DISPOSICIÓN N.º 409/DGIUR/14

Buenos Aires, 13 de marzo de 2014

VISTO:

El Expediente Nº 2.272.821/2011 por el que se consulta respecto al proyecto para la localización de los usos "Estación Terminal para transporte Público Automotor; Carga de Combustible, Taller Mecánico, Oficinas, Vestuarios, Confitería y Gomería como Actividades Complementarias", en el predio sito en Santa Elena Nº 1168 y Luján Nº 2570/90, con una superficie a construir de 4.950m², y

CONSIDERANDO:

Que el inmueble en cuestión se encuentra afectado al Distrito I2 de Zonificación General del Código de Planeamiento Urbano Ley 449, Texto Ordenado Decreto Nº 1.181-GCBA-2007;

Que el Área Técnica competente de esta Dirección General, mediante Dictamen Nº 897-DGIUR-2012, indica que en la Memoria Descriptiva adjunta a fs. 1, explican: "...es una terminal de transporte de línea urbana, consta de espacios semi cubiertos para el mantenimiento de las unidades propias del uso..." y más adelante agrega: "... consta de espacio de estacionamiento para 91 unidades dentro del predio y 5 cocheras de cortesía para autos...". Además: "... sector especial para los choferes, con salas y con los servicios de bar, áreas de comedor, vestuario y sanitarios..." y por último agregan: "... sectores de administración con oficinas privadas y sectores de trabajo...";

Que en relación con la normativa vigente, se informa que:

a. El rubro "Estación Terminal para Transporte público urbano automotor", pertenece a la Clase "IV", dentro de la descripción: "Estación Terminal", resulta un uso Permitido (P), en el Distrito I1 de localización, de acuerdo con los alcances de la Ley Nº 123, está Categorizado "s/C" (Sujeto a Categorización) debiendo cumplir con la norma de tejido y afectado a la Referencia "C" en "Observaciones". Cabe mencionar que la citada Referencia "C", en este caso si bien se trata de un uso Permitido (P) resulta de aplicación a fin de analizar módulos de estacionamiento y maniobras de acceso y egreso de las unidades al predio.

b. El Parágrafo 5.4.4.1. - Distrito I 1 - Industrial Uno, establece: "... 4) Tejido urbano: "...a) Se permite la ocupación total de la parcela salvo las limitaciones de FOS establecidas en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1. hasta una altura de 17,50 m...". "... Los volúmenes edificados que sobresalen de esa altura, deberán ajustarse a las siguientes relaciones:

R = h / d = 2 r = h' / d' = 4

Esta relación (r) también se aplicará respecto a la línea divisoria de fondo de la parcela. En estos casos la distancia (d') no podrá ser menor que 4 m..."

"...Por encima de las pendientes establecidas sólo podrán sobresalir antenas y pararrayos y también podrán hacerlo conductos cuando sean exigidos por las autoridades técnicas competentes..."

"... c) FOT máximo = 2..."

"...d) FOS = El que resulte de la aplicación de las normas de tejido. 5) Usos: Los que resulten de la aplicación del Cuadro de Usos Nº 5.2.1...";

Que en relación al uso solicitado, del estudio de la documentación que se adjunta: De fs 73 a 76:

Documentación Catastral; de fs 77 a 82: Planos de Obra Nueva; a fs. 83: croquis de ubicación; a fs. 84 y 85: relevamiento fotográfico y de usos, se informa que:

a. Se trata de la Fracción D, circunscripta por las calles Santa Elena, Pedro de Luján y el Riachuelo, que posee una superficie de afectación por la apertura de la Av. 27 de Febrero y por la apertura de la calle Santa María del Buen Aire, de acuerdo con Documentación Catastral a fs. 76 y lo graficado a fs. 77.

b. Los usos en las Parcelas frentistas son de depósitos y actividades industriales, de acuerdo fotografías a fs. 84 y 85:

Lateral izquierdo Frentista: (1) Pedro Luján 2646 esquina Santa Elena: Industria o depósito. Frentista: (2) Santa Elena Nº 1076 esquina Pedro Luján: Industria o depósito. Diagonal Izquierdo: (3) Santa Elena Nº 1081: Industria o depósito.

Diagonal derecho: (4) Pedro Luján Nº 2417: Industria o depósito.

