Esquemas de contratación.

Los esquemas de contratación son planteamientos generales que tendrán que determinar el dueño para lograr el desarrollo del proyecto. Este planteamiento expresa quienes son los participantes y cual es su relación con los demás, incluyendo aquí al mismo dueño. Los esquemas de contratación describen que es lo que cada parte tiene que realizar y como lo tiene que hacer en el orden de la relación que se tenga con todos los participantes.

Para seleccionar el esquema de contratación que se va a utilizar para el proyecto, el dueño debe de considerar las siguientes características:

§ La capacidad que tiene para el desarrollo de las actividades básicas necesarias para el proyecto, como el diseño, la ingeniería, la construcción y la administración.

§ La disponibilidad de participación durante todo el desarrollo del proyecto por parte también del dueño.

Las características específicas del proyecto que se tienen que cuidar con mayor interés, ya que puede ser que en un proyecto se requiera de un diseño por parte de una firma de renombre, una construcción muy especializada o realizar el proyecto bajo unas limitantes de tiempo excesivas, entre otros.

Los esquemas de contratación los podemos agrupar en seis tipos básicos, con características, ventajas y desventajas muy particulares de cada uno. Estos esquemas de contratación los describimos a continuación.

Contrato de Constructor General.

El contrato general de construcción es un esquema de contratación que se pude definir como un arreglo único entre el dueño y el contratista general. La parte de ingeniería y diseño es una empresa externa que tiene únicamente relación con el dueño y el constructor general como se muestra en la figura 1.

Este esquema es conocido también por el concepto de diseño-oferta- construcción, y es aquí donde se reflejan sus principales características. El desarrollo de este esquema se caracteriza en terminar cada una de las etapas para continuar con la siguiente, es entonces que el diseño debe de estar concluido en su totalidad para formular la oferta o licitación que nos dará el resultado de contratación para el constructor general.

Fig. 1 Esquema de contratación de constructor general. (Hinze 2001).

Debido a las características del esquema de contratación de constructor general podemos concluir que este tiene las siguientes ventajas:

§ Un esquema con pocas ramificaciones ligadas al dueño, no requiere de grandes inversiones de recursos para la administración.

§ La cadena de terminación de etapas diseño-oferta-contracción, permite contar con un alcance más definido y una disminución de posibles cambios.

§ El sistema diseño-oferta-contracción, permite una mejor selección del constructor general.

§ La contratación de constructor único debe de reflejar un mejor alineamiento en la parte ejecutora (esto depende de haber seleccionado adecuadamente al constructor tomando en cuenta su capacidad de orden).

Por otro lado este esquema de contratación también refleja algunas posibles desventajas como son:

§ El sistema diseño-oferta-contratación, requiere de mucho más tiempo para comenzar con el proyecto.

§ Con este esquema de contratación se tiende mucho a contratar al constructor que exponga una propuesta más ”económica” ya que esto no es siempre lo mejor para el proyecto, principalmente en la obra pública.

§ Se depende en gran medida de la decisión de contratación ya que de esta dependerá el 100% de la ejecución, y si falla esta el proyecto peligrará gravemente.

Generalmente en este tipo de contratación el contratista o constructor general es especialista en algunas de las áreas que más impactan en el proyecto por ejemplo estructuras, instalaciones, u otras. Es entonces que a su ves el constructor general subcontrata por especialidades a diferentes subcontratistas y estos son responsables cada uno de ellos, del desarrollo de su actividad, incluido ahí el abastecimiento de material, sin embargo puede ser que el contratista o constructor general eleve demasiado sus remuneración por cargos de administración sobre estos subcontratistas, situación que tiene que valorar el dueño para decidir por este esquema.

Contratos Parciales de Construcción.

Este esquema de contratación se desarrolló de forma muy similar al contrato de constructor general sólo que este último de divide en varios contratistas, como se muestra en la figura 2.

El esquema de contratos parciales es recomendable cuando el proyecto requiere de varios tipos de especialización ya que así se puede contratar y controlar a un especialista directamente por parte del dueño del proyecto.

El nivel de contrataciones parciales dependerá de las necesidades de especialización del proyecto pero también de la capacidad de coordinación del dueño.

