Fuente: Documento Confis 2009
Sobre lo jurídico: Actualización de la información jurídica del propietario y del inmueble. La cual se realiza con cruces de información entre Notariado y Registro, así
como la información que sobre construcciones nuevas reportan las constructoras a la
entidad.
Este índice nace con la Ley 601 de 2000 “Por la cual se concede una autorización a los contribuyentes del Impuesto Predial Unificado en el Distrito Capital” confiriendo al Distrito Capital las facultades para determinar la proporción del reajuste anual de la base
catastral13. Esta labor fue adelantada por la Secretaría de Hacienda Distrital (SHD) y su
resultado debe ser revisado y aprobado por el Consejo Superior de Política Fiscal
(CONFIS).
Durante el primer año de vigencia del índice (vigencia 2001) el cálculo del mismo fue el
resultado de construir un índice global basado en un sistema de ponderaciones de los
diferentes indicadores presentes en el mercado inmobiliario14:
Índice del valor del suelo- Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.
Índice del precio promedio por metro cuadrado de vivienda en Bogotá – CAMACOL.
Índice de costos de la construcción – CAMACOL
Índice de Precios al consumidor – DANE
Para la vigencia 2002, el cálculo del índice se realizó con la construcción de un índice a
partir de información del valor metro cuadrado de terreno y valor metro cuadrado de
construcción de predios con distintos destinos económicos la cual fue tomada de los
avalúos comerciales realizados por la UAECD para las vigencias 2000 y 2001.
13 Artículo 3, Ley 610 de 2000 14
La construcción del índice para la vigencia 2003, la SDH presento a consideración del
CONFIS la construcción de un índice aplicando la metodología de precios hedónicos. Las
estimaciones econométricas se realizaron con base en dos series de datos sobre avalúos
comerciales realizados por la UAECD en los años 2001 y 200215.
En el año 2002 la Administración Distrital implemento una investigación proyectada a 10
años para estudiar a profundidad, anualmente, los cambios en los valores comerciales de
una muestra representativa de los predios seleccionados a partir de una muestra aleatoria.
Para la SDH y la UAECD esta investigación ha garantizado la confiabilidad mediante
indicadores de significancia, factores de expansión y criterios de representatividad
desarrollando una metodología que se cono como el Índice de Valoración Inmobiliaria
Urbana y Rural, IVIUR. Por lo anterior desde el 2003 y hasta el 2008 se ha calculado el
IVIUR con base en el estudio de una Muestra Maestra de Precios.16
El Índice de Valoración Inmobiliario Urbano y Rural, IVIUR es utilizado para reajustar
los avalúos catastrales de los predios que no fueron sujetos a un proceso de actualización,
sin embargo y a pesar de la rigurosidad técnica que manifiesta el Distrito, este índice al
pasar por el CONFIS, no siempre fue el que se implementó a la hora de actualizar los
valores, lo anterior quizás más por razones políticas, situación que implico un rezago en
los valores de los inmuebles y por supuesto de la contribución que por Impuesto Predial
dejo de recibir la ciudad. El documento CONFIS 2009 refleja esta situación con la
siguiente tabla:
15 Documento Confis 2009
Tabla 12 Índice de Valoración Inmobiliario Urbano y Rural Fuente: SHP y SDP Vigencia 2004 2005 2006 2007 2008 Rezago acumulado Actividad E st ud io C on fis E st ud io C on fis E st ud io C on fis Es tud io C on fis E st ud io C on fis Residencial 1 -5,7% -5,7% 11,9% 2,5% 8,8% 4,5% 7,5% 5,9% 6,8% 3,0% 20% Residencial 2 -2,3% -2,3% 5,1% 5,1% 9,5% 4,5% 5,8% 5,9% 9,8% 4,5% 10% Residencial 3 -4,7% -4,7% 5,3% 5,3% 4,9% 6,5% 7,9% 7,9% 12,0% 5,5% 5% Residencial 4 5,5% 5,5% 6,4% 6,4% 7,5% 6,5% 10,1% 10,0% 14,6% 6,5% 9% Residencial 5 10,4% 10,4% 8,2% 8,2% 6,8% 6,5% 11,4% 11,0% 13,0% 6,5% 7% Residencial 6 8,3% 8,3% 14,4% 14,4% 6,5% 6,5% 11,5% 11,0% 15,5% 6,5% 10% Comercial 1,7% 1,7% 5,8% 5,8% 8,2% 7,5% 5,4% 5,9% 15,5% 6,5% 9% Industrial -6,4% -6,4% 6,1% 6,1% 5,5% 5,0% 5,9% 5,9% 13,3% 6,5% 7% Lotes (No Edificado) 3,3% 3,3% -0,4% 0,0% 5,6% 5,0% 3,4% 3,5% 7,1% 3,0% 4% Otros 11,6% 11,6% -6,0% 0,0% 5,5% 5,0% 0,0% 0,0% 7,5% 3,0% -1% Depósitos y Parq. 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 10,9% 10,0% 6,9% 7,0% 11,6% 3,5% 9% Rural* 0,3% 0,3% 2,5% 2,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 0%
Relación entre avalúo catastral y valor comercial estimado.
Durante los diferentes procesos de actualización se ha mantenido como costumbre que el
avalúo catastral se encuentre por debajo del comercial en un 30% en promedio. Lo
anterior no se encuentra sustentado normativamente. Sin embargo el Catastro de Bogotá a
través del documento Confis 2009, da una explicación desde el punto de vista legal y
conceptual.
Frente a lo legal establece que si bien no existe una norma expresa que señale directamente que el avalúo catastral se deba hacer por el valor comercial, sino que el
avalúo catastral se fija el valor de los inmuebles, sin especificar el tipo de valor a que
se refiere, y que la ley utiliza el valor comercial en la expropiación, enajenación,
plusvalía y compensación y adicionalmente las reclamaciones sobre solicitud de
avalúos solo pueden realizarse si el avalúo catastral supera el valor del mercado. Han
existido algunas normas que buscaron que el avalúo catastral primero no exceda un
porcentaje del valor comercial, para evitar que en razón a la desigual actualización de
los catastros se derivaran efectos tributarios inequitativos y buscaron adoptar un
parámetro especial y diferente al avalúo catastral, para determinar el valor de los
inmuebles para fines fiscales.17
Frente a lo conceptual, los métodos de valuación masiva utilizado en el proceso de actualización poseen un margen de error. El valor comercial de mercado se fija en
función del valor comercial estimado
VCO, el cual incluye un grado de imprecisión
δ)
(1
frente al valor comercial del mercado.17 Idem
VCOVCO (1δ)
*
Si se espera que se cumpla la condición de que el valor del mercado sea igual al
valor catastral
Al unir las dos ecuaciones tendríamos:
δ) (1 * VCO
VCA
Lo que muestra que el valor catastral podría ser mayor o menor que el valor comercial estimado si se adiciona o resta el término (δ). Siendo preferente la resta del (δ), es decir que el valor catastral sea inferior al comercial.