10. REGISTRÓ DE PROPIEDAD INMUEBLE SEGÚN NUESTRA LEGISLACIÓN
10.2. Características específicas de los registros de predios
10.2.3. Tiene efectos declarativos
Es necesario aclarar que, el Código Civil en sus artículo 1098° y 1099° inciso 3, señalan que la hipoteca se constituye por hipoteca sin embargo en el inciso 3 del artículo 1099° se el gravamen se debe de inscribir en el registro de la propiedad inmueble (ósea el acto jurídico tiene como requisito su inscripción ósea se constituye en registros públicos), sin embargo, como se observa de nuestra legislación un acto o compra venta de bienes inmuebles (acto se formaliza con la elevación de escritura pública, ósea surte todos sus efectos legales con la sola elevación de la escritura pública (por ende es declarativo).
10.3. Actos inscribibles
En el artículo 2° del Reglamento de las Inscripciones, se determina que se inscriben “los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás
normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales138”.
Para un mejor tratamiento, podemos agrupar los actos inscribibles en el Registro de Predios en las categorías siguientes:
1. Los que provienen de las relaciones entre los particulares, y que están determinados por la legislación civil, en el artículo 2019 del Código Civil. 2. Actos referentes a la descripción física del predio.
3. Actos generados por la adscripción del Predio a un régimen legal especial.
4. Actos provenientes de los procesos urbanísticos y de saneamiento, normados por leyes especiales.
5. Limitaciones al derecho del propietario, establecidas como cargas.139
10.4. Como base de vinculación en el registro de predios
Se debe tener muy en cuenta presente que aquellos que tienen conocimiento de las inscripciones registrales primeramente se llenan una serie de requisitos el más primordial considerando que tomando en cuenta que el informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, “en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por
138
Cfr. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP.
139
el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta
aspectos contenidos en el informe de Castrato…”140.
Por ende antes de la inscripción se requiere un informe técnico del área catastral sin embargo, cualquier tipo de observaciones que se realicen en el informe técnico muchas veces no cuenta, tomando en consideración que su norma señala aun así se procederá a la inscripción registral.
“No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no.
Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el
predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga
mérito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que
figura en el Registro”141.
Por ende cabe aclarar que inclusive con su supuesto reglamento que supuestamente te genera seguridad jurídica, nuestra legislación no es realmente beneficiosa porque cualquiera que tenga conocimiento de registros puede acceder a este, sin limitación alguna, aunque no sea propietario del bien inmueble como se señala en el párrafo anterior.
10.5. Respecto del SUNARP
Debemos considerar en este aspecto que registros tiene una tratativa especial conforme a su naturaleza considerando aplicable su contendido conforme se señala en el siguiente detalle:
140
Cfr. Artículo 11 del Reglamento de Inscripciones de Predios de la SUNARP.
141
“El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir
apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a
la inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no formarán
parte del procedimiento registral y el Registrador las rechazará de plano,
en decisión irrecurrible”142.
De esta forma excluyendo a los sujetos por motivos de no encontrarse en los registros públicos, haciendo alusión que un derecho inscrito solo es amparable mientras esta se encuentra en registros públicos
142
Cfr. Artículo 1° de la Resolución de Superintendencia Nacional de Registros Públicos N° 126- 2012-SUNARP-SN.
CAPÍTULO III
LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD EN EL
CONTRATO DE COMPRA VENTA
INMOBILIARIA
1. LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD 1.1. Antecedentes
Considerando que a lo largo de la historia y en el derecho comparado existen diversos sistemas de transferencia de propiedad, aplicadas en su uso en base a su realidad social y jurídica, teniendo en consideración prima facie, que la voluntad y la exteriorización del acto (se manifiesta como contrato), “…en los cuales no solo se discute el instante en que opera el fenómeno transmisivo, sino además el significado que tiene el acuerdo
entre transferente y adquiriente en relación con dicho efecto transmisivo”143.
143
GONZALES BARRÓN, Gunther. Curso de Derechos Reales. ed. setiembre, Lima, Jurista Editores, 2003, p. 561.
En lo particular, se debe considerar que el origen de la transferencia es tomada del derecho romano en el derecho comparado.
1.1.1. En el Sistema Romano
En este sistema, el medio de transmitir la propiedad era la (fincas ubicadas en la ciudad, esclavos. Algunas clases de animales) era la “mancipi”, ritual donde se reunían el transferente y el adquiriente en
medio de testigos encargados de pesar el metal, acto solemne el adquiriente profería una palabras solemnes. Del mismo tambien hablaremos de la “nec mancipi” en este aspecto la tranferenca se perfeccionaba por la (“traditio” (tradición), es decir por el traspaso posesorio. Sin embargo en la práctica diaria la transmisión de la propiedad se perfecciona con el mero consentimiento144.
Al transcurso del tiempo tanto la traditio y la Mancipatio, fueron tratadas de diferente forma, tanto así que se confundía el acto que se está realizando (compra-venta, permuta etc.) pues ambos actos se perfeccionaba con la tradición. Al haber perdido autoridad la
mancipatio y la iure cesio, quedo subsistente la figura de la traditio.145
1.1.2. En el Sistema Francés
Se hace alusión al Código Napoleónico de 1804 donde, “…nos indica que la propiedad de los inmuebles se transfiere como efecto de la
estipulación, del consenso (consensus); la obligación de entregar se
reputa idealmente ejecutada; La tradición que resulta luego del pacto
es un acontecimiento que no transfiere el dominio, sino solo de poner
144
Ídem.
145
al adquiriente en aptitud de servirse del bien. La obligación nace y
muere sin solución de continuidad; hay por expresarlo un modo, una
tradición de derecho implícita, la convención pone los riesgos del
bien a cargo del acreedor convertido en propietario por el solo
consentimiento”146.
Conforme se ha dicho con la simple voluntad o consentimiento se perfecciona un contrato aunque, la entrega del dinero y el traspaso del bien sea mera obligación entre las partes contratantes.
1.2.3. En el Sistema Alemán
Este de sistema de transferencia de los inmuebles se caracteriza de dos fases: “(el negocio jurídico y el acto traslativo del dominio”. (…) la transferencia del inmueble en mediante un acuerdo abstracto de
transmisión entre el adquiriente y el enajenante.
El que compra un inmueble, quiere adquirirla no solo para
aprovecharse de ella temporalmente, sino con carácter definitivo y
excluyente y para disponer de ella (…) Por ello es necesaria la inscripción del contrato en el registro de la propiedad o en los libros
territoriales”147
.
1.2. Concepto
La norma clave en nuestro Código respecto a la transmisión de la
propiedad de los bienes inmueble: “la sola obligación de enajenar un146
VIDAL RAMOS, Roger. “El sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el derecho civil peruano”. http//. Propiedad.com.pe. (30/12/2014)
147
inmueble determinado hace acreedor propietario de él, salvo disposición
legal diferente o pacto en contrario”148.
Haciendo mención a la norma imperativa se vislumbra que: “… es fácil descartar que esta norma aluda al sistema de la tradición causalizadora o
al de la tradición abstracta (o a sus análogos de la inscripción causal o de
la inscripción abstracta), por cuanto en el art. 949 no establece ningún
requisito adicional para la transferencia de la propiedad, operando este
efecto de manera automática o “ex lege” en tal sentido, nuestro Código opta claramente por el principio consensualístico”149.
Teniendo la transferencia de propiedad influencia del Código Civil Francés teniendo como base “… el solo consentimiento entre las partes contratantes como único requisito necesario para el desplazamiento de la
propiedad a favor del comprador”150.
Para Bigot Preameneu considera “que el consentimiento perfecciona la obligación de entregar la cosa y no hay necesidad de tradición real para
que el acreedor deba ser considerado propietario. Por otro lado Portalis,
indica que el contrato tiene la eficacia de hacer operar una especie de
tradición civil Marcade con mayor pulcritud establece las siguientes
pautas:
a) La convención de dar crea la obligación.
b) Esta obligación de dar lleva consigo la de entregar o realizar la
tradición.
c) La tradición transfiere la propiedad
148
Cfr. Artículo 949° del Código Civil Peruano.
149
GONZALES BARRÓN, Gunther. Óp. Cit., p.587.
150
d) Esta tradición no necesita ser real, ya que el consentimiento lleva en
sí mismo una tradición fingida que produce el mismo efecto.
e) La tradición fingida opera la transmisión del derecho real151.
La trasmisión de la propiedad corresponde distinguirla desde el plano
“económicos sociales que broten de la propia realidad que se pretende normar. El sistema perfecto de transferencia de propiedad es aquel que se
debe contener estas tres finalidades concretas:
a) maximizar la circulación de la riqueza inmobiliaria; es decir, es decir
maximizar la circulación de bienes con el propósito de crear riquezas.
b) La reducción de los costos de transacción, cuando la transferencia
de la propiedad inmueble opere por la vida de la cooperación.
c) La reducción de la eliminación, de todo riesgo de adquisición de un
domino o de perdida ulterior de eficacia del derecho adquirido, a través
de un sistema publicitario adecuado de exclusión; es decir, aportar la
seguridad jurídica”152.