BSL= “Built to Suit Lease” Construcción de Edificios Industriales a la medida de los requerimientos de cliente para arrendamiento.
SLB= “Sale Lease Back” Adquisición de Inmuebles Industriales construidos por el propietario y arrendados al mismo después de la compra.
OPA= “Operative Property Acquisition” Adquisición de Inmuebles ya construidos para arrendamiento a un tercero.
LB= Inventario de Terrenos para desarrollo MTB= Edificio Industrial para Inventario
i.i) Desempeño de los activos
RESULTADOS AL CIERRE DE 2013:
Los ingresos generados por el Fideicomiso durante el período comprendido del 1º de enero de 2013 al 31 de diciembre de 2013 fueron por $253.3 millones de pesos y provienen principalmente de los intereses generados por la inversión en las Inversiones Permitidas (de conformidad con el contrato del Fideicomiso) cuyo monto ascendió a $86.6 millones de pesos y del cambio en el valor razonable de la inversión en fideicomisos de proyectos no consolidables cuyo monto ascendió a $166.9 millones de pesos, adicionalmente se tuvieron gastos de administración por $51.5 millones de pesos, los cuales se integran como se detalla a continuación:
Comisión por administración $47,317,955
Honorarios Legales 946,063
Cuota de mantenimiento anual de BMV 731,194
Honorarios de valuador independiente 682,646
Honorarios fiduciarios 600,141
Honorarios por auditoria 486,740
Refrendo anual de inscripción de valores en el
RNV 319,514
Honorarios al Representante Común 251,780
Convocatoria de asambleas en medios impresos 29,280
Honorarios proveedor de precios de certificados 62,834
Comisiones bancarias 27,886
Total de Gastos $51,456,033
Se reportó una Utilidad Contable del Fideicomiso de $201.8 millones de pesos, la cual se debe principalmente al reconocimiento de la variación en el valor razonable de la inversión que el Fideicomiso había realizado en los Vehículos de Inversión al 31 de diciembre de 2013. Dicho reconocimiento del valor razonable ascendió a $166.9 millones de pesos.
DESEMPEÑO DE LOS INMUEBLES ARRENDADOS:
Al 31 de diciembre de 2013 los activos del Fideicomiso, que mantenía a través de sus vehículos de inversión, en arrendamiento han generado un Ingreso Neto Operativo de $63,268,138 (Sesenta y tres millones doscientos sesenta y ocho mil ciento treinta y ocho pesos 00/100 M.N.).
(1) Las cifras de 2012 corresponden al periodo del 21 de septiembre (fecha de constitución del Fideicomiso) al 31 de diciembre de 2012 y las cifras de 2013 son por un año completo.
Cantidades en Pesos Mexicanos a un tipo de cambio $13.0652 y de $12.988 por dólar Americano para 2013 y 2012, respectivamente. El monto de las rentas son originalmente obtenidas en dólares americanos.
i.ii) Composición de la totalidad de los activos al cierre del periodo
A continuación se presenta una gráfica de las inversiones que el Fideicomiso había realizado al 31 de diciembre de 2013: Concepto Acumulado 2013 Acumulado 2012 (1) Variación Ingreso Base de Arrendamientos $ 65,257,594 $ 1,951,742 3244% Recuperación de Impuesto Predial 1,870,726 -
Recuperación de Primas de Seguro 245,692 -
Ingresos brutos $ 67,374,012 $ 1,951,742 3352%
Gastos de Operación
Impuesto Predial ( 1,872,908) -
Primas de Seguro ( 423,644) ( 15,325) 2664% Cuota de Administración ( 1,809,322) ( 58,552) 2990% Total Gastos de Operación $( 4,105,874) $( 73,877) 5458% Ingreso Neto de Operación $ 63,268,138 $ 1,877,865 3269%
Los activos que conforman el Patrimonio del Fideicomiso se distribuyen en Inmuebles en Arrendamiento y Terreno para desarrollo.
Inmuebles en Arrendamiento:
El portafolio de los inmuebles para arrendamiento del Fideicomiso está compuesto por cinco contratos de arrendamiento que integran ocho edificios industriales, tres en el Parque Industrial Omega en Cd. Juárez, Chihuahua, uno en el Fraccionamiento Villas de Guadalupe, Guadalupe, Zacatecas, uno en el Parque Industrial FINSA Guadalupe, en Guadalupe, Nuevo León, uno en el Parque Industrial FINSA Puebla en Cuautlancingo, Puebla y dos en la Avenida Laguna Mainar No.4951 Col. El Lago, Tijuana, Baja California, con excepción al inmueble localizado en Puebla (el cual es doble net (NN)) todos son contratos triple net (NNN).
Distribución de la superficie en Arrendamiento del Portafolio:
Para efectos de presentación la Localidad Monterrey contiene el inmueble de Guadalupe, NL.
NNN= Contratos de Arrendamiento “Triple Net” el Arrendatario a su costo y cargo realiza el mantenimiento no estructural y reembolsa el impuesto predial y el importe de la prima de seguro del inmueble arrendado
NN= Contratos de Arrendamiento “Doble Net” el Arrendatario está a cargo del mantenimiento no estructural del inmueble y reembolsa el impuesto predial o el importe de la prima de seguro del inmueble arrendado.
N= Contratos de Arrendamiento “Net” el Arrendatario a su costo y cargo realiza el mantenimiento no estructural o reembolsa el impuesto predial o el importe de la prima de seguro del inmueble arrendado.
D iciem bre de 2013 D iciem bre de 2012 V ariación D iciem bre de 2013 D iciem bre de 2012 V ariación CD JU A REZ 63,09363,093 0.0% - - M O N TERREY 28,21958,599 107.7% 28,21930,379 7.7% TIJU A N A 29,010 - ZA CA TECA S 25,569 - PU EBLA 11,14820,103 Q U ERÉTA RO 18,11618,116 Total 91,312214,490 134.9% 28,21959,643 111.4%
Superficie en m etros cuadrados
Localidad
Inventario de terrenos para desarrollo y expansiones:
Los terrenos adquiridos y dispuestos se encuentran en El Marqués, QRO, Guadalupe, N.L. y Santa Catarina N.L.
Los terrenos en inventario se encuentran en El Marqués, QRO. y Guadalupe, N.L.
Los Inmuebles del Fideicomiso que se ubican Cd. Juárez, están conformados por dos terrenos y tres naves industriales, los cuales se describen a continuación:
Terreno identificado como Lote A: terreno urbano ubicado en Avenida del Charro No.1751 Parque Industrial Omega, en Ciudad Juárez, Chihuahua, con una superficie de 93,237.78 metros cuadrados (noventa y tres mil doscientos treinta y siete metros cuadrados, setenta y ocho centímetros cuadrado).
Terreno identificado como Lote B: terreno urbano ubicado en Avenida del Charro No. 1715 Parque Industrial Omega, Ciudad Juárez, Chihuahua, con una superficie de 61,700.84 metros cuadrados (sesenta y un mil setecientos metros cuadrados, ochenta y cuatro centímetros cuadrados).
Sobre dichos lotes fueron construidos los siguientes inmuebles industriales
Nave industrial denominada FINSA II: con una superficie rentable de construcción de 8,550 metros cuadrados (ocho mil quinientos cincuenta metros cuadrados).
Nave industrial denominada FINSA III: con una superficie rentable de construcción de 28,720 metros cuadrados (veintiocho mil setecientos veinte metros cuadrados).
Nave industrial denominada FINSA IV: con una superficie rentable de construcción de 25,823 metros cuadrados (veinticinco mil ochocientos veintitrés metros cuadrados).
Este inmueble fue adquirido ya construido para rentarse (SLB).
Los inmuebles del Fideicomiso que se encuentran en Querétaro se conforman por un terreno y un edificio industrial en proceso de construcción y un terreno para desarrollarlo como Parque Industrial, los cuales se describen a continuación:
Edificio de Inventario (MTB):
Terreno identificado como lote 2 Manzana 1 terreno urbano ubicado Avenida FINSA del Parque Industrial FINSA Querétaro II, El Marqués, Querétaro, con una superficie total de 40,109.1 metros cuadrados (cuarenta mil ciento nueve mil metros cuadrados, diez centímetros cuadrados). Concepto Diciembre de 2013 Diciembre de 2012 Variación Crecim iento -29,901 m 2 000 m 2 A dquisiciones 157,594 m 2 278,520 m 2 -43.4% D isposiciones 187,495 m 2 000 m 2 Saldo 248,619 m 2 278,520 m 2 -10.7% U bicaciones 2 100.0%1 Total de Superficie 248,619 m2 278,520 m2 -10.7% Inventario de Terrenos
Sobre dicho lote se encuentra en construcción un edificio industrial con una superficie de 18,116.00 metros cuadrados (dieciocho mil ciento dieciséis metros cuadrados). Al cierre del ejercicio del 2013 se reporta avance de obra de construcción del 52.92%.
Inmuebles para Desarrollo - Inventario de Terrenos
Se adquirió un terreno en el municipio de El Marqués, Qro., con una superficie de 27.8 hectáreas para desarrollarlo como Parque Industrial con una superficie vendible de 25.2 hectáreas.
Cuenta con excelente ubicación, colinda con la Carretera 100, que conecta directamente con el Aeropuerto Internacional de Querétaro a menos de 10 km. El sitio también se encuentra a 3 km del cruce con la autopista NAFTA y a menos de 20 km del centro de Querétaro. Al cierre del ejercicio de 2013 el desarrollo de la infraestructura reporta un avance del 88%. Del terreno neto utilizable, se estima que un 52% esté destinado para edificios tipo BSL, un
29% para edificios de inventario (MTB) y un 19% para venta.
Los inmuebles del Fideicomiso que se encuentran en Nuevo León se conforman por los inmuebles industriales, que se describen a continuación:
Monterrey (BSL):
Terreno identificado como Lote 5-A: terreno urbano ubicado en FFCC Monterrey-Tampico Lote-5-A Manzana 3 Parque Industrial Finsa Guadalupe, en Guadalupe, Nuevo León, con una superficie total de 58,140.60 metros cuadrados (cincuenta y ocho mil ciento cuarenta metros cuadrados, sesenta centímetros cuadrados).
Sobre dicho lote se construyó una nave industrial denominada FINSA XVII con una superficie de 28,219.33 metros cuadrados (veintiocho mil doscientos diecinueve metros cuadrados, treinta y tres centímetros cuadrados).
Terreno identificado como Lote 6-A: terreno urbano ubicado en FFCC Monterrey-Tampico Lote-6-A Parque Industrial Finsa Guadalupe, en Guadalupe, Nuevo León, con una superficie total de 69,156.39 metros cuadrados (sesenta y nueve mil ciento cincuenta y seis metros cuadrados, treinta y nueve centímetros cuadrados).
Monterrey (MTB) Multi-inquilino FINSA Guadalupe
Terrenos identificados como lotes 10, 11 y 12 de la manzana 231 y el Polígono A Lote 9, terrenos urbanos ubicados en el Parque Industrial Finsa Guadalupe, en Guadalupe, Nuevo León, con una superficie total de 50,714.28 metros cuadrados (cincuenta mil setecientos catorce metros cuadrados, veintiocho centímetros cuadrados).
Sobre dichos lotes se encuentra en proceso la construcción de una nave industrial denominada FINSA XVIII Multi-3, con una superficie aproximada de 15,050.00 metros cuadrados (quince mil cincuenta metros cuadrados). Al cierre del ejercicio de 2013 el desarrollo de la construcción reporta un avance de obra del 14.35%, con la realización de trabajos de terracerías e instalaciones para drenaje.
Monterrey (MTB) Multi-inquilino FINSA Santa Catarina
Terreno identificado como lote D1.A con superficie total de 37,723.428 metros cuadrados (treinta y siete mil setecientos veintitrés metros cuadrados y cuatrocientos veintiocho
milímetros cuadrados), Localizado en carretera a Villa de García km 2.9 localidad del Palmar, en Santa Catarina, Nuevo León.
Sobre dicho lotes se encuentra en proceso la construcción una nave industrial denominada FINSA XIX Multi-1 Santa Catarina, con una superficie aproximada de 15,329.00 metros cuadrados (quince mil trescientos veintinueve metros cuadrados). Al cierre del ejercicio de 2013 el desarrollo de la construcción reporta un avance de obra del 21.67%, con la realización de trabajos de terracerías, cimentaciones y montajes de estructuras de acero. Al cierre la superficie neta utilizable del proyecto se ha dispuesto en un 100% para edificios
de inventario (MTB) conforme a lo siguiente:
Los inmuebles del Fideicomiso que se encuentran en Puebla se conforman por los inmuebles industriales, que se describen a continuación:
Puebla (MTB)
Nave industrial de inventario (MTB) denominada FINSA XXVIII, que se construyó sobre los lotes de terreno identificados como Lote 28, Lote D y Lote E; ubicados en el parque Industrial Finsa Puebla, en Cuautlancingo, Puebla, con una superficie total de 26,559.43 metros cuadrados (veintiséis mil quinientos cincuenta y nueve metros cuadrados, cuarenta y tres centímetros cuadrados)
Sobre dicho lote se construyó un edificio industrial con una superficie aproximada de 8,955 metros cuadrados (ocho mil novecientos cincuenta y cinco metros cuadrados).
Nave industrial de inventario (MTB) denominada FINSA XXXII que se construye sobre los lotes de terreno identificados como lote 32, lote 33 y lote H ubicados en el parque Industrial Finsa Puebla, en Cuautlancingo, Puebla con una superficie total de 31,729.33 metros cuadrados (treinta y un mil setecientos veintinueve metros cuadrados y treinta y tres centímetros cuadrados).
Sobre dichos lotes se encuentra en proceso la construcción de un edificio industrial con una superficie aproximada de 11,148.36 metros cuadrados (once mil ciento cuarenta y ocho metros cuadrados y treinta y seis centímetros cuadrados). Al cierre del ejercicio de 2013 no reporta avance de obra de construcción.
El inmueble del Fideicomiso que se encuentra en Zacatecas se conforma por un terreno y un edificio industrial, el cual se describe a continuación:
Terreno identificado como Parcela 359 Manzana Z1P1/1 terreno urbano ubicado Avenida Prolongación de la Fe, al norte del Fraccionamiento Villas de Guadalupe, Guadalupe,
M anzana Lote M 2 Fecha Concepto
A 9 40,024 1-Sep-13 Terreno para edificio m ulti-inquilino parque G uadalupe 231 10 3,014 1-Sep-13 Terreno para edificio m ulti-inquilino parque G uadalupe 231 11 3,020 1-Sep-13 Terreno para edificio m ulti-inquilino parque G uadalupe 231 12 4,657 1-Sep-13 Terreno para edificio m ulti-inquilino parque G uadalupe NA D1.A 37,723 1-Sep-13 Terreno para edificio m ulti-inquilino parque Santa Catarina
Zacatecas, con una superficie total de 108,503.42 metros cuadrados (ciento ocho mil quinientos tres metros cuadrados, cuarenta y dos centímetros cuadrados).
Sobre dicho lote se construyó un edificio industrial denominado FINSA I con una superficie de 25,569.26 metros cuadrados (veintiocho mil doscientos diecinueve metros cuadrados, treinta y tres centímetros cuadrados).
Los Inmuebles del Fideicomiso ubicados en Tijuana están conformados por un terreno y dos naves industriales, los cuales se describen a continuación:
Terreno identificado como Lote 19: terreno urbano ubicado en Avenida Laguna Mainar No.4951 Col. El Lago, Tijuana, Baja California, con una superficie total de 52,713.57 metros cuadrados (cincuenta y dos mil setecientos trece metros cuadrados, cincuenta y siete centímetros cuadrados).
Sobre dicho lote fueron construidos los siguientes inmuebles industriales
Nave industrial denominada FINSA XIII: con una superficie rentable de construcción de 17,398 metros cuadrados (diecisiete mil trescientos noventa y ocho metros cuadrados). Nave industrial denominada FINSA XIV: con una superficie rentable de construcción de
11,613 metros cuadrados (trece mil doscientos diecisiete metros cuadrados).
Diversificación del Portafolio de Inmuebles en Arrendamiento por Sector Industrial
Los clientes del portafolio de inmuebles arrendados se distribuyen en dos sectores industriales
F&B = Alimentos y Bebidas AUT = Automotriz
Distribución de los Ingresos por Arrendamiento
El importe de las rentas del 100% de los contratos de arrendamiento celebrados por el Fideicomiso es pagadero en dólares americanos. Para efectos de presentación los importes de rentas se reflejan en pesos moneda nacional a un tipo de cambio de $13.0652 y de $12.988 MXP para 2013 y 2012, respectivamente, por $1.00 USD
Las rentas anualizadas, resultan de multiplicar la renta pactada al mes de cierre multiplicada por doce, no considera descuentos, meses sin pago de renta, e incrementos.
Para efecto del cálculo de la tasa de ocupación sólo se utiliza la superficie construida. Para efectos de presentación la Localidad Monterrey contiene el inmueble de Guadalupe, NL.
La renta promedio por metro cuadrado por localidad se obtiene dividiendo la renta anualizada entre la superficie en metros cuadrados (véase tabla “Distribución de la superficie en Arrendamiento del Portafolio” en el punto i.ii) anterior).
Hemos utilizado los siguientes supuestos para la proyección de los flujos de rentas:
Cambios de renta conforme a lo establecido en cada uno de los contratos de arrendamiento. Incremento del 2.5% anual conforme al Indice de Precios al Consumidor “CPI” por sus siglas
en ingles para contratos con incrementos basados en dicho indicador de inflación.
i.iii) Variación en saldo y en número de activos Variación de los inmuebles del Fideicomiso
Localidad Diciembre 2013 Diciembre 2012 Variación Diciembre 2013 Diciembre 2012 Variación CD JUAREZ $ 35,209,464 $ 1.8%34,573,716 $ 558.05 $ 547.98 1.8% MONTERREY 19,115,735 12,892,252 48.3% 677.40 456.86 48.3% TIJUANA 20,951,023 722.19 ZACATECAS 23,948,491 936.61 PUEBLA 7,791,786 722.88 QUERÉTARO - - Total $ 47,465,968107,016,499 $ 125.5% $ 683.07 $ 519.82 31.4% Anualizada Promedio / M 2
Durante 2013 el Fideicomiso aprobó la inversión en los siguientes proyectos.
1. BSL - En febrero 2013 se aprobó la construcción de dos Edificios Industriales para Arrendamiento a la medida de los requerimientos del Cliente (BSL).
a. El primer edificio denominado FINSA I, está ubicado en Guadalupe, Zacatecas y cuenta con una superficie de 25,569.26 metros cuadrados. Dicho inmueble se incorporó en el fideicomiso Finsa CKD D Fideicomiso F/00946.
b. El segundo edificio, denominado FINSA XVII está ubicado en el Parque Industrial Finsa Guadalupe, en Guadalupe, N.L. con una superficie de 28,219.33 metros cuadrados. Dicho inmueble se incorporó en el fideicomiso Finsa CKD C Fideicomiso F/00945.
2. SLB- En marzo 2013 fue aprobada la adquisición de Inmuebles Industriales para
arrendamiento en Tijuana, B.C. consistentes en dos naves industriales denominadas FINSA XIII y FINSA XIV con una superficie total de 29,010 metros cuadrados. Dichos inmueble se incorporó en el fideicomiso Finsa CKD E Fideicomiso F/00947.
3. LB- En abril se adquirió un terreno con una superficie aproximada de 50,714 metros cuadrados en el municipio de Guadalupe, Nuevo León, para la construcción de la ampliación del edificio construido en el Parque Industrial Finsa Guadalupe denominado FINSA XVII. Dicho inmueble se incorporó en el fideicomiso Finsa CKD F Fideicomiso F/00948.
4. MTB- En junio se aprobó la construcción de tres edificios industriales para inventario:
a. El primero denominado FINSA IX, con una superficie aproximada de 15,050 metros cuadrados en los terrenos adquiridos en Diciembre 2012 en el municipio el Marques, Querétaro. Dicho inmueble se incorporó en el fideicomiso Finsa CKD B Fideicomiso F/00944.
b. El segundo denominado FINSA XVIII tiene una superficie aproximada de 15,050 metros cuadrados ubicado en el Parque Industrial Finsa Guadalupe en el municipio de Guadalupe, Nuevo León. Dicho inmueble se incorporó en el fideicomiso Finsa CKD G Fideicomiso F/00969.
c. El tercer edificio denominado FINSA XIX tiene una superficie de 15,329 metros cuadrados ubicado en el Parque Industrial Finsa Santa Catarina, en el municipio de Santa Catarina, Nuevo León. Dicho inmueble se incorporó en el fideicomiso Finsa CKD G Fideicomiso F/00969.
5. En agosto de 2013, se aprobó la inversión en un proyecto de construcción de un edificio especulativo denominado Finsa XXVIII en el Parque Industrial FINSA Puebla en el cuál se construyó un edificio con una superficie de 10,779 metros cuadrados en su primera etapa. Dicho inmueble se incorporó en el fideicomiso Finsa CKD C Fideicomiso F/00945.
Concepto Diciembre de 2013 Diciembre de 2012 Variación Crecim iento -29,901 m 2 000 m 2 A dquisiciones 157,594 m 2 278,520 m 2 -43.4% D isposiciones 187,495 m 2 000 m 2 Saldo 248,619 m 2 278,520 m 2 -10.7% U bicaciones 2 100.0%1 Total de Superficie 248,619 m2 278,520 m2 -10.7% Inventario de Terrenos
6. Finalmente, en noviembre de 2013 fue aprobada la inversión en un proyecto de construcción de un edificio multi-inquilino denominado FINSA XXXII en el Parque Industrial FINSA Puebla, con una superficie de 11,148 metros cuadrados. Este edificio está ubicado en el municipio de Cuautlancingo, Puebla.
Dicho inmueble se incorporó en el fideicomiso Finsa CKD C Fideicomiso F/00945.
i.iv) Estado de los activos por grado o nivel de cumplimiento Cuentas por cobrar derivadas de los contratos por Arrendamiento
1. Durante el cuarto trimestre del 2013, el arrendador que ocupa edificio industrial FINSA XVII localizado en el Parque Industrial FINSA Guadalupe pagó a la CKD-C el importe correspondiente a las rentas facturadas desde el mes agosto de 2013.
2. En conformidad con los términos del contrato, una vez concluidos los dos meses sin pago de renta; el inmueble construido bajos los requerimientos del cliente en Guadalupe, Zacatecas propiedad de la CKD-D denominado FINSA I en el mes de noviembre de 2013 se dio inicio con la facturación y cobranza de la renta.
3. Cuentas por cobrar derivadas de los contratos de Arrendamiento
a. En el tercer trimestre la CKD-C entregó al arrendador del inmueble FINSA XXVIII (MTB) localizado en el Parque Industrial FINSA Puebla. Dado los trámites administrativos del cliente, las rentas correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2013 así como el depósito de garantía de arrendamiento no fueron cobrados al cierre de 2013. Por lo que se tenía una cuenta por cobrar que asciende a EU$554,181 (Quinientos cincuenta y cuatro mil ciento ochenta y un dólares americanos 00/100), el importe referido fue cobrado en el mes de febrero de 2014.
i.v) Garantías sobre los activos
Para el caso de los siguientes inmuebles, y en relación con la deuda contraída con la institución financiera que se indica relativa a la compra o construcción de los inmuebles, se han otorgado las siguientes garantías:
Inmueble Visteon, Crédito Banamex, S.A
Garantía Fiduciaria e Hipoteca a favor del Fideicomiso de Garantía Banamex Cesión de Derechos de Cobro
Endoso de los seguros de los inmuebles a favor de Banamex, S.A.
Inmueble Manitowoc, VW Nave XXVIII Puebla, Delphi Zacatecas y MPA Tijuana de Crédito con Banco Nacional de Comercio Exterior, S.N.C (Bancomext)
Garantía Fiduciaria sobre los inmuebles Cesión de los Derechos de Cobro