Fig. 2 Esquema de contratación por contratos parciales. (Hinze 2001).

Por sus propias características el esquema de contratos parciales presenta las siguientes ventajas:

§ El dueño mantiene comunicación directa con cada especialista lo que puede reflejarse en mejoras de procesos, para el presente y futuros proyectos.

§ La ganancia posible del constructor general por los conceptos de administración, se la conserva el dueño.

§ No se confía el desarrollo del proyecto en un sola parte que en ocasiones puede fallar.

§ Por no ser secuencial, este esquema de contratación permite el sistema “fast-track”.

Las desventajas de este esquema de contratación son:

§ El dueño debe de contar con la capacidad administrativa necesaria para controlar a todos los contratistas, esto implica obviamente mayor participación de su parte.

§ Al participar diferentes contratistas, provoca generalmente que estos no estén alineados con el objetivo general del proyecto, sino únicamente con el suyo propio lo que genera disputas entre ellos y retrasos y desvíos en el proyecto.

Esquema Dueño - Constructor

El esquema de propietario-constructor es bastante común, y se desarrolla de la manera más simple sin contrato alguno con empresas externas, como se muestra en la figura 3, el dueño se encarga de la mano de obra, material, equipo y supervisión, lo que representa que este deberá tener conocimientos para el desarrollo del proyecto. En este esquema de contratación el diseñador juega un papel minoritario y sólo como una asesoria externa para el dueño.

Generalmente por las características de este esquema, sólo es aplicable para pequeños proyectos y de ninguna manera es aplicable a la obra pública.

Fig. 3 Esquema de contratación dueño-constructor. (Hinze 2001).

Las ventajas que presenta el esquema de contratación descrito son las siguientes:

En este esquema de contratación se identifican las siguientes desventajas:

§ El tratar de realizar trabajos de los cuales no se tienen el conocimiento requerido repercute en los costos, calidad y tiempo de los proyectos.

§ El campo de acción de este esquema es limitado a los recursos y capacidades propios “de casa”.

Esquema de contratación Diseño – Construcción

El presente esquema de contratación se forma con un solo contrato entre el dueño y la empresa de diseño y construcción que es la encargada de todo el proyecto, como se muestra en la figura 4.

Este esquema de contratación pudiera interpretarse comúnmente como proyecto “llave en mano” generalmente se desarrolla con un contrato a precio alzado, o de precio máximo. Las compañías que ofrecen este tipo de servicios pueden ser unas empresas de gran tamaño que cuenten con personal capacitado para realizar los trabajos de diseño, ingeniería y administración, o bien son empresas constructoras que asumen este rol subcontratando de manera externa los servicios de ingeniería y diseño. El desempeño de este esquema de contratación es el de “fast-track”, lo que representa su mayor cualidad.

El tipo de proyecto en donde se utiliza este esquema de contratación es el de proyectos largos, proyectos industriales, pero ahora también en muchos proyectos de origen privado.

Fig. 4 Esquema de contratación diseño-construcción. (Hinze 2001).

Las ventajas que ofrece el esquema de contratación de diseño-construcción son las siguientes:

§ La participación del dueño disminuye en gran medida gracias a que sólo tratará y controlará a un participante.

§ La ventaja de utilizar el sistema fast-track , ayuda a reducir bastante el tiempo de desarrollo del proyecto.

§ La coordinación directa entre diseño y construcción mejora la constructabilidad del proyecto.

§ El esquema diseño-construcción ofrece un desarrollo de proyecto en promedio más económico y mucho más rápido que los que se realizan bajo otros esquemas de contratación. (Levy 2002).

§ En la contratación única se tiene que ser muy cauteloso, inclusive se podría decir que la empresa a contratar tiene que se conocida completamente bajo un estudio detallado ya que en sus manos esta todo el proyecto, incluyendo criterios básicos.

§ Es más complejo el criterio de selección para este esquema de contratación.

§ La empresa, única en realizar el proyecto tiene que invertir más recursos en las etapas iniciales del proyecto para trabajar sobre la propuesta.

Actualmente está proliferando bastante este esquema de contratación debido a su adaptación al medio, sobre todo en el aspecto de la premura del tiempo para el desarrollo de los proyectos.

Esquema de contratación de Gerencia tipo Agencia.

