorar y dónde puede haber oportunidad de extender el mercado. Sin embargo, la menor disposición de información dificulta centrase en el consumidor, lo que muchas veces se necesita cierto grado de creatividad para la identificación de los indicadores que pueden permitirnos el estudio.
Una forma de conocer el comportamiento del consumidor es por medio de la información acerca del nivel de endeudamiento que tienen los hogares que han decidido obtener un crédito hipotecario.
De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal de la Secretaría de Hacienda, Nuevo León es el estado que mayor demanda de financiamiento para la vivienda. De acuerdo con el organismo, el principal requerimiento será para la compra de 59 mil 941 viviendas, seguido de 24 mil 391 financiamientos para mejoramientos de vivienda y cuatro mil 497 préstamos para la autoconstrucción. El INFONAVIT acapara el 59.6% de la demanda en Nuevo león.
“La demanda se verá afectada por las políticas públicas que se implementaron en 2017, como la liberación del precio tope para adquisición de vivienda del Infonavit y disminución del presupuesto del subsidio”
Sociedad Hipotecaria Federal para Periódico El Financiero
De acuerdo con datos del gobierno federal, recopilados por la Sociedad Hipotecaria Financiera, Nuevo León ocupa el primer lugar en adquisición de vivienda a nivel nacional, y el cuarto lugar en demanda por mejoramiento de vivienda. La demanda de financiamiento para soluciones de vivienda se conforma de la formación hogares nuevos que necesitaran un lugar de habitación; el rezago habitacional que son las viviendas particulares habitadas con carencias en materiales, servicios o espacios; la movilidad habitacional que comprende a los hogares cuya vivienda actual ya no cubre sus necesidades y por último las curas de originación que son familias que mejoraron su historial crediticio y ahora ya pueden solicitar un crédito para vivienda. La distribución a nivel nacional se observa en la Tabla 16:
Tabla 16. Distribución de vivienda a nivel nacional
Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal, Demanda de Vivienda 2019.
Otra forma de conocer la perspectiva que tienen los consumidores es la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares que realiza bianualmente el INEGI. En dicha encuesta, los hogares responden que dedican en promedio el 13% de su ingreso corriente monetario al pago por la vivienda propia. Esto muestra un bajo nivel de endeudamiento consistente con la baja morosidad de la cartera hipotecaria bancaria. El nivel de endeudamiento hipotecario es menor para quienes tienen más de 5 salarios mínimos como ingreso. Este es el mismo segmento que tiene mayor posibilidad de crecer el próximo año para volver a la senda de crecimiento del mercado hipotecario.
Por último, se analizan las preferencias particulares de los habitantes de la región estudiada. Cada vez más mexicanos muestran interés por habitar en la región norte del país, específicamente al estado de Nuevo León tendencia que se ve reflejada en las búsquedas online de inmuebles. De acuerdo con la revista LaMudi, el estado ocupa el cuarto lugar de búsquedas de inmuebles residenciales a nivel nacional con más del 9% de participación durante 2018 tan sólo después de la CDMX (24%), el Estado de México (13%) y Jalisco (11%). En quinto lugar, se posiciona Puebla con más del 5%.
Los Centennials son quienes menos participación tienen en el mercado inmobiliario por su poder adquisitivo. Las generaciones X y Milennial son quienes más participación tienen. La generación Milennial busca lugares propiedades del segmento Residencial y Residencial Plus, buscan amenidades tales como amplios espacios gimnasios y lugares para reuniones, etc. La generación X se interesa en su mayoría en las casas en venta, principalmente del segmento Residencial, buscan estabilidad. Generaciones mayores no tienen tanta participación, se puede asumir que participaron en el mercado inmobiliario en el pasado.
Tabla 17. Generaciones en búsqueda de inmobiliaria en Monterrey.
Generación Rango de Edad Búsquedas Inmobiliarias
en Monterrey
Z Centennials 18 - 24 años 7%
Y Millennials 25 - 34 años 36%
X 35 - 54 años 43$
Baby Boomers 55 - 64 años 11%
Tradicionalistas 65 + años 3%
Fuente: Elaboración Propia
Con más del 76.5% de búsquedas inmobiliarias, Monterrey es la zona con mayor demanda de propiedades en venta y renta; le sigue San Nicolás de los Garza con un 9.1% y en tercer lugar Apodaca con poco más del 5%. Debido a que San Pedro Garza García tiene los precios de mercado más elevados, tan sólo representa el 1.8% de las búsquedas de inmuebles online en la región de Nuevo León.
De acuerdo con la información recopilada por la revista LaMudi, a nivel estatal el 87% de la demanda se concentra en cinco municipios: Monterrey, San Pedro Garza García, Apodaca, Guadalupe y San Nicolás de los Garza. Con el 46%, Monterrey sobresale como el municipio en el que más personas buscan adquirir o rentar una propiedad, le sigue San Pedro Garza García con un 14%, Apodaca con un 11%. Con una menor pero significativa participación están Guadalupe y San Nicolás de los Garza con 9% y 7% respectivamente, como se muestra en la Gráfica 25.
Gráfica 25. Distribución de la demanda inmobiliaria en la zona metropolitana.
Fuente: Elaboración propia por revista LaMudi
Respecto al tamaño de las viviendas demandadas, a nivel estatal Nuevo León muestra un mayor interés en las viviendas mayores a los 200 m2 que corresponden a la suma de búsquedas de los
segmentos Residencial, Residencial Plus y Premium pues el 53% de las búsquedas de vivienda es mayor a los 200m2. el 43% de las búsquedas se encuentra en el rango entre los 100 y 200 m2,
que en su mayoría corresponde a las residencias del segmento de Interés Medio. Las búsquedas de propiedades por debajo de los 100 m2 apenas alcanza un 4% de participación.
En el área metropolitana la Ciudad en Monterrey es la que muestra mayor preferencia por viviendas mayores a los 200 m2, seguido de San Pedro Garza García, como se aprecia en la
Gráfica 26. Demanda de viviendas de 200 m2 o más
Fuente: Elaboración propia por revista LaMudi
En el caso de la vivienda que oscila entre los 100 y 200 m2 la distribución es mucho más equitativa
entre los municipios del área metropolitana, como se observa en la Gráfica 27. Gráfica 27. Demanda de viviendas entre 100 y 200 m2
En cuanto a viviendas más pequeñas, de menos de 100 m2 Apodaca es el municipio que mayor
demanda de este tipo de viviendas presenta con 24% de participación, seguido Guadalupe con el 17%. San Nicolás de los Garza tiene participación del 10% Y San Pedro Garza García apenas tiene un 2%, como se observa en la Gráfica 28.
Gráfica 28. Demanda de viviendas de menos de 100 m2
Fuente: Elaboración propia por revista LaMudi
3.4. Comparativa de precios de vivienda entre Monterrey y su área metropolitana.