DETERMINACIÓN DEL VALOR SIN ACCESO FÍSICO AL BIEN INMUEBLE

2. determinación del valor de "realización inmediata";

3. determinación del valor de "realización forzosa" o de "subasta"; 4. determinación del valor a una fecha (anterior) determinada.

1. DETERMINACIÓN DEL VALOR SIN ACCESO FÍSICO AL BIEN INMUEBLE

En este caso, partimos de una premisa:

"El valor resulta una aproximación (referencia) al valor de mercado, en razón de la imposibilidad de inspeccionar el interior del bien inmueble.

Este defecto fundamental, es suplido por información provista por el comitente o re- colectada de diversas fuentes y de un presupuesto explicitado de condiciones intrínsecas, que se constituyen en base para la hipótesis de valor.

Las presunciones en cuanto a la categoría del edificio, la calidad física (materiales y mano de obra) y su estado de uso y conservación, la calidad funcional –de no contar con planos actualizados–, se realizan en función de categorizaciones y pautas básicas de de- preciación.

Configurado de esta manera el bien sujeto, se aplican las técnicas universales de la tasación.

El valor así obtenido refiere al probable valor de mercado, en la medida que la infor- mación provista y las presunciones establecidas se correspondan con los datos de la rea- lidad".

A continuación, realizaremos un análisis exegético de la premisa, con el objeto de ampliarla conceptualmente y detallar procedimientos posibles para su alcance.

a) "El valor resulta una aproximación (referencia) al valor de mercado, en razón de la imposibilidad de inspeccionar el interior del bien inmueble".

Esta afirmación expresa la imposibilidad de determinar el valor de mercado del bien –tal cual lo entendemos– dada la carencia de un hecho fundamental, cual es verificar las cualidades propias del sujeto de tasación.

Se podrá argüir que este solo hecho, nulifica todo dictamen o le resta seriedad técni- ca al mismo. No creemos en ello, en tanto se exprese claramente en el informe que se tra- ta de una referencia de valor y se expliquen las consideraciones y elementos de trabajo para su elaboración, a la vez de agregar documentación probatoria de respaldo.

b) "Este defecto fundamental, es suplido por información provista por el comi- tente o recolectada de diversas fuentes y de un presupuesto explicitado de condiciones intrínsecas, que se constituyen en base para la hipótesis de va- lor".

rios que debe tener el tasador en función del interés que aquel posee.

No podemos desconocer que toda tasación puede tener efectos económicos de dis- tinto signo para quien la solicita.

En función de ello deben discriminarse tres tipos de aportes del comitente: a) aquel que proviene de documentos públicos o información comprobable; b) aquel propio de apreciaciones o material privado, sujeto a cotejo con otras fuentes de las que se provea el tasador; c) aquel incomprobable por su naturaleza, el que debe desestimarse.

Las fuentes en las que debe abrevar el tasador, exigen de este una investigación ri- gurosa y exhaustiva, que le permita agregar elementos objetivos de juicio que reduzcan las presunciones y, en consecuencia, disminuyan la incertidumbre del resultado.

El proceso de selección de las fuentes adecuadas resulta de la experiencia y criterio del tasador, es decir, de su conocimiento del mercado que se trate y de su interpretación en cuanto al comportamiento individual y colectivo de los actores del mismo.

La veracidad de fuentes oficiales o privadas es variable. Las mismas pueden encon- trarse sesgadas por diversos intereses o producto de la impericia en su producción.

En cuanto al presupuesto explicitado de condiciones intrínsecas –que mencionamos– se refiere a detallar en función de lo expuesto: el grado de satisfacción con la recolección de datos, el nivel de fidelidad que le asignamos, las posibles controversias entre los mis- mos y la forma en que las zanjamos.

Es necesario enunciar de manera pormenorizada el origen de la información, en tan- to no provengan de fuentes reservadas, que de ser así debe consignarse.

Este estado de situación es un índice, a tener en cuenta por el comitente, de la cuan- tía de elementos con que se abasteció el tasador para referenciar el valor solicitado.

c) "Las presunciones en cuanto a la categoría del edificio, la calidad física (ma- teriales y mano de obra) y su estado de uso y conservación, la calidad fun- cional –de no contar con planos actualizados–, se realizan en función de cate- gorizaciones y pautas básicas de depreciación".

Antes de adentrarnos en el tratamiento de este planteo, creemos necesario recordar, de manera breve, los conceptos básicos que hacen a la determinación de la categoría y calidad física del edificio, su funcionalidad y las distintas formas de depreciación –física y funcional– del mismo.

