Las personas desempleadas para el cálculo son aquellas de 15 años y más, que en el
período de referencia, no tuvieron empleo y presentan simultáneamente ciertas
características (BANCO CENTRAL DEL ECUADOR, 2017):
i) No tuvieron empleo la semana pasada y están disponibles para trabajar y,
ii) Buscaron trabajo (o no) o realizaron gestiones concretas para conseguir
empleo o para establecer algún negocio en las cuatro semanas anteriores. Se
distinguen dos tipos de desempleo: abierto y oculto.
En el Ecuador la tasa de desempleo ha subido notablemente en los últimos años
debido a la crisis económica que aqueja al país como se puede evidenciar en el Ilustración
2-12, con una ligera estabilización en el primer semestre del 2017. Al contrario de lo que
ocurre en la Ciudad de Quito que desde el primer semestre del 2016 los porcentajes han
Ilustración 2-12 DESEMPLEO ECUADOR Y QUITO FUENTE: BANCO CENTRAL
CONCLUSIONES
Del análisis realizado de los componentes macroeconómicos del Ecuador podemos
concluir que el panorama para el sector constructivo del país y puntualmente para el
inmobiliario es incierto. Las previsiones económicas denotan un pequeño realce en los datos
macroeconómicos en los primeros meses del año 2017, pero los valores que lo preceden son
desfavorables para la inversión en este sector. Por lo cual antes de realizar una inversión de
gran magnitud como las que se realizan en el sector inmobiliario debemos realizar un análisis
exhaustivo de todos los factores macroeconómicos que afectan a nuestro proyecto.
A continuación, presentaremos una matriz con los indicadores macroeconómicos
analizados en este capítulo, su tendencia y afectación al mercado inmobiliario. De los cuales
la mayoría tiene una evaluación positiva por su tendencia en los primeros meses del 2017,
pero se debe ser más meticuloso para dar un criterio acerca de factibilidad o no del proyecto
INDICADOR TENDENCIA EVALUACIÓN PRODUCTO INTERNO BRUTO (PIB) CRECIENTE POSITIVA PRECIO DE PETRÓLEO CRECIENTE POSITIVA EXPORTACIONES PETROLERAS CRECIENTE POSITIVA
RIESGO PAÍS (EMBI Ecuador)
DECRECIENTE POSITIVA
INFLACIÓN CRECIENTE POSITIVA
INFLACIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN CRECIENTE POSITIVA TASAS DE INTERÉS SECTOR INMOBILIARIO ESTABLES POSITIVA
CANASTA BÁSICA CRECIENTE NEGATIVA
3 INVESTIGACIÓN DE LA LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
INTRODUCCIÓN
La ubicación del proyecto es un factor de mucha importancia para el análisis de la
factibilidad o no de nuestro proyecto, de ahí que si todos los factores que conlleva el entorno
del terreno van a afectar en la apreciación del proyecto inmobiliario. En este capítulo
abordaremos los principales factores de ubicación que afectan al “Conjunto Residencial Alejandría”.
OBJETIVOS
El presente capitulo tiene como objetivo identificar, analizar y evaluar los factores
demográficos, institucionales, de infraestructura, físicos, medio ambientales, sociales y
culturales que presenta la ubicación el proyecto y cómo estos afectan en su factibilidad con
sus posibles oportunidades y amenazas que conllevarán su construcción.
METODOLOGÍA
Para el estudio de investigación del presente capítulo, se realizó una investigación de
campo, la cual se caracteriza porque el mismo objeto de estudio en este caso el terreno sirve
de fuente de información para la investigación (Morán & Alvarado, 2010). Para ellos se
realizó un recorrido por la zona de influencia del proyecto recopilando todos los factores que
tienen afectación al proyecto y con ayuda de herramientas informáticas se creó ilustraciones
que nos servirán para analizar la localización del proyecto.
MACRO UBICACIÓN
El Proyecto Conjunto Residencial Alejandría se encuentra ubicado en Ecuador,
ubicación del proyecto se presenta en la ficha de localización general del proyecto Tabla 3-1
Localización General del Proyecto.
PROVINCIA Pichincha
CANTÓN Quito
CIUDAD Distrito Metropolitano de Quito ZONAL Administración Zonal la Delicia
PARROQUIA CARCELÉN
SECTOR 1RA ZONA AÉREA
DIRECCIÓN Rafael Carvajal N79-95 y Av. José María Velasco Ibarra, esquina, frente a UPC Las Pirámides
Tabla 3-1 Localización General del Proyecto Elaboración: Jose Ulloa F -2017
3.4.1 QUITO
Al encontrar el proyecto en la ciudad de Quito es importante conocer los datos
característicos de la ciudad. El Canto Quito con su cabecera cantonal la ciudad de Quito es
una de las ciudades más hermosas de Latinoamérica, ubicada al pie del Guagua y Ruco
Pichincha. Debido a su arquitectura e historia fue declara en el año de 1878 Quito fue
declarada como la primera ciudad Patrimonio Cultural de la Humanidad. Su característica
colonial de plazas, templos, conventos y monumentos se combinan perfectamente con una
ciudad moderna con vías de desarrollo (Asociación de Municipalidades Ecuatorianas, n.d.).