La participación de un cuarto elemento aparece en este esquema de contratación, este es una extensión del dueño ya que es la parte que vela por sus intereses, la gerencia como ya lo vimos con anterioridad tiene la función de administrar, supervisar y controlar el desarrollo del proyecto. En el esquema de contratación de gerencia tipo agencia, esta funge como una asesora del dueño sin una responsabilidad directa, de ahí que también a este esquema se le conozca como “gerencia sin riesgo”. Como se muestra en la figura 5, el dueño mantiene una liga directa con el diseño e ingeniería, con el constructor general y con la gerencia.

Como un agente del dueño, la gerencia no es responsable de los métodos de construcción además de que tampoco garantiza el costo de la construcción, ni su terminación en tiempo y con la calidad esperada. (Hinze 2001).

Hay que destacar que la gerencia tiene en muchos de los casos la facultad de intervenir en la elección del la empresa de diseño, y con mayor énfasis en la contratación del contratista general.

Las contrataciones utilizadas en este esquema pueden ser de tipo pago fijo, en donde los ahorros son compartidos por el dueño y la gerencia, o por porcentaje fijo durante el desarrollo del proyecto.

Fig. 5 Esquema de contratación de gerencia tipo agencia.

El esquema de contratación con gerencia tipo agencia ofrece las siguientes ventajas:

§ Ofrece una asesoria profesional, para un dueño con limitaciones en las actividades necesarias para el proyecto.

§ El dueño no pierde el control directo de los involucrados en el proyecto.

Las desventajas que se presentan bajo el esquema de contratación de gerencia sin riesgo son las siguientes:

§ El esquema sin riesgo deslinda a las gerencias de muchas responsabilidades las cuales recaen siempre con el dueño.

§ A pesar de que este esquema es utilizado para apoyar al dueño cuando carece del expertiz necesario en la materia, este si debe de contar con una buena capacidad para la contratación de todos los participantes.

§ Se puede considerar que una gerencia que trabaja como agencia es un participante que no se le tiene forma de responsabilizar de variaciones en tiempo costo y calidad, lo que no le ofrece mucha seguridad al dueño.

§ Si además de la gerencia se contrata a un constructor general que a su vez subcontrata, se puede caer en un exceso de administración poco costeable.

Esquema de contratación de Gerencia con Riesgo

La gerencia con riesgo como se muestra en la figura 6, es la única parte que tiene liga directa con el dueño y todas las demás se desprenden de ella, esto representa la responsabilidad para el manejo y contratación de todas las partes como pudieran ser las empresas o agencias de diseño e ingeniería, la constructora general y/o los diferentes contratistas.

La contratación que puede ser utilizada entre el dueño y la gerencia bajo este esquema de contratación, es la de un pago fijo en porcentaje relacionado con el costo de la obra, con un tope de pago máximo. Esto debido a que la gerencia tiene que cuidar el costo final del proyecto por lo tanto no es correcto que se cobrara de acuerdo a que este costo pudiera haberse elevado.

Fig. 6 Esquema de contratación de gerencia con riesgo. (Hinze 2001),

El esquema de contratación de gerencia con riesgo presenta las siguientes ventajas:

§ La participación del dueño se reduce considerablemente.

§ Se emplean gerencias con una alta capacidad lo que en cierta medida puede garantizar mantener el proyecto dentro de los parámetros establecidos por el cliente.

§ La participación directa de la gerencia sobre la empresa de diseño e ingeniería da mejores resultados en el traslape de especialidades, lo que genera también una disminución de retrabajos y cambios futuros por errores de visualización en el diseño.

§ Sin llegar a ser un sistema cien por ciento “fast-track”, este esquema de contratación puede acortar tiempos con el traslape parcial de actividades, puesto que no es necesario que esté el diseño terminado en su totalidad para poder comenzar con la construcción.

Este esquema de contratación tiene ciertas desventajas que se describen a continuación:

§ Puede ser que la gerencia se involucre con la parte ejecutora, lo que puede viciar el proyecto.

§ Si no se mantiene una revisión periódica del dueño, es común que el proyecto tome el rumbo que particularmente decida la gerencia, que no siempre es el que el dueño tiene como expectativa.

2.5 Contratos.