La calidad física de la construcción comprende: a) la característica de los materiales de construcción: sus propiedades de resistencia a los esfuerzos mecánicos, a los agentes climáticos y a las condiciones de servicio, su aspecto externo; b) la correcta utilización de los materiales mediante procedimientos constructivos adecuados.

La categoría de un edificio no queda determinada exclusivamente por el tipo de ma- terial utilizado, deben considerarse además: a) la correspondencia entre el tipo de material y la función de los locales o destino del edificio; b) las cualidades funcionales del edificio; c) las instalaciones y servicios complementarios, su eficiencia y capacidad.

La funcionalidad es la relación entre los distintos ambientes de un inmueble, integra- dos entre sí de acuerdo a actividades complementarias o dependencia directa entre ellos, observando buena ventilación e iluminación natural, fácil circulación sin exceso de super- ficies y dimensión de cada local de acuerdo a sus funciones específicas.

La depreciación física es la disminución del valor de un bien inmueble como conse- cuencia de la pérdida –paulatina o brusca– de su aptitud física, ya sea por el deterioro proveniente de la edad, por desgaste y roturas derivados del uso, o por causas contingen- tes.

La depreciación funcional es la disminución del valor de un bien inmueble como con- secuencia de la pérdida de su aptitud funcional, ya sea por la insuficiencia o ineptitud del diseño, o por la obsolescencia de sus componentes.

Se agrega la depreciación económica o ambiental que es la disminución del valor de un bien inmueble debido a factores externos que modifican la calidad del entorno, ya sea por nuevos usos del suelo, o cambios –actuales o planificados– en el vecindario que cau- san perturbación, riesgo o degradación del medio ambiente.

Entendemos que esta depreciación afecta el valor del suelo, no así el del edificio. La calidad física está íntimamente vinculada al estado de conservación y edad del edificio. Las reparaciones oportunas y tareas de mantenimiento permanentes, contribuyen al sostenimiento del valor a través del tiempo. Las instalaciones de servicios complemen- tarios inciden en el valor del inmueble y dependen de la calidad, conservación y adelanto técnico con que cuentan; relacionadas –en su consideración– con la necesidad, caracte- rística y destino del bien.

Estas breves consideraciones conceptuales, ya lo dijimos, nos permiten ingresar al aspecto más delicado y decisivo de la determinación del valor sin acceso físico al inmue- ble: la presunción, en la medida que no contemos con documental de respaldo. Si con- sultamos tal acepción, en nuestro diccionario de la Real Academia Española (RAE), nos encontraremos con distintas definiciones, relacionadas con el Derecho. En su segunda definición reza: "Der. Hecho que la ley tiene por cierto sin necesidad de que sea probado". Esta definición de carácter general, relacionada a una ciencia en particular, nos obliga a su adecuación en función de nuestro propósito.

La presunción, en nuestro caso, no da al hecho por cierto sino como probable. Una diferenciación de por sí significativa y que se relaciona a nuestro concepto de "referencia

de valor", entendido este como una aproximación al mismo en aquel grado (probable).

La calidad de los materiales y su correcto empleo, las instalaciones y servicios com- plementarios, así como la calidad funcional del edificio, definen la categoría del mismo. Las categorías varían desde la "económica" hasta la "de lujo". Una categoría nos permite traducir una cualidad en una cantidad, a través de escalas ordenadas y la aplicación de la estadística. Ofrecemos como ejemplo: excelente: 10; muy buena: 8; buena: 6; regular: 4; mala: 2; pésima: 0. Esta escala no desconoce la existencia de categorías intermedias, que además nos ofrecen una mayor latitud en la tarea de cuantificar.

Distintos métodos proponen el cálculo de la depreciación física, entre los que ci- tamos: a) el método de la línea recta: la depreciación es una función lineal de la edad. Es- te método supone que la depreciación es uniforme a lo largo de la vida del edificio, es de- cir, que todos los años es la misma; b) el método de la parábola (Kuentzle), el método de Ross: la depreciación no es constante, sino que es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el fin de la misma; c) el criterio de Heidecke: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular; un bien mal conservado se deprecia más rápidamente, acortándose en consecuencia su vida útil.

La depreciación física cuenta en la literatura con fórmulas y tablas, más allá de las que mencionamos, y su aplicación depende de la consideración que el profesional tenga de estas, sin descartar aquellas de elaboración propia.

Una propuesta de cálculo de la depreciación funcional se funda en la determinación de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia (Orden Real de España, 2003).

