Arrendamientos Urbanos.
4. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS A PARTIR DE 01/01/1995.
4.1 El contrato en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4.1.1 La formalización del contrato de arrendamiento.
Ver el apartado 2.2.1. de esta Unidad.
4.1.1.1 El contrato de arrendamiento y su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos son inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Si un contrato de arrendamiento de inmuebles está inscrito en el Registro de la propiedad goza de las ventajas de la fe pública registral.
Ver el concepto de fe pública registral en el apartado 1.3.2. de la Unidad 4.
Para la inscripción en el Registro de la Propiedad se requiere que el contrato de arrendamiento esté formalizado en escritura pública.
O que se eleve a escritura pública el contrato privado.
También son inscribibles los subarriendos, las cesiones, las subrogaciones y cualquier otra modificación que se produzcan en los contratos de arrendamiento inscritos.
4.1.1.1.1 Cancelación de las inscripciones registrales.
Las inscripciones de los contratos de arrendamiento inscritos en el Registro de la Propiedad se cancelan de oficio por el Registrador.
El momento de la cancelación depende de la duración del contrato.
Las inscripciones de los arrendamientos de duración inferior a cinco años se cancelan una vez hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del contrato.
No debe constar en el Registro de la Propiedad la prórroga del
contrato de arrendamiento.
Las inscripciones de los contratos de un plazo superior a cinco años se cancelan una vez transcurrido el plazo pactado sin constar en el Registro de la Propiedad su prórroga.
Si resulta de aplicación la prórroga legal tácita, la inscripción del contrato se cancela por un acta notarial en la que el arrendador o el arrendatario se comunican su voluntad de no renovar el contrato.
4.2
La fianza.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligatoriedad de la exigencia de fianza en todos los contratos de arrendamiento urbano.
El arrendador tiene la obligación de recibir la fianza y el arrendatario tiene la
obligación de prestarla.
La fianza tiene que ser en efectivo y su importe es:
El equivalente a una mensualidad en los contratos de arrendamiento de vivienda.
El equivalente a dos mensualidades en los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos para otros usos.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato no se actualizará el importe de la fianza.
Si el contrato se prorroga se puede actualizar el importe de la fianza.
El arrendador puede pedir que se incremente y el arrendatario que se reduzca hasta
5. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DESTINADOS A
VIVIENDA.
Ver el apartado 3 de esta Unidad.
5.1
Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento
de vivienda.
Ver el apartado 3.1. de esta Unidad.
5.1.1 La renta.
Existe libertad de pacto respecto del importe de la contraprestación que debe pagar el arrendatario, existiendo la posibilidad de la actualización de su importe en función de la variación del índice de precios al consumo.
El importe de la renta se fijará libremente por las partes.
El pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días de cada mes.
El lugar y la forma de pago será el que hayan convenido las partes. Si no está especificado en el contrato el lugar de pago será la vivienda arrendada y la forma, en metálico.
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo del pago. El recibo deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago (la renta más las cantidades que se le repercutan por servicios, obras, portería…)
La finalidad de la obligación de emitir recibo es facilitar al arrendatario los
justificantes de haber realizado el pago de la renta.
5.1.1.1 La actualización de la renta.
La actualización de la renta es una facultad que tienen las partes y no se produce de forma automática por lo que habrá que comunicárselo a la otra parte.
En relación con la forma de actualización de la renta se distinguen dos períodos:
Cinco primeros años de duración del contrato.
O durante su duración si el período pactado es inferior.
En los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Para su actualización se utilizará la variación del indicador “Índice de Precios al Consumo” en un período de doce meses anteriores a la fecha de cada actualización.
La base será el importe de la anualidad anterior y el porcentaje la variación
porcentual del I.P.C. en los doce meses anteriores.
La referencia al I.P.C. de la primera actualización será la correspondiente al último
índice aprobado a la fecha de celebración del contrato.
A partir del sexto año de duración del contrato de arrendamiento, la actualización de la renta se hará de acuerdo con lo estipulado por las partes.
Si no se indica nada al respecto en el contrato la actualización se realizará aplicando
el I.P.C.
5.1.1.1.1 Forma de notificación de la actualización de la renta.
5.1.1.2 Elevación de la renta por mejoras.
Las mejoras realizadas en la vivienda después de los cinco años de duración del contrato dan derecho al arrendador a elevar el importe de la renta.
Existe la posibilidad de pactar en el contrato de arrendamiento que no se aplique la
elevación de la renta por mejoras.
Se consideran mejoras las obras distintas a las que sean necesarias para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble y están encaminadas a aumentar el valor, aprovechamiento y comodidad de la vivienda.
5.1.1.2.1 Calculo del incremento de la renta por mejoras.
Ver el apartado 3.1.1.2.1. de esta Unidad.
5.1.1.2.2 Límite del importe del incremento de la renta por mejoras.
5.1.2 La duración del contrato.
La duración del contrato será libremente pactada por las partes.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, permite que sean las partes las que fijen
libremente el plazo de arrendamiento pero establece una serie de normas para garantizar al arrendatario una mínima estabilidad.
Si la duración del contrato fuese inferior a cinco años, llegado el vencimiento del contrato éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de cinco años.
Las prórrogas son obligatorias para el arrendador y voluntarias para el arrendatario.
El arrendatario tiene la posibilidad de comunicar al arrendador al final del plazo o de cualquiera de sus prorrogas (hasta alcanzar una duración de cinco años) su intención de no renovar el contrato.
La comunicación al arrendador debe realizarse con una antelación mínima de treinta días a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prorrogas.
Si no se comunica la renuncia con la antelación señalada, se considera prorrogado y
el arrendatario no puede desistir hasta haber transcurrido el año de prorroga.
Se entenderán realizados por años los contratos de arrendamiento de vivienda cuando no se haya estipulado plazo de duración.
5.1.2.1 Cómputo del plazo.
Ver el apartado 3.1.2.1. de esta Unidad.
5.1.2.2 Excepción a la prorroga obligatoria.
En los contratos de arrendamiento de duración inferior a cinco años no se aplicará la prórroga obligatoria, si el arrendador, en el momento de la celebración del contrato, prevé la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso del plazo de cinco años y la hace constar en el contrato.
Se debe hacer constar en el momento de la celebración del contrato, y la ocupación de
la vivienda debe ser para destinarla a vivienda permanente del arrendador, de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, de su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
La vivienda desalojada por el arrendatario debe ser destinada a vivienda permanente de los beneficiarios (arrendador, familiares, cónyuge) en el plazo de tres meses.
5.1.2.2.1 Consecuencias de la falta de ocupación de la vivienda.
Si el inmueble desalojado por el arrendatario no es ocupado por el arrendador, sus familiares o su cónyuge en el plazo de tres meses el arrendatario puede:
Optar por el retorno a la vivienda por un nuevo plazo de cinco años, (respetando las condiciones contractuales existentes en el momento de la extinción del contrato).
Además tiene derecho a una indemnización por los gastos que le
ocasionó el desalojo (arrendamiento de la vivienda donde haya tenido que residir hasta el retorno, gastos de contratación de suministros…
Optar por una indemnización equivalente al importe de las rentas correspondientes al plazo de duración que quedase por transcurrir.
Hasta completar el plazo de los cinco años.
No se aplicará esto si el arrendador no ocupa el inmueble por causas de fuerza mayor.
5.1.2.3 La prórroga legal tácita.
La prórroga legal tácita se aplica una vez hayan transcurrido los cinco primeros años del contrato.
En este período resulta de aplicación la prórroga forzosa.
Transcurridos los cinco primeros años del contrato, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años.
Para evitar la aplicación de la prorroga legal tácita la parte no interesada en mantener el contrato de arrendamiento, debe comunicar a la otra parte su intención con un mes de antelación a la finalización (vencimiento) del contrato.
Al final de cada año de prórroga legal tácita se puede comunicar, dentro del plazo del
mes anterior a su finalización, la intención de no prorrogar el contrato.
Durante la prorroga legal tácita está vigente el contrato originario de arrendamiento, por lo que resultan de aplicación todas cláusulas del mismo.
5.1.2.4 La tácita reconducción.
La tácita reconducción está regulada en el Código Civil y se aplica a los contratos de arrendamiento urbano una vez se hayan superado los plazos de la prorroga legal tácita.
Ver el concepto de “tácita reconducción” en el apartado 1.1.5.4.1. de esta Unidad.
Para que resulte la “tácita reconducción” se requiere la permanencia en el inmueble del inquilino durante quince días posteriores a la finalización del contrato y el consentimiento del arrendador.
Se considera que el arrendador consiente en la permanencia del arrendatario si no
utiliza los medios legales de que dispone.
La aplicación de la tácita reconducción da lugar al nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento, con las mismas cláusulas que el anterior.
No obstante en lo referente a la duración del nuevo contrato, la jurisprudencia se inclina por considerar que la duración del mismo será de un año, de un mes o de un día dependiendo de la forma en que se haya establecido la renta en el anterior contrato.