CANTÓN QUITO Población 2’239.191 habitantes Temperatura Promedio: 19°C
Superficie: 4.183 Km2
Tabla 3-2 Datos Relevantes de Ciudad de Quito
Fuente: http://www.ame.gob.ec/ame/index.php/ley-de-transparencia/68-mapa-cantones-del-ecuador/mapa- pichincha/295-canton-quito
Ilustración 3-1 Atracciones de la Ciudad de Quito
Fuente: https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Virgen_de_Quito-2.png Elaboración: Wikimedia Commons
La ubicación dentro del Distrito Metropolitana de Quito se presenta en la siguiente
ubicación gráfica:
Ilustración 3-2 Mapa Político de Quito
Fuente: http://www.ecuadornoticias.com/2016/02/mapa-del-distrito-metropolitano-de-quito.html Elaboración: Distrito Metropolitano de Quito
3.4.2 ZONIFICACIÓN MUNICIPAL
El Distrito Metropolitano de Quito administrativamente se divide en la 8
Administraciones Zonales, estas a su vez están divididas en 32 parroquias urbanas, que
conforman la ciudad de Quito; y 33 parroquias rurales y suburbanas. La división zonal se
presenta en el siguiente gráfico.
Ilustración 3-3 Administraciones zonales del Distrito Metropolitano de Quito Fuente http://www.gifex.com/America-del-Sur/Ecuador/Pichincha/Quito/Politicos.html
Elaboración: Distrito Metropolitano de Quito
El proyecto en análisis se encuentra parroquia Carcelén de la Administración Zonal
La Delicia, para el análisis del entorno en el cual se va a desarrollar nuestro proyecto,
presentamos los datos significativos proporcionados por el La Secretaría de Territorio,
Hábitat y Vivienda recopilado de Censo de Población y Vivienda 2010 realizado por el
INEC. De los datos presentados podemos destacar que el sector tiene cobertura casi completa
de todos los servicios básicos, su superficie esta principalmente compuesta por área urbana
ADMINISTRACIÓN ZONAL LA DELICIA
Superficie Total Ha. 61.606,6
Superficie Urbana Ha. 6.947,1
POBLACIÓN 341.125
VIVIENDAS 112.354
COBERTURA DE SERVICIOS BÁSICOS (PORCENTAJE)
Agua Potable - Red
Publica 96,8 Alcantarillado - Red Pública 92,9 Eliminación Basura - Carro recolector 97,6 Disponibilidad de Energía Eléctrica 99,4 Disponibilidad de Servicio Telefónico 60,6 Vía adoquinada, pavimentada o de hormigón rígido 80,1 Población Económicamente Activa (PEA) 232.704 Tasa de Desempleo 3,6 %
Tabla 3-3 Datos Relevantes ADMINISTRACIÓN ZONAL LA DELICIA
Fuente: Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda DM Quito. Elaboración: Jose Ulloa F -2017
PARROQUIA CARCELÉN
Superficie Total Ha. 961,4
Superficie Urbana Ha. 785,9
POBLACIÓN 54.938
VIVIENDAS 17.661
COBERTURA DE SERVICIOS BÁSICOS (PORCENTAJE)
Agua Potable - Red
Publica 98,3 Alcantarillado - Red Pública 98,4 Eliminación Basura - Carro recolector 99,4 Disponibilidad de Energía Eléctrica 99,7 Disponibilidad de Servicio Telefónico 65,4 Vía adoquinada, pavimentada o de hormigón rígido 88,2 Población Económicamente Activa (PEA) 37.455% Tasa de Desempleo 3,7 %
Fuente: Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda DM Quito. Elaboración: Jose Ulloa F -2017 ENTORNO
El entorno que rodea nuestro proyecto posee varios equipamientos, entre los cuales
destacan los educativos, áreas verdes, comerciales, deportivos, etc. los cuales podemos ver
en los siguientes gráficos de ubicación del sector (Ilustración 3-4 Análisis del Sector e
Ilustración 3-5 Análisis del Sector Zoom):
Ilustración 3-4 Análisis del Sector Fuente: Distrito Metropolitano de Quito
Ilustración 3-5 Análisis del Sector Zoom Fuente: Distrito Metropolitano de Quito
3.5.1 SEGURIDAD
Una de las principales ventajas que posee el proyecto es su proximidad a la Unidad
de Policía Comunitaria Las Pirámides Ilustración 3-6, la cual está frente al proyecto marca
como ítem #18 de nuestra Ilustración 3-5. También se encuentra cerca de la Unidad de
Policía Comunitaria del Parque de Carcelén a tan solo 1 km de distancia ítem #7 de nuestra
Ilustración 3-5 Análisis del Sector Zoom. Lo que proporciona al cliente la tranquilidad de
que su bien inmueble se encuentre en una ubicación segura. El conjunto también posee
seguridad interna al ser un conjunto cerrado y con garita para la vigilancia.
Ilustración 3-6 Unidad de Policía Comunitaria Las Pirámides Elaboración: Jose Ulloa F -2017
Ilustración 3-7 Unidad de Policía Comunitaria del Parque de Carcelén Elaboración: Fotografía Jose Ulloa F -2017