Frente sobre el Riachuelo: Viviendas precarias en proceso de remoción.

c. La Fracción tiene predominancia del uso propuesto de aproximadamente el 95%, ya que se proponen actividades complementarias a dicho uso principal.

d. Se encuentra a 200 m. aproximadamente de la Estación Hipólito Yrigoyen del FFCC Gral. Roca.

e. De acuerdo con los Planos de Obra de fs. 77 a 82 se propone estacionamiento de cortesía dentro de la misma Fracción así como estacionamientos para motos, motocicletas y bicicletas.

f. Circulan por la Av. Osvaldo Cruz, diferentes líneas de colectivos y que resulta próximo a la Estación de FFCC Gral. Roca.

g. De acuerdo con lo graficado en el Plano a fs 78 se indica el acceso vehicular de las unidades por la calle Santa María del Buen Aire, un área de Carga y Descarga sobre la calle Santa Elena y puertas corredizas sobre el frente de la calle Luján, con lo cual resultaría ponderable el ingreso y egreso de las unidades por diferentes arterias de circulación;

Que en relación con lo solicitado y de la documentación aportada, se informa que: a. De la observación de la Documentación Catastral obrante de fs. 73 a 76 y de lo graficado a fs. 77 "Planta de Techos" surge que se trata de un edificio con Destino "Estación Terminal", a localizarse en el sector circunscrito por la calle Santa Elena, la calle Luján; un sector afectado por la Apertura de la calle Santa María del Buen Aire y otro sector coincidente con la ribera del Riachuelo afectado por la Autopista Av. 27 de Febrero.

b. De lo graficado de fs. 77 a 82 surge que el edificio motivo de consulta se desarrolla según lo siguiente:

Planta Baja: Se prevé un sector descubierto para estacionamiento de las unidades y un área semi cubierta para apoyo de la actividad principal: Lavado, mecánica, electricidad, gomería, tapicería y carga de combustible. Asimismo se prevé un sector de carga y descarga, estacionamiento de bicicletas y motocicletas y un estacionamiento de cortesía.

Planta Alta: Se propone comedor, vestuarios y sector administrativo.

c. De lo graficado a fs. 80 y las fotografías adjuntas se observa que se conservará el Tanque existente de Hormigón y se resolverá el edificio con una cubierta liviana de grandes luces.

d. Cabe mencionar que la nueva actividad, se inserta en el marco del saneamiento de la cuenca Matanza - Riachuelo y la recomposición del ambiente, con tareas de limpieza de sus márgenes, remoción de buques hundidos y reubicación de vecinos en las riberas contaminadas, por lo cual resultará ponderable las tareas de cuidado y mantenimiento por parte de la Empresa en aquellos sectores afectados por la apertura de la calle Santa Elena como la Autopista Av. 27 de Febrero como así también toda iniciativa tendiente a procurar una mejor calidad de vida y sustentabilidad a esta nueva actividad a localizar;

Que en tal sentido, el Área Técnica competente indica que no existen inconvenientes, en primera instancia y desde un punto de vista urbanístico en acceder a la localización del uso "Estación Terminal para transporte Público Automotor; Carga de Combustible, Taller Mecánico, Oficinas, Vestuarios, confitería y Gomería como Actividades Complementarias", toda vez que la actividad principal resulta un uso Permitido en el Distrito y las restantes resultan actividades que se realizan exclusivamente como apoyo para la actividad principal. Cabe mencionar que el edificio en cuestión, cumple con el área edificable, las alturas máximas y resulta muy por debajo de la capacidad constructiva permitida por la norma;

Que el Consejo del Plan Urbano Ambiental, a través del Dictamen Nº 65-CPUAM-2012, indica que considera admisible desde el punto de vista urbanístico, acceder a la localización de los usos "Estación Terminal para Transporte Público Automotor, Carga de Combustible, Taller mecánico, Oficinas, Vestuarios, Gomería y Confitería como actividad complementaria del uso principal" en el predio en cuestión, con una superficie a construir de 4.950m²;

Que el Área Técnica competente, mediante Dictamen Nº 1180-DGIUR-2012, toma conocimiento de lo expuesto por el Consejo del Plan Urbano Ambiental.

Por ello, y en uso de las facultades conferidas,

EL DIRECTOR GENERAL DE INTERPRETACIÓN URBANISTICA DISPONE

Artículo 1º.- Déjase sin efecto la Disposición Nº 473-DGIUR-2012.

Artículo 2º.- Autorízase desde el punto de vista urbanístico el proyecto para la localización de los usos "Estación Terminal para transporte Público Automotor; Carga de Combustible, Taller Mecánico, Oficinas, Vestuarios, Confitería y Gomería como Actividades Complementarias", en el predio sito en Santa Elena Nº 1168 y Luján Nº 2570/90, con una superficie a construir de 4.950m² (Cuatro mil Novecientos Cincuenta metros cuadrados), debiendo cumplir con toda la normativa vigente que resulte de aplicación para el presente caso.

Artículo 3º.- La presente tiene un plazo de vigencia de 180 días a partir de la fecha de notificación; dentro de este plazo, el recurrente deberá presentar la documentación pertinente ante el o los organismos correspondientes. De no hacerlo caducara de pleno derecho lo autorizado precedentemente.

Artículo 4º.- Regístrese, notifíquese y entréguese la presente al recurrente. Publíquese en el Boletín Oficial del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Cumplido archívese.

Ledesma