Otra propuesta consiste en calcular la depreciación funcional por el aumento de valor que tendría el bien inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la insufi- ciencia constructiva, la ineptitud del proyecto o el reemplazo de materiales y sistemas ob- soletos. La consideración se realiza en base al aumento del valor de la propiedad por las mejoras producidas y no sobre el costo de estas, pues es sabido que el porcentaje de re- cupero de la inversión, generalmente, no es total.

El cálculo de esta depreciación depende, en su aplicación, del criterio propio.

Hasta aquí nos hemos concentrado en la lógica de la proposición y en la teoría de la valuación; es tiempo de arrimar los componentes fácticos –parte de la información– que permitirán concluir en una referencia de valor.

ción provista por el comitente, necesarios en este tramo del análisis.

Entendemos de utilidad que este (el comitente) nos facilite: título de dominio y planos de construcción actualizados. Complementarían esta entrega: fotografías o filmaciones del interior del inmueble, si en algún momento ha sido o es propio –sin posibilidad de ingreso actual– o haber accedido al mismo por algún evento del cual guarde este tipo de testimo- nios, valiosos para nuestra tarea.

El título de dominio nos permite identificar las medidas del terreno, en caso de que el inmueble no se encuentre sometido a Propiedad Horizontal, y si lo estuviera a contar con las distintas superficies y porcentaje en relación con el conjunto del edificio, propio de este régimen de propiedad.

Los planos de construcción actualizados permiten definir la calidad funcional del edi- ficio.

En cuanto a las fotografías y filmaciones de distintos ambientes, resulta una ventana desde la cual podemos observar, aunque parcialmente, la categoría y calidad física del in- terior del inmueble. No solo datos del interior pueden encontrarse en estas aportaciones, sino también: fachadas, patios o balcones no observables desde el exterior. A pesar de su insuficiencia, un tasador avezado puede inferir características del bien, que se traducen en datos de importancia para las escalas con las que trabajará en la hipótesis de valor.

La visualización externa del bien, si ello es posible, agrega información para la cate- gorización del mismo, sin desconocer que la calidad de los materiales, su aplicación (ma- no de obra) y estado de conservación, pueden diferir entre el exterior y el interior.

Los medios tecnológicos disponibles para captura de imágenes desde el aire, es otro instrumento de aporte, en la medida que no quebrante la legalidad en su utilización.

La recolección de datos por parte del tasador, dada la diversidad de las fuentes y su forma de obtención, escapa a toda posibilidad de un encuadre taxativo. La pericia para su localización y comprobación, es propia de la experiencia y vínculos del profesional.

d) "Configurado de esta manera el bien sujeto, se aplican las técnicas universa- les de la tasación".

Sin desconocer las controversias existentes en cuanto a la aplicación de los denomi- nados métodos universales de tasación –frente a nuevas propuestas de determinación–, entendemos que estos métodos receptados en la mayoría de las normativas de distintos países, aún en organizaciones internacionales de valuación (ej.: normas IVSC), conservan su actualidad en razón de su eficacia. Estos son:

Método de comparación de ventas

Fundamento: el valor de la propiedad a tasar –propiedad sujeto– está relacionado di-

rectamente con el precio de venta o valor indicado de propiedades semejantes –propiedad comparable–; por lo tanto, el valor de la propiedad sujeto se obtiene comparando a esta con aquellas propiedades.

Operatoria: los ajustes al precio de venta o valor indicado de oferta de una propiedad

comparable se hacen sumando el valor de características presentes en la propiedad suje- to, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de características presentes en la propiedad comparable, con las que no cuenta la propiedad sujeto.

Método de cálculo de costos

Fundamento: en condiciones normales de mercado, un comprador no pagará más

por un lote de terreno con una mejora que el costo de construir una mejora similar en un terreno baldío de iguales características; considerando –además– la antigüedad, estado de conservación y funcionalidad de la edificación existente.

Operatoria: para aplicar este método el tasador debe: a) calcular el costo de reposi-

ción o reproducción de la mejora existente; b) restar de dicho costo la pérdida de valor por depreciación; c) sumar al costo depreciado el valor del terreno.

Método de capitalización de rentas

Fundamento: la conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización

a un tipo equitativo de interés, es un método universalmente aceptado como básico en to- da tasación.

Operatoria: capitalizar la renta neta [renta bruta _{– (gastos de operación + amortiza-}

ción)] es una operación algebraica de la cual resulta el valor presente (renta neta ÷ tasa de interés) del bien.

La información provista por el comitente u obtenida de diversas fuentes y las presun- ciones establecidas por el tasador, han configurado así las características del bien a tasar.

