DISPOSICIÓN N.° 787/DGIUR/16

Buenos Aires, 9 de junio de 2016

VISTO:

El Expediente Nº 18.027.813/2014, por el que se consulta respecto al Proyecto de Modificación y Ampliación de las Obras propuestas para el predio sito en la calle Pierina Dealessi Nº 1950/80, según la documentación obrante en Informe Nº 12514541-SSREGIC-2016, Nº de Orden 24, y

CONSIDERANDO:

Que el inmueble objeto de la presente consulta se encuentra afectado al Distrito U11 - "Puerto Madero", Subdistrito EE - "Subdistrito Equipamiento Especial"; del Código de Planeamiento Urbano vigente;

Que cabe hacer mención que este Organismo se expidió oportunamente dando origen a la Disposición Nº 132-DGIUR-2015 de fecha 12 de febrero de 2015, adjunta en Nº de Orden 17 del EE de referencia;

Que la Gerencia Operativa Supervisión Interpretación Urbana de esta Dirección General, mediante Informe Nº 14680140-DGIUR-2016, de acuerdo a la normativa vigente para el siguiente caso, cita:

a) El Parágrafo 4.3.2 Subdistrito Equipamiento Especial (EE), informa lo siguiente: "1) Carácter: Zona destinada a la localización de usos singulares, que por sus características requieran terrenos de grandes superficies.

2) Delimitación: Según Plano Nº 5.4.6.12b)

3) Disposiciones Particulares Circunscripción 21 - Sección 98 - Manzana 1B - Dique 1 Área destinada a la exposición, promoción y comercialización de productos a escala nacional, regional e internacional. Tejido: F.O.T. máximo = 3 F.O.S. = 65% Del 65% asignado para el F.O.S., podrá destinarse 57% para edificios con H máxima = 29,50 m., y el restante 8% para edificios con altura máxima = 70 m. Deberán cumplimentar las relaciones de separación y de alturas establecidas para el Distrito. Se deberá cumplimentar la relación R = h / d = 1,5, siendo d = distancia del edificio al borde de los espejos de agua del Dique 1 y h = altura del edificio. Será obligatoria la cesión al dominio público de una franja continua de terreno de 31,20 m. de ancho, a contar desde el borde del espejo de agua y en toda su longitud, que será destinada a vía pública con áreas parquizadas, a construir por cuenta y cargo del cedente. En su subsuelo, se admite la localización de estacionamiento vehicular. En el área comprendida entre el espejo de agua, el Boulevard Rosario Vera Peñaloza, la prolongación virtual de la Av. Juana Manso y la Av. Elvira Rawson de Dellepiane, los volúmenes a edificar deberán dejar separaciones entre ellos. Estas separaciones tendrán un desarrollo lineal sobre la línea de construcción, no inferior al 30% del desarrollo total. 4) Usos: Los que resulten de aplicar el Cuadro de Usos Nº 5.4.6.12. (...)". Ahora bien, a los efectos de aclarar lo establecido en el Parágrafo 4.3.2 ante citado, en el cual se manifiesta un error por omisión en el inciso: "Tejido: (...) Deberán cumplimentar las relaciones de separación y de alturas establecidas para el Distrito; el mismo debería decir "(...) Deberán cumplimentar las relaciones de separación y de alturas establecidas para el Distrito C1"; toda vez que la Ordenanza 51.675/97; B.O. Nº 233, publicado el 08/07/1997, documento base para la normativa vigente en el precitado Distrito U11-Puerto Madero, establece primariamente la normativa del Distrito en cuestión y en su Parágrafo 4.3.2 Sudistrito de Equipamiento Especial (EE) establece: "F.O.T. máximo = 3 F.O.S. = 65% Del 65% asignado para el F.O.S., podrá destinarse 57% para edificios con H máxima = 29,50 m., y el restante 8% para edificios con altura máxima = 70 m. Deberán cumplimentar las relaciones de separación y de alturas establecidas para el Distrito C1 del Código de Planeamiento Urbano (Parágrafo 5.4.2.1-4) Tipología Edilicia Disposiciones Particulares c) Edificios de Perímetro Libre). (...)".

b) El Parágrafo 5.4.2.1 Distrito C1 - Área Central, en el Punto 4c), establece para los Edificios de Perímetro libre: "(...) Tejido: Cumplirán con las disposiciones generales de la Sección 4 de acuerdo con: R = h/d = 4,5 r = h'/d' = 6 (...)" "h) Caso particular para edificios de perímetro libre "(...) se permitirá rebasar con la edificación los planos limites resultantes de aplicar las relaciones R: 4.5 y r: 6 establecidas por el inciso c) del presente y las normas generales de la Sección 4, con una superficie cubierta no mayor que el 20% (veinte por ciento) de la superficie cubierta que se construya por debajo de dichos planos limite y por encima de la cota de la parcela".

