Derecho comparado del contrato de promesa de compraventa

En España, el contrato de compraventa, de acuerdo al artículo 1445 del Código Civil, “es aquel contrato que hace surgir obligaciones sinalagmáticas para las partes contratantes, de manera que el vendedor estará obligado a la entrega de una cosa determinada, mientras que el comprador tendrá la obligación de pagar un precio cierto en dinero o signo que lo represente”. (Código Civil Español, 1889)

Como se observa en la legislación española se reconoce únicamente la figura del contrato de compraventa, como la celebración de la venta perfeccionada en la entrega de la cosa y recepción de igual manera del pago. En el Derecho español el contrato que más se aproxima a la promesa de compraventa seria, la Compraventa con reserva de dominio, en el cual el traspaso posesorio es realizado en el momento de la perfección del contrato, quedando la transmisión de la propiedad supeditada al cumplimiento de una determinada condición.

1.4.2. Derecho Colombiano

En la legislación colombiana, la promesa de contrato como su nombre lo indica, es un acuerdo que realizan las partes de celebrar un contrato en el futuro, según lo establecido en el artículo 1611 del código civil de este país, que fue subrogado por la ley 153 de 1887 en su artículo 89, la promesa de compraventa no es obligatoria, pero como en toda regla general existen excepciones, produce obligaciones la promesa de contrato en los casos contemplados en el mismo artículo los cuales son:

“La promesa debe constar por escrito, es decir, cuando mediante documento las partes han suscrito un acuerdo de realizar un contrato, este acto genera obligaciones: Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del artículo 1502, dichos requisitos son los siguientes: Que la persona que suscribe la promesa de contrato sea legalmente capaz; Que se consienta en dicho acto o declaración, y el consentimiento no adolezca de vicio, recordemos que son vicios del consentimiento, el error, la fuerza y el dolo; Que la promesa de contrato recaiga sobre un objeto lícito; Que la causa del contrato recaiga sobre una causa licita.” (Código Civil Colombiano, 1887)

Si en la promesa de contrato se omiten estos requisitos el acto estará viciado de nulidad, según lo establecido en el artículo 1740 del código civil, el cual dice lo siguiente: “Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes.” El derecho colombiano, guarda gran semejanza a lo prescrito en la legislación ecuatoriana en lo que se refiere al contrato de promesa de compraventa, su celebración y perfeccionamiento de la compraventa, los requisitos son similares para que se pueda exigir que se cumpla con la obligación implícita en dicha promesa, así también se define a este contrato de manera general en Colombia, como un contrato a celebrarse en un futuro, el cual se anticipa para garantizar su cumplimiento.

1.4.3. Derecho Chileno

El artículo 1554 del Código Civil Chileno, expresa respecto a este tipo de contratos, son aquellos por los cuales las partes se obligan a celebrar un contrato determinado específicamente, por escrito, en cierto plazo, o en el evento de cierta condición.

Debe reunir las siguientes características: es un contrato porque su naturaleza así lo demuestra; puede ser uni o bilateral, dependiente si uno o ambas partes se obligan en la celebración del contrato futuro; puede ser oneroso o gratuito depende de la naturaleza del contrato definitivo; es un contrato principal, subsiste por sí mismo sin la necesidad de otra convención; perfeccionamiento: la promesa es un contrato solemne, siendo su solemnidad la de la simple escrituración; es un contrato preparatorio general; y, es un contrato sujeto a modalidad, de acuerdo al art. 1554 nº 3, la promesa para ser eficaz, debe contener la indicación de un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato definitivo.

Y debe reunir como requisitos: la promesa debe cumplir, en 1º lugar, los requisitos de existencia y validez de todos los contratos, pero además este afecta al cumplimiento de los requisitos propios sin los cuales, el legislador ha dispuesto que no produce efecto alguno: que la promesa conste por escrito: esta es la solemnidad de este contrato, y esta solemnidad consiste en la simple escrituración, sea pública o privado, a voluntad de los contratantes. Si el contrato prometido es un contrato solemne, y su solemnidad consiste en el otorgamiento de escritura pública, rigen la doctrina mayoritaria esta solemnidad no se comunica al contrato de promesa. “(Código Civil Chileno, 1855) Es de conocimiento general la influencia del derecho chileno en la legislación ecuatoriana, sobre todo en materia civil, donde el código civil ecuatoriano ha tomado

como referencia para sus expedición al código civil chileno, por ende guardan semejanzas estrechas estas legislaciones en lo que respecta a la promesa de compraventa, sin embargo en la normativa chilena se hacen precisiones y exigencias específicas para sus celebración idónea solemne, en especial la exigencia de que se celebre por escritura pública, al igual que en el Ecuador, esta condición es trascendente al momento de exigirse el cumplimiento de la obligación implícita.

1.4.4. Derecho Mexicano

El Código Civil de 1928 al referirse al contrato de compraventa señala que: "Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero" (2248).

El principio consensualista que adopta el código fue tomado del Código Civil Argentino. Esa definición difiere de la reglamentación francesa, ya que la transmisión de la propiedad de una cosa o de un derecho surte por efecto del contrato al señalar que la venta es perfecta y obligatoria cuando las partes se han puesto de acuerdo en la cosa y en el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho, compraventa que queda condicionada al principio de que nadie puede vender sino lo que es de su propiedad (2249 y 2269). (Código Civil Mexicano, 1928)

De acuerdo a lo expuesto dentro de la legislación mexicana, difiere de la legislación ecuatoriana en la existencia únicamente del contrato de compraventa y no así de la promesa como tal, en el caso mexicano la celebración del contrato es perfecta y obligatoria, se pacta directamente la transferencia del bien, sin embargo se notan ciertas semejanzas con la celebración de contratos de compraventa en el Ecuador, meramente formales y generales.

Del análisis de la legislación comparada, se concluye que la promesa de compraventa tiene similar concepción en los mencionados países, e incluso comparte con la legislación ecuatoriana, requisitos, condiciones y características, el contrato en si aparece alrededor del mundo como una garantía de un acto futuro, sin embargo en algunos países no se considera como necesario por lo que existe únicamente la compraventa de manera directa sin que medie anteriormente la promesa. Cabe recalcar que nuestra legislación es precisa, y contiene preceptos que regulan la celebración de los contratos de promesa de compraventa, así como los que regulan los procesos para

los casos de incumpliendo del acuerdo, a fin de garantizar el derecho constitucional a la seguridad jurídica.