Esta afirmación, nos permite –sin otra aclaración– iniciar la tarea habitual de nuestra profesión: utilizar sus herramientas. Las reservas, se exponen más adelante.

El tipo de inmueble que debemos tasar nos lleva a definir cuál es el método apropia- do. Si bien no abjuramos de la teoría que en tasación deben utilizarse todos los métodos de posible aplicación y confrontarlos –técnica de balance– a fin de dictaminar el valor; en este caso, su particularidad nos obliga a decidir por uno de ellos.

Es así, que de tratarse de casas, predios rurales, comercios, industrias, talleres o de- pósitos, nos inclinaremos por el método de cálculo de costos. De resultar departamentos, locales comerciales (en galerías) u oficinas (en edificios) sometidos al régimen de Pro- piedad Horizontal, aplicaremos el método de comparación de ventas. Esta aseveración no impide que modifiquemos la propuesta, atendiendo la excepcionalidad de algún caso.

En la utilización del método del cálculo de costos, el valor de la tierra se establece por vía de comparación, ya que no existe otro modo de determinarlo, y el valor del edificio por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta (estos valores se obtienen de publicaciones especializadas, que informan los costos unitarios actualizados para distintos tipos y categorías de edificios). La depreciación física y funcional se resuelve en función de los criterios del tasador. De esta manera, se completan las variables necesarias para procesar la técnica.

En la utilización del método de comparación de ventas, nos remitimos a lo explicitado en los fundamentos y operatoria del mismo, antes mencionado.

e) "El valor así obtenido refiere al probable valor de mercado, en la medida que la información provista y las presunciones establecidas se correspondan con los datos de la realidad".

No ha sido al pasar que destacamos en cursiva "probable valor de mercado" como definición del resultado al que arribamos. Es que el requerimiento al que nos sometemos en nuestra tarea, no permite ni admite hablar de valor de mercado con rigor científico. En- tendemos por valor de mercado:

"Valor de mercado es el precio más probable que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta, en un mercado abierto y competitivo, a la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor que actúan con conocimiento y libre voluntad".

No puede confundirse en la definición el "precio probable" con el "probable valor de mercado", ya que aquel es el resultado de una voluntad externa (las partes que realizan un negocio) y este es consecuencia de un déficit: no poder inspeccionar el bien sujeto de tasación. De poder hacerlo, estaríamos hablando de "valor de mercado", es decir, una de- terminación técnicamente fundada, sin aleatoriedad alguna.

Tampoco es gratuita la condición que le sucede: "la información provista y las pre- sunciones establecidas deben corresponderse con los datos de la realidad". Si aquellas no resultan ciertas, sin dudas el resultado no es verificable.

La premisa debe consignarse en el informe, ya que la misma exime al profesional de la responsabilidad del dictamen, frente a una solicitud que, a sabiendas del comitente, no procura al tasador un dato imprescindible: conocer personalmente el sujeto de tasación.

El llamado "valor de realización inmediata" resulta en una quita –de cuantía variable– al valor de mercado, con el fin de concretar la venta del bien en un plazo breve, menor a los plazos de realización promedio, para un tipo de inmueble, en un mercado específico.

A riesgo: cuanto mayor es la urgencia en la realización, menor es el precio probable. Tiempo y valor (precio probable) se relacionan e influyen recíprocamente en el análisis.

Si graficamos con los extremos, bien puede decirse que el resultado estaría garan- tizado si establecemos un "valor de realización inmediata" de $10 por un bien cuyo valor de mercado es $ 100.

Este ejemplo, grosero por su desproporción, pone en evidencia que la tarea del tasa- dor consiste en encontrar un punto de equilibrio entre el plazo de realización pretendido y el precio más probable que podría obtenerse, en ese tiempo, por el inmueble sujeto de ta- sación. Este es el tratamiento debido para una urgencia cierta, y la exigencia a la que nos somete el requerimiento.

Es necesario identificar las distintas necesidades de esta solicitud de valor, ya que la diversidad de las mismas puede obligarnos a variar el enfoque y tratamiento.

Sin ánimo de totalidad, podemos citar entre las necesidades de realización inmediata de un bien inmueble: a) aquellos recibidos por una institución crediticia o bancaria de un cliente: dación en pago por una obligación incumplida; b) aquellos que resultan de la divi- sión acordada de un patrimonio común: bienes gananciales del matrimonio en un proceso de divorcio; c) aquellos producto de la disolución conflictiva de una sociedad de cualquier tipo; d) aquellos cuya conversión en dinero permite resolver problemas de una gravedad