c) Asimismo la Ley Nº 2930 "Plan Urbano Ambiental" (BOCBA Nº 3091), constituye la ley marco a la que deberá ajustarse la normativa urbanística vigente y las obras públicas, para lo que reza en su Art. 24º.- Instrumentos Normativos a) Código Urbanístico, que: "(...) se tendrá por objetivo guiar la conformación de la ciudad, incluyendo tanto los espacios públicos como los espacios privados y las edificaciones que en los mismos se desarrollen, considerando tanto las dimensiones ambientales, morfológicas y funcionales de la ciudad en su totalidad, como las particularidades de sus diversas zonas, barrios y sectores. Con respecto al tejido edilicio parcelario se otorgará especial importancia a los criterios morfológicos y a los de admisibilidad de usos, que contemplen a la manzana y a la cuadra como unidades primarias de configuración del tejido urbano, toda vez que se las aprecie como aspectos deseables de los sectores consolidados (...)";

Que ahora bien, habiendo visto la nueva documentación presentada s/Nº de Orden 24 del EE de referencia: Esquema de implantación, Esquemas en planta del proyecto, Axonométricas del conjunto, Vistas y cortes declarando las tangentes y las perforaciones solicitadas y Siluetas con cómputo de superficies; se informa que:

a) Se pone a consideración la modificación y ampliación de obra para el conjunto edilicio a localizarse en la Parcela 008a de la manzana delimitada por las calles Pierina Dealessi, Boulevard Rosario Vera Peñaloza, la prolongación de la calle Juana Manso y la Av. Elvira Rawson de Dellepiane. Dicha parcela cuenta con una superficie total aproximada de 9.573m².

b) La propuesta consiste en la materialización de dos volúmenes en altura de tipología "perímetro libre", de Planta Baja + 32 pisos + Sala de Máquinas, que alcanzarían una altura total de +112,96 m.; los cuales se destinarían a "Vivienda multifamiliar con estacionamiento", más dos volúmenes exentos de edificación más baja sobre el Boulevard Juana Manso, que se destinarían a "Locales comerciales".

c) En relación a los volúmenes destinados a "Locales comerciales", los mismos alcanzarían una altura total de 4,00 m., muy inferior a la altura prevista para el sub-distrito de emplazamiento; y mantendrían una separación de 29,99 m. respecto los volúmenes de tipología "perímetro libre" proyectados.

d) Desde el punto de vista morfológico, los 2 volúmenes en altura de perímetro libre, destinados a "Viviendas", perforan las tangentes determinadas en un porcentaje de 15.05%, la superficie computable bajo las mismas, inferior al 20% de perforación admitida en el presente caso y por debajo de los planos limite ubicados a 10 m. por debajo del encuentro de dichas rasantes.

e) Con respecto a la separación mínima establecida, en el inciso Disposiciones Particulares del Parágrafo 4.3.2 antes detallado, para la relación entre los volúmenes propuestos con el fin de permitir la apertura de vistas hacia el dique, superaría el porcentaje mínimo requerido del 30% del desarrollo total sobre la línea de construcción.

f) Con relación a la ocupación del suelo FOS, se proyecta una pisada total en planta baja, hasta una altura máxima de 29,50 m., del 24% aproximadamente, ampliamente inferior al 65% del porcentaje total admitido; lo que suma una superficie libre del 41% del predio al 35% mínimo requerido; hecho éste que compensa el mayor porcentaje de FOS del 17% utilizado para el desarrollo de los volúmenes de perímetro libre de mayor altura.

g) De acuerdo a superficies declaradas dentro de los parámetros del FOT, se proyectan 27.508,88m², siendo la superficie máxima admisible de 28.719m², lo que verificaría dentro de dichos parámetros para la parcela en cuestión.

h) En cuanto a los usos propuestos, resultan admitidos para el sub-Distrito de implantación, con las pautas y condiciones que establece el Cuadro de Usos 5.4.6.12 del Código de Planeamiento Urbano; a la vez que se verifica la cesión a dominio público de una franja continua con áreas parquizadas, de 31,20 m. a contar desde el borde del espejo de agua, según lo graficado y declarado en documentación adjunta; Que en tal sentido, la Gerencia Operativa Supervisión Interpretación Urbana opina, dentro de sus competencias, que podrá autorizarse el proyecto puesto a consideración, siempre de acuerdo a documentación en autos presentada bajo declaración jurada, toda vez que se promueve la definición morfológica de la manzana en si misma atendiendo los hechos existentes y próximos a consolidar, a la vez que participa de la definición del paisaje urbano del entorno, en aplicación de las normas morfológicas y de compensación volumétrica precitadas; en lo que cabe ponderar la importante cesión de espacio libre de manzana, en consonancia con los criterios ambientales impulsados por el actual Modelo Territorial.

Por ello, y en uso de las facultades conferidas,

EL DIRECTOR GENERAL DE INTERPRETACION URBANISTICA