En Colombia y en el mundo los avalúos se entienden como un concepto técnico y metodológico practicado por una persona natural, jurídica o un autoridad competente avalado y certificado por las normatividades vigentes, que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su localización, uso normativo y actual, características físicas como su topografía, clima, área, erosión, clase agrologica, vías, acceso a aguas y demás características pertinentes del predio como sus construcciones, especies vegetales, coberturas y demás elementos relevantes dentro del proceso valuatorio; esta información se utiliza para poder realizar un análisis y determinar el mejor método a utilizar, esto depende como ya se mencionó de las características propias de cada inmuebles, todo lo anterior debe ir plasmado en un documento que muestre toda la información recolectada y el valor de mercado obtenido para el inmueble.
En General los avalúos son el proceso de estimar un valor de un bien, para así poder determinar la medida de su poder de cambio en unidades monetarias o propiedades, esto claro está en una fecha determinada, porque como bien se sabe el valor de un inmueble puede fluctuar por diferentes factores existentes tanto en su entorno como en la cotidianidad de una ciudad o de un país, obviamente todo esto bajo el umbral de la normatividad vigente.
En el presente trabajo se pretende determinar y demostrar la posible variación presentada en valor de una zona de estudio, basada en todas aquellas características ya mencionadas con anterioridad, para esto se parte del estudio de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas realizadas por Valorar S.A., en el año 2016, comparándolas con los avalúos realizados en el presente año de predios que se encuentran dentro de las 19 zonas geoeconómicas descritas en el numeral 7.2.2., para así poder determinar si realmente existe alguna variación en el valor del suelo y los factores que influyen en esta, para esto se mostrara el proceso valuatorio realizado por Avalúos y tasaciones de Colombia Valorar S.A., y algunos de los avalúos realizados entre los años 2017 y 2018 por la misma para el proceso de adquisición predial para el proyecto Autopistas al Mar1.
Para la compra de los predios o áreas necesarias para la construcción, ampliación o mejoramiento de calzadas del proyecto de cuarta generación, desarrollado por DEVIMAR en la actualidad en el tramo comprendido desde Medellín hasta Santa Fe de Antioquia, se llevan a cabo una serie de pasos y procesos, que se enunciaran y explicaran a continuación:
1. El concesionario es decir la firma DEVIMAR, envía la solicitud de los avalúos a Valorar S.A., a medida que se van requiriendo los predios, o de acuerdo a las necesidades del proyecto y del constructor de la vía, dentro de dicha solicitud, adjuntan la ficha predial, planos prediales realizados acorde al levantamiento topográfico, estudio de títulos, certificado de tradición y libertad, ficha catastral, y certificado del uso del suelo.
88
2. Posterior a la solicitud se identifican en oficina con los medios magnéticos disponibles la localización cartográfica de los predios.
3. Se programa la visita con el profesional avaluador y el gestor predial, quien es la persona encargada de identificar los predios requeridos por el proyecto y realizar el levantamiento topográfico, análisis jurídico y elaboración de la ficha predial junto al equipo del concesionario.
4. Se procede a efectuar la visita de los predios donde se llevan a cabo las siguientes tareas:
4.1.Reconocimiento del sector.
4.2.Localización e identificación del predio a avaluar.
4.3.Identificación y verificación del área requerida, construcciones tanto principales como anexas, especies vegetales y la información plasmada en la ficha predial suministrada.
4.4.Recorrido del predio a avaluar.
4.5.Registro fotográfico de todo el predio, de las construcciones y especies vegetales afectadas dentro de la línea de compra.
4.6.Recolección de información pertinente que el propietario o mejoratario pueda brindar sobre el inmueble, como lo es la edad de las construcciones y/o remodelaciones.
5. Después de realizar las visitas a los predios solicitados, se procede a realizar un recorrido más extenso por la zona, visitando inmobiliarias y a los comisionistas de la zona, para realizar una recolección de ofertas de mercado que sirvan al posterior análisis en oficina.
6. Siguiente a la visita de campo se procede a realizar el trabajo de oficina el cual consiste en diferentes labores como:
6.1.Descargar el registro fotográfico de cada predio, organizarlo en cada carpeta y nombrar las fotos, esto es específico para las construcciones, ya que se deben marcar las fotos como están en la ficha predial suministrada.
6.2.Consecutivamente a esto se procede a solicitar los presupuestos de las construcciones principales y/o anexas al ingeniero civil, quien es la persona experta encargada de la valoración de las construcciones, para esto se le suministra el registro fotográfico ordenado y la ficha predial.
6.3.Además de solicitar los presupuestos de obra, también se le solicita a la ingeniera agrónoma el valor de las especies vegetales plasmadas en la ficha predial, junto al registro fotográfico obtenido en campo.
6.4.Siguiente a esto se realiza el análisis normativo de cada predio, analizando su uso acorde al certificado del suelo emitido por las secretarias de planeación de los municipios afectados por el proyecto, se identifican las áreas de los predios, se determina el mayor y mejor uso del mismo, todo esto con el fin de determinar el mejor método posible a usar para la valoración al predio.
89
6.5.Mientras este proceso de valoración de especies vegetales y mejoras constructivas se lleva cabo, se procede a condensar la investigación de mercado realizada en campo y a reforzarla mediante investigación de internet, con llamadas y/o con las revistas de predios ofertados en la zona.
6.6.Posterior a esto se procede a analizar las ofertas de mercado, identificando su localización y su uso, para así determinar las ofertas comparables con los predios a avaluar.
6.7.Teniendo toda la información respecto a los valores de construcción se procede a realizar la depreciación según Fitto y Corvini de las construcciones por el método de costo de reposición como lo estipula la Resolución 620 de 2008.
6.8.Con la información de las construcciones depreciadas, el valor de las especies vegetales y el análisis valuatorio del terreno se procede a determinar el valor final del predio.
6.9.Obteniendo el valor global del predio o del área requerida se continua a programar y preparar la Junta Corporativa de avalúos, la cual está conformada por cuatro avaluadores expertos de la Lonja de Medellín, el avaluador, el represéntate legal de la firma de avalúos, el coordinador del proyecto y el supervisor de calidad; en dicha reunión, se muestran todos los predios que cuentan con ficha predial aprobada por la interventoría del proyecto, donde se lleva una presentación y se muestra uno a uno, en dicha exposición se incluye toda la información como lo es el área total y el área requerida, uso del suelo, construcciones y especies vegetales requeridas, antecedentes del predio, que en este caso son los valores adoptados en las zonas homogéneas geoeconómicas realizadas en el año 2016, fotografías, ofertas de mercado investigadas, los mercados analizados y condensados según cada predio y los métodos utilizados para cada uno, pertinente al análisis explicado en este numeral.
6.10. Acorde a lo anterior la Junta Corporativa realiza las observaciones pertinentes y se aprueban los valores para cada uno de los predios.
6.11. Teniendo los valores aprobados se procede a la elaboración del informe final, donde se organiza toda la información suministrada por el concesionario, como lo es la información jurídica, descripción de las construcciones, áreas de las mismas, área del predio, la recolectada en campo como el registro fotográfico, la investigación de mercado y la organizada en la oficina, como la valoración de los ítems descritos en la ficha predial y el valor adoptado por metro cuadrado aprobado por la Junta Corporativa (más adelante se explicara y mostraran los ítems contemplados dentro de un informe de avalúo).
6.12. Posterior a la elaboración del informe de avalúo se envía al área de calidad de la compañía, para que el supervisor de calidad lo revise y se le puedan hacer los ajustes necesarios.
7. Finalmente estando el informe de avalúo aprobado por el área de calidad de la empresa, se procede a hacer la entrega a la concesión para que esta lo envié a la
90
interventoría del proyecto y sea aprobado, en caso de que la interventoría encuentre algún error o presente alguna observación, Valorar S.A., recibe un oficio donde se plasman las observaciones que la interventoría considera pertinentes, dentro de los diez días hábiles posteriores a la recepción de las observaciones se procede a resolverlas y en caso de existir cambios en el avalúo, se ejecutan y se procede a realizar nuevamente él envió del informe de avalúo acompañado de la respuesta al oficio, esto con el fin de que la interventoría apruebe los avalúos y el concesionario pueda realizar la oferta formal de compra al propietario del inmueble.
8. Después de ofertado el inmueble, en caso de que el propietario tenga alguna duda, observación o queja sobre el informe de avalúo y el valor ofertado, procede a enviar una carta con observaciones, que el avaluador responde y se le devuelve propietario para continuar con el proceso de enajenación voluntaria.
9. En caso de ser aceptada la oferta de compra el concesionario procede a firmar las escrituras del inmueble o el área requerida y le realiza el desembolso al propietario y en ese momento culmina el proceso por parte de Valorar S.A., en caso de que la oferta formal de compra no sea aceptada, la concesión procede a ejecutar un proceso de expropiación donde el perito debe ir al juzgado a defender el avalúo elaborado, cuando el proceso de expropiación termina, se acaba el proceso competente a la empresa.
Elementos dentro de los informes de avalúo.
Los informes de avalúos que se adjuntaran en los anexos del presente documento se encuentran en formato Excel y se dividen por pestañas, nombradas de la siguiente manera 1. Generalidades, 2. Metodología, 3. Registro Fotográfico y 4. Liquidación.
1. Generalidades
Información básica del avalúo
• Nombre del avaluador y del asistente de avalúos.
• Identificación del predio, es decir ID o número del predio con el que el concesionario lo identifica.
• Fecha de visita al inmueble.
• Número de identificación o consecutivo interno de Valorar S.A., el cual se muestra de la siguiente manera ejemplo V-01-18-001, lo cual significa lo siguiente V, de Valorar S.A., 01 corresponde al número del mes del año donde se solicitó el avalúo para este caso ejemplo enero, 18 es el año de solicitud es decir 2018 y 001, es el consecutivo interno de control para identificar los predios dentro del sistema de gestión documental e identificar cuantos avalúos de concesión se realizan al año.
• Fecha de avalúo, es decir la fecha en la que fue presentado el predio en Junta Corporativa.
91
• Vigencia del avalúo.
• Código o cedula catastral.
• Nombre del solicitante, para este caso DEVIMAR.
• Tipo de inmuebles (Lote o Lote y Construcción). Ubicación del predio
• Dirección del predio, esta información es tomada de la ficha predial.
• Abscisas, estas son las coordenadas del predio con respecto a la longitud del trazado del proyecto.
• Departamento.
• Municipio.
• Vereda o Barrio, dependiendo si es rural o urbano
• Acceso al predio.
• Generalidades del sector donde se encuentra ubicado el predio. Aspectos Jurídicos del inmueble
• Tipo de propiedad, Propietario o poseedor
• Nombre del propietario o razón social.
• Identificación del propietario.
• Título de adquisición de inmuebles, en este ítem se explica el modo de adquisición del inmueble, su escritura o procedencia.
• Nuevamente se plasma el número de matrícula inmobiliaria.
• Se identifican los gravámenes, limitaciones al dominio y/o afectaciones relacionadas en el estudio de títulos y se incluyen el informe de avalúo.
Aspectos Normativos
• Fuente POT, es el documento o acuerdo donde que rige normativamente el municipio donde se encuentra ubicado el inmueble.
• Clasificación del suelo, hace referencia a si es urbano, rural o de expansión.
• Uso Actual, esta información es tomada de la ficha predial suministrada.
• Uso por norma, este es identificado basándose en los POT o EOT de los municipios y en los planos suministrados dentro de estos acuerdos.
Generalidades del predio
• Servicios públicos
• Estrato
• Topografía
• Clima, incluye altura sobre el nivel del mar.
92
• Forma del predio.
• Equipamientos del sector o del municipio, cercanos al predio o a los que se pueda tener acceso de manera asertiva.
• Uso actual del predio.
• Valorización del inmueble.
• Orden público de la zona donde se encuentra el predio.
• Documentos suministrados, en esta parte se relacionan todos los documentos suministrados en el momento de la solicitud de avalúo.
Planos
• Plano de localización general, en esta parte se incluye un plano basado en el levantamiento topográfico suministrado por la concesión, generando un KMZ para así poder visualizarlos en google maps y tener un mapa de la localización general del inmueble e identificar su entorno y cercanías a cabeceras municipales.
• Plano normativo, este se realiza con base en la cartografía suministrada por los municipios, en este se identifica el uso normativo del predio y se comprueba que el uso emitido por la secretaria de planeación es correcto, esta plano e identificación es fundamental para el proceso valuatorio.
Linderos área requerida.
• En este segmento se encuentran los linderos norte, oriente, sur y occidente del área requerida, esta información es tomada por completo de la ficha predial suministrada, ya que hace parte del proceso de identificación inicial que hace el concesionario para expedir la ficha predial.
Áreas
• Área Total
• Área requerida
• Área remanente, esta hace referencia al área que no es afectada por trazado de la vía pero que queda sin posibilidad de desarrollo y debe ser comprada por el concesionario, esto no aplica para todos los predios.
• Área sobrante, como su nombre lo indica es el área que sobra del predio que no está siendo afectada por el proyecto y que puede ser desarrollada.
• Área total requerida, es la suma del área requerida y el área remanente.
• Área construida, en este ítem solo se menciona el área de las construcciones principales.
Consideraciones Generales
• En esta sección del informe se incluyen todas las notas, consideraciones o explicaciones pertinentes, como lo es la aclaración del valor de mercado adoptado
93
para el terreno, la explicación del método en caso de ser necesaria alguna, las notas respecto a la valoración de las construcciones o especies vegetales, notas respecto a la ronda de río en caso de que el predio se encuentra afectada por estas y /o demás consideraciones necesarias de incluir en dicho ítem.
2. Metodología
Metodología Empleada (Res. 620 de 2008)
• Se deben seleccionar o señalar todos los métodos utilizados para obtener el valor comercial del inmueble, tanto del terreno como de las construcciones y las especies vegetales.
Consideraciones Metodológicas
• En esta sección se incluyen las notas metodológicas que no se incluyeron en el ítem de consideraciones generales.
Cálculos y Soportes
• En este segmento se muestra el mercado utilizado para la valoración del terreno o el método utilizado en caso de ser método residual, se muestra el cuadro de cálculos del método, además se incluye el cuadro de depreciación por Fitto y Corvini de las construcciones de las ofertas de mercado, partiendo de los valores de la Construdata vigente a la fecha de consulta del mercado, también se incluye la nota donde se enuncia la versión de la Construdata vigente y la fecha de consulta o verificación del mercado, esto con el fin de estar actualizando los valores a la fecha de avalúo, como lo estipula la ley.
• A continuación, se muestra la relación de los valores adoptados según las últimas cuatro Construdatas vigentes desde la 184 a la 187, las cuales corresponden al último año transcurrido, de donde se adoptaron los valores para el descuento de las construcciones de las ofertas de mercado, los cuales se evidencian en los cuadros de descuento por Fitto y Corvini de cada investigación de mercado.
94
Imagen 24: Valores Construdatas de la 184 a la 187 – Evolución de costos. Fuente: Construdata
Liquidación del avalúo
• En esta parte de muestra el cuadro de la liquidación de todo el predio o del área requerida y sus construcciones en caso de ser compra parcial, en caso de ser la liquidación muy extensa se procede a mostrar un resumen de los valores y el valor final en este segmento y en la pestaña 4. Liquidación se mostrará la liquidación completa del predio, se muestra el valor en números y en letras, con el fin de que sea claro el valor a ofertar.
• Por último, se encuentran los datos del representante de la compañía y el avaluador y sus respectivos RAA.
3. Registro Fotográfico
• Sector
• Construcciones
• Especies vegetales 4. Liquidación
• En esta hoja se mostrará la liquidación completa incluyendo la descripción total de todas las construcciones y especies vegetales, incluyendo la discriminación de las áreas requeridas y remanentes con o sin ronda de río.
95
Determinación de los valores de mercado Investigación Económica:
Para la determinación del valor por metro cuadrado de terreno, se realizó investigación de mercado en campo y en oficina, como ya se mencionó con anterioridad, en la explicación del proceso valuatorio para la adquisición de predios para el proyecto de cuarta generación Autopista al Mar1, partiendo de dicha investigación se procedió a realizar un análisis estadístico de las ofertas encontradas, las cuales son comparables entre sí.
Estas ofertas de mercado conseguidas tanto en campo como en oficina, por los diferentes medios posibles, se agruparon de acuerdo a sus diferentes características, como lo fueron el uso del suelo, localización, áreas, si estaban desarrolladas o no, posibilidad de desarrollo normativamente y topografía.
Acorde al análisis anterior de las ofertas de mercado, estas también se analizaron en conjunto con los predios avaluados con el fin de determinar las ofertas de mercado comparables con cada uno, para así poder determinar las condiciones y los valores comerciales por metro cuadrado.
De acuerdo a lo anterior se utilizaron los siguientes métodos mencionados en la resolución 620 de 2008:
• Método de comparación o de mercado
• Método de costo de reposición.
• Método (técnica) residual.
Método de comparación o de mercado
Para la determinación comercial del terreno se utilizó el método de comparación o de mercado el cual el IGAC define este método como:
“la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.”25
Teniendo en cuenta las especificaciones de la NIIF 13, el valor razonable es una medición basada en el mercado, en el cual se estime el precio al que tendría lugar una transacción ordenada entre participantes de mercado a la fecha de la medición,
25 INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZI resolución 620 (23 septiembre 2008)
96
teniendo en cuenta particularidades o características del activo o pasivo, como la ubicación o restricciones del mismo.
De los 481 predios requeridos por el proyecto de cuarta generación Autopista al Mar1, se avaluaron 447 predios bajo la metodología de comparación o de mercado, esta investigación se basó en estudios de ofertas de inmuebles, en las respectivas zonas de interés o que compartieran el mismo uso con el predio avaluado, para cada oferta se consultó ubicación (municipio, vereda, parcelación, etc.), valor, área de terreno,