Enfoques de Valoración de Inmuebles

Existen varios enfoques que son utilizados al momento de establecer el valor de un inmueble (Ballestero y Rodríguez, 1999; Ferrando, 2008; Ventolo y Williams, 2012). Entre estos se puede mencionar el enfoque de valor residual, el enfoque por costo de reposición, la capitalización de rendimientos y, el de mayor uso, el enfoque por comparación del mercado. Es éste último el que se utiliza en Puerto Rico para determinar el valor de los inmuebles al momento de realizar un proceso de venta. Por lo tanto, tiene una gran influencia al momento de acordar un precio entre las partes. Por tal razón toma relevancia conocer con mayor detalle el mismo.

El enfoque por comparación de mercado permite determinar el valor de la propiedad que se tasa según la comparación de valores de ventas de propiedades similares captadas del mercado inmobiliario (Aravena, 2007). El enfoque busca reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado. Además, se busca reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese mercado. Para este enfoque es fundamental determinar el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado. Cuenta, sin embargo, con una serie de limitaciones (Aravena, 2007).

• Supone un mercado con competencia perfecta.

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• Requiere información suficiente (cantidad y calidad).

• La información es variable en el tiempo.

La ecuación para resolver la tasación de un inmueble según el enfoque de comparación de mercado es la siguiente (Aravena, 2007):

Ti = Sup m² * UF/M² (ESM)

dónde:

• Ti = Valor de tasación del inmueble

• Sup m² = Magnitud de superficie edificada o de suelo en el caso de la tasación

de terrenos.

• UF/M² = Valor en unidad de medida de lo edificado o de suelo, en el caso de

terrenos. Este valor incluye el valor del suelo, de lo edificado y de las obras complementarias. En los inmuebles de copropiedad, incluye la cuota proporcional del terreno, de las áreas comunes y de las obras

complementarias. 4

• ESM = Estadística sistematizada del mercado la cual permite establecer una

franja de valores (varianza) con promedios, máximos y mínimos.

Al utilizar el enfoque por comparación se realizan una serie de pasos que ayudan a recopilar y analizar la propiedad estableciendo una serie de características y cualidades que influyen en el valor de la propiedad (Appraisal Institute, 2013; Aravena, 2007). Estos son:

a. Estudio de mercado inmobiliario: Se contempla el análisis de la propiedad en relación a

su mercado basado en estadísticas sistematizadas de mercado. Esto implica la constatación de la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables, es decir, de atributos similares. También se debe corroborar la existencia de información actualizada y confiable del comportamiento de dicho mercado.

b. Recopilación de información: La recopilación de la información de mercado se basa en

recopilar datos de oferta y/o de demanda del mercado inmobiliario. Es importante considerar la presencia de variables espaciales y temporales. En términos estadísticos, a mayor número de referencias, mayor exactitud y fiabilidad de la información; a mayor

4 _{La UF/M² del suelo en área urbana caracterizada por un alto coeficiente de constructibilidad (uso de suelo en}

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información específica, mejores resultados de los ajustes; a mayor semejanza, más significativa es la información. En el caso de escasez de información es importante reconocer el hecho y siempre tener presente que la muestra no es aleatoria. Los bienes son heterogéneos y por lo tanto son bienes sustitutos, similares, pero no idénticos.

Los datos a seleccionar deben contar con una serie de consideraciones que fortalecen la opinión de valor final. Primero, una clasificación de las tipologías de inmuebles según su uso y tipos edificatorios (vivienda aislada, bloque, edificio, etc.). Segundo, una definición clara de las características del inmueble que se desea valorar para así conseguir inmuebles con características similares en el mercado (igual cantidad de dormitorios, similitud en área de cocina o cantidad de baños). También es importante ser preciso en las características de la localización de los inmuebles, la homogeneidad del sector, densidad del sector o estrato socioeconómico del sector. Finalmente, la fecha del valor de venta de los inmuebles seleccionados para la comparación.

c. Verificación de la información o control de calidad: La información recopilada requiere

un proceso de verificación. Este proceso busca descartar o validar datos. Entre las variables para tomar alguna de estas acciones se encuentra la existencia de datos incompletos o repetidos. Se busca identificar heterogeneidad de construcciones.

d. Análisis de la propiedad en su mercado: El análisis de la propiedad a tasar en relación a

su mercado implica su comparación con otras que compiten por igual demanda. Por ello el análisis comparativo debe captar inmuebles similares en ubicación, características del entorno inmediato y accesibilidad, características del terreno, condición de la construcción, análisis del mayor y mejor uso.

e. Reconciliación de valores: A través de un procedimiento estadístico se establece una

reconciliación entre los valores de las referencias captadas más similares al del inmueble tasado. Con esto se establece una aproximación matemática del valor de tasación ya que se determina un valor promedio con la correspondiente desviación estándar. También se logra un margen de error de la estimación deducido de los datos de la “franja de valor”. Obteniendo el valor promedio señalado se puede proceder a resolver la ecuación de tasación por comparación